一、哈爾濱私人建房拆遷補(bǔ)償,順義法院調(diào)研農(nóng)村建房合同糾紛案件的特點(diǎn)、多發(fā)原因并提出對(duì)策建

近年來(lái)，順義法院轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村建房日益增多，隨之而來(lái)的農(nóng)村建房合同糾紛也呈現(xiàn)逐漸上升趨勢(shì)，該院經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)該類案件主要存在以下特點(diǎn):

一是“三無(wú)型”建筑隊(duì)占據(jù)主流，施工質(zhì)量無(wú)保證。該院受理的該類案件，建筑隊(duì)大都是無(wú)資質(zhì)、無(wú)圖紙、無(wú)資金設(shè)備的“三無(wú)型”建筑隊(duì)，缺乏施工技術(shù)，僅憑經(jīng)驗(yàn)口頭設(shè)計(jì)或模仿他人住宅進(jìn)行建造，雙方簽訂的建房合同簡(jiǎn)易籠統(tǒng)，可操作性差。

二是建筑隊(duì)人員多為臨時(shí)組建，為節(jié)省人工、賺取最大利潤(rùn)，建筑隊(duì)同一時(shí)間承攬多項(xiàng)建房工程，由于工時(shí)緊，人手少，導(dǎo)致工人施工粗糙不細(xì)致，建房質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)。

三是建筑方、房主提起訴訟的比例基本持平，兩方利益團(tuán)體大都傾向于積極訴訟維權(quán)。建筑方為原告的案件多為起訴要求給付工程欠款，房主為原告的案件則多為不滿意建房質(zhì)量，要求重修重建。

四是包工頭為被告的案件被告方不積極應(yīng)訴的現(xiàn)象較多。因包工頭多為外地人，在轄區(qū)內(nèi)無(wú)固定居所，因建筑隊(duì)的特點(diǎn)是有活兒則合，無(wú)活兒則散，他們活躍在農(nóng)村，工作范圍廣，且缺乏政府部門(mén)監(jiān)管，易出現(xiàn)不應(yīng)訴現(xiàn)象。

五是該類案件調(diào)解難度大。房主與建筑隊(duì)在建房期間已積怨較多，建筑方通常拒絕修理、返工或者改建，房主則多提出鑒定申請(qǐng)，以工程有質(zhì)量問(wèn)題為由拒付或少付工程款，雙方分歧較大、互不相讓。

六是建房導(dǎo)致安全隱患增多，社會(huì)不良影響加劇。一方面因農(nóng)村建房安全性無(wú)保障，雇員在施工過(guò)程中受傷，引發(fā)人身?yè)p害賠償類糾紛案件增多，另一方面由于房主不及時(shí)與包工頭結(jié)算，包工頭拖欠工人工資現(xiàn)象嚴(yán)重，進(jìn)而又引發(fā)勞務(wù)合同糾紛。

經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)農(nóng)村建房合同糾紛高發(fā)的原因主要為兩方面：一是近年來(lái)一方面農(nóng)民生活水平提高較快，農(nóng)民紛紛拆舊翻新，改善住房條件，另一方面由于政府城鄉(xiāng)規(guī)劃大量拆遷，為多獲取拆遷補(bǔ)償，跟風(fēng)建房現(xiàn)象十分普遍，故因建房引發(fā)的合同糾紛也呈上升態(tài)勢(shì);二是有關(guān)農(nóng)村建房法律法規(guī)不完善，農(nóng)村建房建筑隊(duì)缺乏有效的管理和規(guī)制。政府職能部門(mén)對(duì)農(nóng)民建房的管理，主要在于房屋建造的合法性審批，而對(duì)房屋設(shè)計(jì)的安全性、建筑隊(duì)的資質(zhì)、技術(shù)水平、安全設(shè)施是否齊備、施工過(guò)程中的操作等缺乏監(jiān)管建筑隊(duì)的管理和規(guī)制，這也是農(nóng)村建房合同糾紛頻發(fā)的主要原因。

針對(duì)上述特點(diǎn)和原因，該院對(duì)農(nóng)村建房合同糾紛提出以下建議和對(duì)策：

一是合同宜定性為承攬合同確定有效。根據(jù)法律規(guī)定，建設(shè)工程施工合同施工人無(wú)資質(zhì)將導(dǎo)致合同無(wú)效，而承攬合同只要合同內(nèi)容不違法，即可認(rèn)定有效。農(nóng)村建房多是包工不包料的勞務(wù)工程，這與建設(shè)施工合同規(guī)范大型、復(fù)雜的土木工程、建筑工程有明顯區(qū)別，定性承攬合同確定有效，有利于雙方合同權(quán)利義務(wù)的保護(hù)，符合農(nóng)民意識(shí)水平和農(nóng)村建筑市場(chǎng)的實(shí)際情況，也可避免因合同無(wú)效致使當(dāng)事人游離于合同保護(hù)之外無(wú)須遵守任何約定，導(dǎo)致市場(chǎng)秩序更加混亂。

二、農(nóng)村建房合同糾紛的原因分析及解決對(duì)策

一、分析其原因主要有以下幾點(diǎn)

1、施工雙方誠(chéng)信缺失。在農(nóng)村建房合同糾紛中施工雙方大多法律意識(shí)不強(qiáng)，沒(méi)有簽訂書(shū)面的建房施工合同，對(duì)于雙方的權(quán)利義務(wù)沒(méi)有明確，極易發(fā)生糾紛。而就算雙方簽訂了書(shū)面合同，一般也是簽訂分期付款合同，完工后，少數(shù)房主違反誠(chéng)實(shí)信用原則，拖欠剩余的工程款，有些房主則是暫時(shí)無(wú)力給付，施工隊(duì)討不到工錢(qián)，以致于發(fā)生糾紛訴至法院。另外在一些包工包料的建房工程中，施工隊(duì)為了自身利益，在建房過(guò)程中偷工減料，造成房屋質(zhì)量問(wèn)題，甚至出現(xiàn)危房，給房主帶來(lái)?yè)p失，雙方協(xié)商不成只能通過(guò)訴訟手段來(lái)解決糾紛。

2.、施工監(jiān)督和管理存在缺陷。法律法規(guī)對(duì)城市建房有詳細(xì)規(guī)定，但對(duì)農(nóng)村建房沒(méi)有配套的實(shí)施細(xì)則，對(duì)施工隊(duì)的資質(zhì)、工程質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等沒(méi)有明確的規(guī)定，造成在農(nóng)村建房的施工隊(duì)都是無(wú)證、無(wú)照、無(wú)資質(zhì)的“三無(wú)”私人建筑隊(duì)，而農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入不高，受建房成本的制約，也是請(qǐng)附近的“三無(wú)”私人建筑隊(duì)，房屋質(zhì)量不高是常見(jiàn)的現(xiàn)象，由于房屋質(zhì)量引起的糾紛也就屢見(jiàn)不鮮。

3、施工過(guò)程不規(guī)范。隨著大量外來(lái)務(wù)工人員進(jìn)入我縣，農(nóng)村建房中外地承包者增多，由于一些外來(lái)施工人員缺乏相應(yīng)的施工資質(zhì)，導(dǎo)致因工程質(zhì)量、施工工期、工程交付等環(huán)節(jié)問(wèn)題的頻發(fā)，進(jìn)而引發(fā)一系列損害賠償及違約訴訟。

4、缺乏專業(yè)指導(dǎo)。首先，由于建房戶缺乏建設(shè)工程專業(yè)知識(shí)，而承建方又急于承接工程，導(dǎo)致雙方訂立合同時(shí)忽略工程建設(shè)中可能出現(xiàn)的諸多細(xì)節(jié)；其次，由于施工雙方對(duì)工程量的結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)約定不明，涉訟后因無(wú)法確定而需評(píng)估審價(jià)，但訴訟的小額標(biāo)的與較大成本的評(píng)估費(fèi)用間矛盾；再次，房屋質(zhì)量鑒定費(fèi)用高昂農(nóng)民無(wú)法承受，由于房屋質(zhì)量是否存在質(zhì)量問(wèn)題要經(jīng)過(guò)專門(mén)的鑒定機(jī)構(gòu)通過(guò)專業(yè)評(píng)估以后才能確定，在我縣廣大農(nóng)村家庭，建一間房幾乎花去所有積蓄甚至還要跟親朋好友借錢(qián)才能湊夠，農(nóng)民沒(méi)有錢(qián)請(qǐng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，而到法院打官司講的是證據(jù)，由于沒(méi)有有效的證據(jù)支持，農(nóng)民很難打贏官司，導(dǎo)致判決結(jié)案的效果不佳。

二、解決對(duì)策

1、科學(xué)合理建房，避免盲目跟風(fēng)。隨著我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化的快速發(fā)展，農(nóng)村建房成為農(nóng)村改善居住環(huán)境的最主要方式，提倡科學(xué)合理建房，減少盲目建房，可以有效防止農(nóng)村建房糾紛的發(fā)生。

2、加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)宣傳與引導(dǎo)，提醒農(nóng)民建房時(shí)要找有資質(zhì)或技術(shù)、設(shè)備較為完善的施工隊(duì)伍施工，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民建房簽訂施工合同的指導(dǎo)，針對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民自建樓房、自建廠房過(guò)程中存在問(wèn)題，盡快制定出農(nóng)村建設(shè)施工合同標(biāo)準(zhǔn)文本，以規(guī)范農(nóng)村建房市場(chǎng)秩序，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民施工隊(duì)伍的利益。

3、完善立法體制，加強(qiáng)監(jiān)督管理。完善有關(guān)農(nóng)村建房的法律法規(guī)，規(guī)范落實(shí)農(nóng)村建房建筑隊(duì)伍的資質(zhì)、施工設(shè)備、施工人員的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)建筑隊(duì)伍的管理和規(guī)制，明確施工過(guò)程中的安全管理、房屋質(zhì)量監(jiān)督及法律責(zé)任等。

三、關(guān)于審理農(nóng)村建房合同糾紛的調(diào)研報(bào)告

一、農(nóng)村建房合同糾紛的案由定性爭(zhēng)議農(nóng)村建房合同糾紛訴至法院后，涉及的首要問(wèn)題即是案由的確定問(wèn)題。在審判實(shí)踐中，有兩種案由意見(jiàn)：

我國(guó)民法典第十六章專門(mén)對(duì)建設(shè)工程施工合同糾紛作了相關(guān)規(guī)定，最高人民法院也出臺(tái)了關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的司法解釋，對(duì)建設(shè)工程施工做出了更詳細(xì)的規(guī)定，因此，將農(nóng)村建房合同糾紛的案由確定為建設(shè)工程施工合同還是承攬合同，適用的是不同的法律規(guī)定，案件的處理結(jié)果也會(huì)截然不同。

(一)建設(shè)工程施工合同和承攬合同的不同法律效果分析

建設(shè)工程施工合同承攬合同

合同效力無(wú)效有效

工程量通過(guò)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定按約計(jì)算工程量

工程款的支付根據(jù)《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的司法解釋》支付工程款按約支付工程款

工程質(zhì)量施工隊(duì)不承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任施工隊(duì)按約承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

違約責(zé)任合同雙方無(wú)違約責(zé)任按約承擔(dān)違約責(zé)任

第一，合同的效力問(wèn)題。如果將案由定性為建設(shè)工程施工合同，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，施工人必須具備相關(guān)資質(zhì)，而農(nóng)村建房的施工人基本上是個(gè)體的泥工、瓦工等自行招募組織起來(lái)的個(gè)體施工隊(duì)，不可能具備任何資質(zhì)，因此，定性為建設(shè)工程施工合同的農(nóng)村建房合同應(yīng)為無(wú)效合同。如果將案由定性為承攬合同，根據(jù)民法典的規(guī)定，承攬人無(wú)需具備特別的資質(zhì)，只要合同內(nèi)容不違法，則定性為承攬合同的農(nóng)村建房合同為有效合同。

一、工程款合同無(wú)效違約金的效力是否有效

工程款合同無(wú)效違約金的效力無(wú)效。合同中的違約金條款依附于合同約定而存在，若合同被認(rèn)定為無(wú)效，則違約金條款隨之無(wú)效，但造成合同無(wú)效一方并不能因此免除賠償損失的責(zé)任。

1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第十二條、第十三條的規(guī)定，從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè)必須具備一定的條件，并取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)，方可在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事建筑活動(dòng)，原告周某沒(méi)有相應(yīng)的施工資質(zhì)，周某與被告陳某芳簽訂的《井巷工程施工承包合同》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

按照《最高人法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款的，應(yīng)予以支持；

2、在合同無(wú)效的情況下，有三種條款是有效的：一是，合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款；二是，因合同無(wú)效返還由該合同取得的財(cái)產(chǎn)；三是，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。但違約金條款并不是結(jié)算和清算條款，結(jié)算和清算條款的意思是有關(guān)報(bào)酬、費(fèi)用等方面如何計(jì)算的問(wèn)題。同時(shí)，違約金條款也不是爭(zhēng)議解決條款。爭(zhēng)議解決條款是指合同中約定的，如果雙方發(fā)生爭(zhēng)議，是選擇仲裁還是訴訟等。

無(wú)效合同中關(guān)于違約金條款，是先有約定，違反約定才會(huì)適用本條款追究違約責(zé)任，現(xiàn)在“約定”無(wú)效了，不存在違約的情形，那么自然也就不可能適用本條款。無(wú)效合同自始無(wú)效，違約條款在無(wú)效合同中也自始無(wú)效，只能要求造成合同無(wú)效一方承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任或賠償責(zé)任。

四、法院對(duì)合作建房合同糾紛案件一般是如何處理的

最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋：第十四條 本解釋所稱的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。第十五條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十六條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十七條 投資數(shù)額超出合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的投資比例確定；沒(méi)有約定投資比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。第十八條 房屋實(shí)際建筑面積少于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)房屋實(shí)際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。第十九條 在下列情形下，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：（一）依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)；（二）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)所造成的損失，由當(dāng)事人按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)。第二十條 房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對(duì)超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定；沒(méi)有約定投資比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。第二十一條 當(dāng)事人違反規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除，當(dāng)事人對(duì)損失承擔(dān)協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)確定責(zé)任；過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的投資比例確定責(zé)任；沒(méi)有約定投資比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定責(zé)任。第二十二條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤(rùn)分配比例，當(dāng)事人未足額交納出資的，按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤(rùn)第二十三條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤(rùn)分配的，不予支持。第二十四條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。第二十五條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。第二十六條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。第二十七條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。 ：房地產(chǎn)聯(lián)建是較為多見(jiàn)的一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，實(shí)踐中產(chǎn)生的問(wèn)題也比較多，就存在的法律問(wèn)題作以下詳解。一、聯(lián)建的定義及特征所謂的聯(lián)建是指一方提供土地使用權(quán)，他方提供資金，進(jìn)行合作建房，并對(duì)建成后的房地產(chǎn)共同經(jīng)營(yíng)管理或進(jìn)行利益分配的行為。我們通常所說(shuō)的聯(lián)建協(xié)議、合作開(kāi)發(fā)合同、聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同都屬于聯(lián)建合同。從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營(yíng)，具有如下特征：（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十五條的規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，至少一方當(dāng)事人必須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資格，否則，聯(lián)建合同被認(rèn)定為無(wú)效。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限定了較高條件： 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；（2）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)能力。（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。實(shí)踐中，有很多聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營(yíng)個(gè)這一基本原則而被法院認(rèn)定為無(wú)效。比如，甲公司與乙公司簽訂的聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》的新的規(guī)定,這類合同不再直接認(rèn)定無(wú)效而是作改性處理,即認(rèn)定為借款合同。需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開(kāi)發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說(shuō)，在項(xiàng)目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了該原則。（三）法律關(guān)系復(fù)雜。聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說(shuō)應(yīng)屬聯(lián)營(yíng)關(guān)系，而聯(lián)營(yíng)又分為法人型聯(lián)營(yíng)和松散型聯(lián)營(yíng)，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定（文將詳細(xì)分析）。其次是聯(lián)合體與政府主觀部門(mén)的關(guān)系，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開(kāi)工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開(kāi)政府部門(mén)的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開(kāi)發(fā)更需要向政府部門(mén)做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒(méi)有做好聯(lián)合開(kāi)發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無(wú)效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購(gòu)房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。二、房地產(chǎn)聯(lián)建的主要類型及其法律性質(zhì)在房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中，由于存在許多不規(guī)范的操作，聯(lián)建的類型則多種多樣，正確區(qū)分其類型則有利于判斷其法律性質(zhì)，確認(rèn)合同的效力?，F(xiàn)就幾種常見(jiàn)類型的聯(lián)建合同及其法律性質(zhì)分析如下：第一、雙方共同提供建設(shè)用地，共同出資，共同辦理建房審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工，房屋竣工后，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)。在此種類型合同中，因?yàn)橐?guī)劃許可證是以雙方的名義取得，根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記中幾個(gè)涉及政策性問(wèn)題的原則意見(jiàn)》的有關(guān)規(guī)定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)，辦理產(chǎn)權(quán)登記。 從此類合同的具體權(quán)利義務(wù)內(nèi)容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業(yè)而共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這種房屋聯(lián)建行為實(shí)質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)合作行為，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系類似民事法律關(guān)系中的合伙關(guān)系。聯(lián)建合同，應(yīng)認(rèn)定為房屋合建合同。第二、一方提供建設(shè)用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此類合同因符合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的法定條件，則屬典型的房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)形式。第三、一方提供建設(shè)用地，以自己的名義取得了建房審批手續(xù)，另一方出資，并負(fù)責(zé)建設(shè)施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)。這種房屋聯(lián)建方式較為常見(jiàn)，主要發(fā)生在有地?zé)o錢(qián)和有錢(qián)無(wú)地的雙方之間。在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因規(guī)劃工程許可證等建房審批手續(xù)系一方領(lǐng)取，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，這種方式實(shí)質(zhì)上是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)首先歸持有建房審批手續(xù)的一方享有，只有一方在辦理了房屋權(quán)登記后，才能根據(jù)合同的約定將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移于另一方。而根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第41條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移的規(guī)定，一方在向另一方轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，該房屋所占土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。因此，此類合同不僅具有房屋轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，且具有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)。第四、一方提供建設(shè)用地和資金，以自己的名義領(lǐng)取建房審批手續(xù)，自行負(fù)責(zé)建設(shè)施工，另一方只是按照約定的單價(jià)和面積提供一定的資金，房屋竣工后，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)。這種聯(lián)建方式也較為常見(jiàn)。享有土地使用權(quán)的一方，在建房資金不足時(shí)，往往采取這種參建方式，吸引另一企業(yè)帶資參與“共同開(kāi)發(fā)”，由于參建投資方取得特定房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)是以不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)為前提的，且又有未辦理合建審批手續(xù)，沒(méi)有建房開(kāi)發(fā)資格，未實(shí)際從事建房及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，因此，這種參建形式實(shí)質(zhì)上是一種非法融資行為。這類合同根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”，本應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》的新的規(guī)定,這類合同再次被認(rèn)定為改性合同,即融資借款合同.總之，房屋聯(lián)建的形式多種多樣，但無(wú)論是何種形式的房屋聯(lián)建，都應(yīng)根據(jù)合同的內(nèi)容，正確把握其法律特征，確認(rèn)其法律性質(zhì)，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。以上是關(guān)于法院對(duì)合作建房合同糾紛案件一般是如何處理的的法律知識(shí),您學(xué)會(huì)了嗎？

五、建房合同糾紛的解決途徑

建房合同糾紛的解決方式分別有：約定優(yōu)先，約定不行的，可以協(xié)商；協(xié)商不成的可以進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的可以向法院起訴；當(dāng)事人有簽訂仲裁協(xié)議或仲裁條款的，可以申請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁。法律其他規(guī)定等。

建房合同糾紛怎么解決

當(dāng)事人可以通過(guò)和解或者調(diào)解解決合同爭(zhēng)議。當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。涉外合同的當(dāng)事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)或者其他仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。當(dāng)事人沒(méi)有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無(wú)效的，可以向人民法院起訴。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決、調(diào)解書(shū);拒不履行的，對(duì)方可以請(qǐng)求人民法院執(zhí)行。

沒(méi)簽合同的工程糾紛怎么解決

首先要收集相關(guān)證據(jù)，然后到法院起訴，只要符合起訴條件法院就可以受理。起訴條件如下：(一)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;(二)有明確的被告;(三)有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由;(四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

如何解決建設(shè)工程合同糾紛

建設(shè)工程合同工期糾紛如何解決發(fā)包人常用來(lái)抗辯承包人請(qǐng)求支付工程進(jìn)度款或結(jié)算的一個(gè)主要理由就是承包人承擔(dān)工期延誤違約金，要主張工期違約金就涉及到舉證問(wèn)題，一個(gè)是實(shí)際開(kāi)工時(shí)間的認(rèn)定;另一個(gè)是竣工時(shí)間的認(rèn)定。認(rèn)定開(kāi)工日期開(kāi)工日期，是建設(shè)工程工期的起算點(diǎn)，也是控制工期風(fēng)險(xiǎn)的第一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。一般而言，開(kāi)工日期的確定方式有以下幾種：1、合同中約定具體的日期作為開(kāi)工日期;2、以發(fā)包人開(kāi)工通知中寫(xiě)明的日期作為開(kāi)工日期;3、以監(jiān)理人的開(kāi)工通知寫(xiě)明日期作為開(kāi)工日期;4、以承包人遞交的開(kāi)工報(bào)告或開(kāi)工申請(qǐng)被批準(zhǔn)的日期為開(kāi)工日期。若有開(kāi)工會(huì)議紀(jì)要、開(kāi)工通知明確了開(kāi)工時(shí)間則可以此舉證;沒(méi)有這些證據(jù)則可依據(jù)開(kāi)工報(bào)告記載時(shí)間來(lái)作為開(kāi)工時(shí)間;若這些均沒(méi)有，一般可以合同記載時(shí)間舉證。認(rèn)定竣工時(shí)間竣工是指承包人完成施工任務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，工程竣工后，發(fā)包人均進(jìn)行驗(yàn)收，確認(rèn)合格后予以接收。然而在實(shí)踐中，承包人工程完工之日和竣工驗(yàn)收時(shí)間經(jīng)常有時(shí)間差，關(guān)于竣工時(shí)間的認(rèn)定，司法解釋做出了規(guī)定：1、以雙方確認(rèn)的日期為竣工日期。2、經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期;3、承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期;4、未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移工程占有之日為竣工日期。前面說(shuō)的承包人的原因?qū)е碌墓て谘诱`，而施工中往往由于發(fā)包人原因?qū)е鹿て谘诱`，由此產(chǎn)生工期順延及索賠事項(xiàng)。要主張工期順延及索賠，承包人需舉證，即需要在施工過(guò)程中留存相應(yīng)的資料、文件，這對(duì)施工管理是否規(guī)范、是否有完善的制度是一個(gè)考驗(yàn)。工期順延的情形工期合法順延時(shí)，是不需承擔(dān)違約責(zé)任的，工期順延的情形主要有以下：1、施工過(guò)程中，發(fā)包人時(shí)常要求承包人增加工程量，因而必然導(dǎo)致工期的增加;2、因發(fā)包人變更設(shè)計(jì)而導(dǎo)致承包人無(wú)法施工的期間應(yīng)當(dāng)從工期中扣除3、發(fā)包人未按合同約定的期限提供設(shè)計(jì)圖紙等施工必需的資料，導(dǎo)致承包人無(wú)法施工的，則從發(fā)包人提供這些施工必須資料之日起算工期。4、發(fā)包人未按約支付工程款，承包人有權(quán)停工，因此引起的工期延誤責(zé)任由發(fā)包人承擔(dān)。5、發(fā)包人指定的分包人與承包人在施工過(guò)程中銜接不當(dāng)導(dǎo)致工期延誤，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的工期延誤責(zé)任。產(chǎn)生工期糾紛后，在通過(guò)法律處理的過(guò)程中，原則上采取誰(shuí)主張誰(shuí)取證的原則，所以，在整個(gè)施工過(guò)程中發(fā)包和承包方都要對(duì)以上各事項(xiàng)做好記錄并保存好相關(guān)證明材料。

合同糾紛轉(zhuǎn)包關(guān)系如何解決

因轉(zhuǎn)包發(fā)生合同糾紛的，可通過(guò)以下方式解決：1、如承包人轉(zhuǎn)包工程，發(fā)包人可解除合同，并由有關(guān)部門(mén)對(duì)承包單位作出處罰；2、如果違法轉(zhuǎn)包導(dǎo)致工程不符合規(guī)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，造成損失的，承包單位與接受轉(zhuǎn)包或分包的單位因承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；3、如果因糾紛提起訴訟的，應(yīng)將轉(zhuǎn)包人與被轉(zhuǎn)包人作為共同被告。

建設(shè)工程施工合同糾紛怎么解決

1、當(dāng)事人可以通過(guò)和解或者調(diào)解解決建設(shè)工程施工合同糾紛。2、當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。3、當(dāng)事人沒(méi)有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無(wú)效的，可以向人民法院起訴。

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投稿：蘇莉慧

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