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一、國有土地上房屋拆遷補償

1、補償形式及標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，常見的補償方式主要包含以下幾種類型：

（1）作為個人擁有的私家住宅而言，對于此類情況通常采取以下的補償策略：①若房屋未租賃用于他人居住或正在進(jìn)行租賃行為，那么在拆遷時，被拆遷人在經(jīng)過與房屋承租者協(xié)商并達(dá)成協(xié)議后，可得到的補償內(nèi)容主要集中于房屋本身的價值以及個人戶籍人數(shù)所對應(yīng)的補償金額。關(guān)于房屋的補償金額，其計算方式為（被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場平均單價+價格補貼）乘以被拆遷房屋的建筑總面積；而對于人頭上的補償金額的計算，主要參考的是被拆遷人及其家庭成員的戶口。②針對已經(jīng)租賃給他人居住的私宅，在面臨拆遷時，只要被拆遷人未能與承租者之間達(dá)成有效的租賃關(guān)系終結(jié)協(xié)議，那么拆遷方需向被拆遷人提供房屋置換服務(wù)。新的安置房屋將留給原房屋的承租者繼續(xù)居住使用。

（2）對于公共租賃住房而言，相關(guān)的補償策略主要涉及的對象主要是同住人員，即將補償重點放在人頭上。認(rèn)定是否屬于同住人員，一般會以戶口作為重要衡量依據(jù)，同時也會參照上海市政府所制定的相應(yīng)的應(yīng)安置人口標(biāo)準(zhǔn)。至于公租房的戶主，即使他們沒有房產(chǎn)證，但由于他們對該房屋享有一定的所有權(quán)，因此同樣能夠獲取相應(yīng)的房屋價值補償。

需要注意的是，已享受過國家住房政策性補助待遇以及曾接受過拆遷安置的人員，將無法再次獲得基于人口數(shù)量的相應(yīng)補償金。

2.補償繼承規(guī)則

在繼承人問題上，主要分為以下兩種不同的情況進(jìn)行討論：

（1）在公租房的情況下，由于這類住房并不存在繼承權(quán)利的說法。因此，當(dāng)租住者因故離世后，其他同住人員可以繼續(xù)合法地使用該房屋，而這也是通常以戶口作為認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的。只要具備本市戶口且符合應(yīng)安置人口的標(biāo)準(zhǔn)，那么便有權(quán)獲得相應(yīng)的補償金。

（2）對于私有住房，一旦房屋所有人意外亡故，其財產(chǎn)的法定繼承人有權(quán)繼承該房產(chǎn)。在這類情況下，房屋的價值補償應(yīng)基于遺產(chǎn)繼承份額為基礎(chǔ)來計算，而針對同住人的補償金額則主要依據(jù)其戶口數(shù)量來決定。

3.“數(shù)磚頭+套型保底”政策解讀

所謂的“數(shù)磚頭+套型保底”補償安置方式，是指以被拆毀房屋的市場價值評估為基礎(chǔ)，在此之上額外增加一定比例的價格補貼以及套型面積補貼。這種補償方法僅適用于我市中心城區(qū)（包括浦東新區(qū)）范疇內(nèi)新設(shè)立的舊區(qū)改造項目。具體實施區(qū)域可通過本市住房保障和房屋管理部門提出相關(guān)試點申請，經(jīng)市住房保障和房屋管理局研究審核后予以批準(zhǔn)。

值得注意的是，即便此次拆遷地點坐落于市區(qū)內(nèi)，也并不一定滿足這項新政的實施條件。試行區(qū)域內(nèi)的被拆遷人和房屋承租人都需要按照以下公式計算拆除居住房屋價值的補償款項。公式內(nèi)容如下：

（1）若拆除的是私有居住用房，則補償公式為：被拆除居住房屋價值補償=評估價格+套型面積補貼+價格補貼。

（2）無論何種性質(zhì)的公租住房屋（如執(zhí)行政府產(chǎn)權(quán)租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋和執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的自有出租居住房屋），只要符合上述要求，拆遷方均需向被拆遷人的房屋承租人提供補償安置?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

二、國有土地上的土地被征收怎么補償

國家享有所有權(quán)的土地面臨征收時的補償項目主要包含如下幾個方面：首先是土地出讓金的補償，這部分賠償數(shù)額會依據(jù)土地剩余的有效使用權(quán)年限以及過去的出讓協(xié)議金額進(jìn)行核算；其次是土地上附著物的補償，覆蓋了建筑體、構(gòu)筑物以及各類其他相應(yīng)設(shè)施，依照它們的重建所需成本與現(xiàn)有的損耗程度，予以相應(yīng)的補償；再次就是對于土地運營者來說關(guān)乎己身的停產(chǎn)停業(yè)損失補償。第四個重要的補償項目是搬遷以及在此過程中的短期安頓費用，以確保被征收人在過渡期間仍然能夠維持基本的生計。補償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)通常是依據(jù)本地區(qū)政府依照現(xiàn)行法律法規(guī)以及各項政策所規(guī)定的方式進(jìn)行制定，同時也需要遵守公正并且具有合理性原則。若被征收方對此項補償方案存有異議，他們有權(quán)向有關(guān)部門提交申請進(jìn)行行政復(fù)議或者選擇通過提起行政訴訟來捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。

在我國，國有土地使用權(quán)人自建房屋不一定構(gòu)成違法建筑，需符合相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。違法建筑指未經(jīng)規(guī)劃許可或違反許可規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建造的建筑物。合法自建房需遵守規(guī)定：不得隨意修建多層建筑，不得超面積建造，不得私自更改房屋用途，未經(jīng)審批不得開工建設(shè)。

三、國有土地上自建房屬于違建嗎

國有土地上自主構(gòu)建的房屋是否屬于違法建筑

在我國，國有土地之上的自建房屋并不總是被視為違法建筑。實際上，所謂“違章建筑”，是指在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，未經(jīng)取得建筑工程規(guī)劃許可證或者違反了建筑工程規(guī)劃許可證所規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行建造，亦或是通過欺詐手段獲得用地資格后進(jìn)行新建、擴(kuò)建以及改建的建筑物。

然而，自建房若要符合法律法規(guī)要求，則需遵守以下幾個基本原則：其一，不得隨意多次修建樓層；其二，不能超出允許建造的面積上限；其三，嚴(yán)禁在未獲審批情況下擅自更改建筑用途；

最后，不得在沒有獲得審批前提下即行建設(shè)。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。

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內(nèi)容投稿：宋安

內(nèi)容審核：郭建煒律師

來源：臨律-國有土地上自建房屬于違建嗎，國有土地上自建房可以買賣嗎