一、2018年廣州拆遷補償規(guī)定,廣州市拆遷補償辦法

法律主觀：

房屋價值補償補償標(biāo)準(zhǔn)同產(chǎn)權(quán)交換一樣，不過增加了一項：即 計算補償金 時將公攤補助面積計算在內(nèi)一同作價。臨時安置費和搬遷費參照以上標(biāo)準(zhǔn)，僅支付12個月臨時安置費，搬遷費與產(chǎn)權(quán)交換式搬遷費標(biāo)準(zhǔn)相同。其他補償項目對貨幣補償?shù)谋徊疬w人，只要符合條件，也享受各種困難補助、拆遷獎勵、 停產(chǎn)停業(yè)損失 ，及房屋專修、家電移機(jī)補償?shù)取?1、集體土地上 房屋拆遷補償 目前，集體土地征收矛盾越來越突出，我國還沒有專門制定一項為集體土地和房屋征收規(guī)范性的法律、法規(guī)，農(nóng)村土地 征收補償標(biāo)準(zhǔn) 仍散見于 土地管理法 及 地方性法規(guī) ，但補償標(biāo)準(zhǔn)較低，顯然不符合實際農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。國家相關(guān)法制部門正在制定當(dāng)中，具體什么時間實施，尚不可知。為便于做好拆遷工作，各縣市在參照國家法規(guī)情況下，因地制宜，自行制定并提高了相應(yīng)的補償標(biāo)準(zhǔn)，如河北省出具了冀政(2008)32號文件。農(nóng)村征收拆遷包括農(nóng)用地和宅基地兩個方面，下面一一分述： 2、 農(nóng)村宅基地房屋 補償因國家正在抓緊制定集體土地和房屋征收拆遷補償新標(biāo)準(zhǔn)，目前仍按生效的法律、法規(guī)進(jìn)行補償，宅地地上房屋僅作為附著物予以補償。相信新的法規(guī)出臺后，可能完全參照國有土地 房屋征收補償 項目予以賠償，再次我們將拭目以待。在這里我只是簡單估算應(yīng)該補償項目： 1、 宅基地補償 費; 2、房屋補償費及裝修費; 3、安置費和搬遷費; 4、困難補助和獎勵; 5、房屋內(nèi)各項家電移機(jī)補償; 6、 非住宅房屋 營運損失補償?shù)取?/p>

法律客觀：

廣州市首次出臺《廣州市集體土地房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)?！兑?guī)定》將集體土地房屋分為住宅房屋與非住宅房屋兩類進(jìn)行補償補償安置，并對住宅房屋確定了貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、農(nóng)民自建的3種具體標(biāo)準(zhǔn)。其中住宅貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)，分成132個區(qū)片執(zhí)行，同一區(qū)片分拆遷最低補償單價和宅基地使用權(quán)區(qū)位補償單價，兩者相差600元/平方米。拆遷最低補償單價最高的是東山湖區(qū)片，為4800元/平方米。貨幣補償有兩個計算公式，每套房子都可套入兩公式進(jìn)行計算，再按照算出的最高金額進(jìn)行補償。此外，每戶至少可按50平方米核準(zhǔn)補償。非住宅房屋評估確定補償價據(jù)了解，此前廣州市沒有統(tǒng)一的集體土地房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的問題，由各區(qū)不同項目征地時按照各自情況進(jìn)行評估定價。市國土房管局和市建委經(jīng)過兩年多時間的調(diào)查、研究，經(jīng)過廣泛征求意見后，形成了《廣州市集體土地房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，現(xiàn)已報市政府同意，開始實施。《規(guī)定》共25條，從技術(shù)層面上確定廣州市拆遷集體土地房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)。《規(guī)定》優(yōu)先保護(hù)被征地農(nóng)民的基本居住權(quán)利，充分考慮征地拆遷需要面對的復(fù)雜情況，區(qū)分不同情形靈活采取了多種措施進(jìn)行補償安置?！兑?guī)定》將集體土地上經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)的房屋分為住宅房屋、非住宅房屋兩類進(jìn)行補償。對于非住宅房屋，由于涉及到工業(yè)、商業(yè)、辦公用房等多種類型，情況復(fù)雜，無法硬性確定補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，因此規(guī)定通過評估來確定其補償價格，主要采取貨幣補償方式。其中，對于公益事業(yè)房屋，允許在符合規(guī)劃的條件下復(fù)建。住宅房屋按3種方式補償而對于住宅房屋，《規(guī)定》確定了貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、農(nóng)民自建3種補償方式。市國土房管局方面表示，這3種補償方式是在充分吸收現(xiàn)有的各種模式合理性的基礎(chǔ)上形成的，在最終的補償結(jié)果上趨向一致，避免出現(xiàn)因選用不同拆遷補償方式而產(chǎn)生結(jié)果不一致的不公平現(xiàn)象?？蛇m用于不同類型的征地拆遷項目，各種補償方式可以互相銜接。兩個計算公式按高的算被拆遷住宅房屋由于面積小、年代久遠(yuǎn)等原因?qū)е滤玫难a償較低，低于所設(shè)定的廣州市集體土地住宅房屋的拆遷最低補償標(biāo)準(zhǔn)時，按最低補償標(biāo)準(zhǔn)和最小面積進(jìn)行補償。市國土房管局有關(guān)人士介紹，貨幣補償有兩個計算公式，每處住宅都可套入兩個公式計算，最終按照金額高的進(jìn)行補償。比如，一個房子貨幣補償金額是100萬元，而最低補償金額算出來是120萬元，那么便按照120萬元進(jìn)行補償。對被拆遷人給予貨幣補償?shù)?，不再提供安置房或另行安排宅基地。拆遷人提供的安置房有兩種來源：一是拆遷人根據(jù)規(guī)劃要求，統(tǒng)一申請建設(shè)用地，統(tǒng)一出資建設(shè)安置房;二是拆遷人提供自有產(chǎn)權(quán)的房屋(包括統(tǒng)一購買新社區(qū)安置房)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式和貨幣補償方式都涉及面積核定問題。每戶最少按50m2補償被拆遷人只有一處集體土地住宅房屋且人均建筑面積不足25平方米的，按人均25平方米的標(biāo)準(zhǔn)予以補償。如果實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人的安置面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)核定：被拆除房屋的批準(zhǔn)建筑面積低于25平方米/人的按25平方米/人核定，超過40平方米/人的按40平方米/人核定，在25～40平方米/人之間的按批準(zhǔn)的建筑面積核定;2人以下(含2人)的戶，按2人核定。也就是說，農(nóng)民每戶最少可按50平方米核定面積進(jìn)行補償。值得注意的還有，已婚并達(dá)到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。關(guān)于農(nóng)民自建方式的具體規(guī)定為，若本村集體經(jīng)濟(jì)組織尚有農(nóng)用地，可轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地供村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)安置住宅，由拆遷人依法辦理集體土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地等手續(xù)和支付相關(guān)費用，對村集體經(jīng)濟(jì)組織按照被拆遷集體土地住宅房屋重置成新價給予補償。配合拆遷可獎勵補償金額5%拆遷集體土地住宅房屋，拆遷人還應(yīng)當(dāng)給予被拆遷人搬遷補助費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費。被拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)自行搬遷的，拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補償安置協(xié)議補償金額的5%內(nèi)給予獎勵。拆遷人應(yīng)當(dāng)將被拆遷人房屋、人口、安置面積等情況在拆遷地塊現(xiàn)場公示，公示期為15日。公示期間有異議的，可以向拆遷人反映，拆遷人應(yīng)當(dāng)在15個工作日內(nèi)進(jìn)行核實，并答復(fù)異議人。被拆遷人對居住房屋補償價格有異議的，可以與拆遷人共同或者分別委托具備房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。共同委托不成或者對分別委托評估的結(jié)果有異議的，經(jīng)拆遷當(dāng)事人申請，可以由房地產(chǎn)行政部門采用隨機(jī)抽取的方式確定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估結(jié)果作為補償安置的依據(jù)。貨幣補償計算公式計算公式以重置成新價和宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補償單價進(jìn)行計算貨幣補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×被拆遷居住房屋建筑面積+宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補償單價×核定的補償面積。計算公式以重置成新價和集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價進(jìn)行計算最低補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×(被拆遷居住房屋建筑面積-核定的補償面積)+集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價×核定的補償面積。(注：被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價，是指根據(jù)評估在原地上再建一樣的房子所需的市場價，是評估價。如被拆遷居住房屋建筑面積小于宅基地用地面積，按宅基地用地面積確定貨幣補償金額。未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建設(shè)房屋，按照重置成新價和剩余使用期限予以補償，不給予宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補償價。)

二、廣州拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)

法律分析：拆遷補償政策是各地由各市、地、縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定的，不能一概而論。國家規(guī)定的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)如下：1、房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，按平方米單價計算。2、周轉(zhuǎn)補償費，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房。4、由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、廣州拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償標(biāo)準(zhǔn)。按照被拆除房屋的建筑面積計算。即采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的補償標(biāo)準(zhǔn)是被拆除房屋的建筑面積。其中，償還面積與原面積相等的部分，按重置價格計算結(jié)構(gòu)差價;償還面積超過原面積部分，按商品房價格結(jié)算;償還面積不足原面積部分，按重置價格結(jié)合成新度結(jié)算。

2、貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)。按照被拆除房屋的建筑面積的重置價格結(jié)合成新度計算。實行貨幣補償?shù)模瑧?yīng)由房屋所在地房地產(chǎn)管理部門或法定評估機(jī)構(gòu)對被拆除房屋進(jìn)行評估，以評估價格作為計算依據(jù)。其他補償項目：對貨幣補償?shù)谋徊疬w人，只要符合條件，也享受各種困難補助、拆遷獎勵、停產(chǎn)停業(yè)損失，及房屋專修、家電移機(jī)補償?shù)取?/p>

一、搬遷補償款的發(fā)放流程是什么：

1、被拆遷在與拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議時，就應(yīng)將補償金額、付款方式、付款期限等作明確約定，屆時拆遷人應(yīng)當(dāng)在該協(xié)議約定的付款期限內(nèi)；

2、將拆遷補償款存入指定銀行，并將銀行開具的補償款存款單據(jù)交付給被拆遷人。

3、農(nóng)村土地征收啟動到發(fā)放補償款的全流程：征地告知書－征地公告－補償?shù)怯洠瓟M征地補償安置方案－補償安置方案－聽證－審批通過補償安置方案－支付補償款。

4、城市房屋拆遷啟動到發(fā)放補償款的全流程：征收調(diào)查登記－房屋征收決定－征收補償方案（公布）－房屋征收公告－簽訂補償協(xié)議－房屋征收補償決定－支付－搬遷。

二、住宅房屋所有人的拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)有哪些？

1、拆除住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照被拆房屋原建筑面積的重置價格結(jié)合成新對被拆除房屋所有人給予補償;

2、拆執(zhí)行國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋，拆遷人對被拆除房屋所有人應(yīng)當(dāng)按照被拆除房屋原建筑面積的重置價格及成新，結(jié)合被拆除房屋所在區(qū)位給予補償;

3、拆除私有自住住宅房屋和不執(zhí)行國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋，拆除人對被拆除房屋所有人應(yīng)按被拆除房屋原建筑面積的重置價格結(jié)合成新進(jìn)行補償。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、廣州宅基地征收補償新標(biāo)準(zhǔn)

一、廣州宅基地征收補償新標(biāo)準(zhǔn)

1、補償新標(biāo)準(zhǔn)1、土地補償費土地補償費是針對土地所有權(quán)給予的補償，因此該項補償法律規(guī)定集體，即歸土地所有權(quán)的集體組織即村委會或村民小組；2、安置補助費安置補助費是針對土地使用權(quán)、農(nóng)民生活來源給予的補償，因此該項補償歸土地承包戶，即農(nóng)民個人，如果同意集體統(tǒng)一安置安置補助費則歸集體統(tǒng)一使用；3、青苗及地上附著物補償青苗及地上附著物補償補償是針對財產(chǎn)所有人的補償，因此該項補償歸財產(chǎn)所有人。

2、法律依據(jù)：《征地補償標(biāo)準(zhǔn)》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

二、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的條件是什么

1、轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房含宅基地；

2、同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓；

3、受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件；

4、轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意；

5、宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。

五、廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法

法律分析：為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)，維護(hù)民眾的合理權(quán)益，各地均有印發(fā)房屋征收的補償規(guī)定，廣州印發(fā)了新的征收與補償辦法，具體內(nèi)容如下。

法律依據(jù)：《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》

第十條 市、區(qū)人民政府作出國有土地上房屋征收決定，應(yīng)當(dāng)滿足下列條件：（一）為了公共利益的需要；（二）征收范圍確定，且征收項目依照廣州市申請使用建設(shè)用地規(guī)則的要求取得發(fā)展改革部門出具的立項批文、國土規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見和用地審查意見；（三）已進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，形成風(fēng)險評估報告并提出可實施的建議；（四）對擬征收范圍內(nèi)的房屋相關(guān)情況進(jìn)行摸底調(diào)查并確定征收補償方案。征收范圍按照國土規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見紅線范圍確定。征收項目涉及被征收人數(shù)量達(dá)100戶以上（含100戶）的，或者存在其他重大復(fù)雜情況的，市、區(qū)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本級人民政府常務(wù)會議討論決定。

第二十條 房屋征收部門在征收房屋前，應(yīng)當(dāng)核實征收地塊內(nèi)歷史文化遺產(chǎn)的普查情況，作出普查結(jié)論的時間超過5年或者尚未完成普查的，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)在房屋征收前完成普查或者對該征收地塊進(jìn)行歷史文化遺產(chǎn)調(diào)查。未完成普查或者調(diào)查的，不得開展征收工作。征收范圍內(nèi)歷史文化街區(qū)、歷史文化名鎮(zhèn)、歷史文化名村、歷史建筑、歷史風(fēng)貌區(qū)和傳統(tǒng)村落的征收與補償工作，按照《廣州市歷史文化名城保護(hù)條例》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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文章來源參考：【頭條】2018年廣州拆遷補償規(guī)定，2021年廣州拆遷政策

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投稿：金婉鈺

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