● 圣運推薦：房屋拆遷面積怎么計算?拆遷要求人的房屋面積怎么算?

● 圣運推薦：房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

● 圣運推薦：房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，中華人民共和國國務(wù)院令（第305號）　　城市房屋拆遷管理條例__2001年第23號國務(wù)院公報_中國政府網(wǎng):今日拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)更新

● 圣運推薦：農(nóng)村房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村房屋拆除補償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的:今日拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)更新

● 圣運推薦：城市房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，城市老舊區(qū)域住宅拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)合同范本 - 百度文庫:今日拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)更新

● 圣運推薦：房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，拆遷房屋賠償標(biāo)準(zhǔn)有哪些:今日拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)更新

● 圣運推薦：農(nóng)村房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村拆遷補償問題的具體補償標(biāo)準(zhǔn)是什么:今日拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)更新

● 圣運推薦：城市房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)是什么:今日拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)更新

一、房屋拆遷置換補償合同案例2025,湖北案例：鎮(zhèn)某府作出補償安置決定，法院：越權(quán)，撤銷

湖北案例：鎮(zhèn)某府作出補償安置決定，法院：越權(quán)，撤銷。

在集體土地征收中，根據(jù)《土地管理法》等相關(guān)規(guī)定，有權(quán)作出補償安置決定主體只能是縣級以上地方人民政府。除此之外，任何機關(guān)都不能越權(quán)。來自湖北的盧某的土地一夜之間被強推，后發(fā)現(xiàn)是被納入征收范圍，但是自己從始至終都不知道這回事，讓我們看看他是怎樣維權(quán)的。

盧某云在本組集體土地上擁有兩處房屋及周邊林木。2008年起，因經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)需要，相關(guān)土地被征收。2010年，盧某與村委會就其中一處房屋達(dá)成了拆遷補償協(xié)議，但另一處房屋及周邊林木的補償問題一直未達(dá)成協(xié)議。2011年，省國土資源廳批準(zhǔn)了縣政府的征地申請。2021年至2022年間，相關(guān)機構(gòu)對盧某的房屋及林木進行了評估，2022年3月18日，鎮(zhèn)政府作出征地補償安置決定，并將補償款轉(zhuǎn)入盧某賬戶。然而，在補償款到位前，盧某的林木卻管委會被砍伐。盧某隨后提起民事訴訟，后法院以該案系政府行政征收后拆遷行為引起的糾紛，不屬于人民法院受理民事訴訟范圍為由，盧某轉(zhuǎn)而提起行政訴訟。請求：（1）撤銷鎮(zhèn)人民政府對盧某作出的征地補償安置決定；（2）確認(rèn)管理委員會砍伐盧某林木的行為違法；（3）駁回盧某的其他訴訟請求（包括賠償林木損失的請求）。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，（1）鎮(zhèn)政府無權(quán)作出征地補償安置決定。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》規(guī)定，有權(quán)對未達(dá)成征地補償安置協(xié)議的被征收人作出征地補償安置決定的主體是縣級以上地方人民政府。本案中，鎮(zhèn)政府未經(jīng)縣人民政府授權(quán)，擅自對盧某作出補償安置決定，屬于超越職權(quán)，行為違法，應(yīng)予撤銷。

（2）管委會未補償即砍伐樹木違法。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及相關(guān)行政強制法規(guī)定，征地補償?shù)轿缓?，被征收人?yīng)及時交付被征土地。在補償未到位且未依法完成征地補償安置的情況下，管委會砍伐被征地上的林木違反法律規(guī)定，構(gòu)成違法。

（3）是否超起訴期限。某在征地補償費用轉(zhuǎn)入其賬戶時，并未被告知轉(zhuǎn)款原因和理由，直到在另一民事訴訟中才明確知道征地補償安置決定的內(nèi)容。因此，盧某的起訴未超過法定起訴期限。

（4）賠償請求的處理：盧某要求賠償林木損失的訴訟請求，因認(rèn)定損失的主要證據(jù)不足，且被砍伐林木屬于案涉征地青苗補償?shù)姆秶试诒景钢胁挥杼幚?。盧某可以在后續(xù)的征地補償安置中一并主張權(quán)利。

這個案件法院這樣判決了，就裁判文書顯示的內(nèi)容，王律師認(rèn)為該判決違反了一行為一訴原則。具體原因是什么，由于資料有限，王律師無法探究真實情況。

此外，王律師提醒大家，征地拆遷是一個復(fù)雜的程序，被征收人應(yīng)了解相關(guān)的征地公告，盡可能的收集征收過程中的文件，如土地證、補償協(xié)議、評估報告等，如遇到合法權(quán)益受到侵害的情況，應(yīng)及時通過法律途徑維權(quán)，有任何疑問或需要幫助，建議咨詢專業(yè)律師或相關(guān)機構(gòu)，以確保自己的權(quán)益得到充分保障。

二、當(dāng)事人獲滿意補償，武漢熊某訴某行政機關(guān)撤銷房屋征收補償決定案！

當(dāng)事人獲滿意補償,武漢市熊某訴某行政機關(guān)撤銷房屋征收補償決定上訴案!

案情介紹：

熊某在湖北省武漢市某區(qū)擁有合法的住房，房屋面積是XX平米，土地性質(zhì)是國有土地，房屋證件齊全，被征收房屋所在區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，居住舒適，周邊的房屋市場價約4.5--5.9萬元一平米，2020年啟動征收，房屋也測量了面積，經(jīng)過了相關(guān)房地產(chǎn)評估公司的評估，但評估價格明顯偏低，才21000多元一平米，明顯違背了《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格”，明顯違背了該條法律規(guī)定，亦違反公平合理補償原則，降低了上訴人的生活水平，不能保障上訴人的長遠(yuǎn)生計。

該征收補償決定存在諸多違法之處，比如：1、補償決定遺漏了上訴人合法陽臺面積；2、案涉房屋征收項目不符合“公共利益征收”的條件；3、被訴補償決定所依據(jù)的房屋分戶評估報告違法等。為此，熊某決定委托律師依法提起行政訴訟，維護自己的合法權(quán)益。

一審法院審理及判決：

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條的規(guī)定：“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，......由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告?！惫试诤灱s期限內(nèi)未達(dá)成補償協(xié)議的情況下，被告某行政機關(guān)具有作出被訴《補償決定》的法定職權(quán)。

關(guān)于原告提出未給予土地使用權(quán)補償及封閉陽臺補償錯誤問題。......,本案中，被告已對原告被征收房屋的未登記建構(gòu)筑物進行勘驗記錄，并根據(jù)《征補方案》的規(guī)定作出處理，原告仍有異議的，可根據(jù)該開放性條款的規(guī)定，向征收部門補充提交相關(guān)證據(jù)材料，可以按照被訴《征補決定》相關(guān)規(guī)定尋求救濟。

關(guān)于原告提出補償標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于類似房地產(chǎn)市場價格的問題。......,被告根據(jù)評估價格，按照《補償方案》規(guī)定的計算項目和標(biāo)準(zhǔn)確定被征收房屋的補償符合相關(guān)規(guī)定，原告的該理由不成立，本院不予支持。

綜上，原告熊某請求撤銷XX征補（2022）X號《補償決定》的理由不成立，本院對其訴訟請求不予支持。

咨詢律師及上訴二審法院

熊某對一審的判決不服，來到位于北京王府井大街99號世紀(jì)大廈某室咨詢了李順華資深征收拆遷主任律師，李主任仔細(xì)閱讀了當(dāng)事人提供的案件材料，包括征收決定、補償決定、評估報告、一審的判決書等，再結(jié)合當(dāng)事人的敘述，給出當(dāng)事人專業(yè)咨詢及下一步上訴的建議，當(dāng)事人當(dāng)即決定委托了北京一訟律師事務(wù)所李順華律師代寫了上訴狀，按照李主任的指導(dǎo)，在法律規(guī)定的期限內(nèi)提起了上訴，及提前準(zhǔn)備委托李主任作為二審代理律師。

當(dāng)事人獲得了比較滿意的補償：

當(dāng)事人向法院提交了二審上訴狀并立案后，大概過了一個多月的時間，武漢市某區(qū)某行政機關(guān)積極主動聯(lián)系了上訴人，同意協(xié)商談判并提升補償，前提條件是：補償提升到上訴人滿意并簽訂補償協(xié)議，相關(guān)補償款匯款給上訴人后，要求上訴人撤回上訴，后經(jīng)過協(xié)商談判，某行政機關(guān)給予上訴人提升了補償款，該提升的補償款比同項目同片區(qū)同一棟樓未依法提起行政訴訟的被征收人提高了XX萬元的補償，當(dāng)事人對提升的補償還是比較滿意的，也非常感謝李主任的支持與幫助，認(rèn)為李主任及團隊律師是他本次“拆遷維權(quán)的堅強后盾”，如果沒有李主任及團隊律師的支持與幫助，他可能很難堅持下去，是北京一訟律師給了被征收人堅持下去的“勇氣和力量”，為此，特意寄送錦旗，感謝北京一訟律師事務(wù)所律師，尤其感謝李順華律師。

律師建議：

補償決定作出來之后，就是法律上確定被征收房屋補償利益的一個法律文件，如果被征收人對補償不滿意，應(yīng)當(dāng)及時向法院起訴，如果說不起訴，這個補償決定就生效了，那么在補償決定生效的情況下，征收方就可以直接依據(jù)這個補償決定向法院申請強制執(zhí)行拆房，這也就是為什么征收方在做出補償決定之后不再跟被征收人協(xié)商的原因。因為征收方已經(jīng)作出補償決定，我們也沒有起訴，對方已經(jīng)不需要再跟我們協(xié)商了，被征收人即便對補償不滿意，但如果沒有及時行使訴權(quán)，這就導(dǎo)致補償?shù)慕Y(jié)果已經(jīng)確定了，所以說一定要重視補償決定， 像我們這位當(dāng)事人一樣，積極提起訴訟，只有你克服一切的心里障礙，勇敢維權(quán)，征收方才會重視你，并不會像以往認(rèn)為被征收人沒有法律意識，才會重視你的拆遷補償問題，在你找出征收方諸多方面的違法點之后，對方才可能意識到問題的嚴(yán)重性及壓力，才可能對于違法行政的問題進行糾錯、改正，才會有一個雙方平等協(xié)商的機會，這也是拆遷律師經(jīng)常講的“以打促談”提升拆遷補償?shù)脑V訟技巧。

三、析拆遷安置補償裁決的審查

拆遷安置補償裁決是指拆遷行政管理部門依照《城市房屋拆遷管理條例》的授權(quán)，對拆遷人與被拆遷人之間發(fā)生的、與拆遷行政管理有關(guān)的安置補償糾紛進行審查，并居中作出判斷的行政行為。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人對裁決不服可以向人民法院起訴。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，房屋拆遷遍地開花，與此同時，大量的不服房屋拆遷安置補償裁決的訴訟案件涌入法院。我們在歸納總結(jié)審理這類案件中遇到的亟待解決問題的基礎(chǔ)上，提出了一些初步的解決思路。我們認(rèn)為，人民法院在審理拆遷安置補償裁決案件時，應(yīng)注意以下幾個方面的內(nèi)容：

一、關(guān)于當(dāng)事人資格的審查問題

房屋拆遷安置補償裁決(以下簡稱拆遷補償裁決)行政訴訟的主體包括原告、被告和第三人。由于房屋拆遷案件涉及的行政主體較多，如何確定當(dāng)事人訴訟主體資格，審判實際中存在較大爭議。

(一)關(guān)于原告。

拆遷安置補償裁決訴訟的原告是指認(rèn)為行政機關(guān)作出的房屋拆遷安置補償裁決侵犯其合法權(quán)益，而向人民法院提起訴訟的公民或組織。一般而言，具有拆遷補償裁決原告資格的是拆遷人和被拆遷人，但與拆遷有法律上的利害關(guān)系的人也可成為拆遷補償裁決訴訟的原告。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷人是指取得城市房屋拆遷許可證的單位，即取得許可證的國家機關(guān)、企業(yè)和公共公益事業(yè)單位。被拆遷人是被拆遷房屋的所有人。利害關(guān)系人則是除拆遷人與被拆遷人以外的，與拆遷補償裁決有法律上的利害關(guān)系的共有人、繼承人、承租人。對于承租人，《城市房屋拆遷管理條例》第十六條已賦予了其作為拆遷補償裁決原告的主體地位。而共有人雖然不是房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的房屋所有人，但他與產(chǎn)權(quán)人對拆遷房屋在民法上存在共有關(guān)系，不論是按份共有，還是共同共有，拆遷補償裁決都與其有直接的利害關(guān)系。繼承人是在被拆遷人死后繼承其產(chǎn)權(quán)的人，雖尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，但在法律上被拆遷人隨著死亡其原告主體資格已滅失，繼承人繼承了被拆遷人的產(chǎn)權(quán)，理所當(dāng)然地取得原告的主體地位。

(二)關(guān)于被告。

拆遷安置補償裁決訴訟的被告是指實施的具體行政行為被公民或組織認(rèn)為侵犯其合法權(quán)益，而被訴至法院的行政主體。《城市房屋拆遷管理條例》第十六條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。依據(jù)該條規(guī)定，拆遷安置補償裁決訴訟的被告應(yīng)當(dāng)是具有拆遷安置補償裁決權(quán)的行政機關(guān)，該行政機關(guān)只有房屋拆遷管理部門或者同級人民政府，而不是其下設(shè)內(nèi)部機構(gòu)或拆遷辦。因此，具有拆遷補償裁決訴訟被告資格的只有兩類主體即房屋拆遷管理部門和同級人民政府。

(三)關(guān)于第三人。

拆遷安置補償裁決訴訟中的第三人是指與拆遷安置補償裁決有關(guān)的，與原告的訴訟權(quán)益相對抗的主體。根據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，與拆遷補償裁決有利害關(guān)系的公民、法人或者組織，可以作為第三人申請參加訴訟，或由人民法院通知參加訴訟。被拆遷人就補償裁決提起行政訴訟，作出裁決的行政機關(guān)為被告，拆遷人為第三人;拆遷人就補償裁決提起行政訴訟，作出裁決的行政機關(guān)為被告，被拆遷人為第三人。原告未列第三人的，人民法院應(yīng)當(dāng)追加拆遷人或被拆遷人為第三人參加訴訟。如果第三人拒不參加訴訟，不影響人民法院繼續(xù)審理。

二、關(guān)于審查程度問題

由于房屋拆遷是一個聯(lián)系的、發(fā)展的過程，人民法院在審查拆遷補償裁決時，對拆遷補償裁決的審查程度有多寬?是否要對裁決之前的前置行為的合法性進行審查?前置行為主要是指頒發(fā)拆遷許可證行為，甚至這之前的頒發(fā)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證等行為的合法性。我們認(rèn)為，人民法院審理行政案件是對被訴的具體行政行為的合法性進行審查，審查的內(nèi)容包括行政機關(guān)作出的具體行政行為認(rèn)定事實的證據(jù)是否確鑿，適用法律、法規(guī)是否正確、是否違反法定程序，是否超越職權(quán)或濫用職權(quán)等情形而拆遷許可證是行政機關(guān)依據(jù)法定職權(quán)作出的具有法律效力的文書，在拆遷裁決案件中是作為一份證據(jù)來支持拆遷裁決的，因此，在未經(jīng)法定程序確認(rèn)其無效之前，該份證據(jù)為有效證據(jù)，法院應(yīng)采信，而無須審查，除非該許可證存在明顯的違法行為。因此，在審查拆遷裁決時，不應(yīng)擴大審查范圍。但如果當(dāng)事人要求法院一并審查許可證的合法性時，法院應(yīng)告知其另行起訴;如果拆遷許可案件可能影響拆遷補償裁決案件的審理結(jié)果的，法院可中止拆遷補償裁決案件的審理;對已審結(jié)的拆遷補償裁決案件，如果拆遷許可證在此之后被撤消，可對該案啟動再審程序進行救濟。當(dāng)事人就拆遷許可證、拆遷補償裁決同時提起訴訟的，人民法院可以合并審理，也可以分別審理。

三、關(guān)于拆遷房屋性質(zhì)和面積的審查問題

(一)拆遷房屋的性質(zhì)認(rèn)定

被拆遷的房屋存在兩種性質(zhì)，一是住宅;二是非住宅(在此指營業(yè)用房)。人民法院一般根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證書上記載的用途確定其性質(zhì)。在現(xiàn)實生活中，經(jīng)常存在被拆遷人改變房屋用途的情況。如房屋權(quán)屬證登記的是住宅，但被拆遷人將住宅改變?yōu)闋I業(yè)用房。對這類房屋性質(zhì)如何認(rèn)定?由于不同的房屋用途所繳納的土地出讓金不同，建設(shè)部1993年的一個批復(fù)指出對私有房屋的使用性質(zhì)雖已變更，但沒有辦理房屋使用變更登記的，應(yīng)首先補辦房屋使用性質(zhì)變更登記手續(xù)，補交國家規(guī)定的有關(guān)稅費后，拆遷人則根據(jù)房屋使用性質(zhì)變更情況與被拆遷人簽定拆遷房屋補償安置合同。我們認(rèn)為，人民法院在審查拆遷補償裁決案件，對于已變更房屋用途的房屋性質(zhì)的確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)充分尊重行政機關(guān)通過行政程序變更房屋使用性質(zhì)的事實，對于實際在經(jīng)營，取得合法的經(jīng)營手續(xù)，并已辦理房屋使用性質(zhì)變更手續(xù)的，應(yīng)根據(jù)變更登記記載的房屋用途來認(rèn)定房屋性質(zhì);對于已變更為非住宅用房或營業(yè)用房，且有合法經(jīng)營手續(xù)，但未辦理房屋使用性質(zhì)變更手續(xù)的，被拆遷人在拆遷人作出拆遷補償裁決之前，補辦了房屋使用性質(zhì)變更登記手續(xù)，并補交了相關(guān)費用的，應(yīng)以其實際使用狀況來判斷房屋性質(zhì)。對于已實際經(jīng)營并已辦理相關(guān)合法手續(xù)，由于當(dāng)?shù)貨]有實行房屋使用變更登記，所有權(quán)人無法變更登記的，應(yīng)以其實際使用狀況來判斷房屋性質(zhì)。

一、被拆遷房屋糾紛怎么解決

遇到房屋拆遷糾紛的處理，可以首先雙方協(xié)商認(rèn)定，無法達(dá)成一致意見的，可以申請仲裁裁決、或者起訴到法院判決處理，具體情況下對于房屋拆遷糾紛的認(rèn)定，一般爭議在拆遷的賠償款多少上。

1、行政裁決

拆遷人與被拆遷人，被拆遷人與房屋承租人達(dá)不到拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決申請可以由拆遷人、被拆遷人、被拆遷人房屋承租人任何一方提出，但必須是與某拆遷事項有直接厲害關(guān)系的公民法人或其他組織。當(dāng)事人委托他人申請裁決的，應(yīng)出具授權(quán)委托書。無行為能力人由其監(jiān)護人代位申請裁決的，應(yīng)出具法定監(jiān)護人的身份證明。裁決申請應(yīng)當(dāng)在拆遷期限內(nèi)提出。裁決申請書應(yīng)當(dāng)寫明以下內(nèi)容：

(1)房屋拆遷當(dāng)事人的姓名或名稱，住址

(2)申請裁決的事實和理由

(3)證據(jù)的來源，證人的姓名、住址

2、行政或司法強制

行政強制：被拆遷人或者房屋承租人在行政裁決書規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由拆遷管理部門提請公安部門強制拆遷。

司法強制：被拆遷人或者房屋承租人在裁決書規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷之前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。行政強制或司法強制只能選一種。

3、民事仲裁或民事訴訟

拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在協(xié)議約定的搬遷內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間，拆遷人可以向法院申請先予執(zhí)行。

四、拆遷補償安置協(xié)議糾紛的裁判規(guī)則

拆遷補償安置協(xié)議糾紛的裁判規(guī)則拆遷人與被拆遷人僅就拆遷補償安置協(xié)議發(fā)生爭議，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)作為民事案件受理。特殊情況下，違約方仍然有權(quán)起訴要求變更或接觸合同，但應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。安置房屋的實際面積大于合同約定的面積，超過3%的部分，被拆遷人可依約定不再另行支付購房款，而產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有。拆遷人因違約造成原合同不能履行，而要求拆遷補償安置方式從產(chǎn)權(quán)置換變更為貨幣補償?shù)?，計算房屋補償價款的房屋面積應(yīng)當(dāng)以建成后的安置房屋的實際面積計算，房屋黨委應(yīng)當(dāng)以起訴時同類型、同地段房屋的時常單價為準(zhǔn)

一、拆遷賠償不合理怎么辦

1、達(dá)成房屋拆遷補償安置協(xié)議的情形

如當(dāng)事人在拆遷補償安置協(xié)議中不僅對補償方式、安置房屋面積、過渡期限等一般內(nèi)容進行約定，而且對協(xié)議的標(biāo)的物即安置用房的位置、用途也作了明確、特別約定的情況下，該標(biāo)的物具有了特定性，結(jié)合拆遷補償安置協(xié)議特殊性，按照對被拆遷人利益的側(cè)重保護原則，《解釋》將此種情況下被拆遷人對該特定房屋的債權(quán)視為一種特種債權(quán)，該特種債權(quán)的優(yōu)先權(quán)屬于法規(guī)、司法解釋規(guī)定的，也就是債權(quán)物權(quán)化。根據(jù)特種債權(quán)的物權(quán)優(yōu)先效力，被拆遷人的債權(quán)具有對抗第三人的效力，即排他性，拆遷人出賣拆遷補償安置協(xié)議的標(biāo)的物補償安置房屋給第三人的行為為侵權(quán)行為，即使第三人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，優(yōu)先取得拆遷補償安置房屋，第三人的物權(quán)變動也不得對抗被拆遷人的物上請求權(quán)。

2、對未達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議的情形

《國有土地上房屋征收與補償條例》第16條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。

五、拆遷安置補償行政裁決案件的調(diào)解

根據(jù)行政訴訟法規(guī)定，法院審理行政案件不適用調(diào)解。其立法本意是，行政機關(guān)及其工作人員對于國家權(quán)力不能隨意處分。社會主義法制理念告訴我們，建立行政訴訟制度的直接目的是解決行政爭議。十幾年的行政審判經(jīng)驗、教訓(xùn)又告訴我們，解決行政爭議的最有效途徑之一是“調(diào)解”。筆者認(rèn)為，在拆遷安置補償裁決案件審理中，強化調(diào)解工作顯得更為重要。

1、拆遷安置補償裁決雖然體現(xiàn)的是國家意志，但確定的是民事雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。對于民事權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人在不違反法律規(guī)定的情況下是可以自由處分的。而這種處分對國家利益沒有絲毫影響。

2、從拆遷補償裁決案件的性質(zhì)看，適合于調(diào)解。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定，\"協(xié)商不成\"是啟動行政裁決的前提，既然在行政程序中強調(diào)\"協(xié)商\"，那么司法程序中為何要排斥調(diào)解呢?近日，山東省高級人民法院起草的《法院行政訴訟調(diào)解暫行規(guī)定》(征求意見稿)明確將行政裁決案件列入可以進行調(diào)解的范圍。

3、拆遷補償裁決案件如果簡單地以判決方式結(jié)案，當(dāng)事人不可能服判息訴，矛盾依然得不到解決，導(dǎo)致當(dāng)事人纏訴、上訪等情況的出現(xiàn)，還會影響拆遷活動的正常進行。若以調(diào)解方式結(jié)案，則案結(jié)事了，既解決了原、被告之間的行政爭議，達(dá)到了行政機關(guān)行政管理的目的;又化解了原告與第三人之間的民事糾紛，滿足了行政相對人的合理要求，從而實現(xiàn)了法律效果與社會效果的統(tǒng)一。

一、如何判斷是行政復(fù)議還是行政訴訟？

行政復(fù)議有以下四個特點：（1）提出行政復(fù)議的人，必須是認(rèn)為行政機關(guān)行使職權(quán)的行為侵犯其合法權(quán)益的法人和其他組織。（2）當(dāng)事人提出行政復(fù)議，必須是在行政機關(guān)已經(jīng)做出行政決定之后，如果行政機關(guān)尚沒做出決定，則不存在復(fù)議問題。復(fù)議的任務(wù)是解決行政爭議，而不是解決民事或其他爭議。（3）當(dāng)事人對行政機關(guān)的行政決定不服，只能按法律規(guī)定，向有行政復(fù)議權(quán)的行政機關(guān)申請復(fù)議。（4）行政復(fù)議，以書面審查為主，以不調(diào)解為原則。行政復(fù)議的結(jié)論做出后，即具有法律效力。只要法律未規(guī)定復(fù)議決定為終局裁決的，當(dāng)事人對復(fù)議決定不服的，仍可以按行政訴訟法的規(guī)定，向人民法院提請訴訟。（5）行政復(fù)議的主體：作出行政行為的上一級行政單位行政復(fù)議的客體：認(rèn)為被侵犯其合法權(quán)益的法人和其他組織被申請人：作出行政行為的行政單位我國的行政訴訟具有如下特征：1．行政案件由人民法院受理和審理。2．人民法院審理的行政案件只限于就行政機關(guān)作出的具體行政行為的合法性發(fā)生的爭議。3．行政復(fù)議不是行政訴訟的前置階段或必經(jīng)程序。4．行政案件的審理方式原則上為開庭審理。在我國，行政訴訟案件的構(gòu)成應(yīng)當(dāng)具備以下五個要件：1．原告是認(rèn)為行政機關(guān)及法律、法規(guī)授權(quán)組織作出的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的公民、法人或者其他組織。行使行政職權(quán)的行政機關(guān)或者法律法規(guī)授權(quán)的組織不能充當(dāng)原告。2．被告是作出被原告認(rèn)為侵犯其合法權(quán)益的具體行政行為的行政機關(guān)及法律、法規(guī)授權(quán)組織。3．原告提起行政訴訟必須是針對法律、法規(guī)規(guī)定屬于法院受案范圍內(nèi)及屬于受訴法院管轄的行政爭議。4．原告必須在法定期限內(nèi)起訴。5．法律、法規(guī)規(guī)定起訴前必須經(jīng)過行政復(fù)議的，已進行了行政復(fù)議；自行選擇行政復(fù)議的，復(fù)議機關(guān)已作出復(fù)議決定或者逾期未作出復(fù)議決定。

六、對被搬遷人實施了滋擾等行為已構(gòu)成脅迫，法院依法撤銷行政協(xié)議

行政法系列

ADMINISTRATIVE SERIES

對被搬遷人實施了滋擾等行為已構(gòu)成脅迫

法院依法撤銷行政協(xié)議

一、案件信息

案號：（2020）蘇06行終651號

法院：江蘇省南通市中級人民法院

二、裁判要旨

判斷搬遷協(xié)議是否屬于被搬遷人真實意思表示，不能僅以搬遷人在協(xié)議簽訂時點是否對被搬遷人實施了欺詐、脅迫等非法行為為唯一依據(jù)，而應(yīng)審查整個協(xié)議搬遷過程中，搬遷實施主體是否對被搬遷人實施了滋擾、脅迫、毆打等非法行為，且該行為足以影響被搬遷人在協(xié)議簽訂時的真實意思表達(dá)。具體到本案，為促成被訴搬遷協(xié)議的簽訂，城東鎮(zhèn)政府組織本單位工作人員、家順公司工作人員及村委會工作人員長時間滯留黃某銀家中、干擾黃某銀及其家人正常休息等滋擾行為違法。被訴搬遷協(xié)議雖然形成于8月13日，即與8月11日間隔一天，但搬遷工作人員在此前二十天左右的持續(xù)滋擾的違法行為以及黃某銀因不滿協(xié)商搬遷事宜而離開居所的事實，足以影響謝某琴在簽訂協(xié)議時的真實意思表達(dá)。謝某琴主張的是在受到脅迫、迫于無奈的情形下簽訂被訴搬遷協(xié)議的上訴理由具有事實根據(jù)，本院應(yīng)予采信。

三、基本案情

1998年9月14日，黃某銀作為申請人申請在原海安市立發(fā)鄉(xiāng)××村××組（現(xiàn)城東鎮(zhèn)××村××組）建房，申請表上載明家庭成員為五人，包括戶主黃某銀、妻謝某琴、子黃某、母親及祖母。同年，黃某銀申請了江蘇省村鎮(zhèn)建設(shè)許可證及建筑施工許可證。房屋建成后，黃某銀、謝某琴及兒子黃某等人均共同居住生活在上述房屋內(nèi)。2019年5月10日，海安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會印發(fā)海開管委（2019）52號《海安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會2019年房屋征收工作意見》，明確2019年房屋征收工作。謝某琴家房屋在征收范圍內(nèi)，并由海安市城東鎮(zhèn)人民政府（以下簡稱城東鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)實施。同年，城東鎮(zhèn)政府與海安家順房屋拆遷有限公司（以下簡稱家順公司）簽訂《房屋征收委托實施協(xié)議》，約定城東鎮(zhèn)政府委托家順公司實施房屋征收工作。在對謝某琴家房屋實施征收工作的協(xié)商過程中，南通大成土地房地產(chǎn)評估有限公司對謝某琴戶作出了房屋征收評估報告，該報告顯示重置價格補償額為216000元、區(qū)位價補償額為144000元、搬遷費補償額為3600元、過渡費補償額為12960元，對房屋超標(biāo)、自建房價格評估獎勵額為83323.88元，附屬設(shè)施評估額為208006.40元。該評估報告謝某琴在簽訂案涉協(xié)議之前已收悉知曉。2019年8月13日，家順公司與謝某琴及其兒子黃某簽訂《海安市城東鎮(zhèn)房屋征收補償安置協(xié)議》（以下簡稱搬遷協(xié)議），搬遷協(xié)議載明補償、補助費用如下：1.建安重置價補償額223560元，2.區(qū)位補償額144000元，3.搬遷補助費3600元,4.臨時過渡期六個月，臨時過渡費12960元，5.超標(biāo)自建房補償150748.36元，6.附屬設(shè)施設(shè)備等補償額447399.65元，7.按時簽訂協(xié)議獎18378元，8.按時騰空交房獎18378元，9.放棄宅基地獎61776元，合計1080800元，同時載明選擇界墩花苑安置房兩套的安置方式。家順公司在協(xié)議甲方委托代理人處蓋章，謝某琴作為乙方簽字、摁印，黃某在乙方委托代理人處簽字、摁印。當(dāng)日，謝某琴及黃某簽訂承諾書交家順公司，明確因家中搬運物品較慢，請求推遲至9月13日交房。上述協(xié)議簽訂時，有謝某琴所在界墩村村民委員會（以下簡稱界墩村委會）工作人員、城東鎮(zhèn)政府工作人員及家順公司工作人員在場，現(xiàn)場未有任何沖突、恐嚇及爭執(zhí)等情形。雙方簽訂上述協(xié)議時，協(xié)議中僅填寫了征收補償總額，各分項內(nèi)容系城東鎮(zhèn)政府工作人員將協(xié)議帶回后根據(jù)評估報告單補填。后謝某琴通過信息公開的方式取得上述內(nèi)容填滿的協(xié)議。

謝某琴認(rèn)為，其在明確表示反對的情況下，受城東鎮(zhèn)政府脅迫、欺詐而簽訂空白協(xié)議，并非其真實意思表示，遂訴至南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院，請求撤銷上述搬遷協(xié)議。

四、法院判決

一審法院認(rèn)為:根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問題的規(guī)定》第十一條規(guī)定，人民法院審理行政協(xié)議案件，應(yīng)當(dāng)對被告訂立、履行、變更、解除行政協(xié)議的行為是否具有法定職權(quán)、是否濫用職權(quán)、適用法律法規(guī)是否正確、是否遵守法定程序、是否明顯不當(dāng)、是否履行相應(yīng)法定職責(zé)進行合法性審查。本案中，首先，為了轄區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展，城東鎮(zhèn)政府作為具有能夠獨立承擔(dān)責(zé)任的基層政府，根據(jù)海安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)文件要求，在不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定的情況下，對轄區(qū)內(nèi)的集體土地上房屋進行征收，并通過協(xié)議搬遷的方式進行，無違法之處。其次，城東鎮(zhèn)政府委托家順公司具體實施房屋征收工作，家順公司根據(jù)當(dāng)?shù)丶w土地上村民房屋征收補償安置實施辦法中規(guī)定的補償范圍、方式、標(biāo)準(zhǔn)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上與謝某琴之間達(dá)成涉案房屋征收補償安置協(xié)議，內(nèi)容真實有效，補償金額也超過了有資質(zhì)的評估公司評估的金額，無侵害謝某琴家庭補償權(quán)益的情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。綜上，涉案協(xié)議簽訂主體合法，內(nèi)容合法有效，無違法及明顯不當(dāng)之處，應(yīng)受法律保護。

關(guān)于謝某琴主張撤銷請求能否成立的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問題的規(guī)定》第十條第二款規(guī)定，原告主張撤銷、解除協(xié)議的，對撤銷、解除協(xié)議的事由承擔(dān)舉證責(zé)任。該解釋第十四條規(guī)定，原告認(rèn)為行政協(xié)議存在脅迫、欺詐、重大誤解、顯失公平等情形請求撤銷，人民法院經(jīng)審理認(rèn)為符合法律規(guī)定可撤銷情形的，可以依法判決撤銷協(xié)議。本案中，謝某琴主張協(xié)議可撤銷的主要理由在于其認(rèn)為其所簽訂的是空白協(xié)議、簽訂協(xié)議時受到脅迫，違背其真實意思表示等情形。首先，謝某琴簽訂協(xié)議之時，其與城東鎮(zhèn)政府之間就房屋征收的補償事宜達(dá)成了一致意見。從庭審查明的情況及城東鎮(zhèn)政府提供的簽訂協(xié)議的現(xiàn)場錄像來看，拆遷工作人員與謝某琴戶簽訂協(xié)議之時，協(xié)商確定了補償款總額，雖協(xié)議中分項明細(xì)是城東鎮(zhèn)政府在后期依據(jù)評估報告補填，但并不能否認(rèn)雙方之間就補償總額達(dá)成的合意。而且，涉案協(xié)議簽訂之前，城東鎮(zhèn)政府已對相關(guān)的房屋狀況等進行了評估，并將評估報告單送交了謝某琴戶，保障了謝某琴的相關(guān)權(quán)益。其次，涉案協(xié)議簽訂之時并無證據(jù)證明謝某琴受到任何脅迫。根據(jù)城東鎮(zhèn)政府提供的簽訂協(xié)議現(xiàn)場錄像，涉案協(xié)議簽訂時，有界墩村委會工作人員、城東鎮(zhèn)政府工作人員及家順公司相關(guān)人員在場，簽訂協(xié)議過程中未見任何脅迫、威脅之情形。另外，如前所述，謝某琴應(yīng)當(dāng)對主張撤銷的事由承擔(dān)舉證責(zé)任，本案中，謝某琴雖然提供了視頻、報警記錄用于證明其主張的受到拆遷工作人員威脅、脅迫的情形，但謝某琴提供的證據(jù)均系在被訴搬遷協(xié)議簽訂之前形成，而內(nèi)容是雙方就補償事宜協(xié)商過程中的爭執(zhí)行為，且公安部門處警后并未發(fā)現(xiàn)其他異常情況，所以并不能證明拆遷工作人員在簽訂被訴搬遷協(xié)議時對謝某琴實施脅迫行為。再次，從協(xié)議的內(nèi)容來看，補償分項內(nèi)容如建安重置價補償額、超標(biāo)自建房補償、附屬設(shè)施設(shè)備等補償額等均比評估報告中數(shù)額要高出很多，未損害謝某琴補償權(quán)益。最后，被訴搬遷協(xié)議雖由謝某琴及兒子黃某簽字摁印，沒有戶主黃某銀的簽名。但基于農(nóng)村住宅“一戶一宅”的特殊性、不可分割性、家庭成員共同生活的特點，在搬遷實踐中，通常都是以戶為單位進行補償安置，協(xié)商時也通常是與戶代表進行協(xié)商并簽訂協(xié)議，所以，謝某琴及其兒子黃某的簽字、摁印行為應(yīng)推定為代表該戶整體的意思表示。綜上，謝某琴主張撤銷協(xié)議的事由難以認(rèn)定，本院礙難支持。

一審判決如下：判決駁回原告的訴訟請求。

二審法院認(rèn)為：行政協(xié)議是行政主體為了實現(xiàn)行政管理或者公共服務(wù)的目標(biāo)，與公民、法人或者其他組織協(xié)商訂立的具有行政法上權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的協(xié)議。行政協(xié)議同時具備行政性和合同性的特點。其中，合同性的特點強調(diào)行政協(xié)議應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)平等、自愿、協(xié)商的特征。對此，《最高人民法院關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問題的規(guī)定》第十四條規(guī)定，原告認(rèn)為行政協(xié)議存在脅迫、欺詐，重大誤解、顯失公平等情形而請求撤銷，人民法院經(jīng)審理認(rèn)為符合法律規(guī)定可撤銷情形的，可以依法判決撤銷該協(xié)議。第二十七條第二款規(guī)定，人民法院審理行政協(xié)議案件，可以參照適用民事法律規(guī)范關(guān)于民事合同的相關(guān)規(guī)定。原《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款規(guī)定，一方以欺詐、脅迫或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。就本案而言，城東鎮(zhèn)政府作為一級人民政府，為實現(xiàn)土地高效利用的行政目標(biāo)，具有與房屋所有權(quán)人就房屋搬遷問題進行協(xié)商并確定雙方搬遷補償權(quán)利義務(wù)的職權(quán)。判斷被訴搬遷協(xié)議是否合法有效主要應(yīng)當(dāng)審查搬遷協(xié)議是否系謝某琴的真實意思表示。

眾所周知，在協(xié)議搬遷過程中，搬遷協(xié)議的達(dá)成往往不可能一蹴而就，需要經(jīng)歷一個不斷磋商的過程。搬遷協(xié)議體現(xiàn)的是搬遷雙方就房屋搬遷及補償?shù)茸栽竻f(xié)商的最終結(jié)果，也是搬遷雙方進行協(xié)商的最終目的。因此，就判斷搬遷協(xié)議是否屬于被搬遷人真實意思表示而言，不能僅以搬遷人在協(xié)議簽訂時點是否對被搬遷人實施了欺詐、脅迫等非法行為為唯一依據(jù)，而應(yīng)審查整個協(xié)議搬遷過程中，搬遷實施主體是否對被搬遷人實施了滋擾、脅迫、毆打等非法行為，且該行為足以影響被搬遷人在協(xié)議簽訂時的真實意思表達(dá)。具體到本案，為促成被訴搬遷協(xié)議的簽訂，城東鎮(zhèn)政府組織本單位工作人員、家順公司工作人員及村委會工作人員自2019年7月下旬至2019年8月11日進駐謝某琴家中。在此期間，謝某琴及家人多次明確反對拆遷工作人員入戶協(xié)商，但多名拆遷工作人員仍長時間滯留謝某琴家中，甚至深夜在謝某琴家中唱歌、進食，制造各種噪音干擾謝某琴及家人的正常休息。搬遷雙方還為此發(fā)生過肢體沖突，謝某琴之夫黃某銀多次向公安機關(guān)報警，甚至還有凌晨兩三點報警。生效判決亦已確認(rèn)城東鎮(zhèn)政府于2019年7月17日至2019年8月11日期間實施的長時間滯留黃某銀家中、干擾黃某銀及其家人正常休息等滋擾行為違法。被訴搬遷協(xié)議雖然形成于8月13日，即與8月11日間隔一天，但搬遷工作人員在此前二十天左右的持續(xù)滋擾的違法行為以及黃某銀因不滿協(xié)商搬遷事宜而離開居所的事實，足以影響謝某琴在簽訂協(xié)議時的真實意思表達(dá)。謝某琴提出的2019年8月11日至8月13日相關(guān)搬遷工作人員一直滯留在謝某琴家中，以及謝某琴在簽訂協(xié)議時所作“黃某銀何時能回家”的表述亦能佐證謝某琴在簽訂協(xié)議時的心理狀態(tài)。謝某琴主張的是在受到脅迫、迫于無奈的情形下簽訂被訴搬遷協(xié)議的上訴理由具有事實根據(jù)，本院應(yīng)予采信。城東鎮(zhèn)政府僅以協(xié)議簽訂時雙方比較平靜的事實主張被訴搬遷協(xié)議合法的理由不能成立，本院不予支持。一審法院以此為由所作駁回謝某琴訴請的判決錯誤，本院應(yīng)予糾正。謝某琴的部分上訴理由成立，本院予以采信。

二審判決如下：

一、撤銷南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（2020）蘇0691行初410號行政判決；

二、撤銷海安市城東鎮(zhèn)人民政府與謝某琴、黃某于2019年8月13日簽訂的《海安市城東鎮(zhèn)房屋征收補償安置協(xié)議》。

五、律師評析

孫承龍律師認(rèn)為：一審法院認(rèn)為視頻、報警記錄不足以證明構(gòu)成脅迫。二審法院則擴大審查，不僅審查簽訂協(xié)議的時間的表現(xiàn)，也審查到雙方協(xié)商的時間的情況。對于雙方協(xié)商的詳細(xì)過程予以查明，最終認(rèn)定構(gòu)成脅迫，撤銷了行政協(xié)議。

作者簡介

孫承龍 律師

現(xiàn)執(zhí)業(yè)于北京盈科（合肥）律師事務(wù)所，以提供嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)、高效的法律服務(wù)為執(zhí)業(yè)要求，主辦過眾多疑難復(fù)雜案件、取得了良好的法律效果，維護了當(dāng)事人的合法權(quán)益。多次接受安徽電視臺、安徽商報等媒體采訪。

北京圣運律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●房屋拆遷置換補償合同案例范文

●房屋拆遷置換補償合同案例大全

●拆遷房屋置換協(xié)議

●房屋拆遷置換協(xié)議書范本

●拆遷房屋置換賠償標(biāo)準(zhǔn)

●拆遷置換房屋違約責(zé)任

●拆遷置換協(xié)議

●拆遷置換房屋是什么意思

●拆遷中房屋置換

●房屋拆遷置換比例

●鎮(zhèn)政府能否作為安置補償主體

●鎮(zhèn)政府能否作為安置補償主體

文章來源參考：【頭條】2025房屋拆遷置換補償合同案例大全，拆遷置換房屋違約責(zé)任

本文到此結(jié)束，希望對您有所幫助，歡迎我們的本網(wǎng)站以便快速找到！

投稿：韓志海

內(nèi)容審核：劉偉濤律師