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一、最高院房屋拆遷補償案例2025,2021年度上海市房屋征收補償利益分割糾紛案件十大經(jīng)典案例（五）

【案例五】:原告涂A等起訴被告涂B涂C涂D涂E涂F等共有糾紛一案
      ——六兄弟姐妹對老宅的三次爭奪戰(zhàn)，居非混合房屋非居部分面積補償如何分配?
[爭議焦點]:
      1、私房非產(chǎn)權戶籍在冊人員應當如何安置?
      2、居非混合房屋非居部分面積補償應如何分配?
[審理法院]:靜安區(qū)人民法院
[房屋性質(zhì)]:私房
[律師代理]:原告方家庭
[案情簡述]:
      上海市靜安區(qū)永興路某號系私房，產(chǎn)權面積80m2，其中居住部分建造面積55m2，非居部分建筑面積25m2。在征收之前已經(jīng)經(jīng)歷過兩次法定和遺囑繼承訴訟，第一次父親過世后，第二次母親過世后，最終按照法院的調(diào)解書達成產(chǎn)權按份共有，其中涂A占30m2，涂B、涂C、涂D、涂E、涂F各占10m2。系爭房屋有六兄弟家庭共計22個戶口，其中涂A、涂E、涂F家庭實際居住在系爭房屋，且底樓非居面積部分實際由涂A經(jīng)營書店使用。
      系爭房屋征收后，獲得征收補償款1000萬元，各方對征收利益分配無法達成一致。非居住產(chǎn)權人認為應當按產(chǎn)權份額分配，居住產(chǎn)權人認為應當考慮實際居住情況，在冊戶籍人員認為產(chǎn)權人應當給予安置，實際經(jīng)營人認為非居部分面積及經(jīng)營補償應當歸其所有。
      各方爭執(zhí)不休，原告涂A等遂委托“舊改征收律師再次提起第三次訴訟。
[一審判決]:
      一審法院審理后認為，系爭房屋為私房，產(chǎn)權登記為涂A、涂B、涂C、涂D、涂E、涂F按份共有。私有住房的征收以產(chǎn)權平移為原則，本案中其余戶籍在冊人員亦對征收補償利益由各產(chǎn)權人取得無異議，故系爭房屋征收補償利益應在上述六位產(chǎn)權人之間予以分割。關于居住部分的征收補償利益，征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款后應當負責安置房屋使用人。征收時，系爭房屋由涂A、涂E、涂F家庭實際實際居住，故與實際居住相關的征收補償利益應用以保障涂A、涂E、涂F的居住利益，而居住部分的其余征收補償利益由各產(chǎn)權人按份取得。
      至于非居部分的征收補償利益，雖各方均確認實際經(jīng)營者為涂A，但并未一致確認非居部分面積單獨歸其所有，故非居部分因面積和因使用而取得的征收補償利益，本院綜合考慮產(chǎn)權份額、實際使用情況予以酌定。
      綜上，本院酌定，系爭房屋征收補償利益中涂A應享有380萬元，涂E、涂F各享有160萬元，涂B、涂C、涂D各享有100萬元。
      判決后，各方均未提起上訴，判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
[典型意義]:
(1)關于私房非產(chǎn)權戶籍在冊人員的安置利益
      2020年3月25日《上海市高級人民法院關于房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀要》
      【房屋使用人的利益保護】當事人是否可以依據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第四十四條“被征收人取得貨幣補償款、產(chǎn)權調(diào)換房屋后，應當負責安置房屋使用人”的規(guī)定主張其為被安置人并要求分割征收補償利益?
      在私有房屋征收中，一般只有房屋產(chǎn)權人才是被安置人。對于房屋實際使用人，除非征收部門將其認定為被安置人，否則不屬于征收補償法律關系主體。而房屋實際使用人基于何種法律關系居住使用被征收房屋，不因征收關系而發(fā)生改變，即原房屋居住使用關系平移至安置房屋。
      因此，征收補償關系中的被安置人以外的房屋使用人不能主張分割征收補償利益，其居住問題可基于原來法律關系如扶養(yǎng)、贍養(yǎng)等進行主張。
      值得注意的是，上海高院上述口徑出來之后，改變了原有的私房征收利益審判分配原則，有利于非居住產(chǎn)權人，有損于居住產(chǎn)權人和實際居住戶籍在冊人員，解決了一些問題，但也產(chǎn)生了一些問題。
      比如:某基層法院法官庭后發(fā)牢騷，撇去法官的身份，其也認為不公平，但中院就是這個口徑，她也無能為力;實務中，私房非產(chǎn)權居住人拖延搬遷，導致強拆;某基層法院法官拒絕把非產(chǎn)權在冊戶籍人員追加為當事人，要求另案起訴，造成訴累。等等。
      《物權法》頒布之后，上海高院為了統(tǒng)一法律適用，對私房物權的權利保障無可厚非，但現(xiàn)有列入征收范圍的私房大部分形成于我國產(chǎn)權制度并未完善的六七十年代，那時候的私房有歷史形成原因，比如登記、翻建、重建等，與我國產(chǎn)權制度完善后形成的私房不可同日而語。因此，征收補償利益分配中一刀切過度強調(diào)產(chǎn)權保護的做法顯然會引發(fā)新的矛盾。
      實務中，一些有智慧的法官尊重房屋來源、考慮歷史因素，運用公平原則予以酌情分配，值得點贊。
(2)居非混合房屋非居部分面積補償?shù)臍w屬
      非居部分面積補償一般分為兩部分，一部分為非居面積補償，一部分為經(jīng)營相關補償。
      《上海市高院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》及《2011年上海高院動遷新政后動遷安置補償款分割糾紛研討會綜述》相關意見。
      對非居住補償部分，利用該房屋進行經(jīng)營的人是該房屋的承租人或同住人的，則該承租人或同住人可以適當多分。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經(jīng)營人。
      據(jù)此，非居部分面積補償除非有特別約定，否則一般由產(chǎn)權人按產(chǎn)權份額分配;而經(jīng)營的相關補償，比如裝修、搬遷及停產(chǎn)停業(yè)補償?shù)葢獨w屬實際經(jīng)營人。

二、上海高院關于審理房屋拆遷民事案件若干問題的意見

滬高法(2000)687號

1.本意見所稱房屋拆遷民事案件，是指拆遷人和被拆遷人之間因城市房屋拆遷而發(fā)生爭議，從而提起民事訴訟的房屋拆遷協(xié)議糾紛、要求安置補償糾紛，及要求拆遷賠償?shù)劝讣?/p>

未取得拆遷許可，由于村鎮(zhèn)建設等需要使用集體土地而發(fā)生的平等主體之間因拆除房屋引起的爭議，不屬于本規(guī)定所稱房屋拆遷民事案件。

2.在拆遷期限內(nèi)，拆遷人起訴要求被拆遷人履行協(xié)議中關于搬遷義務的，應裁定不予受理或駁回起訴，并告知拆遷人根據(jù)拆遷有關法律規(guī)定，依程序向區(qū)、縣房管局申請限期拆遷，由區(qū)、縣房管局報請同級人民政府作出責令限期搬遷的決定。

3.在拆遷期限內(nèi)，被拆遷人和拆遷人未簽訂拆遷協(xié)議，被拆遷人起訴要求拆遷人安置補償?shù)?，應告知其根?jù)拆遷法律規(guī)定，申請房管部門進行拆遷裁決。

4.房屋拆遷民事案件由被拆除房屋所在地或被安置房屋所在地法院管轄。

5.審理中，對于涉及拆遷協(xié)議中未起訴的私房產(chǎn)權人、公房使用權人的，應將其列為第三人，但原告未就拆遷協(xié)議起訴，僅要求拆遷安置的除外。

6.拆遷人委托拆遷，被委托單位以自己名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協(xié)議，由拆遷人承擔有關民事責任。

7.被拆遷房屋為共有產(chǎn)，拆遷人和部分共有產(chǎn)人簽訂協(xié)議，或部分共有產(chǎn)人以其余共有產(chǎn)人的被委托人身份簽約，其余共有產(chǎn)人要求確認協(xié)議無效，經(jīng)審查委托關系不能成立的，應予支持;部分共有產(chǎn)人以個人名義簽約，并保證承擔法律后果，但無證據(jù)證明其他共有產(chǎn)人同意，其他共有產(chǎn)人要求確認協(xié)議無效并予以安置的，應予支持。

人民法院判決確認協(xié)議無效的，應同時判令返還財產(chǎn)或賠償損失，對被拆遷人提出要求安置訴訟請求判決支持的，應要求拆遷人提供相應房源，如拆遷人無房源的，可視情況參照貨幣化安置的有關政策規(guī)定，判決貨幣安置。對按規(guī)定可回搬安置，但拆遷人又無法提供房源的，可參照回搬地區(qū)的同類房屋，判決貨幣安置。

8.拆遷安置協(xié)議合法有效，但由于拆遷人的原因，致拆遷協(xié)議安置房源無法落實，應判令拆遷人另行提供房源安置或支付同等價值的貨幣。

9.私房所有人放棄保留產(chǎn)權，且戶口不在拆遷范圍內(nèi)的，拆遷人就拆遷安置補償僅與私房所有人簽訂協(xié)議致引起訴訟的，協(xié)議中涉及拆遷補償部分有效;拆遷人就拆遷安置補償僅與房屋使用人簽訂協(xié)議致引起訴訟的，協(xié)議中涉及拆遷補償部分無效。

10.公房承租人與拆遷人簽訂拆遷協(xié)議侵犯其他使用人應有的被安置權，其他使用人起訴要求確認協(xié)議無效并要求安置的，應認定協(xié)議無效或部分無效，并判令拆遷人予以安置。

11.私房所有人和個體工商戶不一致的，私房所有人與拆遷人簽訂協(xié)議，處分個體工商戶的權利，個體工商戶就此起訴要求確認拆遷協(xié)議無效或要求安置的，應予支持。

12.私房所有人的子女、親屬或其他同住人非經(jīng)私房所有人明確委托，以私房所有人的名義簽訂協(xié)議，或以自己的名義簽訂協(xié)議，處分私房所有人的財產(chǎn)并取得安置補償，私房所有人在知道自己權利被侵犯之日起二年內(nèi)提出異議的，不以視為委托或授權為由駁回私房所有人的訴訟請求。

13.拆遷雙方在房屋拆遷裁決未撤銷的情況下，又簽訂拆遷協(xié)議，后以拆遷協(xié)議糾紛訴至法院，要求確認拆遷協(xié)議無效的，人民法院不以裁決未撤銷作為確認協(xié)議無效的理由。

14.拆遷雙方在拆遷期限屆滿后簽訂拆遷安置協(xié)議，引發(fā)糾紛訴至法院的，人民法院不以已過拆遷期限為由確認拆遷協(xié)議無效。

15.拆遷協(xié)議中明確不予安置或者未明確是否予以安置的被拆遷人提起訴訟，未要求確認協(xié)議效力，僅要求拆遷人進行安置的，審理中可就其應否安置作出判決，而不審查協(xié)議的效力。拆遷人因此而要求確認拆遷協(xié)議無效的，應告知其另行起訴。

16.拆遷協(xié)議當事人約定的違約金低于造成損失的，當事人請求人民法院增加違約金的，人民法院可予以支持;約定的違約金過分高于損失，當事人請求人民法院適當減少的，人民法院可予以支持。

17.協(xié)議對延長過渡期的過渡費約定低于有關規(guī)定的，按規(guī)定;高于有關規(guī)定的從約定。

三、上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定

法律分析：為規(guī)范征收集體土地房屋補償行為，維護征地范圍內(nèi)房屋權利人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，上海市人民政府發(fā)布了《上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定》，其中詳細規(guī)定了上海市征收集體土地實施房屋補償?shù)母黜椧?guī)定。

法律依據(jù)：上海市人民政府發(fā)布的《上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定》

第二條 在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)征收集體土地中實施房屋補償?shù)模ㄒ韵潞喎Q“征地房屋補償”），適用本規(guī)定。

第三條 征地房屋補償，應當遵循“程序正當、公平補償、結(jié)果公開”的原則，保障被征地農(nóng)民的居住條件，維護被征地農(nóng)民的合法權益。

第四條 市土地管理部門是本市征地房屋補償工作的主管部門。

市和區(qū)（縣）發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設、農(nóng)業(yè)、社會保障、房屋管理、財政、工商、審計、監(jiān)察等部門應當協(xié)同做好征地房屋補償工作。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、街道辦事處應當配合做好征地房屋補償工作。

第五條 區(qū)（縣）人民政府負責本行政區(qū)域的征地房屋補償工作。

區(qū)（縣）土地管理部門組織實施本行政區(qū)域的征地房屋補償工作。

區(qū)（縣）土地管理部門下屬的征地事務機構(gòu)（以下稱“區(qū)（縣）征地事務機構(gòu)”）具體實施征地房屋補償工作。

第六條 征地房屋補償是征地補償安置工作的組成部分。征地補償安置程序按照國家和本市有關規(guī)定執(zhí)行。

四、上海征收補償律師：征收補償款分割糾紛的處理

上海征收補償律師：補償款分割糾紛怎么處理？

五、上海市國有土地房屋征收與補償實施細則 法律問題

法律分析:

為了規(guī)范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，結(jié)合本市實際，制定本細則。

法律依據(jù):

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》

第一條 為了規(guī)范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，結(jié)合本市實際，制定本細則。

第二條 在本市國有土地上實施房屋征收與補償，適用本細則。

第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、公平補償、結(jié)果公開的原則。

六、上海高院關于動拆遷補償款

若是房屋拆遷，根據(jù)評估，參照房屋的結(jié)構(gòu)以及新舊，以每平米多少錢來計算補償金。另外還可選擇產(chǎn)權換置，以拆遷房屋面積換得拆遷方旗下相同面積的房產(chǎn)。而土地補償，則是根據(jù)它的性質(zhì)分檔次，按每畝多少錢來算補償金。房屋估價往往是由被拆遷房屋的市場單價和它的建筑面積相乘，若得出的房屋市場單價低于標準的話，則按同等房屋均價來算。

一、農(nóng)村拆遷補償?shù)陌仓梅绞?/p>

1、被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置

（1）可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權房屋調(diào)換（即被拆遷人的房屋進行調(diào)換）。

（2）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。

（3）被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價結(jié)合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實際情況制定并公布。

2、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：

（1）對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應當按下列規(guī)定予以補償安置：

（2）具備易地建房條件的區(qū)域，可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償；

（3）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當?shù)剞r(nóng)村住房建設的有關規(guī)定執(zhí)行。

（4）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應當是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。

二、長春市房屋拆遷補償標準

（一）房屋拆遷補償計算標準

1、房屋拆遷貨幣補償＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）

2、房屋拆遷補償差價＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）－被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權的房屋的評估價格

（二）房屋拆遷安置費計算標準

（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費＝搬遷補助費＋沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費＋超過過渡期限的臨時安置補助費＋非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。

備注：

1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0；

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0；

3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

（三）農(nóng)村房屋拆遷補償標準

1、被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權房屋調(diào)換。它的具體計算是（被拆拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；

2、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新十價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條規(guī)定，拆遷人應當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。

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投稿：姜春

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