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一、相對突出的廠房拆遷律師2025,翰匯律師事務(wù)所：吳少博律師解析企業(yè)廠房違章建筑拆遷法律問題

在城市化進程不斷加快的背景下，中小企業(yè)廠房涉嫌違章建筑的問題日益突出，尤其是在拆遷過程中，企業(yè)往往面臨復(fù)雜的法律困境。作為翰匯律師事務(wù)所的主任，吳少博律師憑借豐富的實務(wù)經(jīng)驗和深厚的法律功底，深入探討了企業(yè)違章建筑拆遷中的核心問題，為中小企業(yè)提供了專業(yè)的法律指引。

 一、違章建筑執(zhí)法的三大來源

吳少博律師指出，違章建筑執(zhí)法的來源主要分為三類：政策性拆違、舉報性拆違和發(fā)現(xiàn)性拆違。  

- 政策性拆違通常源于政府的城市規(guī)劃或環(huán)境整治需求，具有明確的政策依據(jù)和程序要求。  

- 舉報性拆違則由第三方舉報引發(fā)，執(zhí)法機關(guān)需依法核實舉報內(nèi)容并啟動調(diào)查程序。

- 發(fā)現(xiàn)性拆違是執(zhí)法機關(guān)在日常巡查中發(fā)現(xiàn)違章建筑，并依法進行處理。  

每類執(zhí)法來源都有其特定的法律依據(jù)和程序要求，企業(yè)在面對執(zhí)法時，首先需要明確執(zhí)法的來源，以便有針對性地應(yīng)對。

 

二、執(zhí)法過程的合法性與程序性

在執(zhí)法過程中，吳少博律師強調(diào)，企業(yè)需重點關(guān)注以下四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：  1. 執(zhí)法機關(guān)的選擇：不同執(zhí)法機關(guān)（如城管、自然資源部門等）的權(quán)限和職責(zé)不同，企業(yè)需明確執(zhí)法主體是否具備合法權(quán)限。  

2. 執(zhí)法權(quán)限的合法性：執(zhí)法機關(guān)必須在法定權(quán)限內(nèi)行使職權(quán)，超越權(quán)限的執(zhí)法行為無效。  

3. 執(zhí)法程序的合規(guī)性：從調(diào)查取證到作出處罰決定，執(zhí)法機關(guān)必須嚴格遵守法定程序，保障企業(yè)的陳述、申辯等權(quán)利。  

4. 執(zhí)法依據(jù)的明確性：執(zhí)法機關(guān)必須明確引用相關(guān)法律法規(guī)，確保執(zhí)法的法律依據(jù)充分。  

吳少博律師提醒企業(yè)，執(zhí)法過程中的任何程序瑕疵都可能成為企業(yè)維權(quán)的重要突破口。

 

三、執(zhí)法結(jié)果的多樣性

執(zhí)法結(jié)果通常表現(xiàn)為三種形式：  

1. 按法律程序處理：執(zhí)法機關(guān)依法作出處罰決定，企業(yè)可通過行政復(fù)議或訴訟途徑維護權(quán)益。  

2. 直接強制性拆除：在緊急情況下，執(zhí)法機關(guān)可能直接采取強制拆除措施，但必須符合法定條件。  

3. 協(xié)商處理：通過協(xié)商達成補償協(xié)議，是企業(yè)與政府雙贏的解決方案。  

吳少博律師指出，企業(yè)在面對執(zhí)法結(jié)果時，應(yīng)根據(jù)具體情況選擇最有利的應(yīng)對策略，必要時可通過法律途徑爭取合法權(quán)益。

 

四、拆遷中的五大核心問題 

在拆遷過程中，企業(yè)常面臨以下五大問題：  

1. 執(zhí)法的合法性：執(zhí)法機關(guān)是否依法履職，是否存在濫用職權(quán)或程序違法的情況。  

2. 處罰的多樣性：不同地區(qū)對違章建筑的認定標準和處罰力度存在差異，企業(yè)需結(jié)合地方政策進行分析。  

3. 政府原因?qū)е碌淖C照不齊：部分企業(yè)因政府審批滯后或政策變動導(dǎo)致證照不齊，需通過法律途徑爭取合理補償。  

4. 歷史遺留問題：許多違章建筑形成于特定歷史時期，企業(yè)可通過舉證歷史背景爭取合法權(quán)益。  

5. 招商引資問題：部分企業(yè)在政府招商引資過程中被默許建設(shè)，但因政策變化面臨拆遷，企業(yè)可主張信賴利益保護。  

 

吳少博律師強調(diào)，企業(yè)在拆遷過程中必須注重證據(jù)收集和法律程序的遵循，同時積極與政府溝通，爭取協(xié)商解決的可能性。

 

五、翰匯律師事務(wù)所的專業(yè)優(yōu)勢

作為翰匯律師事務(wù)所的主任，吳少博律師帶領(lǐng)團隊長期專注于企業(yè)拆遷、土地征收及違章建筑處理等領(lǐng)域的法律服務(wù)，積累了豐富的實務(wù)經(jīng)驗。翰匯律師事務(wù)所始終秉持“專業(yè)、務(wù)實、高效”的服務(wù)理念，為企業(yè)提供全方位的法律支持，幫助企業(yè)在復(fù)雜的法律環(huán)境中維護自身權(quán)益。

如果您或您的企業(yè)正面臨違章建筑拆遷問題，歡迎聯(lián)系翰匯律師事務(wù)所，我們將為您提供專業(yè)的法律咨詢和解決方案，助您化危為機，實現(xiàn)合法權(quán)益的最大化。  

翰匯律師事務(wù)所——您的法律護航者，企業(yè)權(quán)益的堅實后盾！

二、違建律師咨詢

法律分析：違建就是違章建筑，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，或采取欺騙手段騙取批準而占地新建、擴建和改建的建筑物。

國家沒有統(tǒng)一的定義，各地方政府則有明確的規(guī)定。一般是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的相關(guān)內(nèi)容建設(shè)的建筑。

違章建筑主要包括：

（1）未申請或申請未獲得批準，并未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑物；

（2）擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑物；

（3）擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑物；

（4）臨時建筑建設(shè)后超過有效期未拆除成為永久性建筑的建筑物；

（5）通過偽造相關(guān)材料向主管部門騙取許可證而建成的建筑物。

法律依據(jù)：《土地管理法》 第七十六條 違反本法規(guī)定，拒不履行土地復(fù)墾義務(wù)的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，責(zé)令繳納復(fù)墾費，專項用于土地復(fù)墾，可以處以罰款。

三、涉違章建筑合同案件的處理

對于涉違章建筑的合同處理問題，根據(jù)司法被動性、行政權(quán)及司法權(quán)分開的原則，法院不應(yīng)當(dāng)處理違章建筑的責(zé)任問題。法院只應(yīng)當(dāng)審查當(dāng)事人之間的爭議（原告的主張是否成立）。在處理上述案件時應(yīng)當(dāng)認定合同有效。然后，根據(jù)當(dāng)事人的主張，具體問題具體處理。如審查雙方當(dāng)事人是否明知屬于違章建筑、是否存在違約行為、是否具有合同解除、無效（去除違章問題）等情況，作出判決。

一、解決房地產(chǎn)糾紛的途徑有哪些

按照有關(guān)法律和政策規(guī)定，發(fā)生房地產(chǎn)糾紛后可區(qū)別不同情況，通過下列途徑解決：

1、拆遷人與被拆人因拆遷補償、安置等發(fā)生糾紛，雙方協(xié)商達不成協(xié)議的，由批準拆遷的主管部門或房屋拆遷主管部門的同級人民政府裁決，當(dāng)事人對裁決不服的，可在接到裁決書之日起15日內(nèi)向法院起訴。

2、凡以房屋為標的物的房屋確權(quán)、使用、買賣、租賃、典當(dāng)、抵押等民事行為發(fā)生的糾紛，以及與房屋相關(guān)聯(lián)的房屋裝修、裝潢、設(shè)計、附屬設(shè)施的歸屬糾紛，當(dāng)事人有權(quán)直接向人民法院提起民事訴訟。

3、單位內(nèi)部建房、分配公房使用權(quán)，是單位內(nèi)部行政管理行為，職工對分房有意見，或者單位分房不合理引起的糾紛不屬于法院受理范圍，而應(yīng)由本單位或者有關(guān)行政部門解決。

4、因為有關(guān)部門審批建筑不當(dāng)，影響他人通風(fēng)、采光或者由于污染引起的糾紛，當(dāng)事人可向有關(guān)部門申請解決，也可以向法院提起行政訴訟。

5、單位分給職工住房使用權(quán)并訂有分房合同的，職工由于本人原因離職、辭職，或被單位開除時，單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán)，由此引起的糾紛可向法院提起民事訴訟。

6、因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛，以及因違章建筑的認定、拆除引起的糾紛，行政機關(guān)不依法處理或處理不當(dāng)，當(dāng)事人不服的，可以作為行政案件提起訴訟。但是，當(dāng)事人以違章建筑物為標的發(fā)生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及因違章建筑妨礙他人通風(fēng)、采光等引起的相鄰糾紛，可以作為民事案件向法院起訴。

二、違約金問題的處理辦法有哪些

根據(jù)《民法典》的有關(guān)規(guī)定，對于當(dāng)事人在合同中約定的違約金或者違約金計算方法所計算出的違約金過高或者過低的，在具體司法實踐中如何處理，應(yīng)當(dāng)按照以下原則處理：

1、當(dāng)事人沒有提出合同中約定的違約金計算標準過高或者過低的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的標準計算違約金。人民法院在當(dāng)事人未提出要求調(diào)減或者調(diào)增違約金的情況下，不得主動對約定違約金標準進行調(diào)整。當(dāng)然在違約金數(shù)額明顯高于非違約方的實際損失時，法官可以對當(dāng)事人進行必要的釋明，由當(dāng)事人決定是否提出相應(yīng)的主張。

2、當(dāng)事人提出合同違約金或者計算標準過高或者過低的可由當(dāng)事人之間進行協(xié)商，如果達不成新的協(xié)議法院可以參照同類案件違約金的中等標準予以核定，無法確定上述標準的，可以按照非違約方因違約行為所造成的損失為參照，但是違約金本身一般是損害賠償額的預(yù)定，非違約方在訴訟中無需證明損害事實，對于因違約所造正的實際損失應(yīng)當(dāng)由請求減少違約金的違約一方當(dāng)事人負舉證證明的責(zé)任。在判斷約定的違約金是否過分高于造成的實際損失以及在決定減少的具體幅度時，要將違約金與實際損失之間的差額作為重要的考量因素，同時還應(yīng)當(dāng)考慮債權(quán)人的其他合法權(quán)益，比如尋找替代交易的難易程度、是否信賴該合同依約履行而簽訂了連環(huán)合同、當(dāng)害人之間的交涉能力是否平等、是否使用了格式合同條款以及債務(wù)人是夠?qū)儆诠室膺`約等。

四、違章建筑拆除賠償判決書

違章建筑拆除賠償判決書的裁判要點：

（一）違章建筑的拆除程序。行政機關(guān)依法作出行政決定后，當(dāng)事人在行政機關(guān)決定的期限內(nèi)不履行義務(wù)的，依法享有行政強制執(zhí)行權(quán)的行政機關(guān)實施行政強制執(zhí)行行為之前，應(yīng)當(dāng)以書面形式催告當(dāng)事人履行義務(wù)，并給予當(dāng)事人陳述和申辯的權(quán)利；經(jīng)催告當(dāng)事人無正當(dāng)理由逾期仍不履行的，行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)作出書面強制執(zhí)行決定送達當(dāng)事人。對違法建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施等強制拆除的，應(yīng)當(dāng)予以公告，并應(yīng)當(dāng)在當(dāng)事人于法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議，或者提起行政訴訟，又不拆除的情形下，才可以實施強制拆除。

（二）違章建筑的賠償范圍（賠償數(shù)額的酌定依據(jù)）。通常情況下，行政機關(guān)違反法律規(guī)定強制拆除違法建筑物，原告請求國家賠償，沒有合法權(quán)益受損的事實，人民法院不予支持。行政賠償案件中，根據(jù)邏輯推理和生活經(jīng)驗，原告的損失確實是存在，需人民法院酌定損失時，亦應(yīng)當(dāng)結(jié)合原告的訴訟請求和案件的客觀事實，有理有據(jù)、相對客觀地酌定損失數(shù)額，絕對不能完全憑法官的主觀感知任意地酌定損失數(shù)額。拆除違法建筑，鋼筋、水泥、磚瓦等建筑垃圾，不具有可回收利用的價值，通常不應(yīng)予以行政賠償。只有存在可回收利用的鋼架結(jié)構(gòu)等特殊材料，因行政機關(guān)未妥善保管造成無法回收利用的，方可予以行政賠償。

（三）政府“責(zé)成”行為的可訴性。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十八條規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場、強制拆除等措施。縣級以上地方人民政府責(zé)成行為是依法對行政強制執(zhí)行權(quán)的分配，對當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生實際影響，不屬于行政訴訟的受案范圍，亦不得以政府“責(zé)成”行為將其列為強制拆除行為的共同被告。

五、公司的違法建筑被限期拆除是行政處罰嗎

行政法規(guī)中的責(zé)令限期拆除，既是是行政處罰，又是行政強制命令（行政命令），是行政管理中一種糾錯或法定強制行為。

限期拆除在定性上，在司法實踐中有不同的認識與觀點，都是有道理的：

一種認識認為不屬于行政處罰

首先，從法學(xué)理論上我們可以把行政處罰分為申誡罰、財產(chǎn)罰、能力罰和人身罰四種處罰類型。按照上述分類，限期拆除不能歸入任何一類。

其次，從性質(zhì)上分析，行政處罰是行政機關(guān)或法律、法規(guī)授權(quán)的組織實施的對違反行政管理程序的公民、法人或者其他組織采取懲罰性制裁措施的一種具體行政行為，具有懲罰性。這種懲罰性，是通過給違法相對人的合法的權(quán)利或權(quán)益造成損害來達到懲罰的目的。換句話說，就是對違法者施以額外的義務(wù)以示懲戒，這種額外義務(wù)的增加，不是督促其履行應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，也不是等同于原來的義務(wù)，而是一種新的義務(wù)。而限期拆除則是指行政機關(guān)或法律、法規(guī)授權(quán)的組織，為了制止正在發(fā)生的違法行為，而作出的要求違法行為人履行法定義務(wù)、停止違法行為、消除不良后果或恢復(fù)原狀的具有強制性的決定。這種強制性決定的目的是為了消除違法行為、恢復(fù)法律秩序，具有行政管理的屬性。實施限期拆除本身并沒有對違法者課以新的義務(wù)，雖然能夠給相對人造成一定程度的損失，但是這種損失卻并沒有損害相對人的合法利益，因而它不具有懲罰性。就像闖紅燈，交警罰款5元是行政處罰，但是如果交警只是命令退回標志線，則是行政命令而不屬于行政處罰。所以，從法律性質(zhì)上分析，限期拆除也不屬于行政處罰。

最后，根據(jù)《行政處罰法》規(guī)定，行政機關(guān)實施行政處罰時，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人改正或者限期改正違法行為。根據(jù)此條，可以明確，責(zé)令當(dāng)事人“限期改正違法行為”不是行政處罰行為。而我們依法作出的“限期拆除”其實質(zhì)就是責(zé)令當(dāng)事人“限期改正違法行為”。所以，依據(jù)《行政處罰法》我們也可以得出限期拆除不屬于行政處罰的結(jié)論。

另一種認識認為屬于行政處罰的一個種類。

理由是在《行政處罰法》第七項規(guī)定了法律、行政法規(guī)可以規(guī)定其他行政處罰。同時《中華人民共和國土地管理法》第八十三也規(guī)定，“建設(shè)單位或者個人對責(zé)令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責(zé)令限期拆除決定之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴；期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關(guān)依法申請人民法院強制執(zhí)行，費用由違法者承擔(dān)?！庇纱丝梢?，至少在《中華人民共和國土地管理法》中，限期拆除肯定是一種行政處罰。所以，完全認為限期拆除不屬于行政處罰的觀點也是錯誤的。

通過上述分析，我們發(fā)現(xiàn)，片面的判斷限期拆除屬于行政處罰或者不屬于行政處罰都是錯誤的。既然《行政處罰法》第七項規(guī)定了法律、行政法規(guī)可以規(guī)定其他行政處罰，那么，只要是法律、行政法規(guī)明確規(guī)定了限期拆除屬于行政處罰的，我們就可以在適用這部法律或者行政法規(guī)時把它視為行政處罰的一種；而法律、行政法規(guī)沒有明確規(guī)定的，我們則不能把限期拆除視為行政處罰。

六、經(jīng)營多年的廠房一朝被拆，法院判決：違法！

在房屋征收過程中，行政機關(guān)是否有強拆權(quán)？征地拆遷中，在補償安置工作沒有完成的情況下，行政機關(guān)到底有沒有權(quán)力直接強制拆除房屋？

案例引入

馬某在某村經(jīng)營著一家石粉廠，做著膩石粉生產(chǎn)、銷售的營生，2018年，馬某被有關(guān)部門通知其廠房所在地塊要用于綠化項目故需要對廠房進行拆除。2018年10月有關(guān)部門作出《責(zé)令改正通知書》并通過手機短信發(fā)送給馬某。11月6日下午區(qū)管理委員會組織包括公安在內(nèi)的多個部門及相關(guān)人員一百多人將馬某的廠房及附屬物強制拆除,給馬某造成了嚴重的財產(chǎn)損失。當(dāng)天，馬某曾撥打過110電話報警求助，110指揮中心卻稱此次強拆是政府行為沒法兒管，馬某只能眼睜睜看著自己經(jīng)營多年的廠房被暴力拆除。

法院裁判

《中華人民共和國土地管理法》對集體土地征收程序和方式均作出明確規(guī)定：土地征收過程中，應(yīng)當(dāng)遵循“先補償、后拆遷”原則，應(yīng)當(dāng)依法對被征收人進行安置補償。在被征收人已經(jīng)依法得到安置補償或者無正當(dāng)理由拒絕接受安置補償?shù)那闆r下，行政機關(guān)若要實現(xiàn)強制搬遷和拆除，也必須按照法定程序申請人民法院強制執(zhí)行，在獲得人民法院強制執(zhí)行裁定前，行政機關(guān)沒有直接強制拆除被征收房屋的權(quán)力。

本案中，管委會未與馬某協(xié)商，也沒有給予其足額補償，因此，在沒有完成安置補償工作，又沒有申請人民法院強制執(zhí)行的情況下，管委會就拆除了馬某的廠房、宿舍、倉庫等房屋，明顯違反法律規(guī)定。

最終法院判決管委會強制拆除馬某廠房、宿舍、倉庫等房屋的行為無合法的事實依據(jù)，且未按照法律規(guī)定的程序和步驟進行，確認其強拆行為違法。

以案釋法

根據(jù)《土地管理法實施條例》規(guī)定，違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國家建設(shè)征收土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行。由此可知，集體土地上的建筑物強拆也只能由行政機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

所以，無論是征收集體土地還是征收國有土地上的房屋，均應(yīng)在完成補償安置工作的情況下由行政機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行，在獲得法院的準許強制執(zhí)行裁定前，行政機關(guān)沒有直接強制拆除被征收房屋的權(quán)力。即使在被征收人已經(jīng)依法得到安置補償或者無正當(dāng)理由拒絕接受安置補償?shù)那闆r下，征收機關(guān)若要實現(xiàn)強制搬遷和拆除，也必須按照法定程序申請人民法院強制執(zhí)行。

勝訴判決一覽

律師提醒

如果農(nóng)村房屋、廠房等被強制征收拆除，被征收人也千萬不要亂了陣腳，首先保護好自己的人身安全，及時把家中的貴重財物轉(zhuǎn)移，根據(jù)現(xiàn)場情況可以要求拆遷人員出示相關(guān)證件。如果我們實在無法阻止強拆，那么要及時報警，同時可以對拆遷過程進行錄音錄像，多角度多方位進行取證以方便日后的維權(quán)。北京商潤律師事務(wù)所律師提醒您，征地拆遷領(lǐng)域關(guān)系比較復(fù)雜，一定要及時咨詢律師尋求專業(yè)意見，幫助您維護自己的權(quán)益，防止損失的擴大。

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文章來源參考：【頭條】2025，

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投稿：邵世君

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