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一、房屋評(píng)估拆遷補(bǔ)償方案2025,拆遷補(bǔ)償資產(chǎn)評(píng)估工作方案

拆遷補(bǔ)償資產(chǎn)評(píng)估工作方案

拆遷補(bǔ)償資產(chǎn)評(píng)估是為了確保被征收人獲得公平、合理的補(bǔ)償，保障其合法權(quán)益，同時(shí)也是規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)。以下是一個(gè)拆遷補(bǔ)償資產(chǎn)評(píng)估的工作方案：

一、明確評(píng)估目的和范圍

評(píng)估目的：確定被征收房屋的價(jià)值，為征收補(bǔ)償提供依據(jù)。

評(píng)估范圍：包括被征收房屋及其附屬設(shè)施、用地等。

二、選定評(píng)估機(jī)構(gòu)

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。選定具有相應(yīng)資質(zhì)和獨(dú)立、客觀、公正性的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

三、現(xiàn)場(chǎng)勘查和數(shù)據(jù)收集

評(píng)估機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查看、測(cè)量和拍照等。

收集被征收房屋的產(chǎn)權(quán)證明、建筑年代、結(jié)構(gòu)類型、裝修情況等相關(guān)資料。

四、選用評(píng)估方法和計(jì)算補(bǔ)償金額

根據(jù)被征收房屋的實(shí)際情況和市場(chǎng)行情，選用合適的評(píng)估方法，如市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等。

結(jié)合收集到的數(shù)據(jù)和選用的評(píng)估方法，計(jì)算被征收房屋的價(jià)值和補(bǔ)償金額。

五、編制評(píng)估報(bào)告和送達(dá)

評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)計(jì)算結(jié)果編制評(píng)估報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括被征收房屋的基本情況、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果等。

將評(píng)估報(bào)告送達(dá)給被征收人，并解釋評(píng)估結(jié)果和補(bǔ)償金額的計(jì)算依據(jù)。

六、異議處理和復(fù)核評(píng)估

如被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)異議進(jìn)行及時(shí)處理，并根據(jù)復(fù)核結(jié)果對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

七、監(jiān)督和法律責(zé)任

房屋征收部門應(yīng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估行為進(jìn)行監(jiān)督，確保其獨(dú)立、客觀、公正地開展評(píng)估工作。

如評(píng)估機(jī)構(gòu)或其工作人員存在違法違規(guī)行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

以上是一個(gè)基本的拆遷補(bǔ)償資產(chǎn)評(píng)估工作方案，具體實(shí)施時(shí)可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

二、拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法有哪些

（一）房屋建（構(gòu)）筑物拆遷損失。房屋建筑物的拆遷損失即為評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值。

本次對(duì)房屋建筑物評(píng)估采用重臵成本法。重臵成本法的計(jì)算公式為：

評(píng)估值＝重臵成本×成新率

（二）管道溝槽拆遷損失。管道溝槽搬遷損失即為評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值。

本次對(duì)管道溝槽評(píng)估采用重臵成本法。重臵成本法的計(jì)算公式為：

評(píng)估值＝重臵成本×成新率

（三）機(jī)器設(shè)備拆遷損失。評(píng)估依據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)、設(shè)備管理部門及現(xiàn)場(chǎng)勘查后確認(rèn)劃分為可拆遷設(shè)備和不可拆遷設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)對(duì)具體設(shè)備的結(jié)構(gòu)、安裝、現(xiàn)實(shí)狀況、生產(chǎn)性能及生產(chǎn)工藝流程進(jìn)行詳細(xì)了解，對(duì)設(shè)備的可拆遷條件和拆遷的難易程度進(jìn)行分析，將可拆遷設(shè)備和不可拆遷設(shè)備進(jìn)行了全面的核實(shí)和確定；最終以企業(yè)提供的可拆遷和不可拆遷設(shè)備評(píng)估申報(bào)表作為本次評(píng)估范圍。

（四）土地使用權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)用途為工業(yè)，經(jīng)調(diào)查委估宗地所在區(qū)域工業(yè)用地交易較活躍，因此采用市場(chǎng)法確定評(píng)估值。

一、拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型

依據(jù)本次評(píng)估目的，確定本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。

所謂市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。

二、拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的法律依據(jù)

1．中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院1991年91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》；

2．原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局以國(guó)資辦發(fā)布的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》；

3．國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第12號(hào)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》；

4．國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》

5．國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、財(cái)政部《關(guān)于企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)的通知。

三、拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法

實(shí)際拆遷補(bǔ)償根據(jù)實(shí)際評(píng)估方法選擇的不同而產(chǎn)生差異很大，按照房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范、2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及建設(shè)部頒發(fā)的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》當(dāng)中一共列舉五種評(píng)估方法。在實(shí)踐當(dāng)中有四種是頻繁使用的，今天著重介紹一下這幾種評(píng)估方法。評(píng)估的方法直接影響了最后所得出來(lái)的評(píng)估價(jià)值以及認(rèn)定房屋土地價(jià)值所在。到底選用哪種評(píng)估方法來(lái)進(jìn)行實(shí)際評(píng)估對(duì)被拆遷企業(yè)來(lái)講是很重要的，因選取的評(píng)估方法不同在實(shí)踐當(dāng)中補(bǔ)償價(jià)格相差數(shù)十倍之多都是很正常的。征地拆遷中五種評(píng)估方法分別是：重置成本法、收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

第一、重置成本法。重置成本法最常見的評(píng)估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個(gè)評(píng)估時(shí)間點(diǎn)，假如要求五月一日起進(jìn)行實(shí)地征收，由這個(gè)實(shí)際的評(píng)估時(shí)間點(diǎn)所得出的重置價(jià)值。例如，土建的價(jià)值＋人工的價(jià)值＋相關(guān)稅費(fèi)的價(jià)值＝所得重置價(jià)值，再扣除相應(yīng)的折損率（70％或80％等）。成本法在以前運(yùn)用相當(dāng)廣泛，土地價(jià)值，房屋價(jià)值都可以運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估，但現(xiàn)在590號(hào)令以及建設(shè)部的房屋征收評(píng)估辦法都要求按照市場(chǎng)比較法。

第二、收益法。在590號(hào)令當(dāng)中是有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的對(duì)于其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的評(píng)估要運(yùn)用收益法，其實(shí)也就是預(yù)估一下未來(lái)預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來(lái)體現(xiàn)，把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)的收益率。資本化率的概念在實(shí)踐當(dāng)中不常運(yùn)用，意思是把不動(dòng)產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤(rùn)率。收益法主要評(píng)估一些在實(shí)踐當(dāng)中進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)性質(zhì)的主體，一些勞動(dòng)附加值比較大、勞動(dòng)性密集的行業(yè)、專利技術(shù)性行業(yè)可帶來(lái)的勞動(dòng)收益成幾何倍增長(zhǎng)的行業(yè)，原則上對(duì)其行業(yè)企業(yè)應(yīng)按照收益法進(jìn)行實(shí)際評(píng)估。收益法在實(shí)踐的過(guò)程中運(yùn)用不是很多，在實(shí)踐過(guò)程中與評(píng)估公司進(jìn)行交涉的同時(shí)評(píng)估公司未涉及收益法部分，評(píng)估公司運(yùn)用較多的是成本法和市場(chǎng)比較法兩種。

第三、市場(chǎng)比較法。需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)（國(guó)有、集體）、同用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅），商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實(shí)踐的過(guò)程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價(jià)值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值。

第四、假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法在實(shí)踐中運(yùn)用不多，例如我所律師在貴州云巖區(qū)遇到的案例，開發(fā)商反過(guò)來(lái)作為被拆遷人與政府交流，必然運(yùn)用到假設(shè)開發(fā)法來(lái)進(jìn)行實(shí)際評(píng)估，開發(fā)商需要土地利用實(shí)際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅也有可能是廠房，需要運(yùn)用土地開發(fā)滿足開發(fā)的主體要件。

四、拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的法律依據(jù)

1.中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院1991年91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》；

2.原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局以國(guó)資辦發(fā)布的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》；

3.國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第12號(hào)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》；

4.國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》

5.國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、財(cái)政部《關(guān)于企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)的通知》

一、街道審查企業(yè)改制內(nèi)容規(guī)范

企業(yè)改制工作由街道辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施。各街道辦應(yīng)成立企業(yè)改制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由黨工委書記或辦事處主任掛帥，主管經(jīng)濟(jì)的副主任和紀(jì)檢、組織、勞動(dòng)、財(cái)政、審計(jì)、法律服務(wù)中心和投資管理公司等有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參與組成。領(lǐng)導(dǎo)小組主要負(fù)責(zé)企業(yè)改制總體方案的制訂，審定每個(gè)企業(yè)的改制方案；組織企業(yè)的財(cái)務(wù)審計(jì)和產(chǎn)權(quán)界定，委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)進(jìn)行清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評(píng)估，并對(duì)財(cái)務(wù)審計(jì)、清產(chǎn)核資、資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)；負(fù)責(zé)企業(yè)債權(quán)債務(wù)的處理與資產(chǎn)損失的核銷；管理企業(yè)改制專項(xiàng)資金；做好企業(yè)員工安置和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償工作等。

區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理局（以下簡(jiǎn)稱區(qū)國(guó)資局）主要負(fù)責(zé)企業(yè)改制工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)與監(jiān)督，對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)處置、不良資產(chǎn)核銷、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、改制方案等進(jìn)行備案；并對(duì)改制過(guò)程中的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同審查后進(jìn)行備案。

二、協(xié)議轉(zhuǎn)讓的內(nèi)涵

企業(yè)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)中，由于市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，而轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)又涉及到轉(zhuǎn)讓方案的設(shè)計(jì)、職工安置、債權(quán)、債務(wù)的處理，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的報(bào)批、資產(chǎn)的評(píng)估等諸多情況，所以企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易往往還是以協(xié)議轉(zhuǎn)讓為主。但是國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)在《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》中明確規(guī)定了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，也在第十八條規(guī)定經(jīng)公開征集只產(chǎn)生一個(gè)受讓方或者按照有關(guān)規(guī)定經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的，可以采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式。

五、誰(shuí)可以進(jìn)行拆遷資產(chǎn)評(píng)估？

法律分析如下：

法律分析：根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，進(jìn)行拆遷資產(chǎn)評(píng)估的單位應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立性、客觀性、公正性的原則，遵循合理、公正、公平的原則進(jìn)行評(píng)估。

法律依據(jù)：

1.《城市房屋拆遷管理辦法》第十九條：進(jìn)行拆遷資產(chǎn)評(píng)估的單位應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

2.《城市房屋拆遷管理辦法》第二十一條：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立性、客觀性、公正性的原則，遵循合理、公正、公平的原則進(jìn)行評(píng)估。

六、企業(yè)拆遷評(píng)估補(bǔ)償

法律分析：企業(yè)面臨拆遷時(shí)，如果是對(duì)房屋價(jià)值評(píng)估的，可以共同委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，如果是對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估的，可以按省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。停產(chǎn)停業(yè)損失，依據(jù)公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況確定。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

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投稿：曹睿嘉

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