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一、因市內(nèi)通路房屋拆遷如何補(bǔ)償2025,土地增值稅的開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用如何區(qū)分

土地增值稅的開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用是兩個(gè)不同的概念。

開發(fā)成本主要是指與土地開發(fā)和房屋建設(shè)直接相關(guān)的成本，包括土地費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、籌資費(fèi)用等。其中，土地費(fèi)用是指直接與購置土地有關(guān)的費(fèi)用，包括受讓費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)主要是指達(dá)到預(yù)期使用功能的熟地狀態(tài)所投入的線性建設(shè)費(fèi)用，包括通電、通路、供水等費(fèi)用。配套設(shè)施費(fèi)則指水、電、大市政和公建配套的建筑物建設(shè)費(fèi)用。

而開發(fā)費(fèi)用則主要是指在開發(fā)過程中所發(fā)生的間接費(fèi)用，如管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，這些費(fèi)用與土地開發(fā)和房屋建設(shè)的直接成本不同，它們是為了組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的。

總的來說，土地增值稅的開發(fā)成本是與土地開發(fā)和房屋建設(shè)直接相關(guān)的成本，而開發(fā)費(fèi)用則是在開發(fā)過程中所發(fā)生的間接費(fèi)用。這兩者在計(jì)算土地增值稅時(shí)是需要進(jìn)行區(qū)分的。

需要注意的是，具體的開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用可能因項(xiàng)目和地區(qū)的不同而有所差異。因此，在實(shí)際操作中，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行核算和區(qū)分。

另外，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位在使用國有土地進(jìn)行建設(shè)時(shí)，需要繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用。這些費(fèi)用也構(gòu)成了土地開發(fā)成本的一部分，需要在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以考慮。

二、土地增值稅開發(fā)費(fèi)用怎么計(jì)算

法律主觀：土地增值稅 是采用超率累進(jìn)稅率計(jì)算的。只有先計(jì)算出增值率，即增值額占扣除項(xiàng)目的比例后，才能確定適用稅率，并計(jì)算應(yīng) 納稅 額。其計(jì)算公式如下： 增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額×100% 應(yīng)納稅額=∑(每級(jí)距的土地增值額×適用稅率) 這種計(jì)算方法比較繁瑣，要分段計(jì)算，匯總合計(jì)。因此，在實(shí)際工作中，一般采用速算扣除法計(jì)算，其計(jì)算公式如下： 應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率 [例1]某房地產(chǎn)開發(fā) 公司轉(zhuǎn)讓 一塊已開發(fā)的 土地使用權(quán) ，取得轉(zhuǎn)讓收入1400萬元，為取得土地使用權(quán)所支付金額320萬元，開發(fā)土地成本65萬元，開發(fā)土地的費(fèi)用21萬元，應(yīng)納有 關(guān)稅 費(fèi)77.7萬元。計(jì)算應(yīng)納土地增值稅如下： 開發(fā)費(fèi)用21萬元，未超過(320+65)×10%=38.5萬元，可據(jù)實(shí)扣除。 扣除項(xiàng)目金額=(320+65)×(1+20%)+21+77.7=560.7(萬元) 增值額=1400-560.7=839.3(萬元) 增值額占扣除項(xiàng)目比例=839.3÷560.7=149.69% 應(yīng)納稅額=839.3×50%-560.7×15%=335.54(萬元) [例2]某房地產(chǎn)開發(fā) 公司 轉(zhuǎn)讓高級(jí) 公寓 一棟，獲得貨幣收入7500萬元，獲得購買方原準(zhǔn)備蓋樓的鋼材2100噸(每噸2500元)。公司為取得土地使用權(quán)支付1450萬元，開發(fā)土地、建房及配套設(shè)施等支出2110萬元，支付開發(fā)費(fèi)用480萬元(其中：利息支出295萬元，未超過承認(rèn)標(biāo)準(zhǔn))，支付轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金47萬元。計(jì)算應(yīng)納稅額如下： 收入額=7500+2100×0.25=8025(萬元) 扣除項(xiàng)目金額=(1450+2110)×(1+20%)+295+178+47=4792(萬元) 其他開發(fā)費(fèi)用實(shí)際支出比例=(480-295)/(1450+2110)=185/3560=5.2% 超過5%的限額，按5%計(jì)算如下： (1450+2110)×5%=178(萬元) 增值額=8025-4792=3233(萬元) 適用級(jí)次=3233÷4792=67.5(%) 應(yīng)納稅額=3233×40%-4792×5%=1053.6(萬元)

法律客觀：土地增值稅 清算 鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則第四十條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅 法規(guī) 定審核清算項(xiàng)目的收入總額、扣除項(xiàng)目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計(jì)算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括： (一)審核清算項(xiàng)目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。 (二)審核清算項(xiàng)目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。 1.如果企業(yè)有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核收入與扣除項(xiàng)目金額是否屬于同一項(xiàng)目; 2.如果同一個(gè)項(xiàng)目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項(xiàng)目金額是否分開核算; 3.對(duì)于同一清算項(xiàng)目，一段時(shí)間免稅、一段時(shí)間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間及其扣除項(xiàng)目的配比。 (三)審核增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率。 (四)審核并確認(rèn)清算項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。

三、土地增值稅開發(fā)間接費(fèi)用包括哪些

1、計(jì)算土地增值稅時(shí)，土地開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用；

2、包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

3、法律依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

(6)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

一、應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的計(jì)算方法有哪些

對(duì)于房企來說，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；

(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；

(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；

(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

四、土地使用稅能否計(jì)入開發(fā)成本

法律主觀：很高興為你解答,城鎮(zhèn)土地使用和房產(chǎn)稅帳務(wù)處理：1、可以不提取，繳納時(shí)直接計(jì)入“管理費(fèi)用”。借：管理費(fèi)用--土地使用稅借：管理費(fèi)用--房產(chǎn)稅貸：銀行存款等2、也可以采取提取的方式（1）提取時(shí)借：管理費(fèi)用--土地使用稅借：管理費(fèi)用--房產(chǎn)稅貸：應(yīng)交稅金--土地使用稅貸：應(yīng)交稅金--房產(chǎn)稅（2）繳納時(shí)借：應(yīng)交稅金--土地使用稅借：應(yīng)交稅金--房產(chǎn)稅貸：銀行存款等，。

五、土地使用稅能計(jì)入開發(fā)成本嗎

法律主觀：很高興為你解答,城鎮(zhèn)土地使用和房產(chǎn)稅帳務(wù)處理：1、可以不提取，繳納時(shí)直接計(jì)入“管理費(fèi)用”。借：管理費(fèi)用--土地使用稅借：管理費(fèi)用--房產(chǎn)稅貸：銀行存款等2、也可以采取提取的方式（1）提取時(shí)借：管理費(fèi)用--土地使用稅借：管理費(fèi)用--房產(chǎn)稅貸：應(yīng)交稅金--土地使用稅貸：應(yīng)交稅金--房產(chǎn)稅（2）繳納時(shí)借：應(yīng)交稅金--土地使用稅借：應(yīng)交稅金--房產(chǎn)稅貸：銀行存款等，。

六、土地開發(fā)費(fèi)用包括什么

法律分析：1、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”?！叭ㄒ黄健敝福和ㄋ?、通路、通電、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面。

2、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用。這與項(xiàng)目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一，視實(shí)際情況而定。

3、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。同公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)類似，各地根據(jù)用地情況確定合理的標(biāo)準(zhǔn)。在計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)過程中，首先必須準(zhǔn)確確定土地開發(fā)程度。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》

第十三條 農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應(yīng)延長。國家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)依法訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。

第十四條 土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。

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文章來源參考：【頭條】2025，

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投稿：喻曉思

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