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　2025年公租房買賣新政策出臺

　　根據(jù)2025年的最新政策，公租房在滿足一定條件后可以購買，但需遵循嚴格的限制和程序。以下是關(guān)于公租房買賣新政策的主要要點：

　　1. 購買條件

　　居住滿5年：承租人需連續(xù)租住公租房滿5年后，方可申請購買。

　　政府批準：購買需經(jīng)市政府批準，且購房人需符合相關(guān)住房保障條件。

　　2. 購買價格

　　成本價+銀行利息：購買價格通常為土地成本、建安成本等綜合成本加上5年的銀行利息。

　　稅費：購房時需繳納部分稅費。

　　3. 付款方式

　　一次性付款：選擇一次性付款后，無需再支付租金。

　　分期付款：若選擇分期付款，未付款部分仍需按面積繳納租金。

　　4. 交易限制

　　5年內(nèi)不得上市交易：購買后的公租房，自辦理房地產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)不得上市交易。

　　政府優(yōu)先回購：5年后若需轉(zhuǎn)讓，政府有優(yōu)先回購權(quán)，回購價格為原銷售價加同期銀行活期存款利息。

　　若政府放棄回購：購房人可按規(guī)定補繳土地收益等費用后取得完全產(chǎn)權(quán)，或按經(jīng)濟適用房政策上市交易。

　　5. 違規(guī)處理

　　虛假申請：若發(fā)現(xiàn)通過虛假信息騙取公租房，將被強制退出。

　　違規(guī)轉(zhuǎn)租或出售：公租房不得轉(zhuǎn)租或擅自轉(zhuǎn)讓，違者可能被收回住房。

　　6. 其他政策

　　戶籍與教育權(quán)益：在部分城市(如重慶)，購買公租房后，子女可享受就近入學政策，與商品房同等待遇。

　　不影響商品房資格：購買公租房后，再購買商品房仍可享受首套房貸款政策。

　　公租房買賣合同有效嗎?

　　公租房，全稱為公共租賃住房，是國家為了解決居住困難群體的住房問題而提供的保障性住房。其產(chǎn)權(quán)歸國家或事業(yè)單位所有，并非歸個人所有。這就從根本上決定了個人在居住公租房期間，并沒有買賣公租房的權(quán)利。

　　從法律層面來看，公租房買賣合同是無效的。依據(jù)2024年實施的相關(guān)法律規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為才有效：一是行為人具有相應的民事行為能力;二是意思表示真實;三是不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。而公租房買賣合同違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因為公租房的性質(zhì)決定了其不能由個人隨意買賣。

　　再看公租房的相關(guān)管理辦法，《公共租賃住房管理辦法》明確規(guī)定，承租人有轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房等行為的，應當退回公共租賃住房。這進一步表明公租房的使用有著嚴格的規(guī)定，不允許隨意進行交易。如果承租人拒不退回公共租賃住房，市、縣級人民政府住房保障主管部門有權(quán)責令其限期退回，逾期不退回的，還可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。

　　雖然公租房的所有權(quán)不能買賣，但公租房的租賃使用權(quán)在一定條件下可以轉(zhuǎn)讓。不過，這種轉(zhuǎn)讓也并非隨意進行。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，公有住房的承租權(quán)在未經(jīng)產(chǎn)權(quán)所有人允許的情況下，不能擅自轉(zhuǎn)讓。如果征得產(chǎn)權(quán)所有人或單位的許可，并且授權(quán)承租方負責轉(zhuǎn)租，承租方可以進行公租房租賃使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但需要辦理相關(guān)的手續(xù)。公租房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的生效要件參照合同的生效要件，主要包括以下四點：

　　訂立合同時具有相應的締約行為能力：不能辨認自己行為的精神病人和不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人，他們不能訂立合同。但限制民事行為能力及無民事行為能力人可以訂立純獲利益的合同或者與其年齡、智力相適應的合同。法人的民事行為能力只能限制在其核準登記的生產(chǎn)經(jīng)營和業(yè)務范圍內(nèi)，因此，法人具有就其生產(chǎn)經(jīng)營和業(yè)務范圍內(nèi)的締約行為能力。

　　合同當事人意思表示真實：意思表示是指向外部表明愿意發(fā)生一定法律效果的意思的行為，是構(gòu)成法律行為的要素。意思表示真實是構(gòu)成有效合同的先決條件之一，一方在被欺詐、脅迫或者重大錯誤下訂立的合同往往非其真實意思表示，屬于無效或可撤銷的合同。

　　合同不違反法律或社會公共利益：所有合法有效的民事法律行為都不得違反法律或社會公共利益，即要符合公序良俗的要求。合同不違反法律，不僅指合同的訂立要符合法律規(guī)定，還指合同的內(nèi)容，即設定的雙方當事人的權(quán)利義務必須合法。如果合同內(nèi)容的部分條款有效、部分無效，那么部分條款被確認無效不影響有效條款的效力。

　　合同內(nèi)容具有實現(xiàn)的可能性：合同所規(guī)定的特定事項在客觀上應具有實現(xiàn)的可能性。如果合同內(nèi)容屬于事實不能、自始不能、客觀不能、永久不能及全部不能中的任何一種情形，則合同可能無效。

公租房買賣需要什么手續(xù)?

　　一、購買條件

　　公租房并非隨時都能買賣，需要滿足一定條件：

　　租賃年限要求：承租人通常需連續(xù)租賃保障性住房不少于 5 年。比如在多數(shù)地區(qū)，公租房承租對象租住 3 - 5 年后，才有機會申請購買。

　　配售條件達標：要符合保障性住房配售條件，同時需滿足符合住房保障條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工、外來務工人員的承租需求。若不符合住房保障條件，則需予以騰退，不得申請購買所租住公租房。并且省轄市、縣(市)政府可根據(jù)本地保障房數(shù)量和住房保障總需求，對政府擁有產(chǎn)權(quán)的公租房，探索實行先租后售、租售并舉，不過用于出售的公租房原則上不超過當?shù)毓沧夥恳?guī)劃建設總套數(shù)的 30%。

　　特殊限制：直轄市、市、縣人民政府規(guī)定禁止出售配租保障性住房的情況除外。

　　二、購買流程手續(xù)

　　提出申請

　　承租人需向公共租賃住房產(chǎn)權(quán)單位提出購買申請，詳細說明購買的意愿、原因等。產(chǎn)權(quán)單位會對申請進行初步審核，查看承租人是否符合購買條件，如租賃年限、是否仍符合住房保障條件等。

　　達成購買意向與簽訂合同

　　若承租人申請通過審核，可與出租人就購買事宜進行協(xié)商，確定購買的產(chǎn)權(quán)份額(可選擇全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán))、價格等關(guān)鍵事項。公租房出售價格參照周邊同地段、同品質(zhì)普通商品住房銷售價格確定，并給予一定的價格優(yōu)惠，優(yōu)惠后均價不得低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房銷售均價的 80%，政府部門還會根據(jù)樓層、朝向等因素適當設置樓層差價。

　　協(xié)商一致后，雙方簽訂《公有住房買賣合同》。若為部分產(chǎn)權(quán)購買，后續(xù)在首次購買部分產(chǎn)權(quán)后的 5 年內(nèi)，可按原價繼續(xù)購買剩余的產(chǎn)權(quán)份額;超過 5 年，房價要重新核定。

　　辦理立契過戶手續(xù)

　　買賣雙方達成合同后，持合同及相關(guān)證件及材料到交易管理部門辦理立契過戶手續(xù)。交易管理部門自收齊買賣雙方有關(guān)材料之日起，在 25 個工作日內(nèi)完成審查、計收有費收益等工作，最終完成立契過戶手續(xù)。

　　交納款項與基金

　　承租人憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》后，在簽訂《出售合同》后的三十天內(nèi)，向房屋所在地區(qū)的房地產(chǎn)交易核心辦理交易過戶審核手續(xù)。收到《過戶審核表》后，承租人憑相關(guān)資料向公有住房權(quán)屬人或受托人辦理購房手續(xù)，并交納購房款項和首期房屋維修基金。

　　辦理變更登記與申領(lǐng)權(quán)證

　　承租人按規(guī)定向財稅部門和交易核心交清全部稅費或保證金后，向房地產(chǎn)登記處辦理變更登記手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。之后，憑《公房上市出售已受理權(quán)證變更通知》，向原公有住房物業(yè)管理部門辦理房屋維修基金相關(guān)事宜。

　　出售限制與手續(xù)

　　購買公租房后，在出售方面也有諸多限制：

　　出售的公共租賃住房自購房人辦理房地產(chǎn)登記之日起 5 年內(nèi)，不得上市交易。5 年后需要上市交易的，由政府優(yōu)先回購，回購價格考慮原銷售價格加同期銀行存款活期利息等因素確定;政府放棄回購的，按屆時經(jīng)濟適用住房上市交易的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　此外，房地產(chǎn)企業(yè)或其他社會投資機構(gòu)投資建設的公共租賃住房，且其土地用途為住宅的，可以先租后售，出租期限不低于 5 年(出租期限自公共租賃住房辦理房地產(chǎn)登記之日起計算)。在規(guī)定的最低出租期限到期后，可以繼續(xù)出租，也可按核定的價格出售，出售價格由市國土資源房管局會同市物價局在綜合考慮建設、財務成本等因素的基礎(chǔ)上確定。

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來源：臨律-2025年公租房買賣新政策出臺，2021年公租房買賣