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一、房地產(chǎn)企業(yè)超標(biāo)準(zhǔn)支付拆遷補(bǔ)償款2025,城市私有房屋附著土地超出容積率部分，在拆遷時(shí)應(yīng)予合理補(bǔ)償

以下法律法規(guī)（裁判案例）均已收錄于艾特律寶|法律大數(shù)據(jù)庫(kù)

最高人民法院司法政策

27.土地、城建類行政案件審查標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題

在房屋征收（拆遷）案件中，城市房屋合法附著的土地超岀容積率的部分應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格予以補(bǔ)償。

——《最高人民法院辦公廳關(guān)于印發(fā)〈行政審判辦案指南（一）〉的通知＞（2014年2月240，法辦（2014）17號(hào)）

最高人民法院行政審判參考性案例

付潔訴浙江省杭州市房產(chǎn)管理局房屋行政裁決案（行政審判指導(dǎo)案例第16號(hào)）

裁判要旨:根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定的精神，解放初期獲得房地產(chǎn)所有權(quán)證的城市私有房屋附著土地超出容積率的部分，拆遷時(shí)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格予以補(bǔ)償。

杭州市房產(chǎn)管理局作為杭州市人民政府房產(chǎn)行政管理部門，具有對(duì)本市城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理的職責(zé)。依照《杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十三條第一款的規(guī)定:“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷主管部門裁決……”本案杭州市房地產(chǎn)管理局具備裁決主體資格。第三人依杭拆許字〔2002〕第61號(hào)房屋拆遷許可證取得拆遷人資格,有權(quán)對(duì)拆遷紅線范圍內(nèi)的房屋及其附屬物實(shí)施拆遷。第三人依照《杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十一條第一款“拆遷人可以自行拆遷、也可以委托拆遷”的規(guī)定，委托了具有資格等級(jí)證書(shū)的發(fā)展中心負(fù)責(zé)辦理組織實(shí)施有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)、拆遷、補(bǔ)償、安置等所有事項(xiàng)。由此發(fā)展中心依法委托了具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書(shū)的浙江眾誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司對(duì)涉案房屋進(jìn)行評(píng)估，該評(píng)估報(bào)告內(nèi)容合法有效。杭州市房產(chǎn)管理局依照《杭州市城市房屋拆遷糾紛裁決辦法》的規(guī)定，對(duì)第三人提交的城市房屋拆遷糾紛裁決申請(qǐng)書(shū)等有關(guān)資料進(jìn)行審查，并組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了調(diào)解。在調(diào)解達(dá)不成一致意見(jiàn)后,作出了杭房拆裁決字〔2004〕第008號(hào)拆遷糾紛裁決書(shū)，符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定。原告主張被告不符合裁決主體,裁決對(duì)象不符合法律規(guī)定,且適用法律不當(dāng)、程序違法等理由,缺乏依據(jù)，不予釆信。被告提供的部分證據(jù),存在舉證瑕疵,但該證據(jù)的瑕疵不影響所作具體行政行為的合法性。

浙江省杭州市中級(jí)人民法院在確認(rèn)一審認(rèn)定事實(shí)的基礎(chǔ)上，以基本相同的理由作出駁回上訴，維持原判的終審判決。

—江必新主編、最高人民法院行政審判庭編：《中國(guó)行政審判指導(dǎo)案例》第1卷，中國(guó)法制出版社2010年版，第81~82頁(yè)。

二、土地使用面積拆遷補(bǔ)償時(shí)大于房屋建筑面積

房屋拆遷只補(bǔ)償房產(chǎn)證上的房屋面積，不會(huì)再單獨(dú)補(bǔ)償其他土地面積，除非你的土地證上的土地面積大于房產(chǎn)上的面積。房屋補(bǔ)償按建筑面積算。國(guó)有土地上的房屋征收拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不低于被征收房屋的類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估確定，一般是按照被征收房屋的產(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積給予補(bǔ)償。按照批準(zhǔn)當(dāng)事人的土地面積計(jì)算，房屋面積和空地面積相加等于批準(zhǔn)當(dāng)事人的宅基地面積。注意房屋面積和空地面積所給當(dāng)事人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不同的，相差很大。城市房屋拆遷是針對(duì)被拆遷房屋所有權(quán)進(jìn)行的補(bǔ)償，這個(gè)拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定的，已包含拆遷房屋地段和土地使用權(quán)益的因素，土地使用權(quán)是不再另行補(bǔ)償?shù)摹?/p>

一、商住房拆遷怎樣賠償

補(bǔ)償?shù)慕痤~,根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。拆遷單位需要與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議條件,拆遷補(bǔ)償一般依照房屋面積的一定比例進(jìn)行置換,具體可以查看拆遷公告的規(guī)定。

二、房屋搬遷補(bǔ)償款標(biāo)準(zhǔn)

房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下內(nèi)容：房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金等于合法擁有房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格加約定的房屋裝修補(bǔ)償金額；價(jià)格補(bǔ)償，是指拆遷人以支付價(jià)款的方式對(duì)房屋拆遷造成的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行補(bǔ)償，估價(jià)補(bǔ)償是拆遷人愿意采取的一種形式。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房屋拆遷條例》第24條、第25條規(guī)定，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二條為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

三、公有房屋拆遷補(bǔ)償款中屬非居住用途補(bǔ)償?shù)牟糠秩绾畏指睿?/h3>

公有房屋拆遷補(bǔ)償款中屬非居住用途補(bǔ)償?shù)牟糠秩绾畏指睿? 　　自然人承租的被拆遷公房，租借給承租人和同住人以外的人用于非居住用途的，該補(bǔ)償問(wèn)題應(yīng)當(dāng)由公房的承租人、同住人與租借人另行解決。 個(gè)人承租的公有非居住用房的拆遷補(bǔ)償款歸承租人。 被拆遷的房屋屬于居住和非居住兼用的，如果拆遷人在給付拆遷補(bǔ)償款時(shí)已經(jīng)明確區(qū)分居住補(bǔ)償和非居住補(bǔ)償份額的，則對(duì)居住補(bǔ)償部分，承租人和同住人可以共同分割；對(duì)非居住補(bǔ)償部分，利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的人是該公房的承租人或同住人的，則該承租人或同住人可以適當(dāng)多分。如果拆遷人在給付拆遷補(bǔ)償款時(shí)未明確區(qū)分的，利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的承租人或同住人，就整個(gè)補(bǔ)償款可以適當(dāng)多分，具體份額由人民法院酌定。 以上情況，當(dāng)事人另有約定的從其約定。

四、征收房屋超容積率土地的補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)怎樣評(píng)估

問(wèn)題一：是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格的評(píng)估，還是對(duì)其有限價(jià)值或價(jià)格的評(píng)估?

在國(guó)有土地上住宅房屋征收評(píng)估中，往往有一些不同于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的房屋。如獨(dú)門獨(dú)院的私房，其合法占有土地的面積，就超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)占有的土地面積。對(duì)其補(bǔ)償價(jià)值或價(jià)格的評(píng)估，在實(shí)際操作中的方法不一。如在國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)實(shí)施前，浙江省是根據(jù)《浙江省城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估暫行辦法》第12條“被拆遷房屋合法占有的土地面積，超過(guò)其建筑面積除以標(biāo)準(zhǔn)容積率的，超過(guò)部分的土地面積按照《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第29條規(guī)定予以補(bǔ)償?！焙贾菔杏嘘P(guān)部門根據(jù)這一規(guī)定，對(duì)超過(guò)部分的土地面積補(bǔ)償價(jià)格作了具體明確。但在住建部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)實(shí)施后，對(duì)這一規(guī)定是否繼續(xù)執(zhí)行就產(chǎn)生了分歧。

一些人認(rèn)為，《辦法》第11條規(guī)定：“被征收房?jī)r(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平競(jìng)爭(zhēng)交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響?！蓖瑫r(shí)，第14條再次強(qiáng)調(diào)：“被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素?！币簿褪钦f(shuō)，被征收房屋的價(jià)值，是公開(kāi)、公平的市場(chǎng)價(jià)值，這一價(jià)值包含其占有的土地價(jià)值。持不同意見(jiàn)的人士則認(rèn)為，土地不同于房屋，房屋有所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，而土地的所有權(quán)屬國(guó)家所有，土地的占有者只有使用權(quán)。所以對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地不能按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償，只能按照《條例》前的政策、規(guī)定對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，如浙江省按照《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第29條規(guī)定予以補(bǔ)償。還有人雖然認(rèn)同按市場(chǎng)價(jià)對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地進(jìn)行評(píng)估，但由于土地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，所以在市場(chǎng)價(jià)中應(yīng)當(dāng)扣除所有權(quán)的價(jià)格。

筆者贊同第一種觀點(diǎn)。因?yàn)椤稐l例》實(shí)施前的拆遷政策、規(guī)定是在一定歷史條件下制定實(shí)行的，這些政策、規(guī)定在很大程度上未能體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)性，與現(xiàn)行的征收條例、評(píng)估辦法充分體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)性要求不相符了。按照《條例》和《辦法》規(guī)定，超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地補(bǔ)償價(jià)值或價(jià)格的評(píng)估，應(yīng)當(dāng)是對(duì)其進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格的評(píng)估，而不是按照原有的政策、規(guī)定對(duì)其進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償(按以前政策對(duì)其進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)往往偏低，有些地方其土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不及裝修涂料的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn))，更不應(yīng)該在市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估中，扣除所謂土地所有權(quán)價(jià)值或價(jià)格。這是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)價(jià)值或價(jià)格，是指在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平競(jìng)爭(zhēng)交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)

自愿進(jìn)行交易的金額，其評(píng)估的價(jià)值或價(jià)格是客觀、公正地反映土地市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格的。而土地市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格依據(jù)現(xiàn)有的法規(guī)、政策規(guī)定，其本身的定義就是指土地使用權(quán)價(jià)值或價(jià)格，也就是說(shuō)，不含所有權(quán)價(jià)值或價(jià)格，常說(shuō)的出讓土地市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格，其全稱是出讓國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格。因此，在土地市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格中再去扣除所謂所有權(quán)的價(jià)值或價(jià)格，于理、于法依據(jù)不足。

問(wèn)題二：應(yīng)該如何進(jìn)行評(píng)估?

按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地評(píng)估可以選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、比較法、成本法等適當(dāng)?shù)姆椒?，這些方法的運(yùn)用對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)說(shuō)，都比較熟悉。而在具體運(yùn)用中，影響土地價(jià)格的重要因素——容積率，如何選擇，業(yè)內(nèi)有不同的意見(jiàn)。

有意見(jiàn)認(rèn)為，容積率的修正，應(yīng)是估價(jià)對(duì)象實(shí)際容積率與可比案例容積率的修正，在不以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估時(shí)，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。但在以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估時(shí),將估價(jià)對(duì)象實(shí)際容積率與可比案例容積率進(jìn)行修正，就不妥了。這是因?yàn)?，現(xiàn)在所說(shuō)的超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地，是指與標(biāo)準(zhǔn)容積率相比估價(jià)對(duì)象所占土地超出了標(biāo)準(zhǔn)容積率的土地，“超出”是以標(biāo)準(zhǔn)容積率為標(biāo)準(zhǔn)的，也就是說(shuō)，在這塊多出來(lái)的土地上，可以建造標(biāo)準(zhǔn)容積率的房屋。所以，在進(jìn)行超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地評(píng)估時(shí)，其容積率應(yīng)是標(biāo)準(zhǔn)容積率。

問(wèn)題三：在補(bǔ)償方式上，除貨幣補(bǔ)償外，可否做產(chǎn)權(quán)調(diào)換?

《條例》第20條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在多數(shù)地方，超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地被征收人只有貨幣補(bǔ)償一種選擇，浙江杭州就沿用了這一方法。因?yàn)椴簧偃苏J(rèn)為，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，僅是對(duì)被征收房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也就是認(rèn)為房產(chǎn)證上記載的房屋面積，才是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)。而國(guó)有土地使用證上記載的土地使用權(quán)面積，不能作為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)，將被征收人合法占有的房屋與土地分割開(kāi)來(lái)。

這顯然與現(xiàn)行法規(guī)政策不符。《辦法》明確規(guī)定，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平競(jìng)爭(zhēng)交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格是房地產(chǎn)權(quán)益統(tǒng)一的前提下的價(jià)值或價(jià)格，其統(tǒng)一的權(quán)益是不可分割的。另外，如果只將房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋面積作為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)，那么是否要對(duì)所有被征收房屋的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行房屋和土地的價(jià)值或價(jià)格分割，然后扣除土地價(jià)值或價(jià)格而不作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)?這顯然有違常理，對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地的被征收人來(lái)說(shuō)也是不公平的。當(dāng)然，違法違章建筑除外。

五、已納入城市規(guī)劃區(qū)的房屋可參照國(guó)有土地上房屋進(jìn)行補(bǔ)償！

已納入城市規(guī)劃區(qū)的房屋可參照國(guó)有土地上房屋進(jìn)行補(bǔ)償！

六、房屋土地使用面積大于建筑面積是否有補(bǔ)償

法律分析：房屋土地使用面積拆遷補(bǔ)償時(shí)大于房屋建筑面積一般沒(méi)有補(bǔ)償。一般的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（之前叫房產(chǎn)證）上的房屋面積大小作為依據(jù)來(lái)制定相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)依據(jù)房屋的土地使用面積再去另行補(bǔ)償。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

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投稿：呂子雪

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