#拆遷時(shí)，為什么房屋評(píng)估價(jià)值比實(shí)際價(jià)值低#

拆遷不是政府買(mǎi)群眾的房子，評(píng)估干嘛，舊房子可以影響補(bǔ)償，但是不要忘了補(bǔ)償結(jié)果沒(méi)有幾種，舊房子用不著特別關(guān)心，設(shè)定舊房子造價(jià)差距多少萬(wàn)，差不多用不著評(píng)估

#我家拆遷評(píng)估價(jià)過(guò)低怎么辦？沒(méi)有房產(chǎn)證沒(méi)有土地使用證擔(dān)憂(yōu)發(fā)i票有衛(wèi)星拍攝圖和俱全的有什么區(qū)別！#

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房屋產(chǎn)權(quán)以到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)，沒(méi)有房產(chǎn)證和土地證，合法的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不會(huì)受理房地產(chǎn)評(píng)估。建議你與拆遷方協(xié)商，參照同區(qū)位類(lèi)似有房產(chǎn)證被拆遷房屋的價(jià)格，扣除辦理證件的費(fèi)用后確定補(bǔ)償款，前提是你要有證明財(cái)產(chǎn)歸你所有的文字證明。這時(shí)不要與拆遷方硬抗，一定要表示出協(xié)商的誠(chéng)意，最大程度的爭(zhēng)取合法利益，差不多就行，不要因小失大，經(jīng)驗(yàn)之談。

#我家評(píng)估價(jià)格遠(yuǎn)低于拆遷征收房屋基準(zhǔn)價(jià)是2060元/㎡，而住宅房產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋基準(zhǔn)價(jià)為3300元/㎡，請(qǐng)問(wèn)合理么#

評(píng)估價(jià)格可以調(diào)整的，你可以直接找給你們?cè)u(píng)估的評(píng)估公司。一般都會(huì)比市場(chǎng)交易價(jià)略低。

#購(gòu)買(mǎi)二手房，評(píng)估價(jià)太低了，不貸款，以后拆遷或出售是否有有影響？#

一般在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)三個(gè)不同含義的價(jià)格，一個(gè)是買(mǎi)賣(mài)合同的成交價(jià)格，一個(gè)是當(dāng)時(shí)銀行對(duì)應(yīng)的評(píng)估公司對(duì)這個(gè)房屋的評(píng)估價(jià)格，最后是買(mǎi)賣(mài)雙方在房管局繳納稅費(fèi)對(duì)應(yīng)的價(jià)格。房屋的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格也就是價(jià)值跟評(píng)估價(jià)有一定的關(guān)系，因?yàn)樵u(píng)估價(jià)是銀行對(duì)應(yīng)的評(píng)估公司對(duì)這個(gè)房屋的價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。在一個(gè)商圈里，影響房屋的價(jià)格很多，但房屋的價(jià)格主要跟房屋的建筑年代和建筑結(jié)構(gòu)有關(guān)。評(píng)估價(jià)過(guò)低有可能是房屋的建筑年底久遠(yuǎn)，評(píng)估價(jià)過(guò)低主要影響買(mǎi)方的貸款金額。因?yàn)橘I(mǎi)方貸款的金額主要是評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算的，如果評(píng)估價(jià)過(guò)低，買(mǎi)方貸款額度就低，首付自然就高了。所以不貸款不影響。

#如何解決房屋拆遷評(píng)估中存在的問(wèn)題 貨幣補(bǔ)償#

國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施一年多來(lái)，各地都在積極出臺(tái)相關(guān)的配套政策，對(duì)規(guī)范房屋拆遷補(bǔ)償安置起到了一定作用。但房屋拆遷評(píng)估中還存在著一定的問(wèn)題，比如拆遷期限與評(píng)估時(shí)間、評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇、評(píng)估糾紛裁決、評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)估價(jià)師少等問(wèn)題，都嚴(yán)重地制約了《條例》的貫徹執(zhí)行，筆者就如何做好房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估工作，談幾點(diǎn)看法：　　一、房屋拆遷補(bǔ)償與房屋評(píng)估的關(guān)系和存在的問(wèn)題　　根據(jù)《條例》第二十四條規(guī)定：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。第二十五條規(guī)定：實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)。根據(jù)以上規(guī)定，不論是貨幣補(bǔ)償，還是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，都要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定各自的價(jià)格后，進(jìn)行補(bǔ)償或結(jié)清差價(jià)；評(píng)估是房屋拆遷補(bǔ)償安置的前提。如果對(duì)所有的被拆遷房屋都進(jìn)行評(píng)估，也存著以下的問(wèn)題：　　1、對(duì)拆遷范圍內(nèi)的所有房屋都進(jìn)行評(píng)估，需要投入大量的人力、物力，一家評(píng)估機(jī)構(gòu)短時(shí)間內(nèi)完成有一定的困難；　　2、在發(fā)放房屋拆遷許可證后進(jìn)行評(píng)估，由于評(píng)估工作滯后，影響了拆遷工作的進(jìn)度；　　3、雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有疑義時(shí)，需進(jìn)行復(fù)評(píng)和專(zhuān)家論證，最后確定評(píng)估價(jià)格，這要一定的時(shí)間，會(huì)延長(zhǎng)拆遷期限；　　4、房屋權(quán)利狀況不清時(shí)，會(huì)致使評(píng)估工作無(wú)法進(jìn)行；　　5、縣(市)級(jí)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師少，不能在短時(shí)間內(nèi)滿(mǎn)足大量的拆遷評(píng)估的需要。　　二、制定符合市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律的房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)格　　是否需要制定房屋拆遷補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)格，各地的情況各不相同，也存在著一定的爭(zhēng)議。在市場(chǎng)化程度高的城市認(rèn)為不需要，對(duì)市場(chǎng)化進(jìn)程慢的城市，筆者認(rèn)為是需要的，只有這樣做才能更好地保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，又能規(guī)范房屋拆遷補(bǔ)償和房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)行為。制定的房屋拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格，要依據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，真正體現(xiàn)出房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向和建筑面積等因素構(gòu)成的房地產(chǎn)價(jià)格，筆者所在的縣在制定房屋拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，委托二級(jí)資質(zhì)以上的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，對(duì)評(píng)估結(jié)果邀請(qǐng)了部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、普通居民、物價(jià)、土地、房屋等部門(mén)的專(zhuān)業(yè)人員參加的論證會(huì)，用論證會(huì)上提出的合理建議，對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行修正，出臺(tái)了客觀、公正、符合市場(chǎng)規(guī)律、可操作性強(qiáng)的房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格，制定了具有一定幅度的區(qū)位、使用、樓層、沿街等系數(shù)。　　三、評(píng)估時(shí)間前置，評(píng)估時(shí)點(diǎn)后置　　在舊城區(qū)實(shí)施拆遷改造時(shí)，辦理規(guī)劃、用地等相關(guān)手續(xù)后，到拆遷管理部門(mén)審核時(shí)，尚需一定的時(shí)間，在這段時(shí)間內(nèi)，評(píng)估機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)和拆遷管理部門(mén)一起到現(xiàn)場(chǎng)摸底調(diào)查，了解規(guī)劃區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，所在城市的區(qū)位、地段以及房屋結(jié)構(gòu)、建筑年代等情況，并對(duì)不同結(jié)構(gòu)、使用性質(zhì)、建筑年代的房屋入戶(hù)抽查，做好記錄，掌握第一手資料。房屋拆遷許可證發(fā)放后，不論什么時(shí)間進(jìn)行的分戶(hù)評(píng)估，評(píng)估時(shí)點(diǎn)都應(yīng)確定在拆遷期限內(nèi)的某一天，這樣一是有利于拆遷評(píng)估的公平、公正，切實(shí)保護(hù)拆遷人當(dāng)事人的合法權(quán)益；二是不受拆遷當(dāng)事人的后期各種因素影響；三是節(jié)約評(píng)估所需的時(shí)間，有利于拆遷工作如期完成?！　∷?、實(shí)行分類(lèi)評(píng)估與分戶(hù)評(píng)估相結(jié)合　　在規(guī)劃定點(diǎn)的拆遷范圍內(nèi)，評(píng)估機(jī)構(gòu)在前期摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合規(guī)劃區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)格，按照房屋結(jié)構(gòu)、用途、建筑年代及所在區(qū)位等因素進(jìn)行分類(lèi)，制定出分類(lèi)評(píng)估的參考數(shù)據(jù)，由拆遷人和被拆遷人在針對(duì)每一戶(hù)房屋的個(gè)別因素，在評(píng)估參考數(shù)據(jù)的幅度內(nèi)進(jìn)行商談，達(dá)成協(xié)議的，簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)；不能達(dá)成協(xié)議的，申請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)進(jìn)行分戶(hù)評(píng)估。這樣做一是有利于拆遷順利進(jìn)行，減少分戶(hù)評(píng)估的數(shù)量，節(jié)約大量的人力物力；二是給拆遷當(dāng)事人一定的商談空間，有利于達(dá)成協(xié)議，減少糾紛。　　五、發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的作用　　縣(市)級(jí)城市房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員不能適應(yīng)大量的拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的需要，這是短時(shí)間內(nèi)無(wú)法解決的問(wèn)題，為了及時(shí)地做好房屋拆遷評(píng)估工作，就要發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的作用，由房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)牽頭，組織安排好房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，在某一城市需要拆遷評(píng)估時(shí)，提供二家以上房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)供拆遷當(dāng)事人選擇，這樣既解決了評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員少的問(wèn)題，又為其他的評(píng)估機(jī)構(gòu)解決了業(yè)務(wù)量不足的問(wèn)題?！　×⑾嗷ヅ浜?，做好房屋確權(quán)工作

#請(qǐng)問(wèn)拆遷評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格，是高好還是低好?#

當(dāng)然是高才好,評(píng)估很重要的,包括房屋占地面積大小和違章面積都會(huì)算入評(píng)估,但評(píng)估一般不會(huì)估得很高很準(zhǔn)確,一般拆遷人會(huì)按照評(píng)估的價(jià)格再給你開(kāi)價(jià)的。

#石家莊市東風(fēng)小區(qū)評(píng)估低，拆遷補(bǔ)償?shù)腻X(qián)很少，怎么辦#

評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)都是政府出文件按不同區(qū)域規(guī)定的，在評(píng)估的時(shí)候只能參照這個(gè)價(jià)格，所以也沒(méi)辦法。

#拆遷評(píng)估常見(jiàn)違法問(wèn)題有哪些#

征地拆遷前有一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，那就是對(duì)房屋土地進(jìn)行評(píng)估。很多人不愿意拆遷是因?yàn)樵u(píng)估的時(shí)候有些問(wèn)題沒(méi)協(xié)商一致或者是被拆遷人覺(jué)得評(píng)估有誤而不愿意拆遷。那么拆遷評(píng)估常見(jiàn)的違法問(wèn)題有哪些呢？一、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》第四條規(guī)定：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)按下列公式計(jì)算：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)= (當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià))×戶(hù)均安置面積/戶(hù)均宅基地面積。當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等情況綜合確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)的確定未依照上述規(guī)定，參考周邊普通商品住宅均價(jià)，宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低，嚴(yán)重?fù)p害被拆遷人合法權(quán)益。二、評(píng)估方法錯(cuò)誤《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十三條規(guī)定：市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類(lèi)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。第十四條規(guī)定：拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。評(píng)估機(jī)構(gòu)不采用市場(chǎng)價(jià)法評(píng)估，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)嚴(yán)重偏低。三、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇違法依據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第六條第二款的規(guī)定，“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。而實(shí)踐中拆遷人卻單方選取評(píng)估機(jī)構(gòu)，未征求被拆遷人的任何意見(jiàn)，更未采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，嚴(yán)重違反了上述法律規(guī)定。四、未經(jīng)實(shí)地查勘程序根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十五條拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。但實(shí)踐中，拆遷評(píng)估人員沒(méi)有對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄也沒(méi)有經(jīng)被拆遷人簽字認(rèn)可。五、評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有給付完整的估價(jià)報(bào)告根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第八節(jié)規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：1、全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結(jié)論，2、正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套;第八節(jié)第二條規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：（1）封面;（2）目錄;（3）致委托方函;（4）估價(jià)師聲明;（5）估價(jià)的假設(shè)和限制條件;（6）估價(jià)結(jié)果報(bào)告;（7）估價(jià)技術(shù)報(bào)告;（8）附件。但是，實(shí)踐中，評(píng)估機(jī)構(gòu)只提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告，沒(méi)有提供完整的估價(jià)報(bào)告。這是嚴(yán)重違法的。六、不依法出具分戶(hù)評(píng)估報(bào)告法律規(guī)定拆遷區(qū)域一般應(yīng)出具整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告，但實(shí)踐中，一些拆遷人只出具整體評(píng)估報(bào)告，卻不出具分戶(hù)評(píng)估報(bào)告，這是嚴(yán)重違法的。一些即使出具分戶(hù)評(píng)估報(bào)告，內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡(jiǎn)單。七、拆遷評(píng)估報(bào)告未依法送達(dá)法律規(guī)定評(píng)估報(bào)告應(yīng)依法送達(dá)，一般是直接送達(dá)，被拆遷人拒收的話(huà)應(yīng)留置送達(dá)，并有證明人員在場(chǎng)，且記錄在案;特殊情況才郵寄送達(dá)或公告送達(dá)。實(shí)踐中拆遷人張貼于門(mén)的方式是違法的。

#購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有土地證的房子需要注意什么？#

一、房屋和土地是不可分割的整體，只有進(jìn)行發(fā)證登記并且兩者權(quán)利主體一致，房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益才能得到有效保護(hù)?！　《?、購(gòu)買(mǎi)只有房產(chǎn)證沒(méi)有土地證的房子在辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，當(dāng)事人必須提供房產(chǎn)證、土地證和契稅證，否則無(wú)法過(guò)戶(hù)。因此，人們購(gòu)買(mǎi)的房屋如果有房產(chǎn)證而沒(méi)有土地證，過(guò)戶(hù)肯定遭拒。如果辦理不了過(guò)戶(hù)手續(xù)，那買(mǎi)方也無(wú)法落戶(hù)，這些都是購(gòu)房者要面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題?！　∪?、只有房產(chǎn)證沒(méi)有土地使用權(quán)證，勢(shì)必會(huì)給住宅地產(chǎn)購(gòu)置及交易帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)?！　?、難以知曉在土地使用權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)的情況，也就無(wú)法及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?！　?、難以發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商違規(guī)用地的事實(shí)?！　?、二手房交易將受影響。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)上市交易，必須出示房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證?！　?、在拆遷補(bǔ)償時(shí)會(huì)遭受損失?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第三條規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。因此，拆遷補(bǔ)償金不僅包含房屋所有權(quán)價(jià)值，還包含了土地使用權(quán)價(jià)值。購(gòu)房者如果未辦理土地使用權(quán)證，在拆遷過(guò)程中就可能得不到關(guān)于土地使用權(quán)的相應(yīng)補(bǔ)償。

#想問(wèn)一下大家，我家房子現(xiàn)在拆遷，評(píng)估所給評(píng)估的價(jià)格不合理，我想寫(xiě)一份要求重評(píng)估的書(shū)面文字，該如何寫(xiě)？#

對(duì)于拆遷評(píng)估結(jié)果不滿(mǎn)可以要求重新評(píng)估的。

不知道題主是在哪個(gè)城市？

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投稿：苗小

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