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　　農(nóng)村房屋確權(quán)2025新規(guī)

　　在鄉(xiāng)村振興的大背景下，農(nóng)村土地制度改革持續(xù)推進(jìn)，2025 年農(nóng)村房屋確權(quán)新規(guī)的出臺(tái)，對(duì)于保障農(nóng)民權(quán)益、盤(pán)活農(nóng)村土地資源意義重大。下面就為大家詳細(xì)解讀這些新規(guī)。

　　一、確權(quán)核心目標(biāo)與證書(shū)頒發(fā)

　　2025 年宅基地確權(quán)登記的核心目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“房地一體”登記，也就是將農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一登記，并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。這一舉措明確了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，為后續(xù)的宅基地流轉(zhuǎn)、抵押貸款、拆遷補(bǔ)償?shù)忍峁┝藞?jiān)實(shí)的法律依據(jù)。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百一十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)應(yīng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;如不一致，除非有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤，否則以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。第二百零九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　二、可確權(quán)的特殊情況

　　城鎮(zhèn)戶(hù)籍子女有權(quán)繼承父母在農(nóng)村的房屋，從而獲得宅基地使用權(quán)并進(jìn)行確權(quán)登記。這一規(guī)定保障了農(nóng)村居民的權(quán)益，讓子女能夠合法繼承和使用農(nóng)村的房產(chǎn)和宅基地。

　　此外，對(duì)于超面積建房問(wèn)題，新規(guī)也有了新的解決方案。長(zhǎng)期以來(lái)，由于歷史遺留問(wèn)題和監(jiān)管不到位，一些農(nóng)村家庭在建房時(shí)超出了規(guī)定的面積。如今，對(duì)于超出面積不大且符合規(guī)劃的房屋，在經(jīng)過(guò)相關(guān)審批手續(xù)并補(bǔ)繳一定費(fèi)用后，可以予以確權(quán)登記。補(bǔ)繳費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和超出面積的大小來(lái)確定。例如，若某村民家的宅基地規(guī)定面積為 200 平方米，但實(shí)際建房面積為 250 平方米，超出了 50 平方米。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，補(bǔ)繳費(fèi)用為每平方米 100 元，那么該村民需補(bǔ)繳 5000 元。補(bǔ)繳費(fèi)用后，經(jīng)過(guò)審批，其房屋即可進(jìn)行確權(quán)登記，保障了農(nóng)民的合法權(quán)益。

　　三、無(wú)法確權(quán)的宅基地類(lèi)型

　　未經(jīng)批準(zhǔn)私自建造

　　根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村建房必須符合村莊規(guī)劃，并經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批。如果農(nóng)民未辦理合法審批手續(xù)，擅自占用耕地、林地或其他非建設(shè)用地建房，這類(lèi)房屋將被認(rèn)定為違建，無(wú)法確權(quán)登記，甚至還可能面臨拆除風(fēng)險(xiǎn)。

　　占用耕地或生態(tài)保護(hù)紅線內(nèi)

　　國(guó)家嚴(yán)格保護(hù)耕地和生態(tài)紅線，任何在基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)區(qū)違規(guī)建造的房屋，均無(wú)法確權(quán)。即便已經(jīng)建成多年，仍可能被認(rèn)定為違法建筑，面臨拆除或收回。2025 年中央一號(hào)文件再次強(qiáng)調(diào)“不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地”，并嚴(yán)禁違規(guī)占用耕地建房。

　　城鎮(zhèn)居民違規(guī)購(gòu)買(mǎi)

　　農(nóng)村宅基地僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用，城鎮(zhèn)居民私下購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋或宅基地的行為不受法律保護(hù)。即便簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，也無(wú)法辦理確權(quán)登記。2025 年自然資源部明確，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)的住房辦理確權(quán)發(fā)證。

　　一戶(hù)多宅且超標(biāo)

　　我國(guó)實(shí)行“一戶(hù)一宅”原則，即一個(gè)農(nóng)村家庭只能擁有一處宅基地。如果因繼承、分戶(hù)等原因形成“一戶(hù)多宅”，超出部分可能無(wú)法確權(quán)，甚至需繳納宅基地超占使用費(fèi)。目前國(guó)內(nèi)多個(gè)地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始試行對(duì)宅基地超標(biāo)的部分收取超占費(fèi)用。不過(guò)，如果多個(gè)宅基地總面積未超標(biāo)則是允許的。這種情況下，可通過(guò)分戶(hù)(如子女成年后獨(dú)立申請(qǐng)宅基地)或自愿退出多余宅基地的方式合規(guī)化。

　　長(zhǎng)期閑置或房屋倒塌

　　根據(jù)《宅基地管理辦法》，宅基地閑置超過(guò) 2 年或房屋倒塌未重建的，村集體有權(quán)收回土地使用權(quán)。因此，對(duì)于這類(lèi)宅基地?zé)o法確權(quán)。部分試點(diǎn)地區(qū)已開(kāi)始清理長(zhǎng)期閑置宅基地，農(nóng)民應(yīng)盡快確權(quán)或翻建房屋。

　　四、農(nóng)民應(yīng)對(duì)建議

　　自查合規(guī)性

　　農(nóng)民應(yīng)檢查房屋是否經(jīng)過(guò)審批，是否符合“一戶(hù)一宅”規(guī)定，避免因歷史遺留問(wèn)題影響確權(quán)。

　　及時(shí)補(bǔ)辦手續(xù)

　　若房屋未批先建，農(nóng)民應(yīng)盡快向村委會(huì)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請(qǐng)補(bǔ)辦手續(xù)，爭(zhēng)取合法化。

　　避免違規(guī)交易

　　城鎮(zhèn)居民切勿購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地，農(nóng)民也不要私下出售，以免權(quán)益受損。

　　關(guān)注地方政策

　　各地對(duì)宅基地管理有不同細(xì)則，農(nóng)民需關(guān)注當(dāng)?shù)卣撸缭颇弦殉雠_(tái)負(fù)面清單，嚴(yán)禁違規(guī)行為。

　　農(nóng)村房屋確權(quán)后可以改戶(hù)主嗎?

　　農(nóng)村房屋確權(quán)后可以改戶(hù)主。但需要滿(mǎn)足一定條件并遵循相關(guān)流程。

　　一、變更條件

　　具備民事行為能力：新戶(hù)主需具備完全民事行為能力，能夠?qū)ψ约旱男袨樨?fù)責(zé)。

　　土地權(quán)屬清晰：所涉土地必須權(quán)屬清晰，無(wú)爭(zhēng)議。

　　家庭成員同意：其他家庭成員需對(duì)戶(hù)主變更表示同意，不得有異議。

　　為本村集體成員：新戶(hù)主必須是本村集體內(nèi)部的成員。

　　二、變更流程

　　準(zhǔn)備材料：準(zhǔn)備原戶(hù)主和擬變更戶(hù)主的身份證、戶(hù)口本、房屋產(chǎn)權(quán)證明等相關(guān)證件。如果是因繼承、買(mǎi)賣(mài)、分家析產(chǎn)等原因變更，還需提供相應(yīng)的證明材料，如遺囑、法定繼承公證書(shū)、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、分家協(xié)議等。

　　提出申請(qǐng)：向房屋所在地的村委會(huì)提出變更戶(hù)主的申請(qǐng)，并填寫(xiě)相關(guān)表格，詳細(xì)說(shuō)明變更原因等情況。

　　村委會(huì)審核：村委會(huì)對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核，核實(shí)相關(guān)信息的真實(shí)性和合法性，同時(shí)征求村民意見(jiàn)。

　　公示：村委會(huì)將變更戶(hù)主的申請(qǐng)進(jìn)行公示，公示期一般不少于 7 天，接受村民監(jiān)督。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批：公示無(wú)異議后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審批，若符合規(guī)定則予以批準(zhǔn)。

　　辦理變更手續(xù)：經(jīng)批準(zhǔn)后，持相關(guān)材料到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，將戶(hù)主變更為擬變更的人員。

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