一、佳兆業(yè)是拆遷補(bǔ)償,開發(fā)商“暴雷”，深圳股份合作公司怎么辦從“法律”角度探討

過(guò)去幾年，不少開發(fā)商“暴雷”，甚至被列為“失信被執(zhí)行人”，如恒大、佳兆業(yè)等（見(jiàn)下圖）。而許多深圳社區(qū)股份合作公司（下稱“股份合作公司”）卻與之正在合作開發(fā)城市更新/征返地/留用地項(xiàng)目。有些項(xiàng)目停滯不前，有些項(xiàng)目原有物業(yè)已被拆除，有些項(xiàng)目過(guò)渡期租金兩年沒(méi)支付。面對(duì)如此情況，深圳社區(qū)股份合作公司該怎么辦？

（圖1）

（圖2）

筆者結(jié)合過(guò)往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，以“法律關(guān)系”的角度，按項(xiàng)目階段，探討分析相關(guān)法律問(wèn)題以及提出法律建議，供深圳社區(qū)股份合作公司參考，希望有些許幫助。

一、 前期服務(wù)階段

在深圳眾多城市更新/征返地/留用地項(xiàng)目中，深圳社區(qū)股份合作公司一般會(huì)委托第三方機(jī)構(gòu)（開發(fā)商或咨詢公司）作為前期服務(wù)商，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的立項(xiàng)工作。如2022年11月13日，深圳市龍崗區(qū)平湖街道上木古股份合作公司等與項(xiàng)目前期服務(wù)商華僑城集團(tuán)簽訂前期服務(wù)協(xié)議（見(jiàn)下圖）。

（圖3）

那么，前期服務(wù)協(xié)議中的甲乙雙方到底是什么法律關(guān)系？如果受委托的開發(fā)商“暴雷”，股份合作公司能否單方面解除前期服務(wù)協(xié)議？

根據(jù)筆者起草或?qū)徲嗊^(guò)的前期服務(wù)協(xié)議，該協(xié)議是一份委托合同?！睹穹ǖ洹返诰虐僖皇艞l規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。”即委托人（股份合作公司）委托受托人（開發(fā)商或咨詢公司）處理委托人委托的事務(wù)，如城市更新項(xiàng)目的立項(xiàng)申報(bào)。

那么，既然是委托合同法律關(guān)系，如果受托人（開發(fā)商）已經(jīng)或?qū)⒁氨├住?，沒(méi)有能力處理該項(xiàng)目的立項(xiàng)申報(bào)工作，那么股份合作公司是否可以單方面解除前期服務(wù)協(xié)議？

筆者認(rèn)為：首先，如果雙方能夠協(xié)商一致，那么可以協(xié)商解除合同。《民法典》第五百六十二條第一款也規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同”。 其次，前期服務(wù)協(xié)議是否明確約定合同解除的情形。《民法典》第五百六十二條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”。或者如果前期服務(wù)協(xié)議約定委托期限，那么委托期限到期后協(xié)議就自動(dòng)終止。再次，如果無(wú)法協(xié)議解除，那么就得看有沒(méi)有“法定解除”的情形。《民法典》第五百六十三規(guī)定：“下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同……”最后，如果既無(wú)法協(xié)議解除，又沒(méi)有法定解除的情形，而股份合作公司又希望提前單方面解除前期服務(wù)協(xié)議，那么股份合作公司可能需要支付一定的委托費(fèi)用，除非前期服務(wù)協(xié)議明確約定是無(wú)償。《民法典》第九百二十八條也規(guī)定：“受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)當(dāng)向其支付報(bào)酬?！?

因此，前期服務(wù)協(xié)議的合同條款擬定十分重要，否則，股份合作公司并不能簡(jiǎn)單地解除前期服務(wù)協(xié)議，否則有可能要承擔(dān)一定的委托費(fèi)用。

另外，既然前期服務(wù)協(xié)議是委托合同，股份合作公司有權(quán)單方面解除，那么開發(fā)商與股份合作公司簽訂了前期服務(wù)協(xié)議后，是否代表該開發(fā)商將來(lái)就必然能夠開發(fā)該項(xiàng)目呢？答案是否定的，因?yàn)榍捌诜?wù)協(xié)議并不是合作開發(fā)協(xié)議！不少外地投資機(jī)構(gòu)或開發(fā)商對(duì)深圳當(dāng)?shù)爻鞘懈抡卟涣私猓`認(rèn)為簽了前期服務(wù)協(xié)議就確認(rèn)是其開發(fā)，從而導(dǎo)致不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

二、 合作開發(fā)階段

股份合作公司與開發(fā)商已經(jīng)簽訂合作開發(fā)協(xié)議，正式確立合作開發(fā)的合同法律關(guān)系?？墒?，這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商“暴雷”，沒(méi)有能力繼續(xù)推進(jìn)該項(xiàng)目。

面對(duì)如此情況，股份合作公司該怎么辦？

筆者認(rèn)為，此時(shí)要分以下兩個(gè)情況分析：

（1）如果股份合作公司希望繼續(xù)與之合作開發(fā)，認(rèn)為該開發(fā)商還是能夠恢復(fù)過(guò)來(lái)，那么股份合作公司就被動(dòng)地等待開發(fā)商好起來(lái)。

（2）如果股份合作公司希望終止合作開發(fā)，那么就要知道房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議的甲乙雙方是什么法律關(guān)系。

房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議不是典型合同，是一般合同，《民法典》第四百六十四條規(guī)定：“合同是民事主體之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議。”《民法典》第四百六十五條規(guī)定：“依法成立的合同，受法律保護(hù)……對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力?！薄睹穹ǖ洹返谖灏倭憔艞l規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！币虼?，一般情況下，合同簽訂后雙方就應(yīng)當(dāng)履行合同條款，不能隨意解除合同。

此外，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》對(duì)房地產(chǎn)合作開發(fā)合同也給了一個(gè)具體定義，第十四條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！?

因此，股份合作公司并不能簡(jiǎn)單地解除合作開發(fā)協(xié)議，否則可能會(huì)產(chǎn)生法律糾紛，或有可能要賠償開發(fā)商一定的收益損失。具體還需認(rèn)真審核當(dāng)時(shí)的合作開發(fā)協(xié)議是怎么簽訂，是否有約定合作開發(fā)期限，是否有約定合同終止條件，是否有約定追加增信措施等等。

三、 已移交原有物業(yè)階段

城市更新項(xiàng)目已經(jīng)確定合作開發(fā)商，簽訂了合作開發(fā)協(xié)議以及搬遷補(bǔ)償協(xié)議，股份合作公司已把其物業(yè)移交給開發(fā)商，但還沒(méi)拆除?？墒?，這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商“暴雷”，沒(méi)有能力繼續(xù)開發(fā)該項(xiàng)目，過(guò)渡期租金也沒(méi)能力繼續(xù)支付。

面對(duì)如此情況，股份合作公司該怎么辦？

筆者認(rèn)為：第一，股份合作公司有權(quán)要求開發(fā)商把物業(yè)返還給股份合作公司，股份合作公司繼續(xù)將物業(yè)出租獲取租金收益。第二，股份合作公司視具體情況而定，是否終止合作開發(fā)協(xié)議或另外尋找其他合作開發(fā)商。第三，如果合作開發(fā)協(xié)議有相關(guān)違約條款，股份合作公司還有權(quán)向開發(fā)商主張欠付的過(guò)渡期租金以及其他經(jīng)濟(jì)損失。

四、 已拆除原有物業(yè)階段

股份合作公司已經(jīng)把原有物業(yè)移交給開發(fā)商，開發(fā)商也把物業(yè)拆除?？墒?，這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商“暴雷”，沒(méi)有能力繼續(xù)開發(fā)該項(xiàng)目，過(guò)渡期租金也沒(méi)能力繼續(xù)支付。

（圖4）

面對(duì)如此情況，股份合作公司該怎么辦？

根據(jù)筆者過(guò)往處理過(guò)的項(xiàng)目，一般情況下，股份合作公司僅僅與開發(fā)商的項(xiàng)目公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議，并沒(méi)有要求開發(fā)商的集團(tuán)公司或者實(shí)際控制人作為擔(dān)保方，更沒(méi)有其他貨幣或不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保措施。如果項(xiàng)目出現(xiàn)糾紛或爛尾，股份合作公司也只能起訴項(xiàng)目公司，而項(xiàng)目公司往往又是空殼公司，名下并沒(méi)有什么資產(chǎn)。這個(gè)時(shí)候，股份合作公司才發(fā)現(xiàn)當(dāng)年簽訂的合作開發(fā)協(xié)議如此重要！也如此隨便！為此股份合作公司現(xiàn)在承擔(dān)相應(yīng)的不利風(fēng)險(xiǎn)及結(jié)果。至于股份合作公司該怎么簽合作開發(fā)協(xié)議，詳見(jiàn)筆者之前的文章《合作開發(fā)協(xié)議的核心條款》。

此時(shí)，股份合作公司該怎么辦？（1）起訴項(xiàng)目公司？沒(méi)用，因?yàn)轫?xiàng)目公司沒(méi)有資產(chǎn)。（2）如果沒(méi)有明確約定解除合同的條件，單方面解除合作開發(fā)協(xié)議？可能反而需要賠償開發(fā)商一定收益損失。（3）尋找其他開發(fā)商投資收購(gòu)該項(xiàng)目？難！因?yàn)樵虚_發(fā)商會(huì)要求溢價(jià)出售。（4）雙方協(xié)商解決？也難！開發(fā)商不愿意無(wú)條件退出，畢竟前期也投入不少資金。（5）等待政府救助？遙遙無(wú)期。（6）或許有其他辦法，具體項(xiàng)目，具體分析，筆者去年在深圳市寶安區(qū)集體資產(chǎn)辦協(xié)會(huì)開講座時(shí)有提到個(gè)別項(xiàng)目的解決辦法。

面臨如此困境，筆者認(rèn)為，很多時(shí)候，股份合作公司在簽訂合作開發(fā)協(xié)議時(shí)并沒(méi)有盡可能多考慮各種風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目過(guò)程中，也沒(méi)有對(duì)相應(yīng)的漏洞進(jìn)行補(bǔ)救，從而導(dǎo)致目前進(jìn)退兩難的困境。其次，面對(duì)開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)團(tuán)隊(duì)（項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)、法律團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)），股份合作公司往往處于十分劣勢(shì)。

五、 建設(shè)階段

項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，但在建設(shè)過(guò)程中，開發(fā)商“暴雷”，沒(méi)有能力繼續(xù)開發(fā)。此時(shí)，項(xiàng)目的土地使用權(quán)也已抵押給了銀行用作申請(qǐng)開發(fā)貸款，貸款資金也有可能被挪用。

面對(duì)如此情況，股份合作公司該怎么辦？

這種情況最糟糕！銀行和施工單位有可能起訴開發(fā)商，要求拍賣已抵押的土地使用權(quán)和在建工程，并優(yōu)先獲得受償款。如果這樣，股份合作公司不但失去已被拆遷的原有物業(yè)，而且原有的土地使用權(quán)也沒(méi)有，回遷物業(yè)更不可能實(shí)現(xiàn)。到了如此境地，股份合作公司追悔莫及！股份合作公司將承擔(dān)“不可承受之重”，面臨巨大損失。

六、 結(jié)語(yǔ)及建議

誰(shuí)也沒(méi)想到現(xiàn)在會(huì)有如此多的開發(fā)商“暴雷”，但是，無(wú)論是當(dāng)年簽訂合作開發(fā)協(xié)議時(shí)，還是合作開發(fā)過(guò)程中、亦或是現(xiàn)在，深圳社區(qū)股份合作公司其實(shí)是可以做得更多、做得更好。必要的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和防范措施還是非常有必要的！尤其面對(duì)如此重要的城市更新項(xiàng)目/征返地項(xiàng)目/留用地項(xiàng)目。

股份合作公司簡(jiǎn)單、隨便地與開發(fā)商簽訂合作開發(fā)協(xié)議，沒(méi)有任何保障措施的情況下，把原有物業(yè)交付給開發(fā)商，把土地使用權(quán)交給開發(fā)商申請(qǐng)抵押貸款，這無(wú)異于“裸奔”在項(xiàng)目中。

可是，筆者曾經(jīng)在許多項(xiàng)目提出的法律建議或法律保障措施卻被認(rèn)為“多此一舉”。

所以，筆者還是建議，將要進(jìn)行合作開發(fā)項(xiàng)目的股份合作公司，應(yīng)好好擬定合作開發(fā)協(xié)議，正在進(jìn)行合作開發(fā)項(xiàng)目的股份合作公司，應(yīng)好好審核有什么漏洞需要填補(bǔ)。

最后，衷心希望所有的深圳社區(qū)股份合作公司越辦越好！

#深度好文計(jì)劃#

蔡國(guó)堅(jiān)

合伙人律師 法律博士 深圳原住民

專業(yè)領(lǐng)域：上市并購(gòu)、城市更新、重大訴訟糾紛

電子郵箱：182231951@qq.com

微信：182231951

2024年4月11日

二、深圳兩公司因股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛對(duì)峙“爭(zhēng)”工廠 險(xiǎn)釀群毆

30日上午8點(diǎn)多，光明新區(qū)百花洞路的一家安華某某工廠門前，數(shù)十名男子發(fā)生對(duì)峙，場(chǎng)面一觸即發(fā)。幸好防暴警察及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，將雙方分開，事態(tài)未進(jìn)一步擴(kuò)大。媒體了解到，此次沖突起于一場(chǎng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，一方憑借深圳市中級(jí)法院判決的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效的判令，保護(hù)工廠內(nèi)物業(yè)財(cái)產(chǎn)，另一方則阻撓判決執(zhí)行，雙方因此發(fā)生對(duì)峙?！　脑缟蠈?duì)峙到中午12時(shí)　　當(dāng)日上午，安華某某工廠門口聚集了大批警察和民兵應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員，手持防暴工具。沖突雙方各有數(shù)十名男子，一方為某某集團(tuán)公司派請(qǐng)過(guò)來(lái)的人員，另一方為和X控股有限公司的人員，雙方以工廠推拉門為界形成對(duì)峙?！　‖F(xiàn)場(chǎng)一名知情者告訴媒體，雙方對(duì)峙從早上開始，一直持續(xù)到中午12時(shí)，一場(chǎng)沖突隨時(shí)可能發(fā)生。防暴警察趕到后，急忙將雙方隔開，并將一些器械進(jìn)行沒(méi)收?！　∶襟w采訪了解到，安華某某工廠原股東為和X控股有限公司，幾年前該公司與某某集團(tuán)有限公司簽訂了安華某某公司的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。某某集團(tuán)公司將部分款項(xiàng)支付后，對(duì)方一直拒不辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。為此，某某集團(tuán)公司將和X控股有限公司告上法庭，市中級(jí)法院判決前者勝訴，判令后者履行轉(zhuǎn)讓協(xié)議。在執(zhí)行受阻的情況下，某某集團(tuán)公司向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。　　和X控股公司謝絕采訪　　據(jù)某某集團(tuán)公司工程部總經(jīng)理陳先生介紹，2011年6月安華某某工廠因?yàn)橘Y不抵債，當(dāng)時(shí)的股東和X股份有限公司便與某某集團(tuán)公司簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將安華某某工廠100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給某某集團(tuán)公司?！　∥覀児疽呀?jīng)按照合同規(guī)定將890多萬(wàn)打到規(guī)定的賬戶上，沒(méi)有想到和X股份公司的一些股東在2012年反悔違背協(xié)議，拒絕配合辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，我們公司隨后在2012年向深圳中級(jí)人民法院提起訴訟，深圳市中級(jí)人民法院作出民事判決，判決和X股份有限公司向某某集團(tuán)公司辦理股份轉(zhuǎn)讓手續(xù)，該判決隨后被廣東省高級(jí)人民法院與最高人民法院所維持，就在中級(jí)人民法院準(zhǔn)備強(qiáng)制辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的期間，和X控股有限公司的個(gè)別股東阻撓判決執(zhí)行，并且準(zhǔn)備將該物業(yè)做非法處置。陳先生說(shuō)?！　￡愊壬f(shuō)，他們得知對(duì)方的舉動(dòng)后，不得已才請(qǐng)來(lái)了公司內(nèi)部物業(yè)公司的人員過(guò)來(lái)，保護(hù)物業(yè)工廠物業(yè)。陳先生隨后向媒體出示了市中級(jí)法院的判決書，和協(xié)助執(zhí)行通知書。對(duì)此，工廠內(nèi)的和X控股有限公司負(fù)責(zé)人謝絕了媒體的采訪，只是表示不好多說(shuō)。　　媒體隨后從光明警方了解到，雙方對(duì)峙事件確由股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛而起，警方趕到現(xiàn)場(chǎng)后，事態(tài)未進(jìn)一步擴(kuò)大，雙方人員隨后散去。

三、公司以入股方式詐騙 法律問(wèn)題

法律分析:

符合以下要件構(gòu)成詐騙：1、詐騙人主觀上具有非法占有的故意，詐騙罪以行為人具有非法占有為目的作為主觀構(gòu)成要件的。2、詐騙人在借款時(shí)采用虛構(gòu)事實(shí)和隱瞞真相的手段，導(dǎo)致被害人產(chǎn)生錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。3、詐騙人在騙得財(cái)物后不會(huì)考慮歸還財(cái)物，因此在財(cái)物的使用上毫無(wú)顧慮和節(jié)制，直接造成財(cái)物的滅失。

法律依據(jù):

《中華人民共和國(guó)刑法》

第二百六十六條 詐騙公私財(cái)物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處或者單處罰金額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。本法另有規(guī)定的，依照規(guī)定。

第一百九十二條 以非法占有為目的，使用詐騙方法非法集資，數(shù)額較大的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處七年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。

單位犯前款罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰。

四、什么叫違規(guī)投資入股

法律分析：國(guó)家機(jī)關(guān)的公職人員私自入股私人企業(yè)，違反了中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步制止黨政機(jī)關(guān)和黨政干部經(jīng)商、辦企業(yè)的規(guī)定。

法律依據(jù)：《中國(guó)共產(chǎn)黨紀(jì)律處分條例》 第九十四條 違反有關(guān)規(guī)定從事營(yíng)利活動(dòng)，有下列行為之一，情節(jié)較輕的，給予警告或者嚴(yán)重警告處分；情節(jié)較重的，給予撤銷黨內(nèi)職務(wù)或者留黨察看處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予開除黨籍處分：

（一）經(jīng)商辦企業(yè)的；

（二）擁有非上市公司（企業(yè)）的股份或者證券的；

（三）買賣股票或者進(jìn)行其他證券投資的；

（四）從事有償中介活動(dòng)的；

（五）在國(guó)（境）外注冊(cè)公司或者投資入股的；

（六）有其他違反有關(guān)規(guī)定從事營(yíng)利活動(dòng)的。

五、深圳合資公司變更股權(quán)要去現(xiàn)場(chǎng)嗎

法律分析：暫前是不需要股東到場(chǎng)的，除非對(duì)辦理內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查才需要，是抽查型的。股權(quán)變更是指公司的股權(quán)情況發(fā)生了變化，一種是股權(quán)總數(shù)發(fā)生了變化，包括增資、減資兩種形式，另一種是股權(quán)的所有人發(fā)生了變化，即股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)公司法》第七十一條 有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股東應(yīng)當(dāng)購(gòu)買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購(gòu)買的，視為同意轉(zhuǎn)讓。

經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。公司章程對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

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投稿：尹子同

內(nèi)容審核：馮立影律師