一、新鄉(xiāng)建北小區(qū)拆遷補償,房產(chǎn)評估報告在哪里辦

先到國土局信息中心做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，國土局抽取評估。

然后拿房產(chǎn)證原件或房產(chǎn)證復(fù)印件去抽到的評估公司，它會安排評估師去實地看房。

評估第一步需要核價，然后審核上家個稅，同時提交住房信息，確定契稅和房產(chǎn)稅免征情況。

三個工作日內(nèi)取評估報告并交錢。

一、房屋評估的標(biāo)準(zhǔn)

（一）看房齡

房屋的新舊程度，直接關(guān)系到買家喜歡與否，而房屋自修建完畢后，就進入了折舊期。在對二手房進行銷售時，一定要計算房屋的折舊費，磚混結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年。

（二）看戶型

市場上被大多數(shù)消費者喜歡的戶型則以正規(guī)的套二、套三等為主，這樣的戶型直接使房價走高，反之形狀不規(guī)范的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會讓房價降低。

（三）看樓層

樓層的好壞也直接影響房價的高低，以處于中間部位的房屋最好賣，如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價格可能更高些。

（四）看朝向

南北朝向的房子最受喜歡，東西朝向及其他朝向，由于室內(nèi)的通風(fēng)、采光性能不是很好等原因。

（五）看裝修

裝修時間在5年以內(nèi)的房屋，價格一般會高出清水房2000元左右，如果裝修質(zhì)量較高、成色又好，則需增加；如果裝修時間超過5年或只是簡單裝修，當(dāng)初成本耗費不大，增加比例酌情降低。

（六）看物管

有物業(yè)管理的小區(qū)主要體現(xiàn)在新修商品房樓盤中，對建筑年代在1995年左右或是單位的宿舍區(qū)都沒有正規(guī)的物業(yè)管理，一般情況下沒有物業(yè)管理的小區(qū)則要相對減少費用。

（七）看位置

房屋臨街會降低房屋的售出價格，而所處位置較好居住環(huán)境幽靜的房屋，其價格就會偏高。

（八）看配套

消費者在選購二手房時，都會重點考慮到房屋周邊的交通情況、醫(yī)療、教育、購物和餐飲等配套基礎(chǔ)設(shè)施。通常情況下，如果房屋周邊部分設(shè)施配備不齊或缺失，則按相應(yīng)比例減少。

（九）看小區(qū)

房屋的配套設(shè)施的完善與否，對居家來說尤為重要。在同一地段，二手房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，根據(jù)小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化、運動設(shè)施的配備以及房屋的外觀造型等情況，則需要減少。

（十）看市場

二、房產(chǎn)評估有效期多久

對房屋評估的有效期一般情況下規(guī)定一年，但房屋征收評估不同于一般房屋評估，評估時按政府《房屋征收決定》公告之日作為評估時點，到房屋征收結(jié)束這個時點的評估價不變。房地產(chǎn)估價師預(yù)計估價對象的市場價格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價報告應(yīng)用有效期。

二、房屋評估報告在哪里辦理

1、先到國土局信息中心做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，國土局抽取評估。2、然后拿房產(chǎn)證原件或房產(chǎn)證復(fù)印件去抽到的評估公司，它會安排評估師去實地看房。3、評估第一步需要核價，然后審核上家個稅，同時提交住房信息，確定契稅和房產(chǎn)稅免征情況。4、三個工作日內(nèi)取評估報告并交錢。房地產(chǎn)評估的程序：1、明確評估基本事項。明確評估目的：在受理評估業(yè)務(wù)時，通常由委托方提出評估目的，并將評估目的寫在評估報告上。了解評估對象：確定評估基準(zhǔn)日：常以年、月、日表示；簽訂評估合同：它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責(zé)任、評估報告等事項。2、制定工作計劃。3、實地查勘收集資料：實地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟，并要做記錄。4、測算被評估房地產(chǎn)價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正。5、綜合分析確定評估成果。6、撰寫評估報告。房屋評估報告：（一）、房屋產(chǎn)權(quán)人（單位）：________（二）、估價目的：拆遷補償價格評估（三）、估價日期：二0XX年X月X日到二0XX年X月X日（四）、估價時間：二0XX年X月X日（趨于拆遷日）（五）、估價依據(jù)：1、中華人民共和國（城市房地產(chǎn)管理法）2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)（房地產(chǎn)估價規(guī)范）；3、評估委托書；4、估價評估人員勘察了解的情況；5、房屋所有權(quán)證（新北全字00311100號）；6、國務(wù)院（城市房屋拆遷管理條例）、（新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)）。（六）、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。（七）、估價方法：根據(jù)估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進行整體性評估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補償指導(dǎo)價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價中予以考慮完全。本報告主要根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)（房地產(chǎn)估價規(guī)范）的精神進行評估。（八）、估價結(jié)果：本評估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價的目的，遵循評估程序，采用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗，經(jīng)計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為：人民幣小寫：206247元：大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元；（九）、評估價格有效期：本報告評估時效為半年，自二0XX年X月X日起生效。隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。（十）、評估價格應(yīng)用范圍：該評估報告結(jié)果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。（十一）、估價的假設(shè)和限制條件：1、估價假設(shè)條件：我們評估的價值是現(xiàn)時價，及在估價時點對拆遷評估對象進行補償?shù)膮⒖純r格，假設(shè)：（1）有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主；（2）該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；（3）有一個適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進行議價；（4）不考慮特殊買家的額外出價。2、限制條件：（1）對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。（2）本報告中的拆遷補償價，是指估價結(jié)果專供拆遷人與補拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補償價格的房地產(chǎn)估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償價格。（3）未經(jīng)評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權(quán)歸評估單位所有。（十二）、特別聲明：1、本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。2、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。3、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)（房地產(chǎn)估價規(guī)范）和國務(wù)院（城市房屋拆遷條例）進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。4、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責(zé)任。5、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。房產(chǎn)評估的法律依據(jù)有《資產(chǎn)評估法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》。法律依據(jù)《資產(chǎn)評估法》第二條，本法所稱資產(chǎn)評估(以下稱評估)，是指評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權(quán)益進行評定、估算，并出具評估報告的專業(yè)服務(wù)行為。

三、房產(chǎn)怎么評估

法律主觀：一、房產(chǎn)評估的內(nèi)容1、建筑物的折舊程度建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。2、土地生熟程度土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達程度和土地的平整程度。3、資本化率資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價格的比率。實質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。4、基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。5、標(biāo)定地價標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。6、房屋重置價格房屋重置價格是假設(shè)房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。7、底價底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。8、補地價補地價是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。二、房產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格；2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格；3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢；4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

法律客觀：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。第三十五條國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

四、房產(chǎn)評估報告在哪里申請

1、先到國土局信息中心做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，國土局抽取評估。

2、然后拿房產(chǎn)證原件或房產(chǎn)證復(fù)印件去抽到的評估公司，它會安排評估師去實地看房。

3、評估第一步需要核價，然后審核上家個稅，同時提交住房信息，確定契稅和房產(chǎn)稅免征情況。

4、三個工作日內(nèi)取評估報告并交錢。

一、房產(chǎn)評估的原則

1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時，則價格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。

2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價格趨于一致。

3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價格。

4、貢獻原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)

5、合法原則：房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進行。測算房地產(chǎn)的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎(chǔ)。

6、估價時點的原則：估價時點又稱：估價基準(zhǔn)日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該日期的價格。

房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產(chǎn)的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)評估的程序

1、明確評估基本事項。

明確評估目的：在受理評估業(yè)務(wù)時，通常由委托方提出評估目的，并將評估目的寫在評估報告上。

了解評估對象

確定評估基準(zhǔn)日：常以年、月、日表示

簽訂評估合同：它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責(zé)任、評估報告等事項。

2、制定工作計劃。

3、實地查勘收集資料：實地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟，并要做記錄。

4、測算被評估房地產(chǎn)價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正。

5、綜合分析確定評估成果。

6、撰寫評估報告。

五、房產(chǎn)評估需要什么資料

1、房屋所有權(quán)證復(fù)印件

2、國有土地使用證復(fù)印件

3、房屋所有權(quán)人身份證復(fù)印件

4、（1、2、沒有的）不動產(chǎn)登記證書

這些提供給評估公司就可以，之后評估公司會到你房子所在地進行現(xiàn)場勘查、照相。評估報告出具后，會給你打電話。

已辦理產(chǎn)權(quán)證件需準(zhǔn)備如下資料

1、房屋（房地產(chǎn)）所有權(quán)證

2、國有土地使用權(quán)證

3、產(chǎn)權(quán)人身份證、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

4、圖片資料

未辦理產(chǎn)權(quán)證件及在建工程需提供資料

1、土地出讓合同

2、土地轉(zhuǎn)讓合同

3、征地協(xié)議

4、規(guī)劃用地紅線圖

5、用地紅線定位圖

6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

7、建筑紅線定位圖

8、建筑工程施工許可證

9、建筑工程規(guī)劃許可證

10、建筑工程平面圖

11、建筑工程結(jié)構(gòu)圖

12、建筑工程（概、預(yù)、決）算書

13、房屋買賣合同

14、商品房銷（預(yù)）售許可證

15、裝飾工程（概、預(yù)、決）算書

16、產(chǎn)權(quán)人身份證、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

17、其他有關(guān)資料

一、不動產(chǎn)評估費用是多少

貸款的評估費用根據(jù)您辦理的是商業(yè)貸款、公積金貸款還是組合貸款而有所不同。

（一）商業(yè)貸款

住宅的評估費為600元，交給評估公司。外資銀行不需要繳納評估費，若已繳納，過戶后，會將之前繳納的退還給您。

住宅類房產(chǎn)以外的其他房產(chǎn)：

1、如果是寫字樓，評估值小于200萬的，收取評估費用1500元。如果評估值大于或等于200萬，評估費按評估值的1％。

2、如果是別墅，評估值小于500萬，收取評估費1000元；如果500萬≤評估值＜1000萬，評估費為2000元；如果1000萬≤評估值＜2000萬，評估費為3000元；如果評估值在2000萬（含）以上，那么評估值每超出1000萬加收1000元的評估費。

（二）公積金貸款

公積金貸款評估費為評估值的3％，1500元封頂。

（三）組合貸款

組全貸款評估費為評估值的3％，1500元封頂。

二、房產(chǎn)評估的類型

1、一般評估

這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構(gòu)，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。

2、房地產(chǎn)抵押貸款評估

這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構(gòu)進行評估，評估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。

3、特定評估

這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值，計算繳納稅費。

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文章來源參考：【頭條】，新鄉(xiāng)建北小區(qū)拆遷補償政策

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投稿：姜依月

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