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　上海購(gòu)房政策最新2025

　　

　　一、當(dāng)前上海購(gòu)房政策

　　1、限購(gòu)政策

　　本地戶籍家庭：限購(gòu)2套住房。

　　非本地戶籍家庭：需連續(xù)繳納5年社保或個(gè)稅，限購(gòu)1套住房。

　　離婚購(gòu)房限制：離婚3年內(nèi)購(gòu)房的，按離婚前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　2、首付比例

　　首套房：普通住宅首付比例不低于35%，非普通住宅不低于40%。

　　二套房：普通住宅首付比例不低于50%，非普通住宅不低于70%。

　　3、貸款利率

　　首套房和二套房的貸款利率根據(jù)央行基準(zhǔn)利率和銀行政策浮動(dòng)，通常二套房利率高于首套房。

　　4、普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)

　　普通住宅：需同時(shí)滿足以下條件：

　　建筑面積≤140平方米;

　　房屋單價(jià)或總價(jià)低于區(qū)域指導(dǎo)價(jià)。

　　非普通住宅：不滿足上述任一條件的住宅。

　　5、房產(chǎn)稅試點(diǎn)

　　上海作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，對(duì)部分住房征收房產(chǎn)稅，具體稅率和免征面積根據(jù)政策執(zhí)行。

　　二、2025年上海購(gòu)房政策可能的調(diào)整方向

　　1、限購(gòu)政策

　　可能會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控需要，進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)政策，例如調(diào)整社保年限或放寬人才購(gòu)房條件。

　　2、首付比例和貸款利率

　　可能會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，動(dòng)態(tài)調(diào)整首付比例和貸款利率。

　　3、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)

　　可能會(huì)根據(jù)房?jī)r(jià)變化，調(diào)整普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，例如提高面積或總價(jià)上限。

　　4、房產(chǎn)稅試點(diǎn)

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策可能會(huì)進(jìn)一步完善，擴(kuò)大征收范圍或調(diào)整稅率。

　　5、支持剛需和改善性需求

　　政策可能會(huì)繼續(xù)支持首套房和改善性住房需求，例如提供更低的首付比例或利率優(yōu)惠。

　　三、購(gòu)房建議

　　1、關(guān)注政策動(dòng)態(tài)

　　及時(shí)關(guān)注上海市住建委、房管局等官方渠道發(fā)布的最新政策。

　　2、提前規(guī)劃購(gòu)房資格

　　非本地戶籍購(gòu)房者需提前規(guī)劃社?；騻€(gè)稅繳納，確保符合購(gòu)房資格。

　　3、合理評(píng)估購(gòu)房能力

　　根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況，合理選擇房源和貸款方式，避免過(guò)度負(fù)債。

　　4、了解區(qū)域房?jī)r(jià)和房源信息

　　提前了解目標(biāo)區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)和房源信息，抓住購(gòu)房時(shí)機(jī)。

　　上海購(gòu)房資格條件?

　　在上海購(gòu)房，不同戶籍和身份的人群，購(gòu)房資格條件有所不同，具體如下：

　　一、上海戶籍購(gòu)房資格

　　單身情況

　　成年單身人士：限購(gòu)1套住房。

　　成年單身且已擁有1套住房：無(wú)購(gòu)房資格。

　　已婚情況

　　名下無(wú)住房：可限購(gòu)2套住房。

　　已有1套住房(含駐滬部隊(duì)現(xiàn)役軍官/現(xiàn)役武警)：限購(gòu)1套住房。

　　已有2套住房：無(wú)購(gòu)房資格。

　　二、非上海戶籍購(gòu)房資格

　　非滬籍已婚

　　上海市范圍內(nèi)名下無(wú)住宅類房屋：需網(wǎng)簽日期前63個(gè)月累計(jì)正常繳納滿60個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅，可限購(gòu)1套住房。

　　上海市范圍內(nèi)名下有1套及以上住房：無(wú)購(gòu)房資格。

　　無(wú)法提供網(wǎng)簽日期前63個(gè)月累計(jì)正常繳納滿60個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅：無(wú)購(gòu)房資格。

　　非滬籍單身

　　無(wú)購(gòu)房資格。但在2024年1月31日起，在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域(崇明區(qū)除外)限購(gòu)1套住房。這一政策調(diào)整，滿足了部分非滬籍單身人士的購(gòu)房需求，比如在上海工作多年的單身白領(lǐng)，此前因單身無(wú)法購(gòu)房，如今若社保或個(gè)稅繳納滿足條件，即可在外環(huán)外購(gòu)置一套屬于自己的住房。

　　三、特殊客群

　　本市集體戶口：按上海戶籍政策執(zhí)行，但需注意戶籍證明號(hào)，如90、98、97開頭為上海戶籍;99開頭是掛靠上海地區(qū)戶口，并非上海戶籍，按外地戶籍政策執(zhí)行。例如，小李是上海某高校畢業(yè)后，戶口落在學(xué)校集體戶，戶籍證明號(hào)為90開頭，他在購(gòu)房時(shí)就可按照上海戶籍單身人士的政策，限購(gòu)1套住房。

　　外國(guó)籍或港澳臺(tái)同胞：提供滿一年的勞務(wù)合同，且在有效期，可購(gòu)買1套住房。比如在上海工作的香港同胞張先生，與公司簽訂的勞務(wù)合同滿一年且在有效期內(nèi)，就具備購(gòu)房資格。

　　在讀博士、博士、博士后：要求已婚并提供學(xué)校證明(學(xué)歷證明)，無(wú)需提供滿五年社?；驖M五年個(gè)稅，可購(gòu)買1套住房。

　　四、部隊(duì)人員購(gòu)買住房

　　原籍是上海戶籍：按上海戶籍政策執(zhí)行，單身可購(gòu)買1套、結(jié)婚可購(gòu)買2套。

　　原籍非上海戶籍：按外地戶籍政策執(zhí)行，單身不可購(gòu)買、結(jié)婚可購(gòu)買1套。部隊(duì)須出具證明，并寫明身份證號(hào)、軍官證號(hào)、戶籍狀況、結(jié)婚狀況、有無(wú)未成年子女，出生證編號(hào)。需注意，部隊(duì)人士指的是軍官、士兵或士官，原籍非上海是不可買房的。

　　五、港澳臺(tái)地區(qū)購(gòu)房資格

　　上海市范圍內(nèi)家庭名下無(wú)住房，且持有有效期內(nèi)在滬工作滿一年的勞動(dòng)合同或有效期內(nèi)滿一年的在滬學(xué)籍證明，限購(gòu)1套住房。比如臺(tái)灣學(xué)生小王在上海某高校就讀，學(xué)籍證明滿一年，其家庭在上海無(wú)住房，那么小王家庭就具備購(gòu)房資格。

　　六、境內(nèi)注冊(cè)的公司、外企購(gòu)房資格

　　無(wú)限購(gòu)(外企需在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立分公司)，但公司購(gòu)入房屋后自登記之日起3年后才可交易。例如，某外企在上海設(shè)立分公司后，符合相關(guān)規(guī)定即可購(gòu)買房產(chǎn)用于辦公等用途，但3年內(nèi)不能將該房產(chǎn)進(jìn)行交易。

　　政策動(dòng)態(tài)及影響

　　2024年以來(lái)，上海對(duì)購(gòu)房政策進(jìn)行了一系列調(diào)整，如擴(kuò)大“非戶籍人群”可置業(yè)區(qū)域，大幅降低非滬籍購(gòu)房門檻。非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房;非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限從5年調(diào)整為3年(青浦、嘉定、松江、奉賢、寶山、金山調(diào)整為2年，臨港新片區(qū)特定人群為1年)。這些政策調(diào)整對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是重大利好。例如，在青浦工作的非滬籍人士小趙，原本因社保繳納年限不足無(wú)法購(gòu)房，政策調(diào)整后，他只需社保繳納滿2年，就具備了在青浦購(gòu)房的資格。

　　上海購(gòu)房積分怎么算?

　　在上海購(gòu)買新房時(shí)，購(gòu)房積分是確定購(gòu)房者能否入圍搖號(hào)的重要依據(jù)。這一積分制度綜合考慮了購(gòu)房者的家庭狀況、戶籍情況、房產(chǎn)記錄以及社保繳納情況等多個(gè)方面。以下是上海購(gòu)房積分的詳細(xì)計(jì)算方法：

　　一、基礎(chǔ)分計(jì)算

　　基礎(chǔ)分主要由購(gòu)房者的家庭狀況、戶籍、房產(chǎn)情況和五年內(nèi)的購(gòu)房記錄決定。

　　家庭狀況：

　　已婚家庭：+10分

　　未婚、離異或喪偶：不加分

　　戶籍情況：

　　上海戶籍：+10分

　　非上海戶籍(即使夫妻一方為上海戶籍，但非上海戶籍一方單獨(dú)上產(chǎn)證)：不加分

　　房產(chǎn)情況：

　　名下在上海無(wú)房：+20分

　　滬籍家庭名下有一套住房：+5分

　　名下有兩套及以上住房：不加分

　　五年內(nèi)購(gòu)房記錄：

　　名下無(wú)房且5年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄：+20分

　　滬籍家庭名下有一套住房且5年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄：+5分

　　5年內(nèi)有購(gòu)房記錄：不加分

　　二、社保動(dòng)態(tài)分計(jì)算

　　社保動(dòng)態(tài)分是根據(jù)購(gòu)房者的社保繳納月數(shù)和系數(shù)計(jì)算得出的。

　　社保繳納月數(shù)：

　　社保繳納月數(shù)是指在上海按月正常繳納的月份數(shù)，從2003年1月開始計(jì)算，截止到認(rèn)購(gòu)當(dāng)月前的2個(gè)月。補(bǔ)繳社保不算數(shù)，具體以社保中心數(shù)據(jù)為準(zhǔn)(不包括農(nóng)保、居保、外來(lái)從業(yè)人員綜合保險(xiǎn)、異地轉(zhuǎn)入本市、一次性征地補(bǔ)償?shù)?。

　　社保繳納系數(shù)：

　　社保繳納系數(shù)區(qū)間為0.1~0.24分/月，具體數(shù)值根據(jù)產(chǎn)品類型和結(jié)構(gòu)確定。通常，售樓處會(huì)以裸分預(yù)估入圍可能性，即按照0.1系數(shù)計(jì)算。

　　計(jì)算方法：

　　社保動(dòng)態(tài)分=社保繳納月數(shù)×社保繳納系數(shù)

　　如果認(rèn)購(gòu)人為家庭成員，按社保繳納月數(shù)最多的一方計(jì)算;如果認(rèn)購(gòu)人包括兩個(gè)及以上家庭，按社保繳納月數(shù)較少的家庭計(jì)算。

　　三、總積分計(jì)算

　　購(gòu)房者的總積分是基礎(chǔ)分與社保動(dòng)態(tài)分的總和。即：

　　總積分=基礎(chǔ)分+社保動(dòng)態(tài)分

　　四、購(gòu)房積分的作用

　　購(gòu)房積分主要用于新房認(rèn)購(gòu)時(shí)的入圍搖號(hào)。當(dāng)新房認(rèn)籌比超過(guò)1:1.3時(shí)，會(huì)開啟積分制。例如，如果有100套房源，將取分?jǐn)?shù)最高的130組入圍，入圍后再進(jìn)行公證搖號(hào)。每位參與認(rèn)購(gòu)的購(gòu)房者都需要對(duì)照規(guī)則申報(bào)分?jǐn)?shù)，并填寫承諾表承諾屬實(shí)。提交后，上海市房管局、民政局、社保中心等將進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)核查，確認(rèn)每一個(gè)購(gòu)房者的積分。

　　需要注意的是，雖然擁有較高積分的購(gòu)房者會(huì)更容易被劃入搖號(hào)對(duì)象，但這并不意味著一定能優(yōu)先選房。因?yàn)檫M(jìn)入搖號(hào)系統(tǒng)之后，積分會(huì)被機(jī)器完全打亂，分?jǐn)?shù)高低只能決定是否能入圍，搖中幾率對(duì)所有入圍者來(lái)說(shuō)是相同的。

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