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一、住改非房屋拆遷能獲得商業(yè)補(bǔ)償嗎2025,無(wú)證“住改非”是否可按商業(yè)用房補(bǔ)償

無(wú)證“住改非”是否可按商業(yè)用房補(bǔ)償，取決于該房屋是否能被房地產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)為合法建筑。如果能被確認(rèn)為合法建筑，那么就有可能獲得商業(yè)用房的補(bǔ)償。

具體來(lái)說(shuō)：

一、合法建筑的認(rèn)定

根據(jù)相關(guān)法律知識(shí)，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，如果可由房地產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)其合法性，那么該房屋應(yīng)被視為合法建筑。在此情況下，如果該房屋實(shí)際上被用作商業(yè)用途，且符合相關(guān)規(guī)定，那么在拆遷時(shí)，應(yīng)有權(quán)獲得商業(yè)用房的補(bǔ)償。

二、補(bǔ)償?shù)木唧w內(nèi)容

商業(yè)用房的補(bǔ)償通常包括房屋拆遷補(bǔ)償、營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償、設(shè)備搬遷補(bǔ)償、設(shè)備損壞補(bǔ)償?shù)?。具體補(bǔ)償內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)可能因地區(qū)和政策的不同而有所差異。因此，在實(shí)際操作中，應(yīng)參照當(dāng)?shù)氐木唧w政策和規(guī)定來(lái)確定。

三、無(wú)證房屋的風(fēng)險(xiǎn)

然而，如果無(wú)證“住改非”房屋不能被房地產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)為合法建筑，那么該房屋可能被視為違章建筑。在拆遷時(shí)，違章建筑通常是不予補(bǔ)償?shù)摹Ｒ虼?，?duì)于無(wú)證“住改非”的房屋所有人來(lái)說(shuō)，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，無(wú)證“住改非”是否可按商業(yè)用房補(bǔ)償，關(guān)鍵在于該房屋是否能被確認(rèn)為合法建筑。因此，建議相關(guān)當(dāng)事人在面臨拆遷時(shí)，盡早咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師或房地產(chǎn)管理部門(mén)，以明確自己的權(quán)益并采取相應(yīng)的措施。

二、無(wú)證“住改非”是否可按商業(yè)用房補(bǔ)償

無(wú)證“住改非”是否可按商業(yè)用房補(bǔ)償

“住改非”是指在國(guó)家所有或集體所有的土地上所建造的房屋，其房屋所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但是改變住宅房屋為商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。在拆遷過(guò)程中，若其依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營(yíng)手續(xù)，符合經(jīng)營(yíng)用房的條件，可被認(rèn)定屬于非住宅房屋，也就可以向拆遷人主張房屋拆遷補(bǔ)償款與停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)，并要求按照經(jīng)營(yíng)用途提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

然而無(wú)證的“住改非”是否適用這樣的標(biāo)準(zhǔn)呢?根據(jù)我國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，08年以后建設(shè)且未取得相關(guān)手續(xù)的房屋屬于違章建筑，不應(yīng)被認(rèn)定為合法房屋，也就不涉及是否可按商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題;而這之前建設(shè)的房屋由于歷史問(wèn)題未取得房產(chǎn)證，可能屬于合法房屋，符合條件仍應(yīng)按商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)該注意什么

一、對(duì)當(dāng)前形勢(shì)要有清醒的認(rèn)識(shí)

任何一個(gè)舊城改造項(xiàng)目都經(jīng)過(guò)了當(dāng)?shù)卣牧㈨?、?guī)劃、批準(zhǔn)，是取的了當(dāng)?shù)卣脑S可，特別是現(xiàn)在提倡優(yōu)化政務(wù)環(huán)境的大前提下，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商提務(wù)的服務(wù)比較全面，比較到位。在這種情況下，沒(méi)有物殊的關(guān)系，沒(méi)有特殊的背景，沒(méi)有特殊的能力，不要對(duì)項(xiàng)目本身提出任何的質(zhì)問(wèn)，從法律角度講，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是不會(huì)存在任何問(wèn)題的。所以明智的選擇應(yīng)該是順其自然，作好心里、物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、過(guò)渡用房的準(zhǔn)備。

二、對(duì)拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償安置政策要有全面的掌握

按照《國(guó)務(wù)院城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，任何一個(gè)拆遷項(xiàng)目都有一個(gè)詳盡的拆遷補(bǔ)償安置政策，這個(gè)政策會(huì)通過(guò)公開(kāi)的途徑，以不同的方式告知所在區(qū)域的拆遷戶(hù)，對(duì)于送上門(mén)的有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置政策，切不可不予理睬，正確的態(tài)度是認(rèn)真研習(xí)有關(guān)政策，積極爭(zhēng)取自身的合法利益。

三、要有一個(gè)平和的心態(tài)

房屋要拆遷，這是個(gè)人無(wú)法改變的現(xiàn)實(shí)，在這個(gè)現(xiàn)實(shí)面前情緒會(huì)變的復(fù)雜，但一定要理智，不要心存當(dāng)“釘子戶(hù)”的想法，首先是不要低估當(dāng)?shù)卣龊貌疬w工作的能力和信心，其次是不要以身試法，按照法律的規(guī)定對(duì)于達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷戶(hù)，可以采取行政手段或法律手段強(qiáng)制拆除，特別是重慶的“釘子戶(hù)”曝光后，在拆遷工作中，特別是在要采取行政或法律手段時(shí)會(huì)更加果斷，不會(huì)拖而不決。

四、要充分利用現(xiàn)有的政策，努力爭(zhēng)取拆遷補(bǔ)償?shù)睦孀畲蠡?/p>

拆遷無(wú)情，操作有情。拆遷工作人員既是政策的執(zhí)行者，就必然要按政策辦事，被拆遷戶(hù)在這一點(diǎn)上有必要尊重拆工作人員的人格，不要對(duì)拆遷工作人員漫罵、甚至人身攻擊，正確的做法是積極與拆遷工作人員配合，強(qiáng)調(diào)拆遷前后的困難，提出自已的想法和要求，力爭(zhēng)取的拆遷工作人員的理解，采取人性化操作，用足用活政策，爭(zhēng)取自已在拆遷中利益最大大化。

五、認(rèn)真閱讀拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，防止協(xié)議陷阱

對(duì)于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，如果采取勝貨幣補(bǔ)償?shù)模欢ㄒ鞔_貨幣數(shù)額，付款方式，付款地點(diǎn)、是否一次性付清等;如果是采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，一定要明確被調(diào)換房屋的位置、樓層、面積、朝向、是否裝修等。

三、無(wú)證住改非是否可按商業(yè)用房補(bǔ)償

無(wú)證“住改非”是否可按商業(yè)用房補(bǔ)償

“住改非”是指在國(guó)家所有或集體所有的土地上所建造的房屋，其房屋所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但是改變住宅房屋為商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。在拆遷過(guò)程中，若其依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營(yíng)手續(xù)，符合經(jīng)營(yíng)用房的條件，可被認(rèn)定屬于非住宅房屋，也就可以向拆遷人主張房屋拆遷補(bǔ)償款與停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)，并要求按照經(jīng)營(yíng)用途提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

然而無(wú)證的“住改非”是否適用這樣的標(biāo)準(zhǔn)呢?根據(jù)我國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，08年以后建設(shè)且未取得相關(guān)手續(xù)的房屋屬于違章建筑，不應(yīng)被認(rèn)定為合法房屋，也就不涉及是否可按商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題;而這之前建設(shè)的房屋由于歷史問(wèn)題未取得房產(chǎn)證，可能屬于合法房屋，符合條件仍應(yīng)按商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)該注意什么

一、對(duì)當(dāng)前形勢(shì)要有清醒的認(rèn)識(shí)

任何一個(gè)舊城改造項(xiàng)目都經(jīng)過(guò)了當(dāng)?shù)卣牧㈨?、?guī)劃、批準(zhǔn)，是取的了當(dāng)?shù)卣脑S可，特別是現(xiàn)在提倡優(yōu)化政務(wù)環(huán)境的大前提下，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商提務(wù)的服務(wù)比較全面，比較到位。在這種情況下，沒(méi)有物殊的關(guān)系，沒(méi)有特殊的背景，沒(méi)有特殊的能力，不要對(duì)項(xiàng)目本身提出任何的質(zhì)問(wèn)，從法律角度講，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是不會(huì)存在任何問(wèn)題的。所以明智的選擇應(yīng)該是順其自然，作好心里、物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、過(guò)渡用房的準(zhǔn)備。

二、對(duì)拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償安置政策要有全面的掌握

按照《國(guó)務(wù)院城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，任何一個(gè)拆遷項(xiàng)目都有一個(gè)詳盡的拆遷補(bǔ)償安置政策，這個(gè)政策會(huì)通過(guò)公開(kāi)的途徑，以不同的方式告知所在區(qū)域的拆遷戶(hù)，對(duì)于送上門(mén)的有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置政策，切不可不予理睬，正確的態(tài)度是認(rèn)真研習(xí)有關(guān)政策，積極爭(zhēng)取自身的合法利益。

三、要有一個(gè)平和的心態(tài)

房屋要拆遷，這是個(gè)人無(wú)法改變的現(xiàn)實(shí)，在這個(gè)現(xiàn)實(shí)面前情緒會(huì)變的復(fù)雜，但一定要理智，不要心存當(dāng)“釘子戶(hù)”的想法，首先是不要低估當(dāng)?shù)卣龊貌疬w工作的能力和信心，其次是不要以身試法，按照法律的規(guī)定對(duì)于達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷戶(hù)，可以采取行政手段或法律手段強(qiáng)制拆除，特別是重慶的“釘子戶(hù)”曝光后，在拆遷工作中，特別是在要采取行政或法律手段時(shí)會(huì)更加果斷，不會(huì)拖而不決。

四、要充分利用現(xiàn)有的政策，努力爭(zhēng)取拆遷補(bǔ)償?shù)睦孀畲蠡?/p>

拆遷無(wú)情，操作有情。拆遷工作人員既是政策的執(zhí)行者，就必然要按政策辦事，被拆遷戶(hù)在這一點(diǎn)上有必要尊重拆工作人員的人格，不要對(duì)拆遷工作人員漫罵、甚至人身攻擊，正確的做法是積極與拆遷工作人員配合，強(qiáng)調(diào)拆遷前后的困難，提出自已的想法和要求，力爭(zhēng)取的拆遷工作人員的理解，采取人性化操作，用足用活政策，爭(zhēng)取自已在拆遷中利益最大大化。

五、認(rèn)真閱讀拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，防止協(xié)議陷阱

對(duì)于拆遷補(bǔ)償

四、“住改非”房屋應(yīng)參照營(yíng)業(yè)用房予以適當(dāng)補(bǔ)償嗎？

住改非是指居住用房改成非居住用房的情形，如果住改非是經(jīng)過(guò)合法的程序獲得審批的，房屋拆遷時(shí)應(yīng)該參照營(yíng)業(yè)用房進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》(國(guó)辦發(fā)明電〔2003〕42號(hào))

對(duì)于對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

一、住改非房屋的認(rèn)定

第一、依據(jù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等相關(guān)證照可以直接認(rèn)定房屋的實(shí)際用途。

第二、完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明)可以說(shuō)明有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從事著生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的住房當(dāng)然屬于住改非。

第三、租賃手續(xù)。對(duì)外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開(kāi)出的發(fā)票類(lèi)票據(jù)、納稅憑證等。

第四、房屋實(shí)際使用現(xiàn)狀。

第五、實(shí)踐中由于商用房的補(bǔ)償普遍高于住宅的補(bǔ)償，某些地區(qū)出現(xiàn)臨近拆遷前，被拆遷戶(hù)將住宅用于租賃或是經(jīng)營(yíng)的情況，此類(lèi)房屋不能按照“住改非”補(bǔ)償。

五、住改非營(yíng)業(yè)中房屋怎么補(bǔ)償

“住改非”房屋，是指原國(guó)有或集體所有的土地上的房屋，房屋所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但改做經(jīng)營(yíng)，且依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營(yíng)手續(xù)。鑒于其存在的普遍性，且商業(yè)用房和住宅拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之間切實(shí)存在差異，對(duì)此類(lèi)房屋如何補(bǔ)償，是拆遷中一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題。

2003年9月19日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》(國(guó)辦發(fā)明電〔2003〕42號(hào))，明確要求各地對(duì)“住改非”房屋，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》(建設(shè)部建住房[2003]234號(hào))之規(guī)定，被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。而結(jié)合實(shí)踐中各地規(guī)定，針對(duì)“住改非”房屋性質(zhì)的認(rèn)定及補(bǔ)償，大體存在以下幾種情形：

(一)大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定

拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營(yíng)使用，只要在拆遷通告發(fā)布前的幾年(具體幾年，各地不同)以上依法取得合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書(shū)、合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)是一致的，其補(bǔ)償金額按照同類(lèi)房屋住宅和非住宅估價(jià)金額的平均值確定。

(二)有地方規(guī)定住改非可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策

有些地方規(guī)定，在拆遷公告公布前，一段時(shí)間以上在經(jīng)營(yíng)的，能提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時(shí)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策，也有地方表述為按照房屋的實(shí)際用途補(bǔ)償。

(三)參照商業(yè)用房估價(jià)，并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同

參照商業(yè)用房估價(jià)的前提一般相同，就是取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、持續(xù)納稅一定時(shí)間以上。對(duì)沿街的住改非房屋，其估價(jià)是根據(jù)營(yíng)業(yè)年限取其營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評(píng)估價(jià)格之和作為實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價(jià)格；對(duì)非沿街的住改非房屋，其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償采用住宅評(píng)估價(jià)加營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營(yíng)年限確定。

(四)某一時(shí)間節(jié)點(diǎn)后的住改非完全按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償

有些地方規(guī)定，對(duì)住改非房屋的拆遷，根據(jù)其合法經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況對(duì)正在經(jīng)營(yíng)的房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償，具體操作上則根據(jù)住改非的時(shí)間在住房評(píng)估價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)上上浮，但此前提必須是在某一時(shí)間節(jié)點(diǎn)之前住改非，此時(shí)間節(jié)點(diǎn)之后除臨道路第一層的之外的住改非房屋則一律按照住房性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。

(五)采用混合標(biāo)準(zhǔn)

臨街底層住改非房屋被拆遷人實(shí)際作為門(mén)市經(jīng)營(yíng)的面積，參照同地段門(mén)市評(píng)估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償；其他住改非房屋貨幣安置補(bǔ)償被拆遷人實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的面積按住宅評(píng)估價(jià)格的幾倍進(jìn)行補(bǔ)償。

一、住改非和普通住宅拆遷補(bǔ)償有什么區(qū)別

對(duì)住改非進(jìn)行拆遷的，一般依據(jù)經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況確定，而對(duì)居住房進(jìn)行拆遷的，一般依據(jù)房屋評(píng)估價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

六、非經(jīng)營(yíng)性房改中的住房如何補(bǔ)償

本文探討了“以房轉(zhuǎn)業(yè)”過(guò)程中房屋拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)問(wèn)題。針對(duì)“房改非房”性質(zhì)的認(rèn)定和補(bǔ)償,多數(shù)地方按照住宅房屋和非住宅房屋的加權(quán)平均價(jià)值確定被拆遷的住宅房屋用于商業(yè)用途。然而,有些地方規(guī)定房改不能享受商品房補(bǔ)償政策。在這種情況下,被拆遷的沿街非住宅建筑可以按經(jīng)營(yíng)年限進(jìn)行評(píng)估,以經(jīng)營(yíng)房屋性質(zhì)評(píng)估價(jià)格與住宅房屋性質(zhì)權(quán)數(shù)之和作為實(shí)際經(jīng)營(yíng)部分的補(bǔ)償價(jià)格。對(duì)于非沿街住宅改為非住宅的情況,則采用住宅評(píng)估價(jià)加營(yíng)業(yè)補(bǔ)

法律分析

在“以房轉(zhuǎn)業(yè)”過(guò)程中，對(duì)于原國(guó)有或集體所有的土地上的房屋，若房屋所有權(quán)證上載明的用途為居住，但改為經(jīng)營(yíng)并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，則需依法辦理稅務(wù)登記證等業(yè)務(wù)手續(xù)。鑒于其普遍性，以及商品房與住宅拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的差異，如何對(duì)這類(lèi)房屋進(jìn)行補(bǔ)償是拆遷中不可避免的問(wèn)題。2003年9月19日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于認(rèn)真做好城市房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》（國(guó)辦發(fā)〔2003〕42號(hào)），其中明確要求各地對(duì)“以房養(yǎng)非”的，要根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限和納稅情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建設(shè)部建房房[2003]234號(hào)），被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋所有權(quán)證和權(quán)屬檔案記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)、面積有特別規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行；拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定被拆遷房屋的性質(zhì)、面積的，可以根據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。結(jié)合實(shí)踐中的地方性法規(guī)，對(duì)“房改非房”性質(zhì)的認(rèn)定和補(bǔ)償一般存在以下幾種情況：

（1）多數(shù)地方按照住宅房屋和非住宅房屋的加權(quán)平均價(jià)值，確定被拆遷的住宅房屋用于商業(yè)用途，只要是在依法取得拆遷通知書(shū)前幾年（具體年份、不同地點(diǎn)）發(fā)放的營(yíng)業(yè)手續(xù)、稅務(wù)登記證和納稅記錄，與營(yíng)業(yè)場(chǎng)所標(biāo)明的房屋所有權(quán)證、法定營(yíng)業(yè)手續(xù)和稅務(wù)登記證一致，且補(bǔ)償金額按照同類(lèi)房屋住宅和非住宅估價(jià)金額的平均值確定。（2）有地方規(guī)定，房改不能享受商品房補(bǔ)償政策。一些地方規(guī)定，在拆遷通知公告前，已經(jīng)經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間以上的，可以提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、稅務(wù)發(fā)票等有效證件，并能按時(shí)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，可以享受補(bǔ)償商品房政策。當(dāng)?shù)匾灿斜硎?，他們可以享受商品房補(bǔ)償政策，對(duì)房屋的實(shí)際使用進(jìn)行補(bǔ)償。（3）商品房估價(jià)的前提一般都是一樣的，即取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、繼續(xù)經(jīng)營(yíng)并在一定時(shí)期內(nèi)納稅。對(duì)沿街非住宅建筑，按經(jīng)營(yíng)年限進(jìn)行評(píng)估，以經(jīng)營(yíng)房屋性質(zhì)評(píng)估價(jià)格與住宅房屋性質(zhì)權(quán)數(shù)之和作為實(shí)際經(jīng)營(yíng)部分的補(bǔ)償價(jià)格；對(duì)非沿街住宅改為非住宅的，按經(jīng)營(yíng)年限進(jìn)行拆遷補(bǔ)償實(shí)際經(jīng)營(yíng)部分采用住宅評(píng)估價(jià)加營(yíng)業(yè)補(bǔ)貼的方式確定，營(yíng)業(yè)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)按經(jīng)營(yíng)年限確定。（4）一定時(shí)點(diǎn)后，房改未按居住性質(zhì)全額補(bǔ)償。一些地方性法規(guī)規(guī)定，對(duì)正在經(jīng)營(yíng)的房屋拆遷，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其合法經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限和納稅情況給予適當(dāng)補(bǔ)償，而具體操作要以房改時(shí)間為準(zhǔn)，浮動(dòng)房屋評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，但這一前提必須改變它必須在某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)之前，而在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)之后，除道路一層的房屋外，所有的房屋都要按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估和補(bǔ)償房子的性質(zhì)。（5）采用混合標(biāo)準(zhǔn)，街道樓層被拆遷人實(shí)際營(yíng)業(yè)面積參照同地段市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償；其他區(qū)域被拆遷人實(shí)際營(yíng)業(yè)面積按房屋評(píng)估價(jià)的數(shù)倍進(jìn)行補(bǔ)償。第二，普通住宅的拆遷補(bǔ)償和非住宅的拆遷補(bǔ)償有什么區(qū)別。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十八條規(guī)定，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障住房。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十九條被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法進(jìn)行評(píng)估確定。

對(duì)被征收房屋評(píng)估價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格鑒定專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中應(yīng)當(dāng)向社會(huì)征求意見(jiàn)。第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋產(chǎn)權(quán)交換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)交換的，由市、縣級(jí)人民政府提供房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，并計(jì)算結(jié)算被征收房屋價(jià)值與與被征收人交換產(chǎn)權(quán)的房屋價(jià)值之間的差額。

因舊城區(qū)改建被征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建區(qū)域內(nèi)交換房屋產(chǎn)權(quán)的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府提供原房屋重建區(qū)域或附近區(qū)域。

拓展延伸

拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是指在房屋拆遷過(guò)程中，對(duì)于被拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性房改房屋，由于其性質(zhì)與普通居民房屋不同，因此拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也存在一定的規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)拆遷補(bǔ)償條例》的規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋給予補(bǔ)償，其中包括房屋價(jià)值、拆遷安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等。對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性房改房屋，其拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，主要考慮到其居住性質(zhì)和特殊用途。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理拆遷補(bǔ)償安置案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，拆遷人對(duì)于被拆遷的非經(jīng)營(yíng)性房改房屋，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格、房屋品質(zhì)等因素綜合評(píng)估，給予相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

總之，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于被拆遷的非經(jīng)營(yíng)性房改房屋具有一定的規(guī)定。在拆遷過(guò)程中，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋性質(zhì)、拆遷政策等因素，合理評(píng)估拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，確保被拆遷人的合法權(quán)益得到充分保障。

結(jié)語(yǔ)

在“以房轉(zhuǎn)業(yè)”過(guò)程中，對(duì)于原國(guó)有或集體所有的土地上的房屋，若房屋所有權(quán)證上載明的用途為居住，但改為經(jīng)營(yíng)并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，則需依法辦理稅務(wù)登記證等業(yè)務(wù)手續(xù)。由于商品房與住宅拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的差異，拆遷中如何對(duì)這類(lèi)房屋進(jìn)行補(bǔ)償是不可避免的問(wèn)題。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，2003年9月19日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于認(rèn)真做好城市房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》，其中明確要求各地對(duì)“以房養(yǎng)非”的，要根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限和納稅情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋所有權(quán)證和權(quán)屬檔案記載為準(zhǔn)，拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定被拆遷房屋的性質(zhì)、面積的，可以根據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。在實(shí)踐中，對(duì)“房改非房”性質(zhì)的認(rèn)定和補(bǔ)償存在多種情況，多數(shù)地方按照住宅房屋和非住宅房屋的加權(quán)平均價(jià)值，確定被拆遷的住宅房屋用于商業(yè)用途，只要是在依法取得拆遷通知書(shū)前幾年發(fā)放的營(yíng)業(yè)手續(xù)、稅務(wù)登記證和納稅記錄，與營(yíng)業(yè)場(chǎng)所標(biāo)明的房屋所有權(quán)證、法定營(yíng)業(yè)手續(xù)和稅務(wù)登記證一致，且補(bǔ)償金額按照同類(lèi)房屋住宅和非住宅估價(jià)金額的平均值確定。同時(shí)，普通住宅的拆遷補(bǔ)償和非住宅的拆遷補(bǔ)償也存在差異，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障住房，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

法律依據(jù)

鄉(xiāng)村振興促進(jìn)法(2021-04-29)\\t第三十八條\\t國(guó)家建立健全農(nóng)村住房建設(shè)質(zhì)量安全管理制度和相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，建立農(nóng)村低收入群體安全住房保障機(jī)制。建設(shè)農(nóng)村住房應(yīng)當(dāng)避讓災(zāi)害易發(fā)區(qū)域，符合抗震、防洪等基本安全要求。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)農(nóng)村住房建設(shè)管理和服務(wù)，強(qiáng)化新建農(nóng)村住房規(guī)劃管控，嚴(yán)格禁止違法占用耕地建房；鼓勵(lì)農(nóng)村住房設(shè)計(jì)體現(xiàn)地域、民族和鄉(xiāng)土特色，鼓勵(lì)農(nóng)村住房建設(shè)采用新型建造技術(shù)和綠色建材，引導(dǎo)農(nóng)民建設(shè)功能現(xiàn)代、結(jié)構(gòu)安全、成本經(jīng)濟(jì)、綠色環(huán)保、與鄉(xiāng)村環(huán)境相協(xié)調(diào)的宜居住房。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(2011-01-21)\\t第二條\\t為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱(chēng)被征收人)給予公平補(bǔ)償。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(2011-01-21)\\t第一條\\t為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。

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投稿：汪思

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