一、拆遷補(bǔ)償款國(guó)開(kāi)行,申請(qǐng)的國(guó)開(kāi)行棚戶區(qū)改造貸款有效期

申請(qǐng)的國(guó)開(kāi)行棚戶區(qū)改造貸款有效期問(wèn)題，涉及到具體的貸款產(chǎn)品特性和相關(guān)法規(guī)，以下是對(duì)該問(wèn)題的詳細(xì)解答：

一、國(guó)開(kāi)行棚戶區(qū)改造貸款概述

國(guó)開(kāi)行棚戶區(qū)改造貸款是國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行為推進(jìn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目而提供的專項(xiàng)貸款。這類貸款通常具有較長(zhǎng)的貸款期限和優(yōu)惠的利率，以支持政府和相關(guān)企業(yè)實(shí)施棚戶區(qū)改造工程。然而，具體的貸款有效期并非由單一法規(guī)所規(guī)定，而是根據(jù)貸款合同的具體條款以及國(guó)開(kāi)行的相關(guān)政策來(lái)確定。

二、貸款有效期的確定因素

貸款合同約定：貸款有效期首先受貸款合同的約束。在貸款申請(qǐng)獲批后，國(guó)開(kāi)行將與借款人簽訂詳細(xì)的貸款合同，其中會(huì)明確貸款的發(fā)放時(shí)間、還款期限、利率等關(guān)鍵條款。因此，貸款有效期應(yīng)依據(jù)合同中的具體約定來(lái)確定。

國(guó)開(kāi)行政策調(diào)整：國(guó)開(kāi)行作為政策性銀行，其貸款政策可能會(huì)根據(jù)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政府政策導(dǎo)向以及項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。這些調(diào)整可能涉及貸款期限的延長(zhǎng)或縮短、利率的浮動(dòng)等，從而間接影響貸款的實(shí)際有效期。

三、相關(guān)法律依據(jù)的考量

盡管在提供的法律依據(jù)中并未直接涉及國(guó)開(kāi)行棚戶區(qū)改造貸款有效期的具體規(guī)定，但仍需考慮相關(guān)金融法規(guī)對(duì)貸款業(yè)務(wù)的一般性規(guī)定。例如，《中華人民共和國(guó)合同法》等法律法規(guī)對(duì)貸款合同的成立、履行及爭(zhēng)議解決等方面提供了基本的法律框架。因此，在解讀貸款有效期問(wèn)題時(shí)，應(yīng)結(jié)合這些相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行綜合分析。

四、結(jié)論與建議

綜上所述，申請(qǐng)的國(guó)開(kāi)行棚戶區(qū)改造貸款有效期并非由某一具體法規(guī)所直接規(guī)定，而是根據(jù)貸款合同的具體條款以及國(guó)開(kāi)行的相關(guān)政策來(lái)確定。因此，在實(shí)際操作中，建議借款人詳細(xì)閱讀并理解貸款合同的相關(guān)條款，同時(shí)密切關(guān)注國(guó)開(kāi)行的政策動(dòng)態(tài)，以確保貸款使用的合規(guī)性和有效性。如有任何疑問(wèn)或爭(zhēng)議，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師或金融機(jī)構(gòu)以獲取準(zhǔn)確解答。

二、棚戶區(qū)改造貸款管理辦法

法律主觀：農(nóng)村危房改造是我國(guó)為改善民生、加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程做出的一項(xiàng)重大決策，是改善農(nóng)村人居環(huán)境的德政工程，也是保持社會(huì)穩(wěn)定、密切黨群關(guān)系的民生工程和檢驗(yàn)干部隊(duì)伍工作作風(fēng)的勤政廉政工程。棚戶區(qū)改造房怎么辦理房產(chǎn)證？棚戶區(qū)改造房是可以有房產(chǎn)證。但是仍涉及很多的問(wèn)題：1、短期內(nèi)不能辦理。原因多方面，政府主要是考慮不能確權(quán)這么多的房子，沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。2、繳納稅賦不確定。因?yàn)樨?fù)責(zé)棚戶區(qū)改造的房地產(chǎn)是很吃虧的，房地產(chǎn)先投入資金改造棚戶區(qū)，處在資金鏈不健全的時(shí)候，是不可能負(fù)責(zé)老百姓這部分的稅款的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)沒(méi)有銷售業(yè)績(jī)啊，沒(méi)有銷售出一套房，但棚戶區(qū)改造老百姓是要繳納契稅的啊，怎么定這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)呢？比如定按照10000元沒(méi)平米繳納契稅，老百姓繳納了，但房地產(chǎn)也得跟著繳納很多的稅款啊！房地產(chǎn)既沒(méi)得益，還得賠上稅款，傻瓜才會(huì)掏這個(gè)錢呢！所以稅款沒(méi)那么容易定下來(lái)。3、改造后因此而產(chǎn)生了許多的二套房三套房甚至多套房，政府怎么收這部分房子的稅呢？肯定要定高稅價(jià)，因?yàn)檫@部分也屬于時(shí)代產(chǎn)物，是暴利??！所以政府也很難定這部分的稅賦。如今，我國(guó)包括棚戶區(qū)在內(nèi)有大約1．5億平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造計(jì)劃，因地制宜進(jìn)行改造。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)劃，我國(guó)將從2009年開(kāi)始，對(duì)國(guó)內(nèi)煤炭采空區(qū)、林場(chǎng)、農(nóng)墾及華僑農(nóng)場(chǎng)中棚戶區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的改造。1、政策優(yōu)惠，陽(yáng)光操作。妥善處理棚戶區(qū)中歷史遺留的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，對(duì)已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證的房屋，依法賠償。充分考慮棚戶區(qū)居民的承受能力，做好與各項(xiàng)住房政策的銜接，妥善安置被拆遷居民。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補(bǔ)償。2、破解復(fù)雜問(wèn)題，必須堅(jiān)持原則性和靈活性相統(tǒng)一，創(chuàng)新工作思路，用好、用活、用足政策；3、加強(qiáng)棚戶區(qū)居民安置用房的建設(shè)質(zhì)量管理。盡可能通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇有實(shí)力的單位參與建設(shè)，加強(qiáng)工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理，確?；剡w安置房屋的建設(shè)質(zhì)量，防止因質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)矛盾糾紛。4、要完善棚戶區(qū)改造后的公共服務(wù)功能。5、要充分利用棚戶區(qū)在歷史上形成的優(yōu)點(diǎn)，并挖掘其潛力。

法律客觀：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括： （一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。 市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

三、棚戶區(qū)改造最新政策2023年

2023年棚戶區(qū)改造最新政策如下：1、《住建部關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知》規(guī)定，“十二五”期間，城市棚戶區(qū)（危舊房）改造范圍內(nèi)的居民安置住房籌建（新建、購(gòu)買、貨幣補(bǔ)償?shù)龋┕こ毯驮用褡》扛慕üこ?，統(tǒng)一納入國(guó)家城鎮(zhèn)保障性安居工程規(guī)劃計(jì)劃，其他工程不納入規(guī)劃計(jì)劃；2、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)）和《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于棚戶區(qū)界定標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》（建辦保函〔2014〕535號(hào)）規(guī)定，禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護(hù)、文物修繕等帶來(lái)的房屋拆遷改造項(xiàng)目納入城市棚戶區(qū)改造范圍。棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)知識(shí)：棚戶區(qū)指簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多，建筑密度較大，使用年限久，房屋質(zhì)量差，建筑安全隱患多，使用功能不完善，配套設(shè)施不健全的區(qū)域。城市危房、城中村納入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)范圍；棚戶區(qū)改造是指列入省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計(jì)劃的改造項(xiàng)目；改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收（拆遷）補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議）中明確用于安置被征收人的住房或通過(guò)改建、擴(kuò)建、翻建等方式實(shí)施改造的住房。綜上所述，按照某一年的土地分配額定的，就是有個(gè)上限。因?yàn)榕飸魠^(qū)形成已久，加上歷史遺留問(wèn)題多，還有分戶多等原因，每家的居住面積都是不夠，這樣一來(lái)就自然形成一些院內(nèi)建筑。這種情況，面積怎么算，那就必須根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w政策而定了?！痉梢罁?jù)】：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

四、封頂才能放貸款的政策

最近不少購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，原本1個(gè)月左右就能申請(qǐng)下來(lái)的新盤(pán)住房審批貸款，突然被拉長(zhǎng)到3至4個(gè)月，而且多家銀行暫停房屋貸款的消息沖上了微博熱搜。上海銀保監(jiān)局近期下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，涵蓋審核首付款資金來(lái)源和償債能力等8項(xiàng)內(nèi)容，其中頗為嚴(yán)厲的一條引起了外界的注意：“要求重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房貸款”。該規(guī)定早在2003年就出臺(tái)過(guò)，其指向很明確，其實(shí)就是新房封頂方可放貸，但因?yàn)榉N種原因執(zhí)行力度不夠。如果該政策被嚴(yán)格執(zhí)行，將來(lái)對(duì)于購(gòu)買者和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都會(huì)受其影響。與此同時(shí)，2021年安徽銀保監(jiān)局工作會(huì)議中明確提到和上海前述條款相同的內(nèi)容，而且“嚴(yán)禁消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸（房抵貸）等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”?！而P凰WEEKLY地產(chǎn)》了解到，受2020年末出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的影響，廣州、深圳等城市的個(gè)人房貸從2021年開(kāi)始額度明顯緊張，放貸期限延長(zhǎng)、利率上漲，購(gòu)房者，特別是首套房購(gòu)買者焦慮情緒加重，個(gè)別城市二手房市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了“剛需歧視”現(xiàn)象。一時(shí)間，深圳的銀行門口排隊(duì)的小視頻和照片在朋友圈、微博上流傳，引起熱議。打新大軍們?yōu)榱粟s在央行系統(tǒng)關(guān)閉前打印征信報(bào)告，不惜在銀行門口排起了長(zhǎng)隊(duì)。更為嚴(yán)厲的是，上海將根據(jù)銀行房地產(chǎn)政策執(zhí)行及自查情況，開(kāi)展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題將依法采取監(jiān)管措施。而且，山西因?yàn)橛秀y行違規(guī)向“未封頂樓盤(pán)發(fā)放貸款”而被處罰。其實(shí)早在2003年，央行出臺(tái)的“121號(hào)”文件中就明確提出：“為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。”但實(shí)際操作過(guò)程中并沒(méi)能真正落實(shí)。業(yè)內(nèi)人士分析，其主要還是因?yàn)殂y行間的利潤(rùn)之爭(zhēng)?！半m然放貸的利率比較低，但風(fēng)險(xiǎn)小，形成規(guī)模后利潤(rùn)可觀。”一家商業(yè)銀行的部門負(fù)責(zé)人對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示。以建行為例，2019年個(gè)人住房貸款金額52557.24億元，占個(gè)人貸款的81.9％，占總貸款額的35％，規(guī)模龐大的個(gè)人住房貸款對(duì)各家銀行來(lái)說(shuō)都是巨大的利潤(rùn)誘惑，而嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定則意味著搶客戶時(shí)可能會(huì)慢競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一步。近幾年樓市調(diào)控力度的不斷加大，再加上樓市爛尾案例逐漸增加，甚至出現(xiàn)業(yè)主搬到毛坯房居住的極端事件。而且銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn)，這一政策也開(kāi)始再次發(fā)酵。去年年初，山西銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房按揭貸款管理的通知》。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理新建商品房按揭貸款、二手房買賣抵押貸款以及其他形式的房屋抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要以在房產(chǎn)管理部門備案的抵押合同作為放款依據(jù)之一。同時(shí)，將加強(qiáng)購(gòu)房者貸款資質(zhì)審核，強(qiáng)化個(gè)人綜合消費(fèi)貸款流向監(jiān)管，嚴(yán)禁資金挪用用于購(gòu)房。2019年全年太原新房?jī)r(jià)格平穩(wěn)，此政策的出臺(tái)讓當(dāng)?shù)睾芏嗳嗣曰?。一位網(wǎng)民2020年3月底購(gòu)置萬(wàn)科翡翠晉陽(yáng)湖房產(chǎn)，4月13日辦理網(wǎng)簽合同。購(gòu)房時(shí)了解到已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行封頂放款政策。這位購(gòu)房者表示，曾不間斷接到建設(shè)銀行的電話，變向引導(dǎo)同意放款，之后又接到開(kāi)發(fā)商的催放款電話，威脅如果不進(jìn)行銀行放款操作，此前交給開(kāi)發(fā)商的類似貸款保證金的錢，可能就退不了。這位購(gòu)房者2020年7月向太原市領(lǐng)導(dǎo)留言。太原市政府辦公室的回復(fù)是：經(jīng)市房管局核實(shí)，按照相關(guān)文件規(guī)定，房企與銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，預(yù)售資金由監(jiān)管銀行負(fù)責(zé)監(jiān)管，根據(jù)隸屬關(guān)系，請(qǐng)您向省銀監(jiān)會(huì)或省長(zhǎng)信箱反映。無(wú)獨(dú)有偶，這一調(diào)控新規(guī)有蔓延之勢(shì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)共有北京、杭州、福州、溫州等多個(gè)城市執(zhí)行“封頂放貸”政策，這些城市中大部分為熱點(diǎn)城市，樓市相對(duì)活躍，房?jī)r(jià)此前上漲較明顯。同樣出臺(tái)“只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款”的安徽，已經(jīng)有部分銀行開(kāi)始執(zhí)行該政策。一位在合肥某銀行工作的網(wǎng)友爆料，交通銀行已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行，徽商銀行于3月份開(kāi)始執(zhí)行，下一個(gè)可能是工行。貴陽(yáng)二手房?jī)r(jià)格兩年來(lái)一直下跌，新盤(pán)“花式降價(jià)”不斷，但是業(yè)內(nèi)年前就盛傳，樓棟封頂后銀行才放款的新規(guī)已經(jīng)實(shí)施。據(jù)報(bào)道，貴陽(yáng)已有三家銀行確定實(shí)行項(xiàng)目封頂后銀行才放款的新規(guī)，分別為貴陽(yáng)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行。中國(guó)建設(shè)銀行貴陽(yáng)分行的工作人員表示，關(guān)于房子封頂后才能房貸的政策還在討論當(dāng)中，具體可到銀行處或樓盤(pán)處咨詢；而工商銀行也表示了解有此政策，但是目前還沒(méi)實(shí)行；交通銀行則表明貸款流程根據(jù)具體合作項(xiàng)目而定。貴州農(nóng)信社的一位基層員工告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，“目前有的樓盤(pán)執(zhí)行，有的沒(méi)有執(zhí)行，完全由具體經(jīng)辦人把關(guān)”。“因?yàn)槲覀冦y行個(gè)人房貸占比不足1%，大頭是消費(fèi)貸，一直都嚴(yán)格執(zhí)行樓盤(pán)封底才放貸的政策，就算監(jiān)管部門不下文，許多銀行也都在按此執(zhí)行，和強(qiáng)調(diào)沒(méi)有關(guān)系。”寧波銀行一位工作人員對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，“未來(lái)大趨勢(shì)是不斷嚴(yán)格的，本來(lái)額度就很緊張”。業(yè)內(nèi)人士介紹，在以往樓盤(pán)銷售中，開(kāi)發(fā)商只要拿到預(yù)售證，并且與購(gòu)房者在簽訂買賣合同，收人證明、戶口本等個(gè)人證件齊全后就可以辦理了，銀行最快一個(gè)月就可以放款，此時(shí)只是把購(gòu)房合同抵押給銀行，等將來(lái)產(chǎn)權(quán)證辦出來(lái)后，再用產(chǎn)權(quán)證到銀行換購(gòu)房合同，如果封頂完再放款，那“期房”變“現(xiàn)房”了，開(kāi)發(fā)商“三四三”（開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金由30%自有資金、40%銀行貸款、30%銷售回款組成）的算盤(pán)就要落空了。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，此舉操作有效避免了爛尾和跑路風(fēng)險(xiǎn)，例如購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)已交首付款，那么在等待銀行放款期間，在建項(xiàng)目若出現(xiàn)爛尾，也能讓購(gòu)房者避免更大的損失。不過(guò)對(duì)于開(kāi)發(fā)商與相關(guān)部門而言，在房子主體結(jié)構(gòu)封頂后才發(fā)放貸款，必然會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生影響，據(jù)悉從開(kāi)工到封頂建設(shè)工期約為一年半，“封頂放貸”政策將導(dǎo)致企業(yè)回款周期延長(zhǎng)。貴州一位開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，此前貴州規(guī)定多層建筑要完成投資額的25%以上就可以申領(lǐng)預(yù)售證，但可以內(nèi)部操作，一是有的申報(bào)數(shù)據(jù)涉嫌造假，有的直接通過(guò)PS照片或偷梁換柱的其他照片和相關(guān)部門“私下溝通”?！叭绻也?，就是符合所有要求也未必拿到預(yù)售證或辦理貸款”。不斷加強(qiáng)的宏觀調(diào)控，讓開(kāi)發(fā)商的資金鏈變得日漸脆弱。如果開(kāi)發(fā)商在房子主體封頂后才能得到銀行放款，以一棟20層的高層來(lái)算，實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商最快也要7天才能蓋好一層，20層就要140多天，這里面還不包括天氣、政策等不可抗拒因素。按照目前第一套房子首付30%的規(guī)定，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商至少要忍受半年多煎熬才能拿回剩余的70%，這對(duì)一些開(kāi)發(fā)商的資金鏈來(lái)說(shuō)，又是一大考驗(yàn)。一位地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人士對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹，開(kāi)發(fā)商對(duì)資金的使用基本都是“以一撬十”，采用九個(gè)鍋蓋蓋十口鍋，一般情況下，一個(gè)億的資金，就可以啟動(dòng)十個(gè)億的地產(chǎn)項(xiàng)目。其中的秘訣一是施工單位墊資墊款；二是開(kāi)發(fā)商盡快拿到預(yù)售證，快速銷售回款，迅速去買下一塊土地，開(kāi)發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目如果執(zhí)行封頂再放款政策后，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)速度就不得不放緩了。某銀行個(gè)貸部門負(fù)責(zé)人介紹，開(kāi)發(fā)商不守規(guī)矩提前放貸也是事出有因。發(fā)放貸款是個(gè)人按揭購(gòu)房整套流程中的一個(gè)環(huán)節(jié)。樓盤(pán)項(xiàng)目取得預(yù)售證后三天內(nèi)就得開(kāi)盤(pán)，一開(kāi)盤(pán)，購(gòu)房者就有按揭貸款的需求。而且在售房合同里，一般都會(huì)明確規(guī)定簽訂合同7天內(nèi)，購(gòu)房者必須將有關(guān)資料提交給貸款銀行，45天內(nèi)，剩余款項(xiàng)必須打進(jìn)開(kāi)發(fā)商賬戶。銀行不放貸，購(gòu)房者也會(huì)著急催。另一方面，很多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人按揭都是同一家銀行，提前放貸會(huì)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商的銷售，也有利于開(kāi)發(fā)貸款的償還。樓房封頂才放貸對(duì)購(gòu)房者、銀行和開(kāi)發(fā)商究竟會(huì)帶來(lái)什么影響？“目前最先受到?jīng)_擊的是那些甚至根本沒(méi)有出地面的項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)最大，也最容易被檢查發(fā)現(xiàn)。”一位銀行內(nèi)部人士認(rèn)為，對(duì)購(gòu)房者來(lái)講，政策推遲了還貸的時(shí)間，可以多攢些錢，到時(shí)提前還款，短期內(nèi)是有利的；對(duì)銀行來(lái)講，降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)。廣東佛山某新盤(pán)一位銷售人員對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，總體上看，預(yù)售制沒(méi)有改變，房企可以繼續(xù)賣期房，但購(gòu)房者的還款周期和房企銷售的回款進(jìn)度會(huì)進(jìn)一步放緩，開(kāi)發(fā)商拿地力度也會(huì)受到一定影響。他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)面臨一定的資金壓力。采訪中，也有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，封頂放款，銷售款回籠也是可以預(yù)期的，望梅尚且可以止渴，更何況這是板上釘釘?shù)氖?，?duì)于一些實(shí)力比較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)該還是可以承受，而且在目前房產(chǎn)市場(chǎng)上，由建筑公司先行墊付的現(xiàn)象也十分普遍，所以不少人認(rèn)為封頂放款影響沒(méi)有想象的那么嚴(yán)重。此外，據(jù)某銀行人士透露，雖然銀行執(zhí)行了這一政策，但是不少開(kāi)發(fā)商與銀行另外簽訂協(xié)議，在樓盤(pán)未封頂之前，如果購(gòu)房者出現(xiàn)還不起月供的情況，將由房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)償還，這樣開(kāi)發(fā)商可以在拿到預(yù)售證后，售出樓盤(pán)還是可以從銀行拿到按揭款。《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》了解到，因?yàn)楦鞣N政策的疊加，深圳、重慶、貴陽(yáng)的部分投資客在不斷拋售手中的房子?！百F陽(yáng)房?jī)r(jià)不漲，反而因?yàn)橐咔榈仍蚍孔庥兴陆?，少量外地投資客正在低價(jià)拋售手中的房子?！币晃恢薪楸硎?。據(jù)報(bào)道，早在2006年10月末，北京市銀監(jiān)局緊急叫停了未封頂樓盤(pán)的按揭貸款業(yè)務(wù)。政策執(zhí)行半月后，現(xiàn)房銷售也并沒(méi)有如預(yù)期中那樣活躍，反而略有下降。“我在2020年的11月份向銀行遞交了個(gè)人按揭的相關(guān)申請(qǐng)資料，后來(lái)陸續(xù)讓我增交了個(gè)人流水、重遞了個(gè)人征信報(bào)告，直至2021年1月份，客戶經(jīng)理說(shuō)資料已經(jīng)審批通過(guò)，進(jìn)入等待放款階段，并表示應(yīng)該會(huì)在年前審批下來(lái)，但是到現(xiàn)在款還沒(méi)放下來(lái)，不知道要等到什么時(shí)候?！睆V東某樓盤(pán)一位購(gòu)房的肖先生非常困惑。其實(shí)，整體來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款額度在逐漸收緊。早在去年9月，人民銀行就已對(duì)70個(gè)大中城市2019年新發(fā)放的個(gè)人住房貸款（包括住房公積金貸款）借款人和商業(yè)銀行進(jìn)行摸底。當(dāng)時(shí)央行方面稱，調(diào)查主要是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，深入了解居民購(gòu)房、貸款行為特征和商業(yè)銀行審貸條件、流程等相關(guān)情況，準(zhǔn)確把握貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況。到了年底，中國(guó)人民銀行聯(lián)手銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），為房貸設(shè)置“房地產(chǎn)貸款占比”與“個(gè)人住房貸款占比”兩道紅線，并于2021年1月1日開(kāi)始實(shí)行。將銀行分為五檔，并設(shè)立區(qū)別性的“兩條紅線”指標(biāo)，從銀行側(cè)對(duì)個(gè)人和企業(yè)的房地產(chǎn)貸款比例進(jìn)行限制。從行業(yè)資金的供需兩端抓，從而優(yōu)化金融資源配置，強(qiáng)化對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融支持。這項(xiàng)政策，讓不少“踩線”的銀行紛紛下調(diào)個(gè)人住房貸款額度。根據(jù)國(guó)盛證券研報(bào)，從2020年中報(bào)披露數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，共有13家銀行不同程度\"踩線\"。另有專業(yè)人士根據(jù)早前銀行財(cái)報(bào)中公開(kāi)的數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，發(fā)現(xiàn)大型國(guó)有銀行和股份制商業(yè)銀行中各有四家存在不同程度的超標(biāo)，有的銀行兩條紅線都超標(biāo)。如以招商銀行測(cè)算為例，按照2020年中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，假設(shè)其4年內(nèi)勻速調(diào)整達(dá)到監(jiān)管的要求，則2021年零售按揭貸款新增投放規(guī)模將降至756億元，較去年水平減少約1268億元；對(duì)公房地產(chǎn)貸款新增投放規(guī)模將下降至348億元，較去年水平減少約560億元。《通知》出臺(tái)后，#多家銀行被曝暫停房貸#的話題直接沖上微博熱搜。進(jìn)入2021年之后，上海、廣州、深圳多銀行額度明確收緊。一位銀行從業(yè)人士表示，“以往的銀行貸款都是按季度性地安排投放，按月逐步控制，今年則改為月度投放，再加上監(jiān)管窗口的指導(dǎo)，調(diào)控比較嚴(yán)格，額度也就明顯偏緊了”。一份官方調(diào)研結(jié)果顯示，今年1月上旬起，廣州各大商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率上調(diào)。大部分商業(yè)銀行首套利率在五年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）基礎(chǔ)上加55個(gè)基點(diǎn)，升至5.20%；二套利率在五年期LPR基礎(chǔ)上加75個(gè)基點(diǎn)，升至5.40%。這與此前四大行上調(diào)后的房貸利率保持一致。融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年2月（數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2021年1月20日-2021年2月18日），全國(guó)首套房貸款平均利率為5.26%，環(huán)比上漲4BP；二套房貸款平均利率為5.56%，環(huán)比上漲3BP。據(jù)報(bào)道，1月以來(lái)，由于兩道紅線出臺(tái)，成都不少銀行在房貸額度上都相對(duì)緊張，有的在短時(shí)間內(nèi)就將當(dāng)月額度放空，有的還直接暫停二手房個(gè)人按揭貸款，其中包括建設(shè)銀行、交通銀行、興業(yè)銀行。地產(chǎn)分析人士張大偉指出，本輪調(diào)控政策是自上而下的，是在住建部督導(dǎo)下的調(diào)控升級(jí)，這有利于抑制當(dāng)下熱點(diǎn)城市虛火，避免市場(chǎng)短期失控，控制資金無(wú)序進(jìn)入房地產(chǎn)是關(guān)鍵。另有內(nèi)部人士認(rèn)為，“按照當(dāng)前政策環(huán)境來(lái)看，為了快速回籠資金，3月份的市場(chǎng)或會(huì)出現(xiàn)針對(duì)一次性付款或高比例首付款客戶的讓利優(yōu)惠?！比ツ甑椎闹醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議和最近的政府工作報(bào)告再次重申了堅(jiān)持“房住不炒”的定位。而且多地對(duì)轄內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)政策執(zhí)行及自查情況開(kāi)展專項(xiàng)檢查，及時(shí)采取監(jiān)管措施。1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布的通知顯示，要求轄內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)2020年6月份以來(lái)發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查，并于2021年2月28日前向上海銀保監(jiān)局報(bào)送自查和整改報(bào)告。第二天，北京銀保監(jiān)局也做了類似的表態(tài)，并要求銀行對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題立即整改，加強(qiáng)內(nèi)部問(wèn)責(zé)處理。值得一提的是，去年建設(shè)銀行太原分行就因違反審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則，違規(guī)向購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)未封頂住房的個(gè)人放貸被罰款35萬(wàn)元，另外兩張30萬(wàn)元罰單，分別指向中信銀行太原分行和招商銀行太原分行，均因?yàn)椤鞍l(fā)放未辦理網(wǎng)簽合同且樓盤(pán)未封頂?shù)膫€(gè)人住房按揭貸款”。法律依據(jù)：《山西銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房按揭貸款管理的通知》第一條銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。第二條銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。

五、棚戶區(qū)改造最新政策2022年

1、以凈地出讓方式進(jìn)行的危房棚戶區(qū)開(kāi)發(fā)改造項(xiàng)目事如下優(yōu)惠政策

(一)土地儲(chǔ)備中心對(duì)危房棚戶區(qū)土地實(shí)行收購(gòu)，以凈出讓方式供地。凈地出讓后獲得的出讓收益，扣除按規(guī)定繳省的費(fèi)用后，專項(xiàng)用于支付銀行貸款本息和毛地收購(gòu)資的周轉(zhuǎn)以及危房棚戶區(qū)安置房建設(shè)。

(二)安置房住宅用地實(shí)行土地行政劃撥，對(duì)改造后的房屋納入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，辦理商品房房照。商服用地實(shí)租賃供地。

(三)安置房建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)(以費(fèi)還貸項(xiàng)目除外)全免，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)性收費(fèi)按最低限下浮50%收取(項(xiàng)明細(xì)附后)。

(四)安置房房屋拆遷補(bǔ)償契稅先繳后返;對(duì)安置房住宅上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型增加的建筑面積部分，營(yíng)業(yè)稅等稅種由地方稅務(wù)部門向省申請(qǐng)暫緩繳納。

(五)安置房建設(shè)項(xiàng)目用地紅線以外沒(méi)有配套管網(wǎng)的或達(dá)不到項(xiàng)目配套要求的，電業(yè)、熱力、供水、排水、燃?xì)獾炔块T應(yīng)按規(guī)劃要求無(wú)償同步建設(shè)至小區(qū)紅線。對(duì)騰空用于商品房建設(shè)的地塊，電業(yè)、熱力、供水、排水、燃?xì)獾炔块T應(yīng)按規(guī)劃要求同步建設(shè)，所需費(fèi)用由摘牌的商品房開(kāi)發(fā)主體，按照國(guó)家、省、市所規(guī)定的正常標(biāo)準(zhǔn)結(jié)付;涉及配套管網(wǎng)施工中的破道、綠化等費(fèi)用免繳。

(六)對(duì)安置房建設(shè)項(xiàng)目，政府各職能部門要同步辦理相關(guān)手續(xù)，保證項(xiàng)目的開(kāi)竣工時(shí)間。

(七)小區(qū)配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要滿足居民基本生活和出行需要，區(qū)政府組織被安置居民以招標(biāo)方式選擇物業(yè)公司，對(duì)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，物業(yè)費(fèi)三年內(nèi)減半收取，不足部分由區(qū)政府承擔(dān)。

(八)在進(jìn)行安置房建筑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)周邊服務(wù)設(shè)施現(xiàn)狀，建設(shè)一處或幾處綜合市場(chǎng)，用于提供公益性就業(yè)崗位，其產(chǎn)權(quán)歸市政府所有，由區(qū)政府負(fù)貴日常管理。

2、以毛地出讓方式進(jìn)行的危房棚戶區(qū)開(kāi)發(fā)改造項(xiàng)目享受如下優(yōu)惠政策

(一)市財(cái)政籌措危房棚戶區(qū)開(kāi)發(fā)改造補(bǔ)貼資金(包括開(kāi)發(fā)企業(yè)上繳的土地出讓金，開(kāi)發(fā)企業(yè)上繳的稅費(fèi)地方留用部分，向上爭(zhēng)取政策和資金等)，建立專戶，?？顚Ｓ?。危房棚戶區(qū)開(kāi)發(fā)改造項(xiàng)目按應(yīng)繳土地出讓金的70%為基數(shù)，作為政府投入返還給開(kāi)發(fā)企業(yè)。危房棚戶區(qū)供地實(shí)行土地公開(kāi)掛牌出讓，在掛牌過(guò)程中出現(xiàn)竟標(biāo)情況，可采取遞減返還比例競(jìng)標(biāo)辦法出讓土地使用權(quán)。成交價(jià)款一次性繳齊后，15個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)貼到位。

(二)行政事業(yè)性收費(fèi)減半收取，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)性收費(fèi)按最低限下浮30%收取(項(xiàng)目明細(xì)附后)。

(三)涉及危房棚戶區(qū)開(kāi)發(fā)改造項(xiàng)目的各項(xiàng)稅種全額征收，扣除城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，地方留成部分的60%，按入庫(kù)財(cái)政級(jí)次返給開(kāi)發(fā)企業(yè)予以補(bǔ)貼，其余.40%由入庫(kù)財(cái)政級(jí)次設(shè)立“危房棚戶區(qū)開(kāi)發(fā)改造補(bǔ)貼資金”專戶，?？顚Ｓ茫ㄆ趯徲?jì)。開(kāi)發(fā)主體繳納稅金后，力爭(zhēng)10個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)貼到位。

(四)危房棚戶區(qū)改造項(xiàng)目在不突破國(guó)家剛性標(biāo)準(zhǔn)及不率，土地摘牌后，規(guī)劃設(shè)計(jì)不再做調(diào)整。

(五)危房棚戶區(qū)開(kāi)發(fā)改造項(xiàng)目用地紅線以外沒(méi)有配套管網(wǎng)的或達(dá)不到項(xiàng)目配套要求的，電業(yè)、熱力、供水、排水、燃?xì)獾炔块T應(yīng)按規(guī)劃要求同步建設(shè)至小區(qū)紅線。所需建設(shè)資金，一部分從市財(cái)政收取的危房棚戶區(qū)開(kāi)發(fā)改造項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)中解決，定向用于熱力、供水、排水管網(wǎng)建設(shè)，缺口部分由熱力、供水、排水等企業(yè)自籌資金建設(shè);電力外網(wǎng)改造費(fèi)用，按建筑面積每平方米20元交納;燃?xì)馔饩W(wǎng)改造費(fèi)用由開(kāi)發(fā)企業(yè)按每戶700元交納。安置房住宅建筑面積(戶)相關(guān)配套費(fèi)用(含電力外網(wǎng)改造費(fèi)和燃?xì)馔饩W(wǎng)改造費(fèi))免繳。

(六)對(duì)確實(shí)難以實(shí)施的危房棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，市政府將采取一事一議的辦法，由市政府市長(zhǎng)辦公會(huì)議或市政府常務(wù)會(huì)議議定。

(七)市政府已經(jīng)明確優(yōu)惠政策的危房棚戶區(qū)開(kāi)發(fā)改造項(xiàng)目，不執(zhí)行此政策;對(duì)土地已摘牌的危房棚戶區(qū)開(kāi)發(fā)改造項(xiàng)目，未簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的，執(zhí)行此政策。

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投稿：袁鵬春

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