一、如何識(shí)別拆遷補(bǔ)償,如何識(shí)別被拆遷房屋的居民

1、如何認(rèn)定被拆遷房屋的共有人

房屋拆遷的利益應(yīng)由房屋承租人和共有人（共有人）共同享有。在實(shí)踐中，許多當(dāng)事人對(duì)自己是否具有同居資格、房屋拆遷過(guò)程中如何認(rèn)定同居資格存在爭(zhēng)議。根據(jù)《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第五十一條第一款第四項(xiàng)的規(guī)定，“同居”是指在作出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋內(nèi)有永久住所，以及實(shí)際同居一年以上（特殊情況除外）在本市無(wú)其他住房或者有其他住房但生活困難的人。在《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋拆遷補(bǔ)償分割民事案件若干問(wèn)題的答復(fù)》第三條中，明確了“雖然異地有房屋，居住困難是指其他地方人均居住面積低于法定最低標(biāo)準(zhǔn)的情況。這里所說(shuō)的其他地方的房屋性質(zhì)，僅限于以福利性質(zhì)取得的房屋，包括原出租的公房、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下分配的福利房、部分自籌的福利房，房款的一半以上是用政府購(gòu)買(mǎi)的商品房單位補(bǔ)助，公房拆遷后取得的安置房（含自有產(chǎn)權(quán)小部分的安置房），以公房為基礎(chǔ)的安置房出售政策購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房。

首先，房屋拆遷時(shí)必須有戶籍（只有三個(gè)例外），沒(méi)有戶籍的直接排除共同居住資格。其次，有戶籍的，必須居住一年以上（直至作出房屋征收決定）。如果一個(gè)人沒(méi)有住過(guò)房子，那么所謂的“空戶口”就不能認(rèn)定為共同居民。同時(shí)滿足上述兩個(gè)條件后，還必須滿足上述“無(wú)其他住房或者雖有其他住房但生活困難”的條件，才能認(rèn)定為共同居住人。有三個(gè)例外：1。有本市常住戶口，因婚姻關(guān)系居住在被拆遷公房?jī)?nèi)的，即使居住不滿一年，也視為共同居??；2、正常情況下，在本市戶籍，至取得拆遷許可證之日，因婚姻關(guān)系在公房?jī)?nèi)居住5年，也視為同一人；3、房屋拆遷時(shí)，因服兵役、上大學(xué)、入獄等原因，戶籍被遷出公房拆遷，且在本市他也沒(méi)有福利房，也被認(rèn)為是同一個(gè)人。有一種情況需要特別注意。即使符合上述條件，房屋拆遷當(dāng)事人也不是未成年人（不滿18周歲），不能認(rèn)定為共同居住人。根據(jù)《安徽省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《安徽省城市房屋拆遷管理辦法》，有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋被拆遷，在房屋拆遷主管部門(mén)公布的拆遷期限內(nèi)仍不能解決拆遷糾紛的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷。房屋拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)拆遷人拆遷房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)查備案，并向公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)證據(jù)保全公證?？梢?jiàn)，對(duì)產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議房屋的拆遷補(bǔ)償，應(yīng)該有兩個(gè)結(jié)果：一是在拆遷主管部門(mén)公布的拆遷期限內(nèi)，爭(zhēng)議已經(jīng)解決的，拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利份額進(jìn)行；二是在拆遷主管部門(mén)公布的期限內(nèi)仍未解決的，由于城市建設(shè)的需要和拆遷的限制，拆遷人員無(wú)法等待產(chǎn)權(quán)糾紛的解決，拆遷人應(yīng)當(dāng)依法提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報(bào)拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)。拆遷過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)查記錄，辦理證據(jù)保全公證手續(xù)。實(shí)踐中，拆遷中的產(chǎn)權(quán)糾紛一般有以下幾種情況：

1；共建房屋的產(chǎn)權(quán)雖經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，但未經(jīng)當(dāng)事人約定，或者雖有約定，但當(dāng)事人之間仍存在糾紛；

3。一方雖已取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但另一方已明確提出產(chǎn)權(quán)主張（此類產(chǎn)權(quán)主張一般應(yīng)向法院提起民事或行政訴訟，明確提出產(chǎn)權(quán)主張）；4；5。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的一些問(wèn)題引起的產(chǎn)權(quán)糾紛；

6。歷史上私人住房政策實(shí)施引起的產(chǎn)權(quán)糾紛；

7。其他產(chǎn)權(quán)糾紛。

二、房屋拆遷被拆遷人怎么認(rèn)定

房屋拆遷被拆遷人一般是房屋的所有權(quán)人。\t

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

三、怎樣劃分被拆遷人的房屋

法律分析：房屋被拆遷人范圍的劃分包括：公有房屋的所有權(quán)人、私有房屋的所有權(quán)人以及其他房屋的所有權(quán)人。房屋拆遷應(yīng)對(duì)所有權(quán)人給予補(bǔ)償，對(duì)實(shí)際居住、切實(shí)需要安置的人給予補(bǔ)償，對(duì)于提交困難證明的人發(fā)放拆遷特困補(bǔ)助，對(duì)患有大病的人發(fā)放拆遷大病補(bǔ)貼，對(duì)實(shí)際需要搬家的人發(fā)放拆遷搬家補(bǔ)償。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二條為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

四、如何認(rèn)定被拆遷房屋的同住人

法律分析：共同居住人，是指作出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

法律依據(jù)：《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》

第五十一條（有關(guān)用語(yǔ)的含義）

本細(xì)則中下列用語(yǔ)的含義：

（一）被征收人，是指被征收房屋的所有權(quán)人。

（二）公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個(gè)人和單位。

（三）共同居住人，是指作出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

（四）房屋使用人，是指實(shí)際占用房屋的單位和個(gè)人。

五、什么是房屋被拆遷人

是指實(shí)行征收的房屋所有人，因具有被拆遷的行為，成為被拆遷人。法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十八條 征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

第二十條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

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投稿：朱延

內(nèi)容審核：趙明媛律師