一、珠江新城地塊拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),河涌拆遷補(bǔ)償不應(yīng)與市場價(jià)差太大

市民盟建議，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)格，盡快出臺(tái)全市征收集體土地及房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，讓被拆遷人可以接受。市民盟準(zhǔn)備提交的提案中指出，現(xiàn)有征地拆遷配套政策還不夠完善，特別是集體土地房屋拆遷缺乏統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

河涌整治拆遷補(bǔ)償

不應(yīng)與市場價(jià)差太大

市民盟建議出臺(tái)全市拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

本報(bào)訊羊城晚報(bào)記者郭堯報(bào)道：民盟廣州市委員會(huì)將在即將召開的市兩會(huì)上，提交關(guān)于推進(jìn)依法治涌的提案。市民盟建議，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)格，盡快出臺(tái)全市征收集體土地及房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，讓被拆遷人可以接受。

市民盟準(zhǔn)備提交的提案中指出，現(xiàn)有征地拆遷配套政策還不夠完善，特別是集體土地房屋拆遷缺乏統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。提案中提到，荔灣、海珠、天河、黃埔等區(qū)僅就本區(qū)城建項(xiàng)目，尤其是河涌整治項(xiàng)目，制定了征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但規(guī)定的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，導(dǎo)致群眾意見大。例如越秀區(qū)二沙島、東山湖、楊箕涌、中山一路等地域的補(bǔ)償為每平方米4200到4800元;荔灣區(qū)沙面、上下

九、陳家祠、站前路等區(qū)域每平方米補(bǔ)3700到4300元;天河區(qū)的珠江新城、廣州大道中、黃埔大道西等區(qū)域每平方米補(bǔ)4200到4800元等，與當(dāng)?shù)厣唐贩績r(jià)格相差過于懸殊。

其次，各區(qū)補(bǔ)償內(nèi)容或標(biāo)準(zhǔn)不一致，導(dǎo)致被拆遷人相互攀比，影響征地拆遷的推進(jìn)。甚至同在一個(gè)村內(nèi)各工程征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一樣，以至相互制約，嚴(yán)重影響建設(shè)工期。另外，由于目前貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~難以購買到同地段同類型二手房屋，被拆遷人往往選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，需要大量的安置房。目前廣州市安置房源嚴(yán)重不足，影響拆遷工作的推進(jìn)。

為此，市民盟準(zhǔn)備提交提案，建議盡快出臺(tái)全市征收集體土地及房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。一是在允許各區(qū)根據(jù)實(shí)際情況自行制訂征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，由市建委加強(qiáng)統(tǒng)籌和監(jiān)管，明確各區(qū)制訂的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須報(bào)市建委審定后才能對外公布，避免差距過大，引起相互攀比的惡性循環(huán)。二是根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)格，考慮被拆遷人屬被動(dòng)拆遷和支持城市建設(shè)等實(shí)際情況，由市國土房管局牽頭，組織市相關(guān)部門和各區(qū)，盡快研究制訂符合當(dāng)前實(shí)際情況、較易被拆遷人接受的全市統(tǒng)

一、各區(qū)平衡的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

另外，在當(dāng)前安置房源不足的情況下，市民盟還建議可以采取使用新社區(qū)房屋、購買二手房、使用期房安置等作為臨時(shí)性措施，解決當(dāng)前安置房源嚴(yán)重不足的問題。但從長遠(yuǎn)來看，應(yīng)盡快在全市各個(gè)區(qū)選擇合適的地塊，組織建設(shè)或購買大批安置房，統(tǒng)籌安排給各城建項(xiàng)目使用。

二、拆遷補(bǔ)償款低于市場價(jià)怎么解決

法律分析：根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。如果征收補(bǔ)償?shù)陀谑袌鰞r(jià)，這種征收補(bǔ)償決定是違法的，是可能會(huì)被撤銷的。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十九條 對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。如果征收補(bǔ)償?shù)陀谑袌鰞r(jià)，這種征收補(bǔ)償決定是違法的，是可能會(huì)被撤銷的。

三、拆遷補(bǔ)償價(jià)格和市場實(shí)際價(jià)格嚴(yán)重脫節(jié)

拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有和市場接軌是房屋拆遷矛盾的核心問題。主要表現(xiàn)在：

一是拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低。一些地方政府通過拆遷人申請，物價(jià)、國土、建設(shè)三部門聯(lián)合下文的方式，代替房屋拆遷市場主體的自由選擇，單方確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。從而導(dǎo)致補(bǔ)償價(jià)格與市場價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，被拆遷人獲得的補(bǔ)償價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地段商品房售價(jià)，甚至低于同地段的二手房價(jià)，在主觀上造成了被拆遷人購房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

二是房價(jià)漲了拆遷補(bǔ)償價(jià)格不變。近幾年來，土地使用權(quán)出讓價(jià)、商品房價(jià)格和二手房價(jià)格在不斷攀升，而各地政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)卻多年停滯不動(dòng)，給被拆遷人造成巨大的利益損失。

三是現(xiàn)行的法律法規(guī)對被拆遷人的土地使用權(quán)沒有明確補(bǔ)償規(guī)定，拆遷補(bǔ)償只補(bǔ)償被拆遷人的地上建筑物，而其土地使用權(quán)沒有得到應(yīng)有的補(bǔ)償。被拆遷人因土地使用權(quán)的喪失而導(dǎo)致的損失，僅以房屋補(bǔ)償名義是難以完全涵蓋的。

一、公益性拆遷和商業(yè)性拆遷沒有具體明確的界定

假借“公共利益”之名，行商業(yè)拆遷之實(shí)，激化了房屋拆遷矛盾。主要表現(xiàn)在：

一是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對拆遷項(xiàng)目的公益性和商業(yè)性沒有區(qū)分，偏重于對開發(fā)商利益的保護(hù)，使被拆遷人的利益要求得不到有效伸張。一些地方政府在房屋拆遷中以個(gè)人利益要服從“公共利益”為由，非法地介入商業(yè)性目的強(qiáng)制拆遷。

二是目前我國現(xiàn)行法律對“公共利益”內(nèi)涵沒有具體明確規(guī)定，導(dǎo)致在實(shí)際拆遷工作中，作為政府的一項(xiàng)強(qiáng)制性拆遷行政權(quán)力的使用被擴(kuò)大化了。一些地方政府給一些開發(fā)項(xiàng)目掛上“公共利益”的幌子，借助政府的公共權(quán)力，侵害被拆遷人私有財(cái)產(chǎn)權(quán)。

二、被拆遷困難戶得不到妥善安置失去生存基礎(chǔ)

安置房源緊缺、地段偏遠(yuǎn)、“因拆致貧”的問題，沒有引起一些地方政府的足夠重視。

在房屋拆遷過程中，存在著拖欠、挪用、滯留安置資金以及安置滯后現(xiàn)象，尤其是安置房源緊缺，擅自抬高回遷房價(jià)，致使房屋拆遷后，被拆遷人和房屋承租人的居住安置面臨較嚴(yán)重的困境。低收入、低補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人在拿到數(shù)目有限的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后，只能選擇遷移到地價(jià)相對便宜的城市邊緣居住。被拆遷人居住地的“城市邊緣化”，使被拆遷人生存成本大增，謀生手段又需要從頭再來，交通、購物、子女入學(xué)都成為棘手的問題，在一定程度上導(dǎo)致了被拆遷人生活水平的下降。

四、如何理解廣州征地拆遷勞務(wù)費(fèi)爭議

一、引發(fā)爭議的起因

以往審核工程概算時(shí)，征地拆遷費(fèi)按一筆數(shù)(不列明細(xì))列入概算匯總表，建設(shè)單位管理費(fèi)的計(jì)算基數(shù)包含了征地拆遷費(fèi)；在征地拆遷、管線遷改費(fèi)用審核過程中只單純計(jì)算征地拆遷勞務(wù)費(fèi)形成一總價(jià)列入工程概算匯總表；上述所謂的爭議也就無法暴露出來。在審核“2013年公交專用道某站改造工程征地拆遷、管線遷改概算”時(shí)，因“2013年公交專用道某站改造工程概算”已審核完畢，建設(shè)單位管理費(fèi)的計(jì)算基數(shù)未包含征地拆遷費(fèi)，因此建設(shè)單位在報(bào)送審征地拆遷、管線遷改費(fèi)用要求補(bǔ)計(jì)這部分的建設(shè)單位管理費(fèi)，就同時(shí)出現(xiàn)了征地拆遷勞務(wù)費(fèi)與建設(shè)單位管理費(fèi)。如何審核該兩項(xiàng)費(fèi)用，成為審核單位與被審核單位之間的爭議焦點(diǎn)。

二、爭議分析

廣州市財(cái)政局、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于印發(fā)〈廣州市本級(jí)城建財(cái)政投資項(xiàng)目征地拆遷勞務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(試行)〉的通知(穗財(cái)建[2010]151號(hào))第三條征地拆遷勞務(wù)費(fèi)是指實(shí)施單位受建設(shè)單位的委托，在實(shí)施項(xiàng)目征地拆遷過程中向建設(shè)單位提供征(借)地補(bǔ)償、建(構(gòu))筑物拆遷補(bǔ)償安置、管線遷改等征地拆遷工作的組織、協(xié)調(diào)、實(shí)施等勞務(wù)活動(dòng)所得的報(bào)酬，由建設(shè)單位向其支付的費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用列入財(cái)政投資項(xiàng)目工程造價(jià)總概算，由財(cái)政性資金安排支付。財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)〈基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定〉的通知》(財(cái)建[2002]394號(hào)第二十二條建設(shè)單位管理費(fèi)的總額控制數(shù)以項(xiàng)目審批部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目投資總概算為基數(shù)，……。這兩份文從邏輯關(guān)系看征地拆遷勞務(wù)費(fèi)與建設(shè)單位管理費(fèi)并不重復(fù)，從費(fèi)用構(gòu)成和費(fèi)用的基本任務(wù)看存在著重復(fù)的內(nèi)容；經(jīng)咨詢擬文單位，擬文單位表示穗財(cái)建[2010]151號(hào)文中的勞務(wù)費(fèi)與財(cái)建[2002]394號(hào)建設(shè)單位管理費(fèi)存在重復(fù)，但未發(fā)文說明。

三、爭議解決的方式及存在的隱患

2012年6月28日廣州市財(cái)政投資評(píng)審中心發(fā)了一份會(huì)議紀(jì)要(總工例會(huì)[2012]3號(hào))明確了征地拆遷勞務(wù)費(fèi)是建設(shè)單位管理費(fèi)的一部分，不能重復(fù)計(jì)取，但未明確兩者費(fèi)用應(yīng)該如何計(jì)算；事實(shí)上按上述文件計(jì)算征地拆遷勞務(wù)費(fèi)明顯比建設(shè)單位管理費(fèi)高出很多，因此造成審核這類費(fèi)用時(shí)仍然是模棱兩可，加上該會(huì)議紀(jì)要對外沒有執(zhí)行權(quán)，對被審核單位沒有說服力，因此嚴(yán)重影響審核時(shí)效。

四、徹底解決爭議的思路

1、重新頒發(fā)征地拆遷勞務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)迫在眉睫。由于〈廣州市本級(jí)城建財(cái)政投資項(xiàng)目征地拆遷勞務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(試行)〉(穗財(cái)建[2010]151號(hào))試行期是1年，現(xiàn)已超出試行期限，而且在執(zhí)行過程中該標(biāo)準(zhǔn)明顯偏高；因此重新頒發(fā)征地拆遷勞務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是亟待解決的問題。

2、制定征地拆遷勞務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的思路。首先明確勞務(wù)費(fèi)的基本任務(wù)，盡量規(guī)避建設(shè)單位管理費(fèi)的基本任務(wù)，如現(xiàn)狀調(diào)查確認(rèn)，組織征地聽證，發(fā)布征地公告，計(jì)算并審核青苗補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、附著物補(bǔ)償費(fèi)，動(dòng)遷、搬遷、拆出工作及補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用發(fā)放，丈量分戶面積，清點(diǎn)各類附著物，處理用地過程中的矛盾和糾紛等。其次按投資或規(guī)模分類，如基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(屬市、區(qū)、縣財(cái)政投入的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目)、其他建設(shè)項(xiàng)目(除城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目以外的其他建設(shè)項(xiàng)目)等；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目勞務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以相對底一點(diǎn)。最后制定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，可考慮按單位面積、戶數(shù)等來設(shè)定勞務(wù)費(fèi)單價(jià)上限；如住宅5000元/戶，廠房15元/平方米、非廠房50元/平方米、耕地3元/平方米、非耕地2元/平方米等；再通過招投標(biāo)競價(jià)機(jī)制確定勞務(wù)費(fèi)結(jié)算價(jià)。

五、拆遷補(bǔ)償款低于市場價(jià)怎么解決？

法律分析：

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。如果征收補(bǔ)償?shù)陀谑袌鰞r(jià)，這種征收補(bǔ)償決定是違法的，是可能會(huì)被撤銷的。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十九條 對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。如果征收補(bǔ)償?shù)陀谑袌鰞r(jià)，這種征收補(bǔ)償決定是違法的，是可能會(huì)被撤銷的。

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投稿：韋諾

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