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一、房屋拆遷補償糾紛案例2025,最高法案例：房屋被強拆后，被拆除人是選擇賠償還是補償

最高法案例：房屋被強拆后，被拆除人是選擇賠償還是補償？

許某在浙江經(jīng)營一家商店，2014年8月，區(qū)政府發(fā)布征收公告，許某房屋納入征收范圍。2014年9月26日，在許某未與任何單位簽訂補償協(xié)議的情況下，其房屋被強制拆除，2014年10月26日，區(qū)政府公布《房屋征收決定》，房屋征收實施單位為改造工程指揮部。改造工程指揮部委托某建筑公司實施拆遷。2001年，許某房屋所在地塊就其他項目已經(jīng)納入征收范圍，某開發(fā)公司取得拆遷許可證但在拆遷期限內(nèi)未實際完成拆遷。后許某就強拆及賠償糾紛，向一審法院提起訴訟，一審法院確認區(qū)政府強拆違法，并責令其按照征收補償方案對許某賠償。許某不服上訴，二審法院維持一審法院第一判項，撤銷一審法院的第二判項，并駁回許某其他訴訟請求，其認為案涉房屋雖被區(qū)政府違法拆除，但該房屋因征收所應獲得的相關(guān)權(quán)益，仍可以通過征收補償程序獲得補償，現(xiàn)許某主張通過國家賠償程序解決案涉房屋被違法拆除的損失，缺乏相應的法律依據(jù)。許某不服申請再審。

雙方觀點：

許某認為：（1）二審法院判決未能正確區(qū)分行政賠償與行政補償之間的基本區(qū)別，認為賠償問題可以通過征收補償程序解決，主要證據(jù)不足，屬于認定事實錯誤；（2）被申請人婺城區(qū)政府對違法強拆行為給再審申請人造成的物品損失，應當承擔行政賠償責任。

區(qū)政府認為：（1）案涉房屋系歷史上形成的老房，作為拆遷遺留問題，被申請人同意作為合法建筑予以補償；（2）被申請人沒有組織人員對案涉房屋進行強制拆除，由于案涉房屋年代久遠且與其他待拆除房屋毗鄰，改造工程指揮部委托某建筑公司對已達成補償安置協(xié)議的案外人的房屋進行拆除時，由于施工不當導致案涉房屋坍塌，此屬于某建筑公司民事侵權(quán)引發(fā)的民事糾紛，被申請人對此不應承擔法律責任。

裁判結(jié)果：

（1）維持二審法院判決第一項，即確認區(qū)人民政府強制拆除許某房屋的行政行為違法（2）撤銷二審判決的第二項、第三項；（3）責令區(qū)政府在本判決生效之日起九十日內(nèi)按照本判決對許某依法予以行政賠償

裁判理由：

關(guān)于強拆主體認定，《征收與補償條例》第四條第一款、第二款規(guī)定，市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。第五條規(guī)定，房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。本案區(qū)政府認為是某建筑公司毀損的許某房屋，本案是民事侵權(quán)糾紛，與區(qū)政府無關(guān)。案涉房屋被強制拆除系在區(qū)政府作為征收主體進行征收過程中發(fā)生的。案涉房屋被拆除前的2014年8月31日，區(qū)政府即發(fā)布舊城改造房屋征收公告，將案涉房屋納入征收范圍。因此，對于房屋征收過程中發(fā)生的合法房屋被強制拆除行為，首先應推定系區(qū)政府及其確定的房屋征收部門實施的行政強制行為，并由其承擔相應責任。

關(guān)于強拆是否違法，根據(jù)《征收與補償條例》的規(guī)定，區(qū)政府應當先行作出房屋征收決定并公告，然后與許某就補償方式、補償金額和支付期限等事項訂立補償協(xié)議；如雙方在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，市、縣級人民政府則應當依法單方作出補償決定，被征收人在法定期限內(nèi)不復議不訴訟，不搬遷的，市縣政府可以申請法院強制執(zhí)行。案涉房屋的征收拆遷，最早始于2001年7月金華開發(fā)公司取得拆遷許可證，在10多年時間內(nèi)，區(qū)政府及相應職能部門既未及時依法履職，又未能保障被征收人合法權(quán)益，也未能正確理解《征收與補償條例》有關(guān)強制搬遷制度的立法目的，還未能實現(xiàn)舊城區(qū)改造項目順利實施；而是久拖不決，并以所謂民事“誤拆”的方式違法拆除被征收人房屋，應當承擔賠償責任。

關(guān)于本案通過行政賠償還是行政補償程序進行救濟的問題。通常情況下，強制拆除被征收人房屋應當依據(jù)已經(jīng)生效的補償決定，而補償決定應當已經(jīng)解決了房屋本身的補償問題。因此，即使強制拆除行為被認定為違法，通常也僅涉及對房屋內(nèi)物品損失的賠償問題，而不應涉及房屋本身的補償或者賠償問題。但本案在強制拆除前，既無征收決定，也無補償決定，許某也未同意先行拆除房屋，且至今雙方仍未達成補償安置協(xié)議，許某至今未得到任何形式補償，強制拆除已構(gòu)成重大且明顯違法，應當依法賠償。對許某房屋損失的賠償，不應再依據(jù)《征收與補償條例》第十九條所規(guī)定的《房屋征收決定》公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格為基準確定，而應按照有利于保障某房屋產(chǎn)權(quán)得到充分賠償?shù)脑瓌t，以區(qū)政府在本判決生效后作出賠償決定時點的案涉房屋類似房地產(chǎn)的市場價格為基準確定。

律師說法

該案例是推定區(qū)政府實施了強拆，這一點對現(xiàn)在不具有參考性，目前對于征收中強拆房屋的被告，司法解釋已經(jīng)有了明確規(guī)定，無論是國有土地還是集體土地，征收過程中遭遇強拆，被告是作出強制拆除決定的主體，沒有強制拆除主體的情況下，國有土地與集體土地有所區(qū)別，集體土地上是以實際實施拆除的主體為被告，國有土地上是以征收部門為被告。

二、房屋被強拆后應該獲得哪幾項賠償

房屋被強拆后可以獲得的賠償具體如下：1、產(chǎn)權(quán)交換式補償：（1）房屋價值補償標準。這里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據(jù)每年住宅房屋市場價格規(guī)律，制定出相應房屋市場價格表供當?shù)乇徊疬w的居民進行參考；（2）搬遷費和臨時安置費（俗稱過渡費）搬遷費和臨時安置費用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計算方式，詳見各地出具標準，在這里編者所列算的補償標準，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無需支付臨時安置費；（3）停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標準不能統(tǒng)一，一般是有征收當事人進行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定；（4）補助和獎勵。補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助，依據(jù)當?shù)卣鼍叩臉藴蚀_定；公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助，也會出具公攤補助標準。獎勵是指各拆遷人鼓勵被拆遷人及時拆遷而給付的額外補償。具體標準，因地各一，但該費用不是強制性，是否給付仍看當?shù)卣?；?）房屋裝修補償及家電設備移機補償。房屋裝修補償也是先有當事人協(xié)商，協(xié)商不成由評估機構(gòu)評估確定，家電設備移機也是參照上述方式實施。不過為統(tǒng)一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補償標準，具體數(shù)額以發(fā)布時征收拆遷時出具的補償標準為準。2、貨幣補償方式：（1）房屋價值補償。補償標準同產(chǎn)權(quán)交換一樣，不過增加了一項：即計算補償金時將公攤補助面積計算在內(nèi)一同作價；（2）臨時安置費和搬遷費。參照以上標準，一般僅支付12個月臨時安置費，搬遷費與產(chǎn)權(quán)交換式搬遷費標準相同；（3）其他補償項目，對貨幣補償?shù)谋徊疬w人，只要符合條件，也享受各種困難補助、拆遷獎勵、停產(chǎn)停業(yè)損失，及房屋專修、家電移機補償?shù)取７梢罁?jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、房子遭強拆應得到怎樣的賠償

法律分析：房屋被強拆后，當事人可以申請國家賠償，包括被征收人所可能享有的全部房屋征收安置補償權(quán)益，如房屋價值的補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房、過渡費、搬家費、獎勵費以及對動產(chǎn)造成的直接損失等，另外還包括因強拆造成屋內(nèi)物品損失的賠償?shù)取?/p>

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十一條　采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

法律分析：

房子被強拆了，當事人可以向人民法院起訴強拆單位，要求相關(guān)單位賠償相應的損失。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國國家賠償法》

第三十六條 第（八）款 侵犯公民、法人和其他組織的財產(chǎn)權(quán)造成損害的，按照下列規(guī)定處理： （八）對財產(chǎn)權(quán)造成其他損害的，按照直接損失給予賠償。

五、房子被拆了賠償標準

(一)房屋拆遷補償計算標準(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格。(二)房屋拆遷安置費計算標準(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。

法律依據(jù)：我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公平、公正、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估“

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償與產(chǎn)權(quán)置換是共存，缺一不可。缺一屬于違法，這也是維權(quán)的關(guān)鍵時間節(jié)點。我們這里要注意置換房屋是有一定的風險，我們要考慮清楚。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規(guī)定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。根據(jù)立法精神，對被征收房屋的補償，應參照就近區(qū)位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。

六、房屋被合法強拆怎么要求賠償

實踐中，未經(jīng)司法程序房屋被強拆和偷拆的情形屢見不鮮，這也是諸多令人震驚的一起起拆遷的血案發(fā)生的根源。對于在沒有完成法律規(guī)定的程序時候?qū)Ρ徊疬w人粗暴違法的強拆，是嚴重侵害被拆遷人合法權(quán)益的嚴重違法行為，通過前期的政府信息公開、查處申請以及啟動復議或訴訟程序依法維權(quán)，一旦房屋被強拆和偷拆，完全有權(quán)運用《國家賠償法》賦予的權(quán)力，追究有關(guān)責任人的法律責任。

根據(jù)《中華人民共和國國家賠償法》之規(guī)定，賠償請求人要求國家賠償可以在申請行政復議和提起行政訴訟時一并提出，也可以在行政行為被確認違法后先向賠償義務機關(guān)提出，賠償義務機關(guān)應當自收到申請之日起兩個月內(nèi)給予賠償；逾期不予賠償或者賠償請求人對賠償數(shù)額有異議的，賠償請求人可以自期間屆滿之日起三個月內(nèi)向人民法院提起訴訟。

關(guān)于請求國家賠償?shù)臅r效。賠償請求人請求國家賠償?shù)臅r效為兩年，自國家機關(guān)及其工作人員行使職權(quán)時的行為被依法確認為違法之日起計算，但被羈押期間不計算在內(nèi)。而且，此請求實效適用關(guān)于時效中止的規(guī)定，即賠償請求人在賠償請求時效的最后六個月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權(quán)的，時效中止。從中止時效的原因消除之日起，賠償請求時效期間繼續(xù)計算。

被拆遷人在遇到行政機關(guān)強拆時既可以在針對行政機關(guān)強拆行為提起的行政訴訟中一并提出行政賠償?shù)恼埱?，由人民法院依法作出判決，也可以首先確認行政機關(guān)的行政強拆行為違法，待法院判決確認其違法性后，向賠償義務機關(guān)提出賠償要求，由賠償義務機關(guān)自收到申請之日起兩個月內(nèi)給予賠償；逾期不予賠償或者對賠償數(shù)額有異議，可以自期間屆滿之日起三個月內(nèi)向人民法院提起訴訟。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十八條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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投稿：鄭世

內(nèi)容審核：陳博揚律師