一、住宅用地出讓五類調(diào)控措施

住宅用地出讓的調(diào)控措施主要包括以下五類：

一、土地出讓方式的選擇

拍賣出讓：按照價高者得的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式，這種方式能夠充分體現(xiàn)市場競爭，確保土地資源的合理配置。

招標出讓：適用于開發(fā)性用地或者有較高技術(shù)性要求的建設(shè)用地，通過綜合評定投標人的資質(zhì)、信譽、報價等因素來確定土地使用權(quán)受讓人，有助于選拔出有實力的開發(fā)商。

掛牌出讓：根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為，這種方式結(jié)合了拍賣和招標的優(yōu)點，既保證了交易的公開性，又給予了競買人充分的考慮時間。

協(xié)議出讓：一般多用于工業(yè)以及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)而給予優(yōu)惠政策的項目，通過協(xié)商的方式確定土地使用權(quán)的價格和條件，具有一定的靈活性。

二、土地供應(yīng)計劃的制定

政府根據(jù)城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展需要以及土地資源狀況，制定合理的土地供應(yīng)計劃，明確各類用地的供應(yīng)量和供應(yīng)時序，以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

三、土地稅收政策的運用

通過調(diào)整土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種的稅率和征收方式，影響房地產(chǎn)開發(fā)成本，進而調(diào)控房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和價格水平。

四、土地金融政策的實施

政府利用金融手段對土地市場進行調(diào)控，如調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策、設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金等，以引導(dǎo)資金流向、控制投資規(guī)模、防范金融風險。

五、加強房地產(chǎn)市場的用地監(jiān)管

完善土地出讓的“招拍掛”制度：確保土地出讓的公開、公平、公正，防止暗箱操作和權(quán)力尋租。

監(jiān)督土地使用情況：定期對已出讓土地的使用情況進行檢查，確保土地按照合同規(guī)定的用途和條件進行開發(fā)利用，防止閑置和浪費。

打擊違法違規(guī)行為：對擅自改變土地用途、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法違規(guī)行為進行嚴厲打擊，維護土地市場的秩序和穩(wěn)定。

二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓應(yīng)當約定什么等控制性指標以及閑置土地處置方式和違約責任

法律主觀：

一、 建設(shè)用地使用權(quán) 出讓方式包括什

建設(shè)用地使用權(quán)出讓有四種形式：協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。

協(xié)議出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門代表國家作為出讓方，與土地使用人按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t協(xié)商一致后，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的行為。出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。

協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當繳納的有關(guān)稅費之和;有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地所在級別基準地價。低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。

土地使用者按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定，付清土地使用權(quán)出讓金、依法辦理土地登記手續(xù)后，取得國有土地使用權(quán)。以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地適用出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當取得出讓方和市、縣人民政府 城市規(guī)劃 部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓 合同變更 協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)的出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

招標出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標，根據(jù)投標結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

拍賣出讓國有加設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有土地使用權(quán)人的行為。

二、建設(shè)用地使用權(quán)特征

建設(shè)用地使用權(quán)是存在于國家所有的土地之上的物權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)的標的僅以土地為限；而且由于我國城市土地屬于國家所有，農(nóng)村和城郊土地，除法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于集體所有。所以，建設(shè)用地使用權(quán)只能存在于國家所有的土地上，不包括集體所有的農(nóng)村土地。我國《民法典》 第三百六十一條 規(guī)定：“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理?！笨梢?，如果使用集體所有的土地進行建設(shè)（如興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建造住宅、村內(nèi)建設(shè)公共設(shè)施），則不屬于《民法典》第12章所規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)。

三、建設(shè)用地使用權(quán)產(chǎn)生方式

建設(shè)用地使用權(quán)的產(chǎn)生，如果從建設(shè)用地使用權(quán)人的角度來考察，就是建設(shè)用地使用權(quán)的取得。建設(shè)用地使用權(quán)作為一種不動產(chǎn)物權(quán)，則不動產(chǎn)物權(quán)的一般取得原因（如繼承），自然也適用于建設(shè)用地使用權(quán)。在此只敘述建設(shè)用地使用權(quán)取得的幾項特殊原因。根據(jù)承載建設(shè)用地使用權(quán)的土地法律屬性，可將建設(shè)用地使用權(quán)的取得分為兩大類：在國家所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)和在集體所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)。

綜上所述，建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓應(yīng)當簽訂合同，向登記機構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第三百四十六條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求，遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定，不得損害已經(jīng)設(shè)立的用益物權(quán)。 《中華人民共和國民法典》第三百四十七條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。 嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。

三、加大住宅用地供應(yīng)力度

積極推進土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進一步增大用地供應(yīng)力度。調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，根據(jù)市場需求，加大住宅供地比例，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排。土地公開出讓時，采取競配建、競自持等多種方式有效控制地價快速上漲。

一、嚴格執(zhí)行限購限貸政策

嚴格執(zhí)行我市既有的住房限購政策，即本市戶籍居民家庭限購2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同);非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。

嚴格執(zhí)行現(xiàn)有差別化住房信貸政策，即對貸款購買首套自住住房的家庭和對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款、為改善居住條件再次申請貸款購買普通自住房，執(zhí)行較低首付款比例30%的規(guī)定;對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，較低首付款比例不得低于70%，繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房貸款。

二、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)監(jiān)管

加強商品房價格監(jiān)管，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價，繼續(xù)對新建商品住房預(yù)售價格、現(xiàn)房銷售價格實行價格指導(dǎo)，對不接受政府價格指導(dǎo)的項目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。

對取得預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在10天內(nèi)一次性公開全部房源并進行銷售，繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價、一房一價規(guī)定，嚴格按照備案價格對外銷售。未取得商品房預(yù)售許可證的項目不得進行預(yù)售、不得收取或者變相收取任何價金。開發(fā)企業(yè)不得采取蓄客集中開盤、控制房源、故意制造房源緊張氣氛等手段進行促銷，不得明示或暗示房價即將上漲升值等誤導(dǎo)消費者，禁止虛假廣告宣傳。

嚴格貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)中介管理有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)依法從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，中介服務(wù)實行明碼標價、不得利用虛假信息等進行欺詐、不得捆綁、強迫其他服務(wù)和收費。

三、嚴肅查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為

由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市國土規(guī)劃委會同市發(fā)展改革委、市工商局等部門聯(lián)合開展專項治理，加大市場監(jiān)管執(zhí)法力度，依法嚴肅查處、嚴厲打擊開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源、閑置土地，以及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、信息廣告服務(wù)機構(gòu)參與炒房、哄抬房價、發(fā)布虛假房源及價格信息等違法違規(guī)行為，嚴厲打擊各類交易欺詐行為。

從嚴查處各類住房騙購行為，對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產(chǎn)登記;對存在規(guī)避住房限購措施的商品住房項目，責令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整改;購房人不具備購房資格的，企業(yè)要與購房人解除合同;對教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構(gòu)，責令停業(yè)整頓，并嚴肅處理相關(guān)責任人;情節(jié)嚴重的，追究當事人的法律責任。

四、防控房地產(chǎn)市場金融風險

加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確保專項用于工程建設(shè)。商業(yè)銀行等金融機構(gòu)均要嚴格執(zhí)行人民銀行、銀監(jiān)會有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策，嚴把房貸業(yè)務(wù)真實性、合規(guī)性，防控金融風險。嚴禁房地產(chǎn)中介機構(gòu)收取房款、自我融資、自我擔保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等機構(gòu)從事首付貸、籌湊購房等金融杠桿配資業(yè)務(wù)，嚴厲整治房地產(chǎn)交易中涉嫌非法集資的行為。嚴禁投資基金、銀行信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，對企業(yè)開發(fā)貸款、高杠桿、高負債要全面清查，嚴格監(jiān)管。

五、加強住房保障工作

認真落實人才綠卡制度，建立健全高層次人才住房支持機制。進一步擴大公租房覆蓋面，多渠道籌集城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員公共租賃住房房源，逐步解決其居住困難。培育發(fā)展租賃市場，積極推進“租購并舉”住房制度。

六、正確引導(dǎo)輿論

各類新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)平臺要加強正面宣傳和輿論引導(dǎo)，客觀公正報道房地產(chǎn)市場情況，穩(wěn)定市場預(yù)期。對各類機構(gòu)及個人利用各種公共平臺散布虛假消息，制造、傳播謠言的，由公安、網(wǎng)絡(luò)信息管理、市場監(jiān)管等部門堅決予以查處。

七、建立完善房地產(chǎn)市場調(diào)控工作協(xié)調(diào)機制

建立本市房地產(chǎn)市場管理工作聯(lián)席會議制度，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，市委宣傳部、市發(fā)展改革委、市公安局、市司法局、市財政局、市人力資源和社會保障局、市國土規(guī)劃委、市工商局、市統(tǒng)計局、市來穗人員服務(wù)管理局、市金融局、市住房公積金管理核心及市國稅局、市地稅局及人民銀行、銀監(jiān)局等單位參加，各司其責，切實落實各項工作措施。市、區(qū)加強聯(lián)動，各區(qū)政府要落實屬地管理責任，全面監(jiān)管，保證我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

結(jié)合廣州官網(wǎng)公布的針對房屋買賣的一些政策我們能夠看出，廣州市政府為了保障房屋買賣的房源需求，未來在住宅用地的供地量上將會切實保障供求力度，并且對于購買二手房的房貸政策以及開發(fā)商市場的某些違規(guī)操作行為，會嚴格的進行監(jiān)督和查處。

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來源：臨律-住宅用地出讓五類調(diào)控措施，