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一、廠房拆遷能否做開(kāi)發(fā)成本2025,建廠房款是否具有投資屬性

建廠房款，工業(yè)廠房極具有投資價(jià)值且是中小型企業(yè)目前最需要的，但有關(guān)專(zhuān)家提醒企業(yè)，在決定購(gòu)買(mǎi)之前一定要仔細(xì)了解該工業(yè)園區(qū)發(fā)展商的實(shí)力與背景，以免一些發(fā)展商以高回報(bào)率等吸引企業(yè)進(jìn)駐卻無(wú)法達(dá)到事先承諾的廠房質(zhì)量與配套服務(wù)。由于工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性，所以工業(yè)地產(chǎn)要求發(fā)展商的實(shí)力和專(zhuān)業(yè)水平相當(dāng)高
買(mǎi)廠房做為投資，回報(bào)率是不高的，但優(yōu)勢(shì)是比較穩(wěn)定。尤其現(xiàn)在工業(yè)用地供應(yīng)緊縮，廠房的需求很大，而且近兩年租金漲幅也很大。主要還是得衡量你買(mǎi)的廠房本身性?xún)r(jià)比如何，比如在什么園區(qū)、廠房結(jié)構(gòu)怎么樣，是不是市場(chǎng)所需要的等等首先來(lái)算一下，你這個(gè)資金能不能建一個(gè)廠房。
你說(shuō)五六百萬(wàn)，我們就假設(shè)你有600萬(wàn)
買(mǎi)二十畝的工業(yè)用地，要花多少錢(qián)？
不確定你說(shuō)的三百萬(wàn)是不是包括稅費(fèi)
如果包括，那么你剩下300萬(wàn)來(lái)建廠房
如果不包括那么你剩下的金額就是：=600-300-300*5%-300*4%，也就是273萬(wàn)左右。
然后，你還要報(bào)批建廠房的手續(xù)，這里也要一筆費(fèi)用，不多：
假設(shè)我的空地是3000平，然后一萬(wàn)平時(shí)廠房（因?yàn)?0畝是13333.33平米）
辦理施工圖紙審查手續(xù)時(shí)需收取圖紙審查費(fèi)：3.5元/平米——35000
建設(shè)工程交易服務(wù)費(fèi)：0.7‰——21000
還有其他很多的費(fèi)用，我們就不算了，這樣下來(lái)，你可能還剩下250萬(wàn)。
接下來(lái)就是建廠房了：
鋼結(jié)構(gòu)土建可以理解是400元/平米
一萬(wàn)平米就是要：
400萬(wàn)
好了，到這里就結(jié)束了（可能有些地方?jīng)]那么貴，你也可以不建那么多）
總的來(lái)說(shuō)，買(mǎi)工業(yè)用地建廠房，那都是一個(gè)大企業(yè)要做的事情，手續(xù)、要求多的很
況且，你的投入成本根本就不是很足
另外，建議你可以直接買(mǎi)一個(gè)廠房來(lái)出租，這樣會(huì)比較省成本，周期還短，但是跟你的初衷是一樣的，這里還是要提醒，計(jì)算回本周期的時(shí)候一定要小心！不要買(mǎi)的廠房產(chǎn)權(quán)到期了，你還沒(méi)回本，這樣就得不償失了
【拓展資料】
對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的廠房，一般來(lái)說(shuō)，純個(gè)人是無(wú)法購(gòu)置廠房的，必須要有公司的名義。如果個(gè)人想買(mǎi)需要注冊(cè)公司以及繳納稅收后才可購(gòu)置。
按照城市規(guī)劃來(lái)說(shuō)，比如南京，城區(qū)大部分土地都在讓位住宅和商業(yè)，政府也在升級(jí)城市規(guī)劃，所以大部分的老舊廠區(qū)都在拆遷，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)，政府以及開(kāi)發(fā)商建的園區(qū)，也大多傾向于輕加工和孵化器企業(yè)，所以發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘泄I(yè)集中區(qū)的產(chǎn)業(yè)園是值得投資的，因?yàn)楣I(yè)用地的指標(biāo)在不斷減少。

二、土地能否用于建設(shè)廠房？

農(nóng)田建廠需經(jīng)審批，私自改變土地用途是違法行為。農(nóng)業(yè)用地建廠需進(jìn)行轉(zhuǎn)工業(yè)用地審批，面積及土地性質(zhì)不同需不同級(jí)別審批，基本農(nóng)田轉(zhuǎn)用需國(guó)務(wù)院審批。

法律分析

農(nóng)田一般不能建廠房。農(nóng)田建設(shè)廠房屬于私自改變土地使用性質(zhì)，是非法占地的違法行為。農(nóng)業(yè)用地建設(shè)廠房應(yīng)當(dāng)進(jìn)行農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)工業(yè)用地的審批工作，根據(jù)使用面積的及土地性質(zhì)的不同，需要不同級(jí)別的政府審批，基本農(nóng)田改變用途達(dá)到一定面積由國(guó)務(wù)院審批。

拓展延伸

土地利用規(guī)劃與建設(shè)廠房的關(guān)系

土地利用規(guī)劃是指對(duì)土地資源進(jìn)行合理、科學(xué)的規(guī)劃和管理，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)。在建設(shè)廠房的過(guò)程中，土地利用規(guī)劃起著重要的指導(dǎo)作用。首先，土地利用規(guī)劃可以確保廠房建設(shè)與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，避免對(duì)生態(tài)環(huán)境造成不可逆的破壞。其次，規(guī)劃可以合理布局廠房，提高土地利用效率，避免資源的浪費(fèi)。此外，土地利用規(guī)劃還可以考慮交通、供水、排污等基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，為廠房的運(yùn)營(yíng)提供便利條件。因此，土地利用規(guī)劃與建設(shè)廠房密切相關(guān)，通過(guò)科學(xué)規(guī)劃，可以實(shí)現(xiàn)廠房建設(shè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性互動(dòng)。

結(jié)語(yǔ)

農(nóng)田建設(shè)廠房必須經(jīng)過(guò)合法審批，私自改變土地用途是違法行為。土地利用規(guī)劃在廠房建設(shè)中起著重要作用，確保與環(huán)境協(xié)調(diào)、提高土地利用效率、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?？茖W(xué)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)廠房建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性互動(dòng)。

法律依據(jù)

《土地管理法》第七十七條

未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土地，對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對(duì)非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七十八條

農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

三、商業(yè)用地可以建廠房嗎

法律分析：不可以。建廠房應(yīng)使用工業(yè)用地，如果有商業(yè)用地，可申請(qǐng)辦理用途變更，土地變更之后才能建廠房。國(guó)有土地出讓的都稱(chēng)之為建設(shè)用地，根據(jù)規(guī)劃，每個(gè)土地都有使用屬性，比如住宅用地，基礎(chǔ)設(shè)施用地，如果要變更土地使用屬性，那么需要經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)和土地部門(mén)的批準(zhǔn)才可以。

法律依據(jù)：《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》

第五條 房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受?chē)?guó)家法律保護(hù)。

第二十三條 有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定：

（一）屬于違章建筑的；

（二）屬于臨時(shí)建筑的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

四、廠房算房屋建筑工程嗎

法律分析：房屋建筑工程包括民用房屋建筑和工業(yè)廠房建筑兩大類(lèi)，廠房屬于房屋建筑工程。

法律依據(jù)：《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》

第一條 為保護(hù)建設(shè)單位、施工單位、房屋建筑所有人和使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共安全和公眾利益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，制訂本辦法。

第二條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建各類(lèi)房屋建筑工程（包括裝修工程）的質(zhì)量保修，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱(chēng)房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對(duì)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。本辦法所稱(chēng)質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定。

第四條 房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。

五、廠房屬于房屋建筑工程嗎

法律分析：工廠廠房不屬于公共建筑。 工業(yè)廠房,指直接用于生產(chǎn)或?yàn)樯a(chǎn)配套的各種房屋,包括主要車(chē)間、輔助用房及附屬設(shè)施用房。凡工業(yè)、交通運(yùn)輸、商業(yè)、建筑業(yè)以及科研、學(xué)校等單位中的廠房都應(yīng)包括在內(nèi)。工業(yè)廠房除了用于生產(chǎn)的車(chē)間,還包括其附屬建筑物。

法律依據(jù)：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》

第五條 從事建設(shè)工程活動(dòng)，必須嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，堅(jiān)持先勘察、后設(shè)計(jì)、再施工的原則?？h級(jí)以上人民政府及其有關(guān)部門(mén)不得超越權(quán)限審批建設(shè)項(xiàng)目或者擅自簡(jiǎn)化基本建設(shè)程序。

第六條 國(guó)家鼓勵(lì)采用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和管理方法，提高建設(shè)工程質(zhì)量。

六、廠房的土地性質(zhì)

法律分析：土地性質(zhì)分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三類(lèi)。。具體的廠房土地性質(zhì)可以去國(guó)土部門(mén)查詢(xún)或關(guān)注當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T(mén)的相關(guān)規(guī)定。

法律依據(jù)：《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉、〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》 第四條 國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。

國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。

前款所稱(chēng)農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

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投稿：穆思

內(nèi)容審核：苗佳律師