房屋征收拆遷補(bǔ)償決定法規(guī)2025,《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的立法宗旨,《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(簡(jiǎn)稱《補(bǔ)償條例》)2011年1月19日國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過(guò),2011年1月21日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第590號(hào)公布,自
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(簡(jiǎn)稱《補(bǔ)償條例》)2011年1月19日國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過(guò),2011年1月21日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第590號(hào)公布,自公布之日起施,《城市房屋掀管理?xiàng)l例》(簡(jiǎn)稱《拆遷條例》)同時(shí)廢止。
本解讀材料從概述、征收決定和補(bǔ)償程序、征收補(bǔ)償?shù)姆秶把a(bǔ)償?shù)挠?jì)算等方面立題介紹《補(bǔ)償條例》。
(一)立法宗旨
為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng),維護(hù)公共利益保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益(第一條)。市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作(第四條)。所以《條例》即是一部規(guī)范行政行為的法規(guī),更是一部維護(hù)公共利益、保障公民合法利益、保障行政救濟(jì)的法規(guī)。
(二)立法原則
1、公平補(bǔ)償原則(第二條):具體體現(xiàn)在補(bǔ)償部分,方式是評(píng)估。
2、決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。(第三條)
決策民主:體現(xiàn)在征收決定的制定過(guò)程:市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日(第十條第二款)。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估;房屋征收決定涉及被征人數(shù)量較多的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。(第十二條第一款)
3、保證改善居住水平不降原則。補(bǔ)償不低于市場(chǎng)價(jià),符合條件的,優(yōu)先購(gòu)買保障住房。
4、先補(bǔ)償、后搬遷原則。達(dá)成協(xié)議的,先補(bǔ)償,然后按照補(bǔ)償協(xié)議履行;未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的,申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí),應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等證明已經(jīng)補(bǔ)償?shù)牟牧稀?br> 二、征收決定和補(bǔ)償程序
本部分有關(guān)法規(guī)條文主要體現(xiàn)在《補(bǔ)償條例》第二章和第三章。
(一)征收的決定程序
1、擬定征收補(bǔ)償方案。房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案,報(bào)市、縣級(jí)人民政府。
2、征收補(bǔ)償方案公開征求意見。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
3、征收補(bǔ)償方案的修改。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布?！耙蚺f城區(qū)改建需要征收房屋,多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的,市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì),并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案?！?第十一條)
4、對(duì)未登記建筑的調(diào)查?！笆?、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,不予補(bǔ)償?！?第二十四條第二款)
5、征收決定的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估?！堆a(bǔ)償條例》第十二條規(guī)定:“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估?！?br> 6、征收補(bǔ)償費(fèi)用準(zhǔn)備。“作出房屋征收決定前,征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用?！?第十二條第二款)這里講的費(fèi)用足額到位,應(yīng)當(dāng)是足額劃入財(cái)政專戶。
7、作出征收決定并公告。市、縣級(jí)人民政府完成前面所有程序后,應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述情況,作出房屋征收決定?！胺课菡魇諞Q定涉及被征收人數(shù)量較多的,決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定“(第十二條第一款)。
8、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移。物權(quán)法第二十八條:因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。政府征收決定一經(jīng)作出即產(chǎn)生法律效力,房屋的所有權(quán)即告轉(zhuǎn)移。
9、交待行政救濟(jì)權(quán)?！氨徽魇杖藢?duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的,可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議,也可以依法提起行政訴訟?！?第十四條)
10、對(duì)不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用行為的禁止性規(guī)定?！胺课菡魇辗秶_定后,不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為;違反規(guī)定實(shí)施的,不予補(bǔ)償?！?第十六條)
(二)征收的實(shí)施
1、征收調(diào)查登記?！胺课菡魇詹块T應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記”。“調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布”。(第十五條)
2、停辦相關(guān)手續(xù)?！胺课菡魇辗秶_定后,不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為:違反規(guī)定實(shí)施的,不子補(bǔ)償。
房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限?！?第十六條)
3、房屋評(píng)估。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的,通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
4、簽訂補(bǔ)償協(xié)議。評(píng)估價(jià)格確定后,雙方簽訂協(xié)議。
(1)簽訂協(xié)議的雙方:房屋征收部門與被征收人。
(2)內(nèi)容:補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)。
(3)爭(zhēng)議解決?！把a(bǔ)償協(xié)議訂立后,一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的,另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟?！?第二十五條第二款)
5、對(duì)達(dá)不成協(xié)議或者所有人不明確的,由政府作出補(bǔ)償決定。
《補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定:“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議,或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的,由房屋收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定,按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定,并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告?！?br> 6、強(qiáng)制執(zhí)行。被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟,在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
7、補(bǔ)償情況公開?！胺课菡魇詹块T應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案,并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布?！?第二十九條第一款)
三、征收補(bǔ)償?shù)姆秶脱a(bǔ)償?shù)挠?jì)算
本部分相關(guān)的規(guī)章條款主要體現(xiàn)在第三章。
(一)補(bǔ)償?shù)姆禵
1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。”(第十七條)市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì),這屬于政府行政獎(jiǎng)勵(lì)行為。
(二)補(bǔ)償?shù)挠?jì)算
1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。
(1)定價(jià)原則:“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！?第十九條第一款)
(2)價(jià)值確定:“被征收房屋的價(jià)值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定?！?第十九條第一款)
2、貨幣與產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！氨徽魇杖丝梢赃x擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。
3、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償。
(1)搬遷費(fèi)?！耙蛘魇辗课菰斐砂徇w的,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)?！?第二十二條)
(2)臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房。“選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房?！?第二十二條)
國(guó)家為保護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和土地被征收者特別是弱勢(shì)群體的利益，新出臺(tái)了國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例。新條例在一些方面有了新的規(guī)范，還確立了新的機(jī)制。下面，律師對(duì)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例解釋做出了一些解答，一起來(lái)看看。
國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例解釋怎么解讀
我國(guó)沒(méi)有出臺(tái)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)司法解釋。下面對(duì)該條例的幾條內(nèi)容做出一些解釋：
第一條 為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。
解讀：本條講的是立法宗旨。
與《拆遷條例》相比較，變化有四：
一是將《拆遷條例》第一條中加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理改為規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，從強(qiáng)化行政管理到規(guī)范行政行為，充分體現(xiàn)了立法者執(zhí)政理念的重大轉(zhuǎn)變，同時(shí)表明拆遷將逐步淡出。
二是增加了維護(hù)公共利益，這與《民法典》的相關(guān)規(guī)定是一致的，說(shuō)明只有為了維護(hù)公共利益，才能進(jìn)行征收。
三是將《拆遷條例》第一條中的拆遷當(dāng)事人修改為被征收房屋所有權(quán)人，在兩次公開征求意見稿中表述均為被征收人，而此次明確為被征收房屋所有權(quán)人，說(shuō)明征收的當(dāng)事人只有政府及房屋所有權(quán)人雙方，房屋承租人不再被列為征收當(dāng)事人，對(duì)其合法權(quán)益保護(hù)的問(wèn)題，不屬于本條例解決的范圍。
四是刪除了《拆遷條例》第一條中的保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行的表述，將征收房屋與征收后的建設(shè)分開，更加特出房屋征收，有利于緩和與化解矛盾。
第二條 為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。
解讀：本條講的是適用范圍及補(bǔ)償?shù)幕疽蟆?/p>
關(guān)于適用范圍的問(wèn)題，與《拆遷條例》第二條相比較，有了很大的變化：
一是進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了為公共利益需要方可征收，即非公共利益需要，不得征收單位及個(gè)人的房屋。
二是將適用的區(qū)域范圍明確為國(guó)有土地上的房屋，而《拆遷條例》的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，是參照《拆遷條例》執(zhí)行的，這就導(dǎo)致了同為國(guó)有土地上的房屋的拆遷安置補(bǔ)償制度存在較大差異。此次將城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地上的房屋征收一并納入了新條例的范圍，從制度上解決了這一問(wèn)題。
三是明確了補(bǔ)償?shù)幕疽?，即公平補(bǔ)償原則。這充分體現(xiàn)了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系下對(duì)被征收人財(cái)產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益的尊重和保護(hù)。
第三條 房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。
解讀：本條講的是征收與補(bǔ)償?shù)脑瓌t。
該條是新條例的主要亮點(diǎn)之一，民主決策、程序正當(dāng)、公開透明是民主法治國(guó)家的重要體現(xiàn)。從操作層面看，亂決策、暗箱操作、結(jié)果不公開等正是引發(fā)拆遷之亂的主要根源，新條例規(guī)定了此三項(xiàng)原則，有利于從源頭上控制搬遷之亂。
對(duì)于以上這些解讀，我們可以看出，國(guó)家對(duì)國(guó)有土地上的征收越來(lái)越重視，密切關(guān)注群眾，依法進(jìn)行賠償。對(duì)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例解釋也有法可依，有理可據(jù)。這些新條例與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，充分體現(xiàn)了國(guó)家民主治國(guó)，依法行政。
法律分析：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》是為規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益制定。由國(guó)務(wù)院于2011年1月21日發(fā)布，自公布之日起施行。
法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第一條 為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。
第二條 為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。
第三條 房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。
第四條 市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。
第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。
第六條 上級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督。國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對(duì)房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。
第七條 任何組織和個(gè)人對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。
由政府組織實(shí)施的能源、交通、教育、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)需要占用公民的房屋或者土地時(shí)，國(guó)家相關(guān)部門將會(huì)對(duì)被征用的土地進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償，接下來(lái)我們就來(lái)看看國(guó)務(wù)院拆遷補(bǔ)償條例全文，希望對(duì)大家能有所幫助！
國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例
第一章總則
第一條為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。
第二條為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。
第三條房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。
第四條市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。
市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。
市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。
第五條房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。
房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。
第六條上級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督。
國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對(duì)房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。
第七條任何組織和個(gè)人對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。
監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。
第二章征收決定
第八條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：
(一)國(guó)防和外交的需要;
(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;
(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;
(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;
(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
第九條依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。
制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過(guò)科學(xué)論證。
第十條房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
第十一條市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。
因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。
第十二條市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估;房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。
作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。
第十三條市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。
市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作?/p>
房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。
第十四條被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
第十五條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
第十六條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為;違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。
房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。
第三章補(bǔ)償
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：
(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。
第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。
第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。
第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。
因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi);選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。
第二十三條對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第二十四條市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。
市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。
第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。
補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。
第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。
被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
第二十七條實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。
作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。
第二十八條被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。
第二十九條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。
第四章法律責(zé)任
第三十條市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級(jí)人民政府或者本級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng);造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十一條采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第三十二條采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第三十三條貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用的，責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)，限期退還違法所得，對(duì)有關(guān)責(zé)任單位通報(bào)批評(píng)、給予警告;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。
第三十四條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五章附則
第三十五條本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》解讀
第三章補(bǔ)償
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：
(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。
【解讀】該條列舉了安置補(bǔ)償科目，明確了補(bǔ)償范圍。其中亮點(diǎn)有二：
一、對(duì)停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償中，去除了舊條例第三十三條“非住宅房屋”和“適當(dāng)補(bǔ)償”兩個(gè)限制性規(guī)定。不再區(qū)分住宅和營(yíng)業(yè)性用房，只要被征收房屋中存在經(jīng)營(yíng)行為，就應(yīng)對(duì)其停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，要求凡因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)當(dāng)足額補(bǔ)償。
二、提出了補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，這會(huì)在一定程度上調(diào)動(dòng)被征收人的搬遷積極性。
但也存在兩方面問(wèn)題。
首先，缺少具體標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐容易出現(xiàn)補(bǔ)償差價(jià)過(guò)大，進(jìn)而引發(fā)糾紛。如，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償數(shù)額計(jì)算依據(jù)是什么、從何時(shí)開始計(jì)算損失、由誰(shuí)來(lái)計(jì)算等都沒(méi)有具體規(guī)定。征收人應(yīng)該在“堅(jiān)持改善被征收人居住條件，保障被征收人生活水平不降低”的基礎(chǔ)上，出臺(tái)量化標(biāo)準(zhǔn)，以盡可能地將安置補(bǔ)償工作做到規(guī)范、統(tǒng)一。
其次，漏列補(bǔ)償科目，沒(méi)有將裝飾裝潢費(fèi)、誤工費(fèi)、附屬物補(bǔ)償費(fèi)等列入補(bǔ)償范圍。應(yīng)該將此類費(fèi)用納入補(bǔ)償范圍，因?yàn)?，沒(méi)有征收搬遷就不會(huì)發(fā)生這些費(fèi)用或造成這樣的損失，如“誤工費(fèi)”，一旦進(jìn)入搬遷程序，被征收人為了參加聽證、表決、配合評(píng)估或者搬家等，勢(shì)必會(huì)耽誤工作而被扣工資、獎(jiǎng)金;再如《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》(建住房[2003]234號(hào)，下稱《估價(jià)指導(dǎo)意見》)第三條明確指出了裝修裝飾補(bǔ)償費(fèi)不包含在評(píng)估報(bào)告確定的總價(jià)款中。
第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
【解讀】保障房可以是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房及其他類型的政策性住房。
第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。
【解讀】舊條例中只字未提“房屋價(jià)值”，用評(píng)估價(jià)格決定補(bǔ)償數(shù)額。雖然，評(píng)估機(jī)構(gòu)名為中立的第三方，但按作業(yè)面積計(jì)取報(bào)酬的收入模式?jīng)Q定了他們不可能完全做到客觀、公正。事實(shí)證明，過(guò)去拆遷中，房屋補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格嚴(yán)重背離實(shí)際價(jià)值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，損害了被拆遷人合法權(quán)益。
為了糾正這一錯(cuò)誤，多次強(qiáng)調(diào)房屋征收補(bǔ)償?shù)膶?duì)象“房屋價(jià)值”。而且相較于舊條例第二十四條，本條除了強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格”外，還強(qiáng)調(diào)了“類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”，為“房屋市場(chǎng)價(jià)”定立了參照標(biāo)準(zhǔn)，將《估價(jià)指導(dǎo)意見》第十六條所規(guī)定的“市場(chǎng)比較法”評(píng)估方法直觀化。簡(jiǎn)單地講，被征收人用獲得的“被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償款”能夠買到不低于被拆除房屋面積、檔次和地級(jí)的房屋，就符合了市場(chǎng)比較法評(píng)估原則的要求，就達(dá)到了“類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”的標(biāo)準(zhǔn);反之，就不符合本條第一款規(guī)定。
拆遷當(dāng)事人不服估價(jià)結(jié)果時(shí)，如何行使異議權(quán)?《估價(jià)指導(dǎo)意見》第二十條和第二十二條規(guī)定了“異議——復(fù)核——異議——鑒定”的流程。
具體而言，拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。
第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。
【解讀】本條把對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)交給了被征收人。取消了《估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條中，“拆遷當(dāng)事人抽簽”選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式，因此，作為拆遷當(dāng)事人之一的“拆遷人”(即征收人和征收部門)不再享有選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。
但是，選定評(píng)估機(jī)構(gòu)后，由誰(shuí)作為委托人來(lái)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)?對(duì)此，中沒(méi)有規(guī)定。以前，《估價(jià)指導(dǎo)意見》第七條規(guī)定，由拆遷人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。而現(xiàn)在，征收人取代了拆遷人，卻無(wú)權(quán)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。問(wèn)題出現(xiàn)了，評(píng)估機(jī)構(gòu)不是征收人選擇的，征收人能否以自己的名義委托評(píng)估機(jī)構(gòu)?如果不能的話，就只能由被征收人來(lái)委托。而事實(shí)上，即便多數(shù)被征收人選定了評(píng)估機(jī)構(gòu)，但他們幾乎不可能為其他人支付評(píng)估費(fèi)用，從而無(wú)法完成委托工作。所以，委托人的問(wèn)題不解決的話，評(píng)估工作無(wú)法進(jìn)行下去。希望有關(guān)規(guī)定能夠?qū)Υ诉M(jìn)行明確。
第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。
因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
【解讀】由被征收人選擇補(bǔ)償方式，自行決定要錢還是用房，這與舊條例第二十三條基本一致。但選擇條件更加寬泛，取消了“舊條例第二十五條第二款和第二十七條第二款規(guī)定，即取消了“非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換”和“沒(méi)有解除租賃關(guān)系的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換”規(guī)定，意味著征收搬遷“非公益事業(yè)房屋的附屬物”和“沒(méi)有解除租賃關(guān)系的房屋”時(shí)，被征收人既選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可選擇貨幣補(bǔ)償。
同時(shí)，強(qiáng)化突出了“舊城區(qū)改建”項(xiàng)目中，當(dāng)被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，征收人必須提供“原地回遷房屋”或“就近地段房屋”進(jìn)行安置。此項(xiàng)規(guī)定可以有效地管控征收人借舊城改造之名，把被征收人郊區(qū)化、邊遠(yuǎn)化。讓房產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化，因?yàn)椋瑯用娣e的房子，處在不同的地段，可能價(jià)格會(huì)相差若干倍。
第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi);選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。
第二十三條對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
【解讀】本條和上條內(nèi)容在第十七條中已經(jīng)提及，可參照該條解讀內(nèi)容來(lái)理解。
同時(shí)，第二十三條明確了制定停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)關(guān)，只能是省、自治區(qū)、直轄市這一級(jí)政府機(jī)構(gòu)制定。應(yīng)當(dāng)是以法規(guī)還是政府規(guī)章的形式出現(xiàn)，卻沒(méi)有做出統(tǒng)一要求。但可以肯定的一點(diǎn)是，凡依據(jù)非由省級(jí)政府機(jī)構(gòu)制定的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做出的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償決定，被征收人有權(quán)拒絕接受。
第二十四條市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。
市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。
【解讀】征收搬遷中，“無(wú)證房”應(yīng)不應(yīng)該給予補(bǔ)償?筆者認(rèn)為，“無(wú)證房”不能一概不予補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同成因，區(qū)別對(duì)待處理。
許多“無(wú)證房”已經(jīng)建成多年，短則兩、三年，長(zhǎng)則三、五十年。造成房屋無(wú)證的原因主要是由于當(dāng)初法律法規(guī)不健全，或農(nóng)村建房手續(xù)不規(guī)范，抑或村民為了省錢，房屋建成前后，就沒(méi)有申辦過(guò)建房手續(xù)，也沒(méi)有領(lǐng)取房產(chǎn)證或土地證。隨著城市化擴(kuò)張進(jìn)程推進(jìn)，原本宅基地上的民宅，變成了國(guó)有土地上的住房?，F(xiàn)在遇上了征收搬遷，如果一拆了之，不予補(bǔ)償，被征收人將會(huì)流離失所，將矛盾推向了社會(huì)，這種簡(jiǎn)單粗暴的做法顯然行不通。
行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)遵循“尊重歷史，實(shí)事求是”的原則，妥善處理歷史遺留問(wèn)題。
“無(wú)證房不等于就是違建房”。有的房屋規(guī)劃、施工等手續(xù)齊全，只是房屋建成后沒(méi)有申辦房產(chǎn)證和土地證而已，此類房屋應(yīng)當(dāng)按合法財(cái)產(chǎn)予以補(bǔ)償。所以，執(zhí)法單位首先要轉(zhuǎn)變將無(wú)證房等同于違建的慣性思維。需要指出的是，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條和第六十八條的規(guī)定，有權(quán)對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行房屋建設(shè)的行為進(jìn)行查處的職能部門是“城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門”。
即使需要對(duì)未登記房屋合法性進(jìn)行查處、認(rèn)定，也應(yīng)嚴(yán)格遵守《行政處罰法》第二十九條規(guī)定的查處時(shí)限，即“違法行為在二年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的，不再給予行政處罰。法律另有規(guī)定的除外。前款規(guī)定的期限，從違法行為發(fā)生之日起計(jì)算;違法行為有連續(xù)或者繼續(xù)狀態(tài)的，從行為終了之日起計(jì)算”。對(duì)于超出法定查處期限的房屋應(yīng)當(dāng)視為合法權(quán)益依法給予補(bǔ)償。這樣，一則可以加強(qiáng)規(guī)范行政機(jī)關(guān)執(zhí)法行為，避免由于行政機(jī)關(guān)對(duì)于違法行為不及時(shí)查處，等違法建筑完工后再行拆除，造成大量資源浪費(fèi);二則讓公眾覺得政府行政效能低下，損害政府形象。三則減少因納入拆遷范圍后，才告知被征收人其房屋屬于不法權(quán)益不予補(bǔ)償，而被征收人認(rèn)為征收部門假借搬遷侵占其合法權(quán)益，由此造成的情緒上甚至行為上對(duì)抗。
第二十五條房屋征收部門與被征收人依照的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。
補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。
【解讀】列舉了補(bǔ)償協(xié)議的主要內(nèi)容，如有遺漏或約定不明的，房屋征收部門與被征收人可以根據(jù)《合同法》第六十一條規(guī)定商定，協(xié)商不成時(shí)，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的，按該法第六十二條處理。但補(bǔ)償協(xié)議中一定要訂立違約條款，約定違約責(zé)任，該責(zé)任務(wù)必要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出作為強(qiáng)勢(shì)一方合同當(dāng)事人——房屋征收部門因違約行為可能取得的利益，讓他最終因?yàn)檫`約成本過(guò)高放棄違約而選擇履行協(xié)議約定。
沒(méi)有違約條款及與之相匹配的違約責(zé)任，第二款中規(guī)定的訴權(quán)就形同虛設(shè)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)事前防范違約和事后救濟(jì)、懲罰的目的。
第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。
被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
【解讀】本條主要規(guī)定了適用補(bǔ)償決定的前提條件和程序。
從規(guī)定內(nèi)容來(lái)看，適用補(bǔ)償決定的前提情形有二，一是房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議;二是被征收房屋所有權(quán)人不明確。這里的不明確可以包括兩種情形：1、房屋所有權(quán)人下落不明;2、因?yàn)榉课輽?quán)屬存有爭(zhēng)議，正處于司法審理之中，尚未形成生效裁決，所有權(quán)人無(wú)法確定。
對(duì)于第一種情形，比照訴訟程序中公告送達(dá)方式送達(dá)后，所有權(quán)人沒(méi)有出現(xiàn)的，或者出現(xiàn)后，雙方未能達(dá)成協(xié)議的，市、縣級(jí)人民政府可根據(jù)征收部門的申請(qǐng)做出補(bǔ)償決定。
而對(duì)第二種情形可以分為兩步來(lái)處理。首先，補(bǔ)償方案確定的簽約期限屆滿前有足夠時(shí)間形成生效裁決的，先由依法確定的所有權(quán)人與征收部門協(xié)議;其次，雙方協(xié)商不成的，或簽約期限屆滿前不能形成生效裁決確定權(quán)利人的，由市、縣級(jí)人民政府根據(jù)征收部門的申請(qǐng)做出補(bǔ)償決定。
補(bǔ)償決定的程序主要為：協(xié)商不成(無(wú)法協(xié)商)——申請(qǐng)裁決——做出決定——公示決定。
值得注意的是，被征收房屋上存在租賃關(guān)系時(shí)，補(bǔ)償決定中應(yīng)當(dāng)將承租人列為第三人，因?yàn)?，承租人與被征收行為存在利害關(guān)系，該房屋被征收后，必然會(huì)影響到對(duì)其享有的占有權(quán)、使用權(quán)甚至收益權(quán)。同時(shí)，承租人認(rèn)為征收決定侵害了他的合法權(quán)益，對(duì)該決定不服的，同樣可以行政復(fù)議或行政訴訟，對(duì)此，《行政復(fù)議法》第二條和《行政訴訟法》第二條分別賦予了公民、法人和其他組織前述對(duì)應(yīng)的權(quán)利。
在這里出現(xiàn)了一個(gè)非常值得商榷的問(wèn)題，征收搬遷中，市、縣級(jí)人民政府集多種權(quán)利和角色于一身，能否最大限度地確保其做出的征收決定到達(dá)公平、公正?
市、縣級(jí)人民政府指定或決定“征收部門”、“征收決定”、“征收安置補(bǔ)償方案”及“補(bǔ)償決定”。他既是行政決策機(jī)關(guān)，也是監(jiān)督機(jī)構(gòu)，又是裁決機(jī)關(guān)。多種身份的重合性，決定著征收搬遷工作對(duì)錯(cuò)評(píng)判，實(shí)際是一種自我評(píng)判。從“自然公正”理念來(lái)說(shuō)，任何人都不能充當(dāng)自己案件的法官?？梢?，市、縣級(jí)人民政府在征收搬遷中的一系列做法顯然是不符合自然公正要求的，做出的補(bǔ)償決定也是難以讓被征收人心悅誠(chéng)服、甘愿接受的。這種集裁判員和運(yùn)動(dòng)員于一體的弊端及由此可能引發(fā)的負(fù)面效應(yīng)，較舊條例并沒(méi)有改變。
第二十七條實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。
作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。
【解讀】就補(bǔ)償和搬遷次序而言，和舊條例相比，顯現(xiàn)出巨大的進(jìn)步，確立了“先補(bǔ)償，后搬遷”的這一原則。預(yù)示著被征收人沒(méi)有收到約定或決定中確定的補(bǔ)償款前，有權(quán)拒絕搬遷。
被征收人無(wú)論何種原因拒絕騰房搬遷的，任何單位和個(gè)人都不得通過(guò)野蠻方式乃至暴力方式逼遷。過(guò)去拆遷中發(fā)生的許多惡性事件多和以開發(fā)商為主的建設(shè)單位有千絲萬(wàn)縷的關(guān)聯(lián)。在此將建設(shè)單位單獨(dú)列出，以示強(qiáng)調(diào)。同時(shí)，也彰顯了共產(chǎn)黨和中央政府杜絕野蠻拆遷、暴力拆遷的堅(jiān)定決心。
第二十八條被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。
【解讀】和舊條例相比，對(duì)執(zhí)行主體、程序和基本材料的要求方面，進(jìn)行較大調(diào)整。
1、縮減了強(qiáng)制執(zhí)行主體，廢除了行政強(qiáng)拆權(quán)。
舊條例中具有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)的，除了人民法院，還有行政機(jī)關(guān)。該條例第十七條規(guī)定，“房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷”。而其中的“有關(guān)部門”是五花八門，囊括了“房屋拆遷管理辦公室”、“建設(shè)局”、“城管局”、“規(guī)劃局”、“土地局”，甚至還有“項(xiàng)目拆遷指揮部”這樣的臨時(shí)機(jī)構(gòu)。由于執(zhí)行機(jī)關(guān)繁多，作為政府下屬部門，又無(wú)法做到獨(dú)立、公正執(zhí)法，加之監(jiān)管乏力，導(dǎo)致拆遷亂象叢生。社會(huì)各界對(duì)政府“既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員”的行政強(qiáng)拆爭(zhēng)議十分強(qiáng)烈，為了消弭行政爭(zhēng)議，化解拆遷矛盾，構(gòu)建和諧社會(huì)，新條例中廢除了行政強(qiáng)拆權(quán)，規(guī)定只有人民法院才具備強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，才有權(quán)對(duì)被征收房屋進(jìn)行強(qiáng)制拆除。
2、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的時(shí)點(diǎn)向后推延了約75天。
舊條例第十七條規(guī)定，被裁決人“在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的”即可申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(建住房[2003]252號(hào)，下稱《裁決工作規(guī)程》)第十四條第三款規(guī)定，行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15天。據(jù)此，最早可在被裁決人收到裁決書后的第16天申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
新條例將申請(qǐng)執(zhí)行的時(shí)間界定為“被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的”。按該條文字面意思，如果被征收人在法定期限內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的，則不能申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)待司法審理程序終結(jié)后方可申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行?！缎姓?fù)議法》第九條規(guī)定的復(fù)議期限為六十日，《行政訴訟法》第三十九條規(guī)定的訴訟期限為三個(gè)月。可見，最早大約要在被征收人收到征收決定書90天后才可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。相比之下，的申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)點(diǎn)比舊條例的推延了約75天。
3、提升了申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的主體級(jí)別，只有市、縣級(jí)人民政府才有申請(qǐng)權(quán)。
舊條例第十七條和《裁決工作規(guī)程》第二十條規(guī)定，房屋拆遷管理部門有權(quán)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷?，F(xiàn)在規(guī)定只有市、縣級(jí)人民政府才是申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行法定主體。
4、簡(jiǎn)化了強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)資料。
本條規(guī)定的申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的材料，不但比《裁決工作規(guī)程》第二十條要求的六項(xiàng)資料少了四項(xiàng)(即減少了“征收決定書”、“不同意拆遷的理由”“被征收(拆遷)房屋的證據(jù)保全公證書”和“提存證明”)，而且，要求也有所降低，如，對(duì)于安置用房、周轉(zhuǎn)用房，只要求提供其地點(diǎn)和面積，而后者要的則是與之相關(guān)的“權(quán)屬證明”。顯然，對(duì)被征收人的保護(hù)力度不如舊規(guī)定強(qiáng)。
本條觸及的一個(gè)核心問(wèn)題是訴訟或復(fù)議期間能否影響執(zhí)行?
《行政復(fù)議法》第二十一條和《行政訴訟法》第四十四條分別規(guī)定，除符合法律規(guī)定的可以停止執(zhí)行的情形外，在復(fù)議、訴訟期間，不停止具體行政行為的執(zhí)行。
然而，房屋征收中，司法強(qiáng)制執(zhí)行的特點(diǎn)在于“拆舊建新具有不可逆轉(zhuǎn)性”，房屋被拆除后，難以或不能恢復(fù)原狀。如果一旦據(jù)以執(zhí)行的征收補(bǔ)償決定被認(rèn)定為違法或被撤銷，就會(huì)給公共利益或被征收人的權(quán)益帶來(lái)金錢無(wú)法彌補(bǔ)的損失!例如，宗祠寄托著族人對(duì)先人的哀思、情感，承載著宗族文化，被違法拆除后，給若干的錢財(cái)又有何意義?最終變成“贏了官司，丟了房子”，這樣訴訟的意義就變得非常微弱。
如果一旦停止執(zhí)行，又會(huì)因?qū)徖砥谙捱^(guò)長(zhǎng)，給征收方造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，導(dǎo)致實(shí)現(xiàn)公益的成本過(guò)高，甚至導(dǎo)致公共利益的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
筆者認(rèn)為要解決好這個(gè)兩難問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)以復(fù)議、起訴中止征收?qǐng)?zhí)行為原則，以緊急情況、重大利益下繼續(xù)執(zhí)行為例外。如涉及防洪抗險(xiǎn)、搶險(xiǎn)救災(zāi)時(shí)可以不影響執(zhí)行。
法律分析：征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。
法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第二百四十三條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予征收補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何組織或者個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。
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投稿：姜錦鵬
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