#城市房屋拆遷評(píng)估原則 拆遷法律程序#

1:你所講的第一條太籠統(tǒng)了,應(yīng)遵循的原則實(shí)在太多.建議你認(rèn)真閱讀一下城市房屋拆遷管理?xiàng)l例(國(guó)務(wù)院305號(hào)令) 2: 城市房屋拆遷評(píng)估，先由拆遷人委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行分類評(píng)估，并出具分類評(píng)估委托書。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的具體區(qū)位、地段、用途、結(jié)構(gòu)、環(huán)境等因素，對(duì)該拆遷范圍內(nèi)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，出具分類評(píng)估報(bào)告書。分類評(píng)估一般不含裝飾、裝修、設(shè)施等方面的室內(nèi)評(píng)估，拆遷范圍內(nèi)被拆遷戶數(shù)較少的除外。拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因。 拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽取有關(guān)意見。 公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。 3:具體程序簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)1,拆遷人上門進(jìn)行摸底調(diào)查2,提交相關(guān)資料申請(qǐng)房屋拆遷主管部門發(fā)放拆遷許可證3,拆遷人請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷區(qū)域進(jìn)行分類評(píng)估4,在分類評(píng)估基礎(chǔ)上結(jié)合被拆遷房屋進(jìn)行協(xié)商.5,協(xié)商不成的共同確定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)單棟被拆遷房屋進(jìn)行分戶評(píng)估,協(xié)商不成由房屋拆遷主管部門抽簽決定.6,雙方當(dāng)事人申請(qǐng)復(fù)估或申請(qǐng)專家鑒定.7,申請(qǐng)房屋拆遷主管部門行政裁決.大概就是這些步驟.

#拆遷估價(jià)依據(jù)是什么？#

拆遷評(píng)估是我們通常說(shuō)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估。拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估指的是在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估確定的行為。我國(guó)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中第三章第十九條規(guī)定：房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住建部制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。因拆遷造成停業(yè)損失：補(bǔ)償拆遷款的5%因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，按被征收房屋價(jià)值的5%進(jìn)行補(bǔ)償，如果被征收人認(rèn)為損失超過5%的，可由選定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估結(jié)果予以補(bǔ)償。而以前關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)的損失補(bǔ)償，是按被拆遷人上年度的平均工資水平，對(duì)被拆遷范圍內(nèi)直接從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的在冊(cè)人員，補(bǔ)償6個(gè)月費(fèi)用。承租人補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高10%征收直管公房、自管公房的補(bǔ)助款，支付給承租人，承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模o予承租人90%補(bǔ)償，給予被征收人10%補(bǔ)償。原拆遷政策是補(bǔ)償承租人80%，補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)人10%。被征地的村或者村民小組建制撤銷的補(bǔ)償安置：（1）可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。（2）貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)＋價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。（3）被拆除房屋評(píng)估如選用重置法的，按重置單價(jià)結(jié)合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評(píng)估資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場(chǎng)的實(shí)際情況制定并公布。被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補(bǔ)償安置：（1）對(duì)未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補(bǔ)償安置：（2）具備易地建房條件的區(qū)域，可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償；（3）貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新＋價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請(qǐng)宅基地新建房屋的審批程序，按照國(guó)家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（4）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請(qǐng)宅基地新建住房。其原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。房屋拆遷補(bǔ)償及安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：房屋拆遷貨幣補(bǔ)償＝合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）；房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)＝合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）－被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格；（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費(fèi)＝搬遷補(bǔ)助費(fèi)＋沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)＋超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)＋非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。（以上回答發(fā)布于2015-07-21，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）點(diǎn)擊查看更多房產(chǎn)信息

#房屋拆遷需要什么部門評(píng)估，評(píng)估多久？#

房屋拆遷評(píng)估是指拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估。拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估是在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。房屋拆遷的評(píng)估時(shí)間、評(píng)估單交付時(shí)間由被拆遷人與房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)商確定。房屋拆遷評(píng)估的流程有：1、被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)；2、由房屋征收部門作為委托人，與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)估委托合同；3、估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘；4、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門將評(píng)估結(jié)果向被征收人公示；5、公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)向征收部門提供整體和分戶評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告；拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。雙方對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估；對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當(dāng)事人也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。擴(kuò)展資料：建住房〔2003〕234號(hào)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》相關(guān)內(nèi)容：評(píng)估房屋要求房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。第七條 拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。第八條 受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。第九條 拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。第十條 受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。第十一條 拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格?！痹u(píng)估價(jià)值要求拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第十二條 委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。公示期對(duì)拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。第十三條 市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。第十四條 拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。第十五條 拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。評(píng)估勘查記錄實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。第十六條 拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因。第十七條 拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。第十八條 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽取有關(guān)意見。估價(jià)報(bào)告公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。第十九條 拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。第二十條 拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。第二十一條 拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。第二十二條 拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)專家委員會(huì)）申請(qǐng)技術(shù)鑒定。第二十三條 估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。參考資料：搜狗百科-城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見搜狗百科-拆遷評(píng)估

#城市房屋拆遷裝修評(píng)估補(bǔ)償規(guī)定有哪些#

您好：可以跟政府或開發(fā)商協(xié)商確定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。目前沒有非常明確的對(duì)裝修款的補(bǔ)償?，F(xiàn)有的補(bǔ)償是針對(duì)房屋，例如：城市的房子有兩種補(bǔ)償方式：1.房屋置換，相同地段最低拆多少補(bǔ)多少；2.貨幣補(bǔ)償，最低是周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)。更多拆遷知識(shí)建議您關(guān)注京平拆遷。

#最新拆遷政策有哪些？#

拆遷安置基本生活費(fèi)計(jì)算期限從被拆遷人或者房屋承租人搬離被拆遷房屋之日起至得到安置后4個(gè)月止。搬家費(fèi)應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后一次性發(fā)給。使用臨時(shí)周轉(zhuǎn)房的遷往正式安置的房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)再次發(fā)給。被拆遷人或承租人自行解決周轉(zhuǎn)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按與被拆遷房屋相同面積、地段的住房租金平均價(jià)格確定，計(jì)算期限從被拆遷人或者房屋承租人搬離被拆遷房屋之日起至得到安置后4個(gè)月止。拆遷人超過協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，應(yīng)當(dāng)自逾期之日起按原標(biāo)準(zhǔn)的2倍支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房，超期未作安置的除繼續(xù)提供周轉(zhuǎn)用房外，還應(yīng)支付規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。被拆遷人或者承租人有權(quán)選擇具體過渡方式。

#農(nóng)村房屋拆遷怎么評(píng)估#

一、房屋拆遷評(píng)估流程1、具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受評(píng)估任務(wù)。專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員在接到上級(jí)主管部門或委托單位的委托后開展具體評(píng)估工作。2、房屋評(píng)估前的準(zhǔn)備。就是準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。3、評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。就是指評(píng)估人員對(duì)被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)定。4、相關(guān)資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補(bǔ)償提供可靠的依據(jù)。5、編寫相關(guān)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價(jià)評(píng)估意見，具體確定被拆遷房屋價(jià)格的重要過程。6、評(píng)估復(fù)核和審批。在評(píng)估工作人員完成評(píng)估工作后，由復(fù)核員到實(shí)在進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核后報(bào)審批人員進(jìn)行審批。二、房屋拆遷評(píng)估方法（一）市場(chǎng)法按照現(xiàn)行規(guī)定，農(nóng)民對(duì)農(nóng)村宅基地只享有使用權(quán)，其所有權(quán)屬于所屬集體經(jīng)濟(jì)組織，所以無(wú)法形成類似城市房屋的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，房屋買賣僅僅局限在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，也就不存在統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格。因此，在房屋價(jià)值評(píng)估中無(wú)法使用市場(chǎng)法。但是市場(chǎng)法在日前實(shí)踐中大量出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房交易中應(yīng)用較多。（二）收益法農(nóng)村房屋價(jià)值評(píng)估從理論上應(yīng)該可以采用收益法，收集果體土地類似企業(yè)的收人和投人成本等用以計(jì)算客觀收益，但是實(shí)踐中農(nóng)村沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以收集的資料很少，導(dǎo)致收益法也不適用農(nóng)村房屋價(jià)值評(píng)估。（三）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法又被稱為“剩余法”，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。主要適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把據(jù)待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。然而，農(nóng)村房屋并沒有明確再開發(fā)計(jì)劃，自然就無(wú)法適用。（四）成本法指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在目前農(nóng)村房屋價(jià)值評(píng)估中多采用這種方法。

#房屋征收評(píng)估辦法 新在哪？#

托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，仍有異議可以向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。而新評(píng)估辦法取消了另行委托，被征收人或房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核，對(duì)原評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，減化了程序。不同情況采用不同評(píng)估方法舊指導(dǎo)意見規(guī)定評(píng)估方法優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法。而新評(píng)估辦法要求估價(jià)師根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。進(jìn)一步明確，被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。還要求可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。 猶慰介紹，貴陽(yáng)市地方法規(guī)要求拆遷評(píng)估中采用市場(chǎng)比較法，雖然這個(gè)方法最直觀，最容易懂，也最容易解釋，要求評(píng)估師采用同地段、同類型的房子，已經(jīng)發(fā)生的三個(gè)以上的交易實(shí)例，加權(quán)平均后得出評(píng)估結(jié)果，但對(duì)于沒有交易實(shí)例，如公共建筑、農(nóng)房等，就沒有辦法使用這種方法。在拆遷中，有的老百姓假設(shè)自己一層樓的房屋開發(fā)后成為二十層房屋，于是要求按二十倍價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，這種假設(shè)開發(fā)法新辦法明確只能用于在建工程。 評(píng)估目的分兩種情況猶慰介紹，舊估價(jià)指導(dǎo)意見中指出，拆遷估價(jià)的目的只有一個(gè)，即確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。在新評(píng)估辦法中，評(píng)估目的分兩種情況，一是在貨幣補(bǔ)償中，為被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值，另一種則是在產(chǎn)權(quán)調(diào)換中，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值。猶慰解釋，征收評(píng)估目的增加了產(chǎn)權(quán)調(diào)換的內(nèi)容，為計(jì)算差價(jià)提供依據(jù)，目的在于讓大家樹立一種觀念，即房屋征收過程中存在價(jià)差，而非大家以前籠統(tǒng)的理解“拆一還一”的觀念。評(píng)估時(shí)點(diǎn)更明確新評(píng)估辦法將被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)確定為房屋征收決定公告之日，這與舊估價(jià)指導(dǎo)意見中，拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日相一致。但新辦法強(qiáng)調(diào)：用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致，這樣，可以有效地避免評(píng)估混亂。 猶慰解釋，貴陽(yáng)市的拆遷項(xiàng)目中，按照評(píng)估結(jié)果制定方案，最后按方案實(shí)施的項(xiàng)目幾乎為零。評(píng)估結(jié)果被認(rèn)為成為拆遷矛盾高發(fā)的一個(gè)原因。以前在貴陽(yáng)市的拆遷評(píng)估中，由于沒有相關(guān)規(guī)定支撐，拆遷人往往鉆空子，在評(píng)估被拆房屋價(jià)值時(shí)，時(shí)點(diǎn)為拆遷許可證頒發(fā)之日，但在評(píng)估新房?jī)r(jià)值時(shí)，時(shí)點(diǎn)卻按新房交付時(shí)間。通常從拆遷到新房交付相差幾年，有的項(xiàng)目多年也沒能完成拆遷，時(shí)差更大，建成后的新房市場(chǎng)價(jià)和舊房拆除時(shí)的房?jī)r(jià)差距很大，這樣，對(duì)被拆遷人有失公平。由于補(bǔ)償價(jià)格上的差距，被拆遷人不愿搬走，雙方經(jīng)過漫長(zhǎng)的反復(fù)協(xié)商過程，拆遷工作舉步艱難。而新辦法強(qiáng)調(diào)時(shí)點(diǎn)必須一致，杜絕了這種不公的產(chǎn)生。評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人確定新評(píng)估辦法規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定。猶慰解釋，舊估價(jià)指導(dǎo)意見中規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇原則上是被拆遷人委托，但實(shí)際上，在貴陽(yáng)市被拆遷人委托的只占10%-20%的比例。原因在于，誰(shuí)委托誰(shuí)付錢，被拆遷人不愿意支付這筆費(fèi)用，加上選擇哪家評(píng)估機(jī)構(gòu)意見也難統(tǒng)一；因此被拆遷人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)的情況很少，大多由拆遷人委托，這就很做難做到公平。而新評(píng)估辦法明確評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人

#房屋拆遷評(píng)估的方法有哪些，對(duì)拆遷評(píng)估房#

2011年6月3日住建部公布了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。根據(jù)該辦法規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

#一般農(nóng)村的房屋評(píng)估是什么標(biāo)準(zhǔn)？#

一般農(nóng)村的房屋評(píng)估是什么標(biāo)準(zhǔn)：1. 房子拆遷評(píng)估是拆遷辦委托評(píng)估公司評(píng)估的，他們說(shuō)你的房子值多少錢1平米就是多少錢1平米，沒有老百姓說(shuō)話的余地。2. 你家兩百多平米面積可以拿兩套一百多平米的房子，如果只要一套150平米的房子，那剩下的50平米面積就白白浪費(fèi)，拱手送人了。不過你浪費(fèi)的只是面積，兩百多平米拆遷補(bǔ)償款你還是拿到了。3. 你家裝修的費(fèi)用拆遷辦會(huì)按他們的霸王條款折舊補(bǔ)償給你。4. 拆遷補(bǔ)償計(jì)算;總面積乘以評(píng)估價(jià)+過度費(fèi)(面積乘以比例)+搬遷費(fèi)(面積乘以比例)+鼓勵(lì)獎(jiǎng)(這一項(xiàng)費(fèi)用純屬忽悠人的，目的是讓你早搬家，最后遲搬早搬都得給你，千萬(wàn)別上當(dāng))+裝修補(bǔ)償+空調(diào)、電視、網(wǎng)絡(luò)、電話的拆裝費(fèi)+大件電器拆遷損耗+花草樹木以及其他今后無(wú)法享受、無(wú)法恢復(fù)的損失等等。5. 可以放心的是，政府拆完之后一定不會(huì)虧欠你的。

#農(nóng)村房屋拆遷管理?xiàng)l例（細(xì)則）#

(一)申請(qǐng)拆遷的單位委托的拆遷單位、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)和實(shí)施房屋拆除單位的相關(guān)資質(zhì)(或資格)證明及委托合同；(二)拆遷范圍內(nèi)被拆遷房屋及其附屬物的自然狀況和權(quán)屬狀況摸底調(diào)查明細(xì)表，以及補(bǔ)償安置費(fèi)用概算 (三)拆遷補(bǔ)償安置資金、安置房屋的落實(shí)情況及相關(guān)證明； (四)對(duì)低于國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積的被拆遷房屋的補(bǔ)償安置方案；(五)計(jì)劃實(shí)施動(dòng)遷的時(shí)間、步驟、措施；(六)文明拆遷、安全拆除責(zé)任書及安全保障措施，拆遷現(xiàn)場(chǎng)防治揚(yáng)塵污染及垃圾清運(yùn)方案；(七)與被拆遷房屋所在地街道辦處、派出所協(xié)調(diào)配合方案；(八)其他特殊情況的處理預(yù)案及措施。第三條 拆遷公告發(fā)布后，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照《辦法》規(guī)定就拆遷補(bǔ)償方式書面征求被拆遷人或者公有住宅房屋承租人的意見。被拆遷人或者公有住宅房屋承租人沒有在征求意見書規(guī)定的 期限內(nèi)向拆遷人反饋書面選擇意見的，視為選擇房屋安置。 征求意見書規(guī)定的反饋意見期限不得少于七日。法律、法規(guī)另 有規(guī)定的從其規(guī)定。第四條 拆遷人委托拆遷、拆除的，應(yīng)當(dāng)與被委托的拆迂、拆 除單位簽訂委托合同，并支付委托費(fèi)。 第五條 房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或兩家以上評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，評(píng)估機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷評(píng)估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等，進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)選定后，拆遷入應(yīng)當(dāng)與選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂拆遷評(píng)估委托合同，評(píng)估費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。重新評(píng)估或者專家委員會(huì)鑒定費(fèi)用按照《辦法》第四十條規(guī)定執(zhí)行。第六條 拆遷評(píng)估時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆 遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。第七條 拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供房屋拆遷許可證、拆遷范圍規(guī)劃紅線圖及各類房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積、用途等拆遷評(píng)估所必須的依據(jù)、資料及有關(guān)數(shù)據(jù)，并協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)做好實(shí)地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料等工作。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的評(píng)估人員、拆遷人、被拆人簽字認(rèn)可。因被拆遷入的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷入不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，拆遷人應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)公證機(jī)關(guān)工作人員或無(wú)利害關(guān)系的第三人到場(chǎng)見證，并在分戶評(píng)估報(bào)告中做出相應(yīng)說(shuō)明。評(píng)估機(jī)構(gòu)可以依據(jù)被拆遷房屋的相關(guān)權(quán)屬資料，參照同區(qū)域該類房屋進(jìn)行評(píng)估。第八條 拆遷人或受委托拆遷單位、評(píng)估機(jī)構(gòu)憑拆遷許可或拆遷委托的有關(guān)證明查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息資料的，房產(chǎn)、土地、規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)協(xié)助。 評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估測(cè)算新建普通商品房?jī)r(jià)格時(shí)，如需向有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征詢銷售價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供。第九條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將初步評(píng)估結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)以公告形式向拆遷當(dāng)事人公示，公示期不得少于七日。公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向拆遷當(dāng)事人提供評(píng)估報(bào)告。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問的，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)咨詢。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)解釋拆遷評(píng)估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生的過程。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的．，可以在收到評(píng)估報(bào)告之日起十日內(nèi)向原評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核，也可以另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。 第十條 拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，申請(qǐng)重新評(píng)估的，重新評(píng)估結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果之間的允許誤差范圍為±3％。在允許誤差范圍內(nèi)的，原評(píng)估結(jié)果有效。超出允許誤差范圍的，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商解決；經(jīng)協(xié)商仍達(dá)不成一致意見的，提出異議的拆遷當(dāng)事人可以向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。評(píng)估專家委員會(huì)的鑒定結(jié)論作為最終裁決結(jié)果。第十一條 拆遷行政裁決按照建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》辦理。第十二條 拆遷入應(yīng)當(dāng)在房屋全部拆除完畢后三十日內(nèi)將房屋拆遷許可證、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等有關(guān)資料報(bào)房屋拆遷主管部門，房屋拆遷主管部門對(duì)有關(guān)資料及拆遷現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行檢查后，對(duì)無(wú)遺留問題、現(xiàn)場(chǎng)拆除清理完畢的，發(fā)給拆遷工程拆遷合格證明；對(duì)存在遺留問題、現(xiàn)場(chǎng)未拆除清理完畢的，責(zé)令限期整改；拒不整改的，不發(fā)給拆遷工程拆遷合格證明，依照相關(guān)法律不予辦理新建工程開工手續(xù)。第十三條 《辦法》第三十一條所稱“普通商品房”應(yīng)具備以下條件：(一)按照國(guó)家規(guī)定的基本建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量安全技術(shù)規(guī)范建造；(二)具備道路、公共交通、給排水、電力、通訊等基本生活配套條件，且與所在區(qū)域公共配套相適應(yīng)；(三)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的其他條件。第十四條 普通商品房開發(fā)建設(shè)的平均成本包括取得土地使用權(quán)的費(fèi)用、建安造價(jià)、各類規(guī)費(fèi)、稅金、管理費(fèi)等費(fèi)用之和。第十五條 直管公房或者單位自管公房所有權(quán)單位對(duì)住宅房屋現(xiàn)使用人的承租關(guān)系無(wú)異議的，按照《辦法》第三十三條有關(guān)拆遷按政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)出租的公有住宅房屋的規(guī)定辦理；直管公房或者單位自管公房所有權(quán)單位對(duì)住宅房屋現(xiàn)使用人的承租關(guān)系有異議的。

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投稿：阮茹

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