● 圣運推薦：汕尾市拆遷房屋補償標準文件，汕尾市深汕合作區(qū)征地補償標準是什么:今日拆遷補償規(guī)定更新

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一、廣東省汕尾市陸河縣征地補償標準2025,2022年農(nóng)村宅基地有償使用怎樣收費退出補償又能拿多少

隨著農(nóng)村宅基地制度改革逐步擴大試點范圍、步入深水區(qū)，宅基地“有償使用”與“自愿有償退出”這兩個此前并不多見的新概念逐漸走上了舞臺中央。在明律師在此前的分析中曾指出，這二者在妥善處置“一戶多宅”“超占面積”問題上均有重要作用。那么，宅基地的有償使用費究竟怎樣收取呢?申請自愿有償退出又能拿到多少補償呢?本文，在明律師就結(jié)合日前廣東省汕尾市陸河縣正在征求意見的《農(nóng)村宅基地有償使用、流轉(zhuǎn)和退出管理辦法(試行)》做一番解讀。
      “宅基地有償使用費”并無法律法規(guī)領(lǐng)域的依據(jù)，是自2015年啟動的農(nóng)村宅基地制度改革試點中一些縣市的一種政策嘗試。
      有償使用費的收取對象主要是“一戶多宅”中的“多宅”部分，面積控制標準下的超占部分，以及非本集體經(jīng)濟組織成員因繼承房屋等原因占有宅基地的情形。
      一言以蔽之，政策嘗試僅能對“非常態(tài)”情況下的宅基地收費。對符合“一戶一宅”原則，確為農(nóng)戶唯一住宅用宅基地的，不存在收費的問題。宅基地制度的特征之一就是“無償取得”，而收費政策事實上是對這一特征的某種挑戰(zhàn)。
【這3種宅基地或需交費才能繼續(xù)使用】
      我們來看陸河縣擬定的具體內(nèi)容。農(nóng)村建房符合村莊規(guī)劃的，有下列情形之一，應收取宅基地有償使用費:
      1.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員、非本集體經(jīng)濟組織成員通過繼承或其他合法方式在農(nóng)村占有宅基地，符合“一戶一宅”原則的，本集體經(jīng)濟組織成員征收超出面積標準部分的有償使用費，非本集體經(jīng)濟組織成員征收占用宅基地有償使用費;
      2.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員、非本集體經(jīng)濟組織成員通過繼承或其他合法方式在農(nóng)村占有宅基地，形成“一戶多宅”的，原則上退出多宅部分。因特殊原因不能退出的，全部征收多宅部分整棟宅基地有償使用費，多宅部分不得充減“一宅”中面積不足部分。
      3.由于歷史原因辦理有土地權(quán)屬證建房的，一直使用至今未翻建、未加建的，不征收有償使用費，加建無證部分原則上應當退出，確實無法退出的征收有償使用費。
      也就是說，付費才能繼續(xù)使用的宅基地首先必須是合法占有的。如果是“未批先占”且未經(jīng)確權(quán)登記的宅基地，恐需要“無償退出”或由村集體強制收回，難以交納這筆有償使用費。
      當然，特殊的困難群體是經(jīng)申請并由村集體通過，是可以緩交、減交或者免交這筆費用的。
【宅基地收費標準】
      這個收費標準擬區(qū)分不同情況而有所差異。為確保大家直觀地了解其計費方式，在明律師將征求意見稿的原文謄進來供大家仔細研究:
      1.對于符合“一戶一宅”的宅基地，宅基地面積超過規(guī)定面積的，有償使用根據(jù)其超出起收面積實行階梯式計費。
      (1)超出面積1-30平方米部分按每年10元/m2計費;
      (2)超出面積31-60平方米部分按每年15元/m2計費;
      (3)超出面積61-90平方米部分按每年20元/m2計費;
      (4)超出面積90平方米以上部分按每年25元/m2起征，每增加30平方米標準提高10元/m2計費，以此類推。
      2.對“一戶多宅”的，鼓勵農(nóng)戶退出多出宗數(shù)的宅基地。不愿退出的農(nóng)戶，收取宅基地有償使用費。農(nóng)戶自愿選擇一宅居住，多出的宅基地整宗全部按照階梯式計費，不扣除一宅不足面積部分。
      3.集體經(jīng)濟組織成員因繼承、贈與房屋或其他合法方式使用的宅基地，與原有宅基地合計面積超過規(guī)定面積的，按照階梯式計費進行收取。
      4.非本集體經(jīng)濟組織成員通過繼承、贈與等方式在農(nóng)村占有和使用宅基地按每年5元/m2收費，宅基地超過規(guī)定面積的部分實行階梯式計費收取。
      (1)超出面積1-30平方米部分按每年15元/m2計費;
      (2)超出面積31-60平方米部分按每年20元/m2計費;
      (3)超出面積61-90平方米部分按每年25元/m2計費;
      (4)超出面積90平方米以上部分按每年30元/m2起征，每增加30平方米標準提高10元/m2計費，以此類推。
      我們來為此前備受關(guān)注的城鎮(zhèn)戶籍子女繼承農(nóng)村房屋后的情形做一次推算。譬如某人繼承的宅基地面積為300平方米，而控制標準為150平方米以下。
      那么此人需要交納的宅基地使用費就是5× 150+ 30×90+40×30+50×30=6150元。
【自愿有償退出到底能拿多少補償?】
      了解了宅基地有償使用的收費標準，我們再來看自愿有償退出宅基地能拿多少補償。從目前各地的政策性文件上看，自愿有償退出的補償全憑村集體的力量完成，其補償標準是無法和征地拆遷相提并論的。
      征地拆遷存在將集體土地變更為國有土地入市后的土地增值收益，這一部分利益是應當回饋給被征地農(nóng)民的。而宅基地的自愿有償退出則顯然沒有這東西，退出后宅基地依舊是宅基地，仍要被分配給其他有住房保障需求的村民使用，或者作為農(nóng)村宅基地來盤活利用。
      關(guān)于自愿有償退出宅基地的補償標準問題，陸河縣擬作出這樣的規(guī)定:
      1.對于符合“一戶一宅”并愿意有償退出宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶，補償標準可由集體經(jīng)濟組織內(nèi)部開會討論決定。
      2.“一戶多宅”愿意退出“多宅”部分使用權(quán)的農(nóng)戶，補償標準可由集體經(jīng)濟組織內(nèi)部根據(jù)實際情況與宅基地使用權(quán)退出戶協(xié)商確定，并將補償標準及補償情況在集體經(jīng)濟組織公示。
      3.全部退出宅基地使用權(quán)到城鎮(zhèn)居住的村民以及符合宅基地申請條件而放棄申請資格到城鎮(zhèn)居住的農(nóng)戶，憑借宅基地退出的依據(jù)和村組證明，享受政府相關(guān)優(yōu)惠政策。
      補償資金從農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自籌資金、宅基地有償使用費、閑置宅基地和閑置房屋盤活利用的收益資金中支付。
      大家可以看到，文件表述了這么半天，并沒有給出個準數(shù)來，這和前文堪稱詳實的“收費標準”形成了鮮明對照。
      一般而言，宅基地自愿有償退出的補償費用在每平米幾百元左右，是難以參照周邊類似房地產(chǎn)的市場價格給予補償?shù)摹?br>      在明律師最后要提示大家的是，宅基地制度改革的試點范圍、改革力度在2022年一定會進一步加大，農(nóng)民朋友要就此作出一定的準備。伴隨著“宅改”的深入，征收集體土地、合村并居拆遷等項目數(shù)量將可能會減少，指望通過拆遷“致富”的可能性也會相應縮減。不過農(nóng)民朋友也不必氣餒，而是要善于抓住宅基地制度改革的紅利，結(jié)合自身情況和所在村、縣的有關(guān)政策，將閑置的宅基地和房屋徹底盤活，讓實際居住使用的房屋確權(quán)登記，讓新政策的紅利惠及自身。

二、農(nóng)村宅基地有償退出補償標準

法律分析：農(nóng)村宅基地有償退出是按照農(nóng)村的“一戶一宅”制原則，農(nóng)村家庭擁有宅基地的標準是每戶家庭只能擁有一處宅基地，之所以施行宅基地有償退出，這也是根據(jù)當前農(nóng)村發(fā)展的形式，為提高農(nóng)村閑置宅基地的利用率，國家出臺了針對農(nóng)村宅基地的一項政策。農(nóng)村宅基地有償退出機制，各地農(nóng)村所執(zhí)行的補償標準和方式也并非都是一致的，因區(qū)域性經(jīng)濟發(fā)展狀況不同，宅基地退出補償標準也并不統(tǒng)一，少則幾萬元，多則幾十上百萬元不等的標準，所以說大家要參照當?shù)氐那闆r。

法律依據(jù)：《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》

(七)健全宅基地管理制度。在宅基地審批過程中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國土資源管理所要做到“三到場”。即：受理宅基地申請后，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等;宅基地經(jīng)依法批準后，要到實地丈量批放宅基地;村民住宅建成后，要到實地檢查是否按照批準的面積和要求使用土地。各地一律不得在宅基地審批中向農(nóng)民收取新增建設用地土地有償使用費。

三、農(nóng)村宅基地退出補償標準2021

法律分析：(1)宅基地有償退出主要按照土地征收補償標準支付農(nóng)民個人部分，一級地類補助28688元一畝，二級地類補助27710元一畝，三級地類補助26080元一畝。如果你家屬于一級地類，宅基地總面積在2畝的話就能獲得57376元的補償。

(2)據(jù)相關(guān)文件了解，農(nóng)民一戶多宅退出多余的宅基地，有償退出補償應支付農(nóng)民80%的補助;

(3)如果你的宅基地在當?shù)匾呀?jīng)完成確權(quán)工作，宅基地有償退出補償按照當?shù)噩F(xiàn)行土地征收補償標準支付農(nóng)民60%的補助;

(4)宅基地有償退出補助面積按照政府實際測量面積來計算，其中包含一些附屬物，200平方米以內(nèi)的宅基地有償退出按照標準進行補償，超過200平方米的就進行減半補償。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第三百六十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

四、農(nóng)村宅基地收回政策

屬于農(nóng)村集體土地所獲得的農(nóng)村宅基地一般情況下是不會被無償收回的，除非發(fā)生以下幾種情況：1、改變宅基地使用性質(zhì)。宅基地作為村民生活基本資料，村民可以無限期免費使用，但僅限于居住，若村民擅自更改宅基地的用途，如修建工廠、商鋪等，農(nóng)村集體有權(quán)無償收回農(nóng)村宅基地使用權(quán)；2、一戶擁有多處宅基地。按照規(guī)定，農(nóng)村宅基地采取“一戶一宅”的使用原則，而部分村民有“一戶多宅”的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象損害了其他村民的權(quán)益，因而“一戶多宅”這一現(xiàn)象是將要被取締的，農(nóng)村集體有權(quán)收回多余宅基地的使用權(quán)，若有特殊原因不能收回的，戶主須繳納給村集體一部分資金；3、宅基地長時間閑置。宅基地最重要的使用原則就是保障農(nóng)村居民的正常生活，如果宅基地長時間閑置就無法發(fā)揮其作用，農(nóng)村集體有權(quán)收回。如宅基地建有的老房子倒塌兩年以上沒有修建，或者農(nóng)村居民在城市安家，老房子閑置，這些情況下，農(nóng)村集體有權(quán)無償收回宅基地；4、戶口不在農(nóng)村，不能繼承宅基地。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，不少農(nóng)村人涌入城市，在城市安家落戶，戶口也遷往了城市。對于戶口不在農(nóng)村的繼承人，農(nóng)村老人去世后，農(nóng)村集體有權(quán)無償收回宅基地；5、超出規(guī)定面積。從2016年農(nóng)村土地確權(quán)起，農(nóng)民領(lǐng)到了耕地和宅基地使用證和經(jīng)營證，農(nóng)村的宅基地和耕地使用也得到了規(guī)范化管理。按照規(guī)定，農(nóng)村居民的宅基地使用權(quán)不能超過規(guī)定范圍，對于超出規(guī)定范圍的部分，農(nóng)村集體有權(quán)無償收回超出部分的農(nóng)村宅基地。法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

五、有償退出宅基地補償標準

法律分析：根據(jù)經(jīng)濟水平不同，各地的有償退出宅基地補償標準也不同。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國務院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

六、宅基地的補償

法律分析：1、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補償?！胺珠_補償”，是指土地補償和地上附著物補償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。2、土地補償?shù)臉说氖峭恋厥褂脵?quán)，一般分為2種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。貨幣補償就是根據(jù)相關(guān)補償標準，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你;置換補償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價折換成多少平方米對你進行安置。還有就是房屋及地上附著物的補償，這個補償?shù)臉说氖俏锂a(chǎn)所有權(quán)，包含了你所有的房屋、構(gòu)筑物、相關(guān)設施、樹木蔬果等等，在補償標準實施方案上應該是一欄一欄非常細非常清楚的，這個你可以向征地方要來看看。這項補償一般就只有一種補償方式了，就是貨幣補償。3、現(xiàn)行的土地管理法第四十七條規(guī)定征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。4、房屋拆遷補償價由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)成。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條 征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益?？h級以上地方人民政府應當將被征地農(nóng)民納入相應的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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投稿：顧慧夏

內(nèi)容審核：黎雪雁律師