一、店面拆遷補(bǔ)償歸屬問題,店鋪轉(zhuǎn)讓的法律問題及應(yīng)對(duì)措施

（一）一般而言，門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指租戶在門面租期內(nèi)征得房東同意后（也有不經(jīng)房東同意的）將房屋轉(zhuǎn)租，把和房東之間的租賃剩余期限，連同租戶的裝修、設(shè)備、經(jīng)營項(xiàng)目（貨物、加盟許可費(fèi)、其他無形資產(chǎn)）等，一并轉(zhuǎn)給下一個(gè)租戶，其向下一個(gè)租戶收取的超過應(yīng)收取房租的費(fèi)用即為轉(zhuǎn)讓費(fèi)。換言之，門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)是一種轉(zhuǎn)讓門店使用權(quán)而在轉(zhuǎn)讓時(shí)收取的費(fèi)用?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》以及其他法律文件中，只明確了承租人裝飾裝修或者擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)以及轉(zhuǎn)租的效力認(rèn)定問題，對(duì)轉(zhuǎn)租收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的行為沒有明確規(guī)定，因此，法院在審理該類糾紛時(shí)難以決斷，影響司法公信力。

（二）涉及門面“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”糾紛案件增多，加大審理和執(zhí)行難度在這個(gè)類似“擊鼓傳花”的游戲中，門面“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”越轉(zhuǎn)越高，到房屋租期的最后一位承租人時(shí)，不僅支付了高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)，還面臨房東收房。此時(shí)，不甘心的承租者多采取不補(bǔ)償就不退房的方式抗議，但因與房東沒有約定，也沒有法律依據(jù)，這種抗議方式只會(huì)讓承租人的損失越來越大。當(dāng)承租人無法接受房東無償收回房屋而拒絕退出房屋時(shí)，房東起訴承租人退房的案件便接踵而來。因此類案件轉(zhuǎn)讓費(fèi)數(shù)額較大，調(diào)解成功率低，且敗訴方往往是承租人，一旦案件宣判后，執(zhí)行難度大，還容易引發(fā)不良社會(huì)后果，影響社會(huì)和諧和穩(wěn)定。

（三）門面“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”越轉(zhuǎn)越高不利于市場健康發(fā)展，影響人民群眾生活在門面轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中，一些善于鉆營的人利用這個(gè)“商機(jī)”專門從事炒作“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”，使門面“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”越推越高，擾亂市場經(jīng)濟(jì)秩序。而那些勉強(qiáng)支付了高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)的人，要么想收取下家的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，要么將它轉(zhuǎn)嫁在商品上，從而讓消費(fèi)者為此買單。這些現(xiàn)象都嚴(yán)重?cái)_亂了市場的健康有序發(fā)展，侵害了眾多經(jīng)營者和消費(fèi)者的利益。

針對(duì)以上存在的問題，筆者提出以下幾點(diǎn)建議：

（一）對(duì)門面“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”問題應(yīng)予以立法。有了法律規(guī)定，才能有統(tǒng)一的執(zhí)法尺度。對(duì)合理收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的行為應(yīng)予保護(hù)，對(duì)鉆營投機(jī)的擾亂市場行為予以打擊。

（二）加強(qiáng)市場監(jiān)管。目前收取門面“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”的行為處于無人監(jiān)管的真空狀態(tài)，這也是轉(zhuǎn)讓費(fèi)越轉(zhuǎn)越高的原因之一。有關(guān)職能部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)該問題的調(diào)研，積極制定措施規(guī)范轉(zhuǎn)讓費(fèi)收取行為。

（三）加大法律宣傳。在法律無明文規(guī)定之前，應(yīng)加大房屋租賃市場的法律宣傳力度，對(duì)租賃雙方?jīng)]有意識(shí)到的法律問題予以指導(dǎo)，增強(qiáng)出租人和承租人的防范和自我保護(hù)意識(shí)。

一、店鋪轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該注意哪些問題

（一）轉(zhuǎn)讓人的基本情況如果轉(zhuǎn)讓人是房屋的所有人，必須具有產(chǎn)權(quán)證明、營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件；如果轉(zhuǎn)讓人不是房屋的所有人，轉(zhuǎn)讓人必須具有轉(zhuǎn)讓權(quán)。

（二）轉(zhuǎn)讓物條款雙方應(yīng)明確所轉(zhuǎn)讓的物品，建議雙方可以擬定一份轉(zhuǎn)讓財(cái)物清單。

（三）交接條款明確店面的交接時(shí)間，若因一方的原因?qū)е碌昝鏌o法如期交接，應(yīng)給予另一方一定的補(bǔ)償。交接時(shí)受讓人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓店面不符合約定的交接條件時(shí)，受讓人有權(quán)拒絕交接，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)及時(shí)整改、修復(fù)，直至符合交接條件為止。

（四）保證金及轉(zhuǎn)讓費(fèi)條款受讓人應(yīng)在合同訂立前交給轉(zhuǎn)讓人一定的保證金，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況在轉(zhuǎn)讓物價(jià)值范圍內(nèi)決定押金的數(shù)額。

（五）拆遷補(bǔ)償條款因?yàn)檎?guī)劃，國家征用原因拆遷店面的，有關(guān)補(bǔ)償?shù)臍w屬應(yīng)進(jìn)行明確約定。

（六）轉(zhuǎn)讓手續(xù)在合同中約定，轉(zhuǎn)讓人有義務(wù)協(xié)助受讓人辦理相關(guān)變更手續(xù)，受讓人要及時(shí)憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續(xù)。

（七）其他事項(xiàng)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)轉(zhuǎn)讓期限、轉(zhuǎn)租、違約責(zé)任、訴訟管轄地等約定清楚。

二、店面轉(zhuǎn)讓的步驟是怎樣的

店面轉(zhuǎn)讓的步驟大致分以下幾個(gè)步驟：

（一）確定轉(zhuǎn)讓人的身份，看他是否是店面房屋的產(chǎn)權(quán)所有者，如果店面經(jīng)營者就是房屋的所有者，首先要查看店面的產(chǎn)權(quán)證明、營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件是否齊全，并初步咨詢轉(zhuǎn)讓價(jià)格及房屋的租金情況。

（二）若有意接手，雙方可洽談房屋租金及店面經(jīng)營設(shè)備、裝修等轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的具體價(jià)格。若談定則可預(yù)付一定數(shù)量的定金，以保證優(yōu)先接手店面的權(quán)利，定金收取方出具定金收條，收條要寫清時(shí)間、金額、定金的用途等具體內(nèi)容。

（三）雙方簽訂《店面轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《房屋租賃合同》，從而約定雙方具體的權(quán)利與義務(wù)。

（四）合同簽署完畢，按合同約定方式結(jié)付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。

（五）轉(zhuǎn)讓方有義務(wù)協(xié)助接手方進(jìn)行過戶變更手續(xù)，因此，接手方要及時(shí)憑簽訂合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續(xù)，以確定經(jīng)營的合法性。

（六）如果店面經(jīng)營者也是承租人，則必須查看其與房屋產(chǎn)權(quán)人所簽訂的原始合同，并檢查其是否有轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）權(quán)；簽訂合同時(shí)要三方同時(shí)在場并簽字證明。（即產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營者、接手者）。

二、店鋪轉(zhuǎn)讓注意事項(xiàng)有哪些

個(gè)人在簽訂商鋪轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：1、了解轉(zhuǎn)讓人的真實(shí)情況，以免上當(dāng)受騙。2、對(duì)轉(zhuǎn)讓合同中轉(zhuǎn)讓物、交接、保證金及轉(zhuǎn)讓費(fèi)、拆遷補(bǔ)償?shù)鹊臈l款內(nèi)容，需要慎重訂立，避免出現(xiàn)損害自身利益的情況。3、在轉(zhuǎn)讓合同中，就是否辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，作出相應(yīng)的約定。若需要辦理，則最好約定轉(zhuǎn)讓方的協(xié)助義務(wù)?！痉梢罁?jù)】《中華人民共和國民法典》第五百四十三條當(dāng)事人協(xié)商一致,可以變更合同。第五百四十四條當(dāng)事人對(duì)合同變更的內(nèi)容約定不明確的,推定為未變更。第五百四十五條債權(quán)人可以將債權(quán)的全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人,但是有下列情形之一的除外:(一)根據(jù)債權(quán)性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓;(二)按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓;(三)依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。當(dāng)事人約定非金錢債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的,不得對(duì)抗善意第三人。當(dāng)事人約定金錢債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的,不得對(duì)抗第三人。

三、店面轉(zhuǎn)讓以后的糾紛誰承擔(dān)

店面轉(zhuǎn)讓以后的糾紛承擔(dān)的主體需要視情況而定。店面轉(zhuǎn)讓以后如果是原店主引發(fā)的糾紛由原店主承擔(dān)，如果是店面轉(zhuǎn)讓之后新店主與他人發(fā)生的糾紛則需要新店主承擔(dān)責(zé)任。產(chǎn)生合同糾紛的當(dāng)事人可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以向法院起訴，由人民法院依照案件實(shí)際情況來宣判。公司轉(zhuǎn)讓后，債務(wù)承擔(dān)的主體：1、當(dāng)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓，該企業(yè)擁有債務(wù)的，應(yīng)該先通知債權(quán)人，征求債權(quán)人的同意，如果債權(quán)人不同意的，應(yīng)當(dāng)由債務(wù)人提供擔(dān)保以后，方可轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓行為對(duì)債權(quán)人無效。2、如果企業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，企業(yè)的資產(chǎn)及債權(quán)債務(wù)由受轉(zhuǎn)讓方全部買斷，且出讓方與受讓方在企業(yè)轉(zhuǎn)讓合同中明確約定由受讓方承擔(dān)全部債權(quán)債務(wù)，并到工商登記機(jī)關(guān)辦理了企業(yè)變更登記手續(xù)，債權(quán)人應(yīng)以受讓方為被告，要求其對(duì)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。3、如果受讓方買斷了原企業(yè)的全部資產(chǎn)，在受讓方實(shí)際經(jīng)營中，發(fā)現(xiàn)出讓方在委托審計(jì)、評(píng)估中遺漏或清理債務(wù)不徹底而遺漏的債務(wù)，而受讓方已實(shí)際接收了出讓方的財(cái)產(chǎn)，但未到工商部門辦理企業(yè)變更登記，則債權(quán)人可以原企業(yè)與受讓方作為共同被告。4、如果是公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，一般情況下，公司無論怎么變更，其作為民事主體沒有改變，它需獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)責(zé)任，新公司只是原公司的變更，必要時(shí)需要承擔(dān)它的債務(wù)。綜上所述，關(guān)于店面轉(zhuǎn)讓后出現(xiàn)的糾紛，需要看糾紛發(fā)生的時(shí)間。糾紛發(fā)生在轉(zhuǎn)讓前的話，就是原店主的責(zé)任?！痉梢罁?jù)】：《中華人民共和國民法典》第五百八十七條債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。第五百八十八條當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過定金數(shù)額的損失。

四、店鋪轉(zhuǎn)讓糾紛怎樣處理

店面轉(zhuǎn)讓存在糾紛的，可以先協(xié)商解決，如果不能夠協(xié)商解決的，那么可以采取民事訴訟的方式進(jìn)行解決。1、當(dāng)事人提起民事訴訟，應(yīng)當(dāng)提交起訴狀、原告主體資格證明、起訴證據(jù)等材料。委托代理人代理原告提起民事訴訟的，還應(yīng)提交委托代理資格證明。2、當(dāng)事人應(yīng)提交由本人簽名或蓋章的起訴狀正本一份，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提交副本。3、原告為自然人的，應(yīng)提交身份證明材料復(fù)印件；原告為法人或個(gè)體工商戶的，應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，其他組織應(yīng)提交證明其有效成立的法律文件復(fù)印件。法律依據(jù)：《民事訴訟法》第一百二十二條 起訴必須符合下列條件：　?。ㄒ唬┰媸桥c本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；　　（二）有明確的被告；　?。ㄈ┯芯唧w的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；　?。ㄋ模儆谌嗣穹ㄔ菏芾砻袷略V訟的范圍和受訴人民法院管轄。

五、店鋪轉(zhuǎn)讓糾紛應(yīng)該怎么處罰？

店面轉(zhuǎn)讓存在糾紛的，可以先協(xié)商解決，如果不能夠協(xié)商解決的，那么可以采取民事訴訟的方式進(jìn)行解決。1、當(dāng)事人提起民事訴訟，應(yīng)當(dāng)提交起訴狀、原告主體資格證明、起訴證據(jù)等材料。委托代理人代理原告提起民事訴訟的，還應(yīng)提交委托代理資格證明。2、當(dāng)事人應(yīng)提交由本人簽名或蓋章的起訴狀正本一份，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提交副本。3、原告為自然人的，應(yīng)提交身份證明材料復(fù)印件；原告為法人或個(gè)體工商戶的，應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，其他組織應(yīng)提交證明其有效成立的法律文件復(fù)印件。法律依據(jù)：《民事訴訟法》第一百二十二條 起訴必須符合下列條件：　?。ㄒ唬┰媸桥c本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；　?。ǘ┯忻鞔_的被告；　?。ㄈ┯芯唧w的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；　?。ㄋ模儆谌嗣穹ㄔ菏芾砻袷略V訟的范圍和受訴人民法院管轄。

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文章來源參考：【頭條】，店面拆遷補(bǔ)償歸屬問題有哪些

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投稿：周辰

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