一、企業(yè)拆遷的補償標準是怎樣的？,企業(yè)拆遷的補償標準是怎樣的

1、房屋價值補償

房屋價值補償主要包含兩方面，土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價，土地區(qū)位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值，主要有土地所在的區(qū)位和用途來決定，企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價值要低于住宅和商服類的土地，但因為企業(yè)的廠房、倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右。

在拆遷的過程中，拆遷方所委托的評估公司往往將土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價合并計算，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至會告訴你，這個項目的拆遷就沒有土地的補償項目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。

2、裝修附屬物補償

關(guān)于裝修附屬物補償，各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則，該項補償內(nèi)容主要由評估機構(gòu)根據(jù)各地制定的標準進行評估。此項補償內(nèi)容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業(yè)主要應當審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。

3、停產(chǎn)停業(yè)損失補償

停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因為拆遷不能進行正常經(jīng)營所產(chǎn)生的所有損失，在計算該損失時不僅應當考慮被拆遷前的利潤損失，還應當考慮目前的企業(yè)業(yè)務量、客戶資源以及預期利益的損失。2011年頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應進行補償?shù)囊?guī)定，提出了補償應根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對停產(chǎn)停業(yè)計算的標準不一致，各個企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補償項目里彈性最大的一項，應當值得企業(yè)重點關(guān)注。

4、搬遷費用、搬遷損失

企業(yè)在面臨拆遷時，搬遷費除了將企業(yè)所有的機器設備、各項生產(chǎn)資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產(chǎn)生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設備、生產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。

二、企業(yè)拆遷政府補償標準

法律分析：一般情況下，企業(yè)拆遷賠償標準通常是：1、耕地補償：旱田平均每畝補償5.3萬元。水田平均每畝補償9萬元。菜田平均每畝補償15萬元；2、基本農(nóng)田補償：旱田每畝通常會補5.8萬元。水田平均每畝補償9.9萬元。菜田平均每畝補15.6萬元；3、林地和其他農(nóng)用地平均每畝一般會補13.8萬元。

法律依據(jù)：《拆遷裝修賠償》 第九條 拆遷人可以自行實施拆遷，也可委托拆遷承辦人實施拆遷。拆遷人自行實施拆遷的，必須具有拆遷承辦人的資格；委托拆遷承辦人實施拆遷的，拆遷人和拆遷承辦人應訂立拆遷委托合同，報房屋拆遷行政管理部門備案。房屋拆遷行政管理部門不得接受拆遷委托。拆遷人應當按規(guī)定向拆遷承辦人交付委托拆遷費，向房屋拆遷行政管理部門繳納拆遷管理費

三、企業(yè)拆遷員工的補償標準是什么

法律分析：企業(yè)搬遷員工補償標準，按照每滿一年支付一個月工資的標準向勞動者支付。六個月以上不滿一年的，按一年計算;不滿六個月的，向勞動者支付半個月工資的經(jīng)濟補償。另外，《勞動合同法》第四十條 有下列情形之一的，用人單位提前三十日以書面形式通知勞動者本人或者額外支付勞動者一個月工資后，可以解除勞動合同：勞動合同訂立時所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使勞動合同無法履行，經(jīng)用人單位與勞動者協(xié)商，未能就變更勞動合同內(nèi)容達成協(xié)議的。第四十六條 有下列情形之一的，用人單位應當向勞動者支付經(jīng)濟補償：(一)勞動者依照本法第三十八條 規(guī)定解除勞動合同的;(二)用人單位依照本法第三十六條 規(guī)定向勞動者提出解除勞動合同并與勞動者協(xié)商一致解除勞動合同的;(三)用人單位依照本法第四十條 規(guī)定解除勞動合同的;(四)用人單位依照本法第四十一條 第一款規(guī)定解除勞動合同的;(五)除用人單位維持或者提高勞動合同約定條件續(xù)訂勞動合同，勞動者不同意續(xù)訂的情形外，依照本法第四十四條 第一項規(guī)定終止固定期限勞動合同的;(六)依照本法第四十四條 第四項、第五項規(guī)定終止勞動合同的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

法律依據(jù)：《中華人民共和國勞動合同法》 第四十六條 有下列情形之一的，用人單位應當向勞動者支付經(jīng)濟補償：

(一)勞動者依照本法第三十八條 規(guī)定解除勞動合同的;

(二)用人單位依照本法第三十六條 規(guī)定向勞動者提出解除勞動合同并與勞動者協(xié)商一致解除勞動合同的;

(三)用人單位依照本法第四十條 規(guī)定解除勞動合同的;

(四)用人單位依照本法第四十一條 第一款規(guī)定解除勞動合同的;

(五)除用人單位維持或者提高勞動合同約定條件續(xù)訂勞動合同，勞動者不同意續(xù)訂的情形外，依照本法第四十四條 第一項規(guī)定終止固定期限勞動合同的;

(六)依照本法第四十四條 第四項、第五項規(guī)定終止勞動合同的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

四、政府拆遷企業(yè)補償標準

法律分析：1、對企業(yè)地上物損失的補償，包括房屋、機器設備等固定資產(chǎn)；2、對于企業(yè)因為拆遷停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，可以適當補償預期的經(jīng)營費用；3、拆遷補償費用，搬遷的費用和物資的運輸?shù)取?/p>

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十八條 征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應當將被征地農(nóng)民納入相應的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

五、企業(yè)拆遷補償標準

法律分析：企業(yè)拆遷補償費用主要分為以下四個方面：拆遷資產(chǎn)補償費用、停產(chǎn)停業(yè)損失、拆遷補償費用、拆遷獎勵費用。

一、拆遷資產(chǎn)補償費用

包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設備而生的補償?shù)取?/p>

二、停產(chǎn)停業(yè)損失

包括實際經(jīng)營損失、預期經(jīng)營損失。

三、拆遷補償費用

包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設備調(diào)試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。

四、拆遷獎勵費用

基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》

第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅:(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;(二)因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十三條 對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。由于各地的情況不一樣，這部分的補償也有很大的差別，但是在地域相同的情況下，停產(chǎn)停業(yè)損失也有可能不同，停產(chǎn)停業(yè)損失包括哪些、如何計算，都是律師可以爭取的，彈性比較大，是企業(yè)拆遷過程中很重要的一部分補償。

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投稿：祁華瑞

內(nèi)容審核：陳博揚律師