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一、拆遷糾紛房屋維修補償案例2025,暴雨后房屋修繕重建款兌現(xiàn)難題：易律師釋法案例深度解析

【易律師案例釋法一百四十三】暴雨傾盆后，房屋修繕款或者重建款兌現(xiàn)了嗎？ 【案件背景】附圖僅供說明，圖文無關(guān)。每年從春天到夏天，從南到北，都會上演一場暴雨逐步北移的過程，從廣東一直逐步延伸到最北邊的內(nèi)蒙古，歷時可能超過半年以上，而每年基本都有房屋受損或者倒塌的事情發(fā)生。易騰飛律師在過去多年的執(zhí)業(yè)經(jīng)歷中，有一類涉及到房屋的糾紛類型中，很特別，也很值得人去同情，那就是涉及到氣象災(zāi)害，特別是暴雨之后對于受損房屋的修繕或者重建的案例，本來及時、快速且完整的救助行為，實踐中有可能會變味了，甚至逐步演變成一個個案件，打起了官司。A案例，某地的房屋在經(jīng)歷多場大雨之后，由于離山坡僅僅只有不到10米的距離，山體松動，相當(dāng)危險，甚至已經(jīng)有部分泥沙傾瀉，擠壓到了委托人的房屋后面墻體。于是委托人在經(jīng)歷了緊急轉(zhuǎn)移，躲完大雨之后，又在更安全的地帶擇新址重建了房屋，然而僅僅完工3年之后，仍然收到了鄉(xiāng)政府的《違章建筑限期拆除通知書》。B案例，委托人一家在當(dāng)?shù)氐睦险?，在?dāng)年7-8月間，遭遇了重大暴雨，幸好水退的快，僅僅房屋進水了，需要修復(fù)重新裝修一下。賑災(zāi)工作很快啟動。具體的補償或者稱為修復(fù)款項，分為修復(fù)款和按照家庭人口數(shù)量來進行的補助款，工作流程和鑒定過程，由第三方評估機構(gòu)完成公示后發(fā)放，但是迄今為止，已經(jīng)過去了1年左右，補助款仍然沒有到位。案例C，2021年雨季到來之前，本來房屋已經(jīng)被劃定為“拆遷區(qū)域”，仍然被認(rèn)定為“危險房屋”，鑒定之后的結(jié)果C級，具體意思是，如果房屋管理人或者產(chǎn)權(quán)人不管或者管理不善，政府可以強行消除隱患，即拆除房屋。后來不到3個月，房屋果然被拆了。 【易律師的講解】同樣是跟房屋有關(guān)，大家可以看到，涉及到的法律關(guān)系、行政管理關(guān)系，還有法律規(guī)則可能是完全不一樣的。同樣是面臨著大雨傾盆的狀態(tài)下，按理說，救災(zāi)賑濟應(yīng)當(dāng)是第一位的，但是實際的情況差距很大。這個事情就屬于要分門別類的整理好，具體的情況了。其實法律實務(wù)中，法律關(guān)系的爭論也是我們常常會面臨著的分歧之一。比方說，案例A中，重建新房按理說也屬于賑災(zāi)或者重建之后的財產(chǎn)范圍，應(yīng)當(dāng)說，將其納入到城市或者農(nóng)村的規(guī)劃范圍之內(nèi)，并適用《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》賦予的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府的執(zhí)法權(quán)，就此類房屋進行執(zhí)法，上述做法的事實認(rèn)定是有重大事實錯誤的，應(yīng)當(dāng)按照房屋作為賑災(zāi)事項、財產(chǎn)來處理，但是在實踐中，上述事實有很多時候是難以舉證的，甚至可能會讓人覺得，與鄉(xiāng)政府的執(zhí)法行為距離太遠，甚至與案件爭議的事實無關(guān)。我們曾經(jīng)在別的案子里面也遇到過，省旅游局專門資助景區(qū)附近的農(nóng)戶擴建房屋，發(fā)展旅游增加收入，后來也是被鎮(zhèn)政府當(dāng)做“違章建筑”來執(zhí)法了。案例B中，我們支持公開透明的補償或者補助流程，大雨過后，我們委托人家里墻上還有明顯的水漬痕跡，按照評估公司的結(jié)論屬于需要修復(fù)的情形，只是在最后發(fā)放款項的這個環(huán)節(jié)一拖再拖，涉嫌挪用、侵占或者濫用救災(zāi)資金的性質(zhì)。目前本案仍然在處理的過程中，易騰飛律師認(rèn)為，雖然不是巨額款項，但是性質(zhì)很惡劣。至于案例C中，很多時候關(guān)于行政機關(guān)的執(zhí)法目的，眾多網(wǎng)友的爭論很大，一時半會兒也很難完全有定論。但是易騰飛律師認(rèn)為，執(zhí)法的依據(jù)上，在立法時，肯定已經(jīng)明確了執(zhí)法目的。比方說，《廣州市房屋安全管理條例》就危險房屋進行管理，作出危險等級評定，肯定是為了保護公眾安全，防止傷人或者損害無辜的人的財產(chǎn)，肯定不是為了把那些個不聽話的拆遷戶給逼走。本案中，納入拆遷單位已經(jīng)3年有余，老住戶早就走光了，只剩我們委托人一家的房子在這里，何來損害公眾安全一說？如果真的是，跟未來的暴雨天氣有關(guān)，我想這也是在找客觀原因的吧，反正房屋被拆光了，看那個不肯簽約的拆遷戶還能堅持多久？#房屋拆遷補償# #律師# #法律# #征地補償法律實務(wù)# #行政法# #律師咨詢# #法律咨詢#

二、房屋漏雨，開發(fā)商修復(fù)漏雨過程較長10年，現(xiàn)在看應(yīng)該修好，后續(xù)繼續(xù)觀察。問題：賠償問題如何提出?

對于嚴(yán)重影響正常居住使用的房屋漏水問題，業(yè)主可以要求開發(fā)商退款退房。業(yè)主可以要求開發(fā)商限期整改，房屋漏水不能修復(fù)或難以通過修復(fù)解決的，應(yīng)予準(zhǔn)許解除合同進行退房。法律依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第三十五條商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！睹穹ǖ洹返谖灏倭龡l有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

多年來，我購買的商品房漏雨問題沒有得到解決，我起訴了開發(fā)商。難道他們要求我提供漏雨質(zhì)檢證明，這是合理的嗎？

房子漏雨開發(fā)商不給修當(dāng)事人可以先行協(xié)商，協(xié)商、調(diào)解不成的可以向房地產(chǎn)管理部門投訴，或者根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁；當(dāng)事人沒有訂立仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無效的可以向人民法院起訴，要求開發(fā)商履行修繕義務(wù)。法律依據(jù)：《仲裁法》第二條平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第三條國家依法對土地實行登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！睹袷略V訟法》第一百二十二條當(dāng)事人起訴到人民法院的民事糾紛，適宜調(diào)解的，先行調(diào)解，但當(dāng)事人拒絕調(diào)解的除外。

我買了一套精裝房。物業(yè)和開發(fā)商承諾在檢查過程中修復(fù)問題，但已經(jīng)修復(fù)了半年。還是以前，很多問題都沒有修復(fù)

精裝房出現(xiàn)問題的維權(quán)方式為：收集證據(jù)，拒絕辦理交房手續(xù)，通知開發(fā)商在合理期限內(nèi)維修。協(xié)商不成，可依法起訴房屋開發(fā)商請求解除合同和賠償損失來維護自己的合法權(quán)益。法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

房子買了交付當(dāng)天發(fā)現(xiàn)漏水，開發(fā)商簽了協(xié)議讓上去看房子。現(xiàn)在已經(jīng)修好了，現(xiàn)在還有問題，滲水，我們有權(quán)要求開發(fā)商換房子嗎？

房子交房后出現(xiàn)漏水業(yè)主可以要求開發(fā)商限期整改，房子漏水不能修復(fù)或經(jīng)修復(fù)仍不能達到約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主可以拒絕收房，解除房屋買賣合同、賠償相應(yīng)的損失。法律依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第三十五條商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！睹穹ǖ洹返谖灏倭龡l有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

我買了一家商店，已經(jīng)漏雨三年了，還沒有修好。我能退房嗎？

購房人以下情況下可以要求開發(fā)商退房：1、延遲交房；2、沒有產(chǎn)權(quán)證；3、開發(fā)商證件不全；4、面積誤差超過3%；5、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量有問題；6、開發(fā)商擅自變更設(shè)計。房屋漏水可以要求開發(fā)商退房嗎房屋漏水可以要求開發(fā)商退房。房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)漏水，出賣人有義務(wù)進行維修，如果出賣人拒絕修復(fù)的話，買受人可以自己先行修復(fù)并保留好修復(fù)費用的相關(guān)證據(jù)，然后再要求出賣人承擔(dān)修復(fù)費用和由此給買受人造成的損失。當(dāng)然，如果房屋漏水非常嚴(yán)重，經(jīng)過多次維修也無法修復(fù)，達到了嚴(yán)重影響正常的居住使用的程度，買受人還是可以要求退房的。：《商品房銷售管理辦法》第二十四條法律依據(jù)：：《商品房銷售管理辦法》第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

我買了一家商店，一直在漏雨修理3年，一直沒有修好，可以退房嗎？

購房人以下情況下可以要求開發(fā)商退房：1、延遲交房；2、沒有產(chǎn)權(quán)證；3、開發(fā)商證件不全；4、面積誤差超過3%；5、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量有問題；6、開發(fā)商擅自變更設(shè)計。房屋漏水可以要求開發(fā)商退房嗎房屋漏水可以要求開發(fā)商退房。房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)漏水，出賣人有義務(wù)進行維修，如果出賣人拒絕修復(fù)的話，買受人可以自己先行修復(fù)并保留好修復(fù)費用的相關(guān)證據(jù)，然后再要求出賣人承擔(dān)修復(fù)費用和由此給買受人造成的損失。當(dāng)然，如果房屋漏水非常嚴(yán)重，經(jīng)過多次維修也無法修復(fù)，達到了嚴(yán)重影響正常的居住使用的程度，買受人還是可以要求退房的。：《商品房銷售管理辦法》第二十四條法律依據(jù)：：《商品房銷售管理辦法》第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

三、房屋倒塌申請修房 法律問題

法律分析:

宅基地上的房屋倒塌了是可以申請重建的，村民帶上用地申請書、建房申請表及原來的宅基地使用證，去村委會申請。一般情況下，原來宅基地上房屋倒塌，都是原地重建。這里要注意，如果倒塌后兩年沒有申請的，村委會可以將宅基地收回。

法律依據(jù):

《中華人民共和國民法典》 第三百六十四條 宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)依法重新分配宅基地。

四、雨災(zāi)造成房屋損壞應(yīng)該怎么辦

法律分析：受損房主可以找政府、開發(fā)商和保險公司索取賠償。暴雨屬于法律上的不可抗力的重大自然災(zāi)害。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，此類受損房屋難以獲得相應(yīng)賠償，國家、集體、組織和其他公民沒有承擔(dān)賠償?shù)牧x務(wù)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國防震減災(zāi)法》 第五十條 地震災(zāi)害發(fā)生后，抗震救災(zāi)指揮機構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即組織有關(guān)部門和單位迅速查清受災(zāi)情況，提出地震應(yīng)急救援力量的配置方案，并采取以下緊急措施：

（一）迅速組織搶救被壓埋人員，并組織有關(guān)單位和人員開展自救互救；

（二）迅速組織實施緊急醫(yī)療救護，協(xié)調(diào)傷員轉(zhuǎn)移和接收與救治；

（三）迅速組織搶修毀損的交通、鐵路、水利、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施；

（四）啟用應(yīng)急避難場所或者設(shè)置臨時避難場所，設(shè)置救濟物資供應(yīng)點，提供救濟物品、簡易住所和臨時住所，及時轉(zhuǎn)移和安置受災(zāi)群眾，確保飲用水消毒和水質(zhì)安全，積極開展衛(wèi)生防疫，妥善安排受災(zāi)群眾生活；

（五）迅速控制危險源，封鎖危險場所，做好次生災(zāi)害的排查與監(jiān)測預(yù)警工作，防范地震可能引發(fā)的火災(zāi)、水災(zāi)、爆炸、山體滑坡和崩塌、泥石流、地面塌陷，或者劇毒、強腐蝕性、放射性物質(zhì)大量泄漏等次生災(zāi)害以及傳染病疫情的發(fā)生；

（六）依法采取維持社會秩序、維護社會治安的必要措施。

五、暴雨房屋垮塌政策 法律問題

法律分析:

根據(jù)自然災(zāi)害的危害程度等因素，國家自然災(zāi)害救助應(yīng)急響應(yīng)分為四級。根據(jù)不同的等級，出臺相應(yīng)的補助政策。

法律依據(jù):

《國家自然災(zāi)害救助應(yīng)急預(yù)案的通知》 6.3、倒損住房恢復(fù)重建。因災(zāi)倒損住房恢復(fù)重建要尊重群眾意愿，以受災(zāi)戶自建為主，由縣級人民政府負(fù)責(zé)組織實施。建房資金等通過政府救助、社會互助、鄰里幫工幫料、以工代賑、自行借貸、政策優(yōu)惠等多種途徑解決。重建規(guī)劃和房屋設(shè)計要根據(jù)災(zāi)情因地制宜確定方案，科學(xué)安排項目選址，合理布局，避開地震斷裂帶、地質(zhì)災(zāi)害隱患點、泄洪通道等，提高抗災(zāi)設(shè)防能力，確保安全。

六、農(nóng)村房屋倒塌后重建的相關(guān)問題

農(nóng)村房屋倒塌責(zé)任分配：建設(shè)單位與施工單位連帶賠償，除非無質(zhì)量缺陷證明。其他責(zé)任人賠償后可向其他責(zé)任人追償，包括所有人、管理人、使用人或第三方。政府將給予不可抗力導(dǎo)致倒塌的重建補助。

法律分析

農(nóng)村房屋倒塌可以重建，一般由建設(shè)單位與施工單位承擔(dān)連帶賠償責(zé)任（能夠證明不存在質(zhì)量缺陷的除外），二者賠償后有其他責(zé)任人的向其他責(zé)任人追償，因所有人、管理人、使用人或第三人的原因造成樓房倒塌的由該方擔(dān)責(zé)。屬于不可抗力的，重建由政府給予一定的補助。

拓展延伸

農(nóng)村房屋倒塌重建：政策、資金與法律的挑戰(zhàn)與解決

農(nóng)村房屋倒塌重建涉及政策、資金和法律等多個方面的挑戰(zhàn)與解決。在政策層面，需要建立健全的房屋重建政策，包括土地使用、規(guī)劃、審批等方面的規(guī)定，以確保重建工作的順利進行。資金是重建的關(guān)鍵，需要通過政府投入、社會捐助、貸款等多種方式籌集足夠的資金，以支持農(nóng)村房屋倒塌后的重建工作。同時，法律也起著重要的作用，需要制定相關(guān)法規(guī)，明確權(quán)責(zé)和程序，保障農(nóng)民的合法權(quán)益，加強監(jiān)管和執(zhí)法力度，防止違法行為發(fā)生。面對這些挑戰(zhàn)，政府、社會組織、專業(yè)律師和農(nóng)民等各方應(yīng)積極合作，共同努力，制定有效的解決方案，推動農(nóng)村房屋倒塌重建工作的順利進行，為農(nóng)民提供安全、穩(wěn)定的居住環(huán)境。

結(jié)語

農(nóng)村房屋倒塌重建是一項涉及政策、資金和法律等多個方面的挑戰(zhàn)。政府應(yīng)建立健全的重建政策，確保規(guī)定的順利實施；同時籌集足夠的資金，支持農(nóng)村房屋的重建工作；法律的制定和執(zhí)行也至關(guān)重要，保障農(nóng)民的權(quán)益，加強監(jiān)管和執(zhí)法力度。政府、社會組織、律師和農(nóng)民等各方應(yīng)積極合作，共同努力，制定有效的解決方案，為農(nóng)民提供安全、穩(wěn)定的居住環(huán)境。

法律依據(jù)

《自然災(zāi)害救助條例》第十九條自然災(zāi)害危險消除后，受災(zāi)地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌研究制訂居民住房恢復(fù)重建規(guī)劃和優(yōu)惠政策，組織重建或者修繕因災(zāi)損毀的居民住房，對恢復(fù)重建確有困難的家庭予以重點幫扶。居民住房恢復(fù)重建應(yīng)當(dāng)因地制宜、經(jīng)濟實用，確保房屋建設(shè)質(zhì)量符合防災(zāi)減災(zāi)要求。受災(zāi)地區(qū)人民政府民政等部門應(yīng)當(dāng)向經(jīng)審核確認(rèn)的居民住房恢復(fù)重建補助對象發(fā)放補助資金和物資，住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門應(yīng)當(dāng)為受災(zāi)人員重建或者修繕因災(zāi)損毀的居民住房提供必要的技術(shù)支持。

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投稿：滕軍南

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