一、招商引資株洲2025,土地出讓金與抵押債權(quán)，到底誰更優(yōu)先受償

問題導(dǎo)讀
      近日客戶咨詢一個案件，案件涉及一筆金融債權(quán)，債務(wù)人用土地作抵押擔(dān)保。國有土地使用權(quán)證辦理妥當(dāng)，不動產(chǎn)他項權(quán)登記手續(xù)也做完了，但是客戶發(fā)現(xiàn)這塊抵押土地居然至今尚未繳清國有土地出讓金。問題是:
      1、國有土地使用權(quán)人在未交土地出讓金的情況下已經(jīng)辦理了國有土地使用權(quán)權(quán)屬證書，并將土地抵押給了債權(quán)人，辦理了抵押他項權(quán)登記。債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時，進(jìn)入執(zhí)行程序后，土地拍賣價款到底優(yōu)先償還國有土地出讓金還是優(yōu)先償還抵押權(quán)人?
      2、抵押權(quán)人在實現(xiàn)債權(quán)的過程中應(yīng)當(dāng)注意哪些法律風(fēng)險?
      一、國有土地出讓金&抵押債權(quán)，誰更優(yōu)先受償?
      這個問題要分兩種情況:第一種是通過劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的;第二種是通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的。
      (一)通過劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，其土地出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)實現(xiàn)。
      根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)第四十四條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。第四十五條規(guī)定，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。但《民法典》第四百零二條規(guī)定，以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記;抵押權(quán)自登記時設(shè)立。故當(dāng)事人簽訂了抵押合同，并辦理了抵押登記，抵押合同當(dāng)然有效，是否補(bǔ)繳土地出讓金不影響抵押的設(shè)立以及抵押合同的效力。
      《最高人民法院關(guān)于適用有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十條規(guī)定，抵押人以劃撥建設(shè)用地上的建筑物抵押，當(dāng)事人以該建設(shè)用地使用權(quán)不能抵押或者未辦理批準(zhǔn)手續(xù)為由主張抵押合同無效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押權(quán)依法實現(xiàn)時，拍賣、變賣建筑物所得的價款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)繳建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。因此，可以肯定的是:劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，其土地出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)實現(xiàn)。
      (二)以出讓方式取得國有土地使用權(quán)，其土地出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)實現(xiàn)嗎?
      1、辦理土地使用證前應(yīng)當(dāng)付清土地使用權(quán)出讓金。
      《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》)第十六條規(guī)定，土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求賠償?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡稱“《城鎮(zhèn)國有土地暫行條例》”)第十四條規(guī)定，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。由此可見，以出讓方式取得土地使用權(quán)的使用者應(yīng)當(dāng)在出讓合同簽訂后60日內(nèi)支付全部土地出讓金。
      《國家土地管理局土地登記規(guī)則》第二十六條規(guī)定，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記?！卑凑赵撘?guī)定，以出讓方式取得國有土地辦理土地使用證必須出具兩份文件，即土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證，這兩者缺一不可。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第三十四條、第三十五條的規(guī)定，申請國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)提交國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款繳納憑證。因此，未交清土地出讓金將不能辦理物權(quán)的變動登記，也不能進(jìn)行土地使用權(quán)的首次登記。因此，土地使用證必須是在土地使用權(quán)者繳納完土地出讓金后才能辦理，國土局(現(xiàn)為自然資源局)不能在企業(yè)還未繳納完土地出讓金的情況下為其辦理土地使用證。
      2、土地出讓金與抵押權(quán)到底誰先優(yōu)先受償?
      尚未支付土地出讓金的土地辦理并出具了土地使用證，而且還抵押給了抵押權(quán)人，那么在這種情況下土地出讓金與抵押權(quán)人到底誰先優(yōu)先受償?對此并沒有明確的法律規(guī)定。有觀點認(rèn)為，土地出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)受償。理由是《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱“《土地管理法》”)第五十五條規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。即繳納土地出讓金后，土地才能交付使用，不繳則不能使用，未交土地出讓金就不能使用土地。
      抵押債權(quán)應(yīng)優(yōu)先于土地出讓金優(yōu)先受償。理由是:
      首先，是物權(quán)登記生效主義?！睹穹ǖ洹返诙倭憔艞l規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！蔽覈鞔_規(guī)定了不動產(chǎn)的物權(quán)登記生效主義，即不動產(chǎn)物權(quán)的變動，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。土地使用證一旦辦理就具有法律效力，它不但證明了土地使用者對土地的合法權(quán)利，也意味著土地可以正常進(jìn)入市場進(jìn)行其他合法交易。同樣，土地抵押登記一旦設(shè)定，對于抵押權(quán)人來說也是擁有了實現(xiàn)抵押權(quán)最大的法律保障。未繳土地出讓金是存在瑕疵，但這種瑕疵所導(dǎo)致的后果不應(yīng)由抵押權(quán)人來承擔(dān)，無論是從保護(hù)善意第三人的角度或是從維護(hù)土地登記生效的角度來說，抵押權(quán)應(yīng)受到法律保護(hù)并得到順利實現(xiàn)。
      再者，依據(jù)《民法典》第四百零二條規(guī)定，以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記;抵押權(quán)自登記時設(shè)立。故當(dāng)事人簽訂了抵押合同，并辦理了抵押登記，抵押合同當(dāng)然有效，是否補(bǔ)繳土地出讓金不影響抵押的設(shè)立以及抵押合同的效力。《民法典》第三百八十六條規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但是法律另有規(guī)定的除外。既然抵押合同有效，依法就應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償。對于“劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，其土地出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)實現(xiàn)”是有法律明確規(guī)定，屬于“除外情形”。但是對于以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，法律沒有明確規(guī)定欠繳的土地出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)實現(xiàn)，則不屬于“除外情形”。因此，我們認(rèn)為以土地使用權(quán)作抵押擔(dān)保，并在國土局(現(xiàn)為自然資源局)辦理了抵押登記，就應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)獲得土地行政管理部門的批準(zhǔn)，也就應(yīng)當(dāng)適用民法典關(guān)于擔(dān)保的優(yōu)先權(quán)的規(guī)定。
      二、出讓金未及時繳付，抵押權(quán)人如何防范風(fēng)險維護(hù)權(quán)利?
      抵押權(quán)人為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，為了確保日后債權(quán)逾期不還的情況下能夠順利實現(xiàn)抵押債權(quán)，我們認(rèn)為抵押權(quán)人在債權(quán)的存續(xù)期間，可通過如下方式維護(hù)自己的權(quán)益:一是，要求當(dāng)?shù)貦z察院對抵押人提起行政公益訴訟，如:湖南省株洲市國有土地使用權(quán)出讓金行政公益訴訟案，該案由株洲市人民檢察院向株洲市自然資源和規(guī)劃局對金某置業(yè)公司欠繳國有土地出讓金未依法全面履職進(jìn)行檢察監(jiān)督、提起公益訴訟，最終成功督促抵押繳清了土地出讓金。若能在債權(quán)到期之前實現(xiàn)這一點，抵押權(quán)人的抵押權(quán)則安枕無憂。二是，根據(jù)具體情況可以考慮投訴行政主管單位的瀆職行為。按照《土地管理法》第八十四條的規(guī)定:“土地行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分?！蔽蠢U清土地出讓金有可能是地方政府為了招商引資的臨時性變通行為，也可能存在瀆職，屬于違法違規(guī)，也可能上升到瀆職犯罪，抵押權(quán)人可以根據(jù)實際情況依法維權(quán)。
      三、土地出讓金未繳的情況下，實現(xiàn)抵押權(quán)可能存在的困難及應(yīng)對
      雖然我們認(rèn)為以出讓方式取得國有土地使用權(quán)，其抵押債權(quán)應(yīng)優(yōu)先于土地出讓金受償，但是我們認(rèn)為抵押權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)時可能也將存在一些困難。
      (一)抵押權(quán)優(yōu)先受償可能受到土地出讓金由稅務(wù)局征收的挑戰(zhàn)。
      1、一些基層政府為了完成招商引資指標(biāo)，允許土地使用權(quán)人先使用后繳費，這種違背《土地管理法》第55條的做法。在抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時，勢必引起當(dāng)?shù)卣母鞣N客觀障礙，當(dāng)?shù)卣赡芤愿鞣N方式及理由要求必須先清繳涉案土地所拖欠的土地出讓金。
      2、根據(jù)《稅收征收管理法》第四十五條第一款的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外;納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。該法明確了在抵押物抵押之前已經(jīng)先產(chǎn)生并拖欠的稅款具有優(yōu)先受償權(quán)，且屬于法定優(yōu)先權(quán)。
      3、我國財政部等四部門2021年5月21日剛剛發(fā)布了《關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)，該《通知》先試點后推開，自2022年1月1日起全面實施。《通知》將由自然資源部門負(fù)責(zé)征收的國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入，全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收?！锻ㄖ冯m然將國有土地出讓收入定為“非稅收入”，但是土地出讓金轉(zhuǎn)由稅務(wù)部門征收管理，相當(dāng)于土地出讓金成了稅務(wù)部門征收的一個種類。而上述《稅收征收管理法》規(guī)定，在抵押物抵押之前已經(jīng)先產(chǎn)生并拖欠的稅款具有優(yōu)先受償權(quán)，且屬于法定優(yōu)先權(quán)。雖然國有土地出讓金目前被定義為“非稅收入”，若抵押權(quán)人勝訴后進(jìn)入執(zhí)行程序，實現(xiàn)抵押權(quán)，拍賣抵押的土地，法院取得土地拍賣款后，法院如何對抗稅務(wù)部門依職權(quán)要先行收取所謂的“非稅收入”——國有土地出讓金，這也將可能出現(xiàn)客觀困難。
      (二)預(yù)防抵押土地被當(dāng)?shù)卣蚤e置為由無償收回的風(fēng)險
      《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！堕e置土地處置辦法》第二條規(guī)定，本辦法所稱閑置土地，是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。
      抵押土地若是長期閑置未開發(fā)的，還存在被當(dāng)?shù)匦姓块T以閑置為由無償收回的風(fēng)險。依據(jù)國家土地管理局《關(guān)于對〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉第十七條有關(guān)內(nèi)容請求解釋》的復(fù)函(〔1993〕國土函字第15號)，抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)。作為主權(quán)利的土地使用權(quán)，因行政機(jī)關(guān)依照《城鎮(zhèn)國有土地暫行條例》第十七條規(guī)定，作出收回土地使用權(quán)的處罰而消滅時，在該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)隨之消滅。按照該復(fù)函的意思，假如涉案土地以閑置為由被處以無償收回，則抵押權(quán)人的抵押權(quán)也隨之消滅。該復(fù)函雖是1993年發(fā)函，至今未顯示失效或者廢止，就這個問題，在學(xué)術(shù)界、實務(wù)界均有不同的觀點且牽涉較廣，實務(wù)中并不明確，但應(yīng)予以警惕。因此，如果土地如果是長期閑置未予開發(fā)建設(shè)的，抵押權(quán)人還要預(yù)防這方面的風(fēng)險。

二、土地抵押權(quán)是否有優(yōu)先權(quán)

土地抵押權(quán)是否有優(yōu)先權(quán)

有優(yōu)先權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十九條為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。

對法定優(yōu)先權(quán)的防范及應(yīng)對措施

1、借款前加強(qiáng)調(diào)查。明確要求借款企業(yè)提供完稅憑證及相應(yīng)的建設(shè)工程款支付證明，必要時可直接向稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查了解企業(yè)的納稅情況，要求企業(yè)先行完稅。

2、謹(jǐn)慎估價，確認(rèn)抵押資產(chǎn)凈值。由于上述優(yōu)先權(quán)存在的基礎(chǔ)都是某種債權(quán)的存在，即債務(wù)人對優(yōu)先權(quán)人負(fù)有債務(wù)，因此，在估算和確定抵押物價值時，要剔除債務(wù)人對相關(guān)的優(yōu)先權(quán)人負(fù)有的債務(wù)數(shù)額。

3、關(guān)注房地產(chǎn)項目銷售情況，尤其重視取得《商品房預(yù)售許可證》后借款人沒有將房屋銷售款項用于償還借款的，債權(quán)人應(yīng)及時采取法律措施維護(hù)權(quán)益。

三、房屋買賣土地出讓金誰來負(fù)擔(dān)

法律分析：土地出讓金，是國有土地使用權(quán)獲得后所付的金額，一般由土地使用權(quán)獲得方(受讓人)支付。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第四十條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

四、土地先抵押再買賣合法嗎 -土地所有權(quán)

法律分析：

不合法。因為城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》 第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

五、抵押權(quán)優(yōu)先于債權(quán)嗎

法律分析：抵押權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。抵押權(quán)屬于物權(quán)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，具有優(yōu)先性。抵押權(quán)是債權(quán)人對債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有的擔(dān)保財產(chǎn)，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人未履行債務(wù)時，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第四百一十四條 同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時間先后確定清償順序；（二）抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定。

六、抵押是否有優(yōu)先受償權(quán)

法律分析：債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)或者特定物拍賣后所得的價款優(yōu)先受償。 所謂“優(yōu)先受償”是指抵押權(quán)人對抵押物賣得的價款，除了要先支付工資、撫恤金和征納稅款外，抵押權(quán)人可先行收回自己對債務(wù)人所享有的債權(quán)，優(yōu)先于抵押物的所有人的所有權(quán)，也優(yōu)先于其他無抵押的一般債權(quán)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第三百九十四條 抵押權(quán)是為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。

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投稿：袁偉

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