一、地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用應(yīng)怎樣進行處理

地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用應(yīng)怎樣進行處理

會計方面：將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，不符合確認收入的條件，只能按賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，不確認收入。

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值確定；

③按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出前不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)自用房如何納稅

法律分析：

按照《房產(chǎn)稅暫行條例》 的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納，具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》 及《實施細則》 的規(guī)定，國家機關(guān)、人民團體自用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅，對于以上單位出租房產(chǎn)取得的租金收入應(yīng)按照12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，企業(yè)自用房屋房產(chǎn)稅的計算計算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-減除比例)×1.2%。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》 第四條 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品自用和出租的會計處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，一般會將房產(chǎn)用于銷售，但有時出于一些原因也會將房產(chǎn)用于辦公或出租。在這種情況下，原計入開發(fā)產(chǎn)品的房產(chǎn)是否需要轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)？相應(yīng)的成本如何核算？一種方法是不管自用還是出租全部轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，計提的折舊作為使用成本或出租成本。另一種方法是自用的房產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，并計提折舊；出租的房產(chǎn)不轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)但按固定資產(chǎn)計提折舊的方法計算出租房產(chǎn)的成本，直接沖減開發(fā)產(chǎn)品的賬面成本。筆者認為第二種方法較妥，因為房產(chǎn)自用后要實現(xiàn)銷售相對比較困難，而出租房銷售相對容易，如果將出租房結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，銷售時就要作為固定資產(chǎn)清理處理了，顯然不妥。而按固定資產(chǎn)計提折舊的方法計算出租房產(chǎn)的成本，直接沖減開發(fā)產(chǎn)品的賬面成本，也體現(xiàn)了房產(chǎn)出租而使其不斷貶值的真實情況。會計處理如下：

自用房產(chǎn)時，

（1）借記“固定資產(chǎn)”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”；

（2）借記“管理費用”，貸記“累計折舊”。

出租房產(chǎn)時，借記“其他業(yè)務(wù)支出”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。

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內(nèi)容審核：劉偉濤律師

來源：中國法院網(wǎng)-地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用應(yīng)怎樣進行處理，