一、商場(chǎng)拆遷補(bǔ)償糾紛談判,商鋪拆遷補(bǔ)償如何談個(gè)好價(jià)錢,談判技巧原則有哪些

商鋪拆遷補(bǔ)償如何談個(gè)好價(jià)錢

自己的商鋪被拆遷時(shí)，要想獲得好的拆遷補(bǔ)償，應(yīng)該要了解拆遷補(bǔ)償方案、選擇合法的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)，并且對(duì)拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了解。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

談判技巧原則有哪些

一、找準(zhǔn)目標(biāo)，合理定位

這是談判的最基礎(chǔ)工作，恰又是難度最大的一件事，要求過高，脫離實(shí)際，必將適得其反；要求過低，擔(dān)心吃虧還被別人笑。所以，選則一個(gè)最好方案和底線很關(guān)鍵，這就看被拆遷人是否熟悉拆遷法律和房屋評(píng)估知識(shí)，如房產(chǎn)為居住，市場(chǎng)價(jià)值50萬，加上搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)等55萬，這就是談判尺碼，上下浮動(dòng)，貨幣補(bǔ)償或價(jià)值相等的房產(chǎn)調(diào)換均可。對(duì)于一些復(fù)雜的，如面積爭(zhēng)議、住改商價(jià)值認(rèn)定、違章建筑等問題盡量作出對(duì)自己有利的認(rèn)識(shí)追求更大利益，適當(dāng)時(shí)候再讓步靠籠。

二、談判中要善于傾聽、分析和判斷

因?yàn)檎勁兄幸幸话胱笥业臅r(shí)間要聽對(duì)方說話。常言說“鑼鼓聽聲，聽話聽音”。會(huì)不會(huì)傾聽？能不能聽出對(duì)方的“音”？聽了能不能做出正確地分析和判斷？能不能找出對(duì)方的“軟筋”或“破綻”？從而拿出應(yīng)對(duì)的策略，這些都是能不能實(shí)現(xiàn)談判目的的關(guān)鍵。所以，高-明談判者不僅善于傾聽，還善于在不顯山露水的情形下，啟發(fā)對(duì)方多多地說。詳細(xì)地說。最好把他們要說的話、想說的話盡量地都說出來。在對(duì)方說的時(shí)候，不要打斷對(duì)方，不要怕“冷場(chǎng)”。在對(duì)方有一種“言多有失”的警覺時(shí)，要盡力地“諄諄善誘”。還要盡量判斷出對(duì)方真實(shí)意圖和水份。然后根據(jù)自己方面的原則立場(chǎng)，拿出一套應(yīng)對(duì)的謀略。同時(shí)，還要隨著對(duì)方策略的轉(zhuǎn)換而轉(zhuǎn)換，或者是設(shè)法把對(duì)方思路引向自己的策略中來。這樣才能談笑風(fēng)聲之中，掌握談判的主動(dòng)權(quán)。

三、抓住拆遷人心理談判

拆遷人尤其是商業(yè)開發(fā)的拆遷，他們希望被拆遷人早日拆遷，不愿作過多糾纏，通常在非原則性問題上，還是愿意讓步，所以靈活掌握談判中讓步和堅(jiān)持的火候。就像琴弦一樣，松了彈不成曲子，緊了就會(huì)拉斷。有些被拆遷人提出不滿足要求就是不拆，一拖再拖，非要逼拆遷人動(dòng)用政府力量達(dá)到拆遷目的，搞的雙方都付出代價(jià)，何苦呢？

四、抓住拆遷人弱點(diǎn)談判

拆遷人有時(shí)自己都不知錯(cuò)在何處，如主體不符、許可證不合法、評(píng)估程序違法等，其懼怕一旦敗訴，整個(gè)拆遷損失極大，于是，在你點(diǎn)出它破綻與弱點(diǎn)時(shí)，往往會(huì)使談判利益增大。

二、商鋪拆遷補(bǔ)償如何談個(gè)好價(jià)錢，談判技巧原則有哪些？

自己的商鋪被拆遷時(shí)，要想獲得好的拆遷補(bǔ)償，應(yīng)該要了解拆遷補(bǔ)償方案、選擇合法的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)，并且對(duì)拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了解。

依據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，房屋征收拆遷獎(jiǎng)勵(lì)的標(biāo)準(zhǔn)由市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定，被拆遷人可以到市、縣級(jí)人民政府查詢相關(guān)的辦法。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

一、談判技巧原則有哪些

1、合理定位，目標(biāo)明確

需要綜合房屋的用途、面積、結(jié)構(gòu)、位置，還與周邊房屋的價(jià)格來進(jìn)行綜合的考量。

2、掌握主動(dòng)權(quán)，善于判斷

合理的必要的談判，我們不應(yīng)該拒絕，但是要掌握談判的主動(dòng)性。也就是說，在談判之初，我們要有權(quán)決定談判什么時(shí)候進(jìn)行，在哪進(jìn)行，和你進(jìn)行談判的對(duì)方是誰。不要忽視這些細(xì)節(jié)，如果你能做到在這些小細(xì)節(jié)上占據(jù)主動(dòng)，對(duì)談判是大有幫助的。

3、注意細(xì)節(jié)，善用技巧

首先談判一定是一個(gè)善于傾聽的過程，可以說，傾聽是談判的重要的環(huán)節(jié)，是獲取對(duì)方信息的主要渠道，在談判的時(shí)候要善于使用各種方法誘使對(duì)方吐露出盡量多的想法，高明的談判者不會(huì)再談判開局的時(shí)候就將底牌亮出來，而是在獲取對(duì)方的信息之后，通過冷靜的分析，將對(duì)方的底牌摸清，知道對(duì)方的底線和真正的目的，進(jìn)而掌控整場(chǎng)談判。

三、拆遷如何談判提高價(jià)格

法律分析：第一個(gè)小技巧：找準(zhǔn)目標(biāo)，合理定位

這是談判的最基礎(chǔ)工作，恰又是難度最大的一件事，要求過高，脫離實(shí)際，必將適得其反;要求過低，擔(dān)心吃虧還被別人笑。所以，選則一個(gè)最好方案和底線很關(guān)鍵。

這就看被拆遷人是否熟悉拆遷法律和房屋評(píng)估知識(shí)，如房產(chǎn)為居住，市場(chǎng)價(jià)值50萬，加上搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)等55萬，這就是談判尺碼，上下浮動(dòng)，貨幣補(bǔ)償或價(jià)值相等的房產(chǎn)調(diào)換均可。

對(duì)于一些復(fù)雜的，如面積爭(zhēng)議、住改商價(jià)值認(rèn)定、違章建筑等問題盡量作出對(duì)自己有利的認(rèn)識(shí)追求更大利益，適當(dāng)時(shí)候再讓步靠籠。

第二個(gè)小技巧：談判中少說多聽，仔細(xì)分析和判斷，抓破綻

因?yàn)檎勁兄幸幸话胱笥业臅r(shí)間要聽對(duì)方說話。常言說鑼鼓聽聲，聽話聽音。會(huì)不會(huì)傾聽?能不能聽出對(duì)方的音?聽了能不能做出正確地分析和判斷?能不能找出對(duì)方的軟筋或破綻?從而拿出應(yīng)對(duì)的策略，這些都是能不能實(shí)現(xiàn)談判目的的關(guān)鍵。

所以，高明談判者不僅善于傾聽，還善于在不顯山露水的情形下，啟發(fā)對(duì)方多多地說。詳細(xì)地說。最好把他們要說的話、想說的話盡量地都說出來。

在對(duì)方說的時(shí)候，不要打斷對(duì)方，不要怕冷場(chǎng)。在對(duì)方有一種言多有失的警覺時(shí)，要盡力地諄諄善誘。還要盡量判斷出對(duì)方真實(shí)意圖和水份。然后根據(jù)自己方面的原則立場(chǎng)，拿出一套應(yīng)對(duì)的謀略。同時(shí)，還要隨著對(duì)方策略的轉(zhuǎn)換而轉(zhuǎn)換，或者是設(shè)法把對(duì)方思路引向自己的策略中來。這樣才能談笑風(fēng)聲之中，掌握談判的主動(dòng)權(quán)。

四、商鋪拆遷補(bǔ)償?shù)恼勁屑记?/h3>

1、前期摸底

在拆遷談判之前，最好事先了解一下拆遷期限，施工工期是多少，觀察實(shí)際的拆遷進(jìn)度情況，拆遷方和自己情況相似的被拆遷戶是如何談的，當(dāng)下同等條件下拆遷方給出的最高的價(jià)格是多少?有條件的話還能做一下信息公開，掌握項(xiàng)目的立項(xiàng)、策劃、資金等情況。

2、細(xì)節(jié)處掌握主動(dòng)

合法、合理同時(shí)必要的拖延才可以真正在拆遷中占據(jù)主動(dòng)。拆遷中我們不主張拒絕談判，但是要把握談判的主動(dòng)性。實(shí)際上就是，什么時(shí)候談，和什么人談，在什么地方談，我們要有話語(yǔ)權(quán)。別小看這些細(xì)節(jié)，若是可以做到在這些小細(xì)節(jié)上占據(jù)主動(dòng)，對(duì)談判有非常大的幫助。

3、先確定補(bǔ)償原則，再談細(xì)節(jié)

拆遷剛開始時(shí)，雙方對(duì)補(bǔ)償價(jià)格的心理預(yù)期差距很大，有時(shí)雙方對(duì)一些原則性問題會(huì)有根本分歧，若是這些原則性問題解決不了，談細(xì)節(jié)問題和給出具體的報(bào)價(jià)都沒有什么意義，從這個(gè)角度來說，我們也應(yīng)該在拆遷前期防止暴露自己的心理低價(jià)。這時(shí)，可以和對(duì)方談一些原則性的問題，在一些原則性問題得到確認(rèn)之后再實(shí)行細(xì)節(jié)性談判，一些細(xì)節(jié)性問題得到解決后再具體報(bào)價(jià)。

一、商鋪拆了怎么賠償3倍

商鋪拆了要依據(jù)拆遷協(xié)議、拆遷公告和被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)等情況來確定。商鋪拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)包含以下內(nèi)容：

1、拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，通常是一些機(jī)器無法拆遷的補(bǔ)償費(fèi)用。

2、停業(yè)停產(chǎn)的費(fèi)用，應(yīng)賠償相關(guān)的經(jīng)營(yíng)損失。

3、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，這個(gè)包括商鋪當(dāng)下所預(yù)估的市場(chǎng)價(jià)值，還包含包裝運(yùn)輸費(fèi)用，解聘員工的補(bǔ)償費(fèi)用等。

4、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)政策。

二、商鋪拆了承租人怎么補(bǔ)償

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償，可知給予公平補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖耸潜徽魇辗课莸乃袡?quán)人。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

五、商鋪拆遷如何談判

1、前期摸底

在拆遷談判之前，最好事先了解一下拆遷期限，施工工期是多少，觀察實(shí)際的拆遷進(jìn)度情況，拆遷方和自己情況相似的被拆遷戶是如何談的，當(dāng)下同等條件下拆遷方給出的最高的價(jià)格是多少?有條件的話還能做一下信息公開，掌握項(xiàng)目的立項(xiàng)、策劃、資金等情況。

2、細(xì)節(jié)處掌握主動(dòng)

合法、合理同時(shí)必要的拖延才可以真正在拆遷中占據(jù)主動(dòng)。拆遷中我們不主張拒絕談判，但是要把握談判的主動(dòng)性。實(shí)際上就是，什么時(shí)候談，和什么人談，在什么地方談，我們要有話語(yǔ)權(quán)。別小看這些細(xì)節(jié)，若是可以做到在這些小細(xì)節(jié)上占據(jù)主動(dòng)，對(duì)談判有非常大的幫助。

3、先確定補(bǔ)償原則，再談細(xì)節(jié)

拆遷剛開始時(shí)，雙方對(duì)補(bǔ)償價(jià)格的心理預(yù)期差距很大，有時(shí)雙方對(duì)一些原則性問題會(huì)有根本分歧，若是這些原則性問題解決不了，談細(xì)節(jié)問題和給出具體的報(bào)價(jià)都沒有什么意義，從這個(gè)角度來說，我們也應(yīng)該在拆遷前期防止暴露自己的心理低價(jià)。這時(shí)，可以和對(duì)方談一些原則性的問題，在一些原則性問題得到確認(rèn)之后再實(shí)行細(xì)節(jié)性談判，一些細(xì)節(jié)性問題得到解決后再具體報(bào)價(jià)。

一、如何確定被拆遷房屋價(jià)值

1、拆遷評(píng)估作用

實(shí)際上，在拆遷過程中，拆遷評(píng)估所占的比重較大，是拆遷過程中必不可少的一個(gè)程序，其中，拆遷評(píng)估是為爭(zhēng)取合理拆遷補(bǔ)償做鋪墊的一個(gè)基礎(chǔ)性程序，而拆遷補(bǔ)償談判對(duì)于拆遷雙方來說是具有挑戰(zhàn)性的一種雙方拉鋸過程，為了各自爭(zhēng)取更大的空間雙方都需要一個(gè)公平公正的中間人幫助撥動(dòng)天平砝碼，而拆遷評(píng)估就是這樣的一個(gè)過程。

2、拆遷評(píng)估定義

即在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)的法律法規(guī)對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估確定的一種行為。

3、拆遷評(píng)估現(xiàn)狀

沒用、裝飾、形式，大家往往對(duì)拆遷評(píng)估都極少重視，其實(shí)不然，拆遷評(píng)估在我們維權(quán)過程中確實(shí)占據(jù)了不小的地位和作用，在拆遷過程中，我們不僅僅要評(píng)估自己即將被拆遷的房屋，還可以對(duì)作為置換的房屋進(jìn)行評(píng)估，只有經(jīng)過評(píng)估，被拆遷人才可以準(zhǔn)確的定位自己的拆遷補(bǔ)償。

4、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇

在選定評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)可以采取聽證會(huì)的方式進(jìn)行推舉式的選定。當(dāng)雙方的意見無法達(dá)成一致時(shí)，可以使用抽簽式的方法由拆遷管理部門從待選的評(píng)估機(jī)構(gòu)中抽簽選定。被拆遷人對(duì)原評(píng)估經(jīng)申請(qǐng)復(fù)核仍存在異議時(shí)，可以從具有相應(yīng)資質(zhì)并已公示過的評(píng)估機(jī)構(gòu)中自行選擇，依據(jù)相同標(biāo)準(zhǔn)重新評(píng)估。

5、拆遷評(píng)估流程

在房屋拆遷過程中，關(guān)于被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，要遵循一定的流程，包括：選定機(jī)構(gòu)、簽訂合同、實(shí)地評(píng)估、公示解釋、交付報(bào)告、申請(qǐng)復(fù)核、申請(qǐng)鑒定，每一個(gè)環(huán)節(jié)被拆遷人都可以參與，每一個(gè)環(huán)節(jié)也都是法定要求必不可少的。對(duì)于目前屢屢出現(xiàn)的拆遷糾紛來說，公開、透明成為了拆遷評(píng)估的必要原則。

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文章來源參考：【頭條】，商場(chǎng)拆遷補(bǔ)償糾紛談判記錄

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投稿：任藝

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