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　2025年拆遷安置房買賣最新政策

　　拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷時，由政府或開發(fā)商安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。與普通商品房相比，這類房產(chǎn)具有鮮明的政策屬性，其交易規(guī)則也受到更多限制和規(guī)范。根據(jù)2025年最新政策，拆遷安置房主要分為兩大類，它們在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和交易條件上存在顯著差異。

　　重大市政工程配套安置房是因重大市政工程項目(如地鐵建設(shè)、城市快速路擴建等)動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。這類房屋雖然產(chǎn)權(quán)屬于被安置人個人所有，但根據(jù)規(guī)定，在取得所有權(quán)后的5年之內(nèi)禁止上市交易。5年期限的計算以購房家庭所取得的契稅完稅憑證時間為準，而非簡單的房產(chǎn)證取得時間。此類安置房在土地性質(zhì)上多為劃撥土地，購買時未繳納土地出讓金，這也是限制其短期內(nèi)交易的重要原因。

　　房地產(chǎn)開發(fā)類安置房則是因商業(yè)性房產(chǎn)開發(fā)項目而動拆遷，由拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房。與第一類不同，這類安置房和普通商品房在性質(zhì)上基本相同，屬于被安置人的完全私有財產(chǎn)，通常沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。其土地性質(zhì)多為出讓土地，已繳納土地出讓金，產(chǎn)權(quán)完整度高。在2025年的政策環(huán)境下，這類安置房的交易流程與普通商品房幾乎無異，市場流通性更好。

　　除上述分類外，部分城市還存在"限價安置房"這一特殊類型，即政府限定銷售價格和銷售對象的安置性住房。這類房產(chǎn)通常也設(shè)有5年的禁售期，期滿后需補繳土地收益等價款方可上市交易。判斷安置房類型的最直接方法是查驗不動產(chǎn)權(quán)證書上的記載事項，包括土地性質(zhì)、房屋性質(zhì)以及是否有交易限制條款等。

　　一、拆遷安置房買賣的合法性條件

　　拆遷安置房能否合法買賣，核心取決于其產(chǎn)權(quán)狀況和是否滿足地方政府規(guī)定的交易條件。2025年政策對拆遷安置房的交易合法性作出了更為明確的規(guī)定，旨在規(guī)范市場秩序，保障買賣雙方的合法權(quán)益。根據(jù)最新政策精神，拆遷安置房的合法交易需同時滿足以下幾個關(guān)鍵條件。

　　5年禁售期規(guī)定是拆遷安置房交易中最核心的限制條件。對于因重大市政工程動遷而獲得的安置房，從取得完全產(chǎn)權(quán)(通常以契稅完稅憑證時間為準)之日起5年內(nèi)不得上市交易。這一規(guī)定的目的在于防止短期內(nèi)炒賣安置房，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。5年期滿后，產(chǎn)權(quán)人需補交土地出讓金及相關(guān)稅費，將房產(chǎn)性質(zhì)轉(zhuǎn)為普通商品房，方可進行市場交易。值得注意的是，不同城市對"5年"的起算點可能略有差異，有的以房產(chǎn)證登記時間為準，有的則以拆遷安置協(xié)議簽訂時間為準，買賣雙方需仔細核實當?shù)鼐唧w政策。

　　完全產(chǎn)權(quán)取得是安置房合法交易的基礎(chǔ)前提。所謂完全產(chǎn)權(quán)，是指房屋已依法登記并取得不動產(chǎn)權(quán)證書，且不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛或限制。在實踐中，許多安置房因各種原因長期無法辦理產(chǎn)權(quán)證，如建設(shè)單位手續(xù)不全、項目驗收未通過等。2025年政策特別強調(diào)，對于這類"無證安置房"，任何形式的買賣交易均屬無效，不受法律保護。即使雙方簽訂了買賣合同，買方也無法實際取得房屋所有權(quán)，只能依據(jù)合同主張債權(quán)，風(fēng)險極大。

　　土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換是安置房上市交易的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。多數(shù)安置房最初的土地性質(zhì)為劃撥土地，這意味著國家未收取土地出讓金。2025年政策規(guī)定，這類安置房在交易前必須補繳土地出讓金，將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為出讓土地。補繳標準由各地政府制定，通常為交易時基準地價的一定比例(多數(shù)城市為30%-40%)。只有完成這一步驟，安置房才能真正具備商品房的交易屬性，買方才能夠獲得完整的不受限產(chǎn)權(quán)。

　　特定購房資格要求也是安置房交易中的特殊限制。部分城市規(guī)定，未滿5年的安置房雖不能公開上市交易，但可以在政府監(jiān)管下定向轉(zhuǎn)讓給其他符合安置房購買條件的家庭，或者由政府部門按原價回購。這類交易的價格通常不得高于原購買單價，且買方需提供符合當?shù)匕仓梅抠徺I資格的證明。2025年，更多城市開始實行這一政策，以防止安置房資源被濫用或投機炒作。

　　對于共有產(chǎn)權(quán)安置房，2025年政策也有新規(guī)定。這類房產(chǎn)通常由被拆遷人與政府按比例共有產(chǎn)權(quán)(如7:3)，業(yè)主想要出售自己的份額，必須優(yōu)先由政府回購;若政府放棄回購，則需補足政府產(chǎn)權(quán)部分的市場價款，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)為完全私有后，才能對外出售。這一規(guī)定旨在保障保障性住房資源的合理流轉(zhuǎn)，避免共有產(chǎn)權(quán)安置房成為投機工具。

　　表：2025年拆遷安置房買賣合法性條件一覽

條件類型具體要求法律后果時間條件重大工程類安置房需滿5年禁售期未滿期交易合同無效產(chǎn)權(quán)條件必須取得完全產(chǎn)權(quán)證書無證交易不受法律保護土地條件劃撥土地需補繳出讓金未補繳無法過戶資格條件部分情況需符合特定購房資格不符合資格的交易無效共有產(chǎn)權(quán)政府有優(yōu)先回購權(quán)擅自轉(zhuǎn)讓可能被撤銷

　　需要特別強調(diào)的是，即使安置房滿足上述所有交易條件，買賣雙方簽訂的合同也必須符合《民法典》關(guān)于合同效力的規(guī)定，且不能違背公序良俗。2025年司法實踐中，法院對于"陰陽合同"(即一份合同用于備案，另一份反映真實交易)的打擊力度加大，一旦發(fā)現(xiàn)，可能認定整個交易無效，并對當事人處以罰款等處罰。

　　二、拆遷安置房買賣的具體流程

　　拆遷安置房的買賣流程相較于普通商品房更為復(fù)雜，涉及多個政府部門的審核與批準。2025年政策對交易流程進行了優(yōu)化和規(guī)范，旨在提高效率的同時保障交易安全。根據(jù)最新規(guī)定，合法的拆遷安置房買賣應(yīng)當遵循以下步驟，每一步都至關(guān)重要，缺一不可。

　　產(chǎn)權(quán)核查與資格審查是安置房交易的第一步，也是最基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)。買方必須核實賣方提供的不動產(chǎn)權(quán)證真實性，確認房屋性質(zhì)、土地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)年限以及是否存在抵押、查封等限制情況。2025年各城市不動產(chǎn)登記中心已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，買方可通過線上或線下方式查詢房屋的完整產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。同時，若當?shù)卣邔Π仓梅抠徺I者有特殊資格要求(如部分城市規(guī)定只能轉(zhuǎn)讓給本市戶籍家庭)，買方還需提供相關(guān)證明文件，通過住房保障部門的資格審查。這一步驟看似簡單，但許多交易糾紛都源于產(chǎn)權(quán)核查不徹底，導(dǎo)致后續(xù)無法過戶。

　　補繳土地出讓金是劃撥土地安置房交易的必經(jīng)環(huán)節(jié)。賣方需持產(chǎn)權(quán)證、身份證等材料到當?shù)貒临Y源和規(guī)劃局申請補辦土地出讓手續(xù)，并按規(guī)定標準繳納土地出讓金。2025年多地簡化了這一流程，將審批時間從原來的30個工作日縮短至15個工作日以內(nèi)。補繳金額通常由專業(yè)評估機構(gòu)根據(jù)房屋所在區(qū)域、樓層、朝向等因素確定，一般為市場評估價的30%-40%。完成補繳后，國土部門會在產(chǎn)權(quán)證上備注"已補繳土地出讓金"，土地性質(zhì)從劃撥變?yōu)槌鲎?，此時房屋才具備完全上市交易的條件。

　　合同簽訂與備案環(huán)節(jié)需要特別謹慎。安置房買賣合同除包含普通商品房合同的基本條款外，還應(yīng)明確約定土地出讓金承擔(dān)方、過戶時間表、違約責(zé)任等特殊事項。2025年政策要求安置房買賣合同必須使用住建部門制定的示范文本，并在住房保障機構(gòu)備案，以防止"陰陽合同"和偷逃稅款行為。部分城市還試點推行"合同網(wǎng)簽即備案"系統(tǒng)，實現(xiàn)簽約與備案同步完成，大大提高了效率。值得注意的是，若安置房尚未滿5年但買賣雙方已簽訂遠期買賣合同，這類合同雖然目前無法履行，但在滿足條件后可申請強制履行，法院一般予以認可。

　　稅費繳納與產(chǎn)權(quán)過戶是交易的核心環(huán)節(jié)。安置房買賣涉及的稅費種類較多，包括增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅等。2025年政策對因拆遷取得的安置房在轉(zhuǎn)讓時給予了一定的稅收優(yōu)惠：如果房產(chǎn)滿5年且是家庭唯一住房，免征增值稅和個人所得稅;契稅則按1%-3%的稅率征收，具體取決于買方房產(chǎn)情況。完成稅費繳納后，買賣雙方可共同向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記，通常5-10個工作日內(nèi)即可領(lǐng)取新的不動產(chǎn)權(quán)證書。部分城市已實現(xiàn)"一窗受理、并行辦理"，將稅務(wù)繳納和登記申請合并辦理，大幅縮短了過戶時間。

　　資金監(jiān)管與房屋交付是保障交易安全的最后環(huán)節(jié)。由于安置房買賣金額較大，2025年政策鼓勵通過銀行資金監(jiān)管賬戶進行交易結(jié)算，買方將購房款存入監(jiān)管賬戶，待過戶完成后再釋放給賣方，有效防范了賣方收款后不配合過戶或買方拖欠尾款的風(fēng)險。房屋實際交付時，雙方應(yīng)辦理書面交接手續(xù)，結(jié)清物業(yè)費、水電燃氣費等欠款，并變更相關(guān)賬戶信息。對于尚有租客的安置房，還需處理好租賃合同銜接問題，避免產(chǎn)生后續(xù)糾紛。

　　表：2025年拆遷安置房買賣流程時間節(jié)點參考

流程環(huán)節(jié)辦理部門所需時間關(guān)鍵材料產(chǎn)權(quán)核查不動產(chǎn)登記中心1-3個工作日產(chǎn)權(quán)證、身份證明補繳出讓金自然資源和規(guī)劃局10-15個工作日評估報告、申請表合同備案住房保障部門即時（網(wǎng)簽系統(tǒng)）買賣合同、資格證明稅費繳納稅務(wù)局1個工作日交易評估報告、原值證明產(chǎn)權(quán)過戶不動產(chǎn)登記中心5-10個工作日完稅證明、過戶申請書

　　對于特殊情形安置房，2025年流程也有特別規(guī)定。例如，對于因離婚、繼承等原因需要轉(zhuǎn)移安置房產(chǎn)權(quán)的，可憑生效法律文書直接辦理過戶，不受5年限制;對于共有產(chǎn)權(quán)安置房，需先完成政府份額回購或補價手續(xù)，才能進入正常買賣流程。此外，部分城市試點的"房票安置"模式允許被拆遷人將安置權(quán)益轉(zhuǎn)化為房票，直接購買市場上的商品房，這種新型安置方式也形成了獨特的交易流程，值得關(guān)注。

　　值得注意的是，2025年多地推行安置房交易"最多跑一次"改革，將原本分散在不同部門的審批事項集中到不動產(chǎn)登記綜合窗口統(tǒng)一受理，并通過數(shù)據(jù)共享減少重復(fù)提交材料。這一改革使安置房交易整體耗時從原來的2-3個月縮短至1個月以內(nèi)，極大提升了交易效率和用戶體驗。

　　拆遷安置房買賣合同受法律保護嗎?

　　一、安置房的性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)情況

　　拆遷安置房是政府進行城市建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。其產(chǎn)權(quán)情況直接影響著買賣合同的效力。

　　具有完全產(chǎn)權(quán)的安置房：如果安置房已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，那么它就具備了合法上市交易的條件。這種情況下，雙方簽訂的買賣合同具有法律效力，受到法律的保護。此時的安置房買賣與普通商品房買賣在法律上具有相似的地位，只要合同是雙方真實意思的表達，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合同就會得到法律的認可。

　　未取得產(chǎn)權(quán)證或限制轉(zhuǎn)讓的安置房：沒有取得產(chǎn)權(quán)證，或者是剛剛?cè)〉卯a(chǎn)權(quán)證但按規(guī)定5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的安置房，對外出售是不合法的。即使買賣雙方簽訂了買賣合同，該合同也是不受法律保護的。我國相關(guān)法律規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。安置房未滿5年，不可正式上市交易，5年的時間是以家庭所取得的相關(guān)憑證時間或安置房發(fā)證的時間為準。

　　二、買賣合同本身的條件

　　除了安置房的產(chǎn)權(quán)情況外，買賣合同本身也需要滿足一定的條件才能受到法律保護。

　　自愿和真實的基礎(chǔ)：合同必須是雙方在自愿和真實的基礎(chǔ)上達成的協(xié)議。任何一方不得通過欺詐、脅迫等手段迫使對方簽訂合同。如果存在這些情形，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷合同。

　　雙方具有相應(yīng)民事行為能力：合同雙方當事人應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力。這意味著雙方能夠理解合同的內(nèi)容和后果，并能夠獨立承擔(dān)合同所產(chǎn)生的法律責(zé)任。例如，未成年人簽訂的房屋買賣合同，在沒有其法定代理人追認的情況下，通常是無效的。

　　內(nèi)容合法合規(guī)：合同的內(nèi)容不得違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，也不違背公序良俗。比如，合同中約定的價格明顯低于市場價格且存在惡意串通損害第三人利益的情況，該合同可能會被認定為無效。

　　形式符合要求：合同的形式必須符合法律規(guī)定的要求。一般來說，房屋買賣合同應(yīng)當采用書面形式，并對雙方的權(quán)利義務(wù)進行明確約定，如房屋的基本情況、價格、付款方式、交付時間等。

　　三、交易中的注意事項

　　在進行拆遷安置房買賣時，為了確保交易的合法性和自身權(quán)益，買賣雙方還需要注意以下幾點。

　　核實產(chǎn)權(quán)證件：買方要仔細核實房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等相關(guān)證件，確保房屋的產(chǎn)權(quán)清晰。同時，要確認房屋是否存在抵押、查封等限制交易的情況。

　　了解相關(guān)政策：由于安置房的交易可能受到當?shù)卣叩南拗?，買賣雙方需要了解當?shù)仃P(guān)于安置房買賣的具體政策和規(guī)定，避免因政策原因?qū)е潞贤瑹o法履行。

　　明確違約責(zé)任：在合同中明確雙方的違約責(zé)任，以保障在一方違約時，另一方能夠獲得相應(yīng)的賠償。例如，賣方未按時交付房屋或者買方未按時支付房款等情況，都應(yīng)在合同中約定相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　拆遷安置房買賣稅費怎么收?

　　在拆遷安置房買賣過程中，稅費的征收是買賣雙方都極為關(guān)注的問題。了解各項稅費的征收標準和承擔(dān)方，有助于買賣雙方做好資金規(guī)劃，確保交易順利進行。

　　一、拆遷安置房買賣需滿足的基本條件

　　通常情況下，安置房需要在房產(chǎn)住滿 5 年之后才可以辦理房產(chǎn)證，進而進行過戶和交易。只有辦理了房產(chǎn)證，后續(xù)的買賣流程才能按照正常的二手房交易流程進行。

　　二、具體稅費明細及承擔(dān)方

　　買房人應(yīng)繳納的稅費

　　契稅：契稅的征收根據(jù)房屋面積和買房人擁有房屋套數(shù)不同而有所差異。如果是首套房，面積小于 90 平米，契稅按照房款的 1%繳納;面積大于 90 平米，契稅為房款的 1.5%;若房屋面積超過 144 平米，則需繳納 3%的契稅。對于二套房，90 平米及以下契稅稅率為 1%，90 平米以上稅率為 2%;三套及以上房屋契稅稅率為 3%。如果拆遷居民因拆遷購置二手房，拆遷補償款部分可免征契稅，但成交價格超過拆遷補償款的部分，需要征收契稅。

　　交易費：拆遷安置的住宅(包括房改房、經(jīng)濟適用房、安居房)交易費為 6 元/㎡，該費用由買賣雙方共同承擔(dān)，即買房人需繳納 3 元/㎡;拆遷安置非住宅交易費為 10 元/㎡，買房人承擔(dān) 5 元/㎡。

　　測繪費：每個區(qū)對于測繪費的具體規(guī)定不同，費用由買房人承擔(dān)。

　　權(quán)屬登記費及取證費：一般在 200 元內(nèi)，各區(qū)具體規(guī)定有所不同，費用由買房人承擔(dān)。

　　賣房人應(yīng)繳納的稅費

　　土地出讓金：一般是按房屋正常成交價的 2%辦理，費用由賣方承擔(dān)。

　　交易費：同買房人一樣，拆遷安置的住宅交易費為 6 元/㎡，賣方承擔(dān) 3 元/㎡;拆遷安置非住宅交易費為 10 元/㎡，賣方承擔(dān) 5 元/㎡。

　　營業(yè)稅和個人所得稅：如果房產(chǎn)證未滿五年，營業(yè)稅稅費為差價*5.5%;滿了五年則征收差額營業(yè)稅(大于 144 平米的房屋)。個人所得稅方面，按房產(chǎn)交易盈利部分的 20%或者房款的 1%征收，如果房產(chǎn)證滿 5 年并且是賣方唯一住房的可以免除。費用由賣房方承擔(dān)。

　　公證費：不超過 300 元，費用由賣房方承擔(dān)。

　　核檔費：50 元/宗。

　　印花稅：稅率 1‰，按正常交易成交價格計征，由交易雙方共同承擔(dān)。

　　三、特殊情況說明

　　如果安置房屋無差價，對還原安置住房免征契稅;存在差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。賣方的安置住房辦理產(chǎn)權(quán)證后再交易他人，按存量房交易辦理，且取得產(chǎn)權(quán)證超過 2 年，免增值稅，超過 5 年且家庭唯一住房的，免個人所得稅。

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來源：頭條-2025年拆遷安置房買賣最新政策，2020拆遷安置