一、拆遷補(bǔ)償費(fèi)是對土地還是房屋,拆遷補(bǔ)償是針對建筑物還是土地使用權(quán)

拆遷補(bǔ)償是針對建筑物進(jìn)行的，具體按照建筑物的建筑面積來計(jì)算。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定，拆遷補(bǔ)償主要包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷與臨時(shí)安置的補(bǔ)償以及停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。這些補(bǔ)償項(xiàng)目均是基于被征收的建筑物來確定的。

在確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償時(shí)，房屋征收部門會(huì)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記。這表明補(bǔ)償?shù)挠?jì)算與房屋的建筑面積緊密相關(guān)。

此外，從法律知識(shí)和實(shí)際操作的角度來看，拆遷補(bǔ)償通常是按照房產(chǎn)證上記載的建筑面積來進(jìn)行的。這是因?yàn)榻ㄖ娣e是房屋產(chǎn)權(quán)證書上的重要指標(biāo)，直接反映了房屋的物理規(guī)模和價(jià)值。

綜上所述，拆遷補(bǔ)償是針對建筑物進(jìn)行的，具體按照建筑物的建筑面積來計(jì)算。這一做法既符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，也體現(xiàn)了對被征收人合法權(quán)益的保障。

二、拆遷對土地使用權(quán)的補(bǔ)償

1、貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價(jià)，生成有據(jù)可循的多遠(yuǎn)組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評(píng)估依據(jù)：（1）市場評(píng)估價(jià)是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。（2）商品房交易均價(jià)是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。（3）重置價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。上述三種價(jià)格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。2、產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評(píng)估方法不同，有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：（1）異地安置。異地安置是指由于開發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換。（2）回遷安置。回遷安置是指開發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。附：目前我國各大城市在拆遷補(bǔ)償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡。3、兩者相結(jié)合的補(bǔ)償方式顧名思義，這種補(bǔ)償方式就是指既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。由于我國城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素，導(dǎo)致房價(jià)和地價(jià)的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

一、商品房拆遷怎么補(bǔ)償

商品房拆遷的補(bǔ)償方式有以下三種：

1、貨幣補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價(jià)，生成有據(jù)可循的多元組成的補(bǔ)償金額；

2、產(chǎn)權(quán)置換，產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評(píng)估方法不同，有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換；

3、結(jié)合型補(bǔ)償，這種補(bǔ)償方式就是指既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。由于我國城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素，導(dǎo)致房價(jià)和地價(jià)的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會(huì)情況修改方案。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯??？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時(shí)如實(shí)說明。相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請征收土地。

三、拆遷補(bǔ)償是否包括土地使用權(quán)補(bǔ)償？

法律分析：拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)包括土地使用權(quán)補(bǔ)償。因?yàn)椤段餀?quán)法》規(guī)定，在土地征收或者征用時(shí)，應(yīng)當(dāng)給予土地使用權(quán)人或者抗議人以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。同時(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》也明確規(guī)定，對于被征收土地上的房屋、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施等，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償，包括土地使用權(quán)補(bǔ)償。

法律依據(jù)：

《物權(quán)法》第二十三條：土地使用權(quán)人或者抗議人因土地征收或者征用受到損失的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條：征收單位應(yīng)當(dāng)對被征收土地上的房屋、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施等，給予合理補(bǔ)償，包括土地使用權(quán)補(bǔ)償。

《中華人民共和國征收與補(bǔ)償條例》第十二條：被征收人因征收而受到損失的，應(yīng)當(dāng)給予合理的補(bǔ)償，包括土地使用權(quán)補(bǔ)償。

四、國有建設(shè)用地使用權(quán)拆遷怎么算

國有建設(shè)用地使用權(quán)拆遷有兩種補(bǔ)償方式：產(chǎn)權(quán)交換式補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償。一、產(chǎn)權(quán)交換式補(bǔ)償1、房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)這里的房屋補(bǔ)償，是指對被征收國有土地上建筑物價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋的市場價(jià)格，由具有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。對于這里的市場價(jià)格，市政府部門將根據(jù)年度住房市場價(jià)格法制定相應(yīng)的住房市場價(jià)格表，供當(dāng)?shù)鼐用駞⒖?。例如，石家莊市人民政府每年都會(huì)針對三年一改的政策出臺(tái)《石家莊市拆遷區(qū)住宅市場價(jià)格表》。如果你不知道自己所在地區(qū)被拆遷房屋的價(jià)格，可以向當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)部門咨詢或索取材料。對評(píng)估確定的房屋價(jià)值有異議的，可以向評(píng)估委員會(huì)申請重新評(píng)估。對重新鑒定結(jié)果有異議的，可以向鑒定專家委員會(huì)申請重新鑒定。2、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)（俗稱過渡費(fèi)）對于搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)的具體數(shù)額，各市普遍確定了具體數(shù)額和計(jì)算方法。詳見各城市發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)。這里所列的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)群眾搬遷的自遷和過渡方式確定的。拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的，無需繳納臨時(shí)安置費(fèi)。3、停產(chǎn)停業(yè)損失賠償該費(fèi)用用于非住宅住房和經(jīng)營性住房的補(bǔ)償。因?yàn)槭莻€(gè)案，賠償標(biāo)準(zhǔn)不能統(tǒng)一。一般來說，有當(dāng)事人參與收款談判。協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。4、補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼分為困難補(bǔ)貼和分擔(dān)補(bǔ)貼。對貧困人口的補(bǔ)助，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；至于對所有搬遷群眾的分房附加補(bǔ)貼，也將出臺(tái)分房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。獎(jiǎng)勵(lì)是指拆遷人為鼓勵(lì)被拆遷人及時(shí)拆遷而給予的額外補(bǔ)償。具體標(biāo)準(zhǔn)各地不盡相同，但收費(fèi)不是強(qiáng)制性的，是否繳納仍要看當(dāng)?shù)卣摺?、房屋裝修及家電搬遷補(bǔ)償房屋裝修補(bǔ)償也由當(dāng)事人先行協(xié)商，協(xié)商不成的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。家電搬遷也按上述辦法執(zhí)行。但為統(tǒng)一方便，各縣市將按市場價(jià)格發(fā)布具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，具體金額以征收拆遷時(shí)發(fā)布的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)二、貨幣補(bǔ)償方式1、房屋價(jià)值補(bǔ)償補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)權(quán)交易相同，但增加了一項(xiàng)：計(jì)算補(bǔ)償時(shí)，將分?jǐn)偟难a(bǔ)貼面積計(jì)入計(jì)算。2、臨時(shí)安置費(fèi)和搬遷費(fèi)按照上述標(biāo)準(zhǔn)，一般只繳納12個(gè)月的臨時(shí)安置費(fèi)，搬遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)權(quán)交易所搬遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相同。3、其他補(bǔ)償項(xiàng)目只要符合條件，還可以享受各種困難補(bǔ)助、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)、生產(chǎn)經(jīng)營損失、房屋修繕和家電搬遷補(bǔ)償?shù)取Ｈ?、國有土地拆遷補(bǔ)償計(jì)算公式如下：1、房屋被征收后被征收人可以獲得的貨幣補(bǔ)償金額房屋征收貨幣補(bǔ)償金額=評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的被征收房屋的市場價(jià)格（含房屋裝修約定或評(píng)估的補(bǔ)償金額）+搬遷費(fèi)+臨時(shí)安置費(fèi)+營業(yè)用房停產(chǎn)停業(yè)損失（非營業(yè)用房）。2、房屋置換補(bǔ)償差價(jià)金額房屋征收產(chǎn)權(quán)交換補(bǔ)償差額金額=被征收房屋評(píng)估價(jià)格+房屋裝修約定或評(píng)估補(bǔ)償金額-房屋征收產(chǎn)權(quán)交換評(píng)估價(jià)格。3、搬遷費(fèi)搬遷費(fèi)用=實(shí)際搬遷費(fèi)用或雙方約定的一定數(shù)額的搬遷補(bǔ)償金。4、臨時(shí)安置費(fèi)臨時(shí)安置費(fèi)=無周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置費(fèi)+過渡期以外的臨時(shí)安置費(fèi)。5、停產(chǎn)停業(yè)損失的計(jì)算方法根據(jù)房屋征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定，具體計(jì)算辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。主要方法如下：（1） 按被征收房屋總價(jià)值的一定比例計(jì)算，并經(jīng)雙方事先約定；（2） 根據(jù)房屋面積，計(jì)算出單位面積一定的補(bǔ)償款；（3） 按以前年度經(jīng)營性住房的年平均營業(yè)收入和利潤乘以停產(chǎn)停業(yè)期間（年）計(jì)算；（4） 評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)和確定；（5） 根據(jù)實(shí)際損失賠償計(jì)算，協(xié)商確定。法律依據(jù)《中華人民共和國憲法》第十條　城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。

五、拆遷補(bǔ)償是按建筑面積還是占地面積

法律主觀：房屋 拆遷 只補(bǔ)償 房產(chǎn)證 上的房屋面積，不會(huì)再單獨(dú)補(bǔ)償其他土地面積，除非你的土地證上的土地面積大于房產(chǎn)上的面積。房屋補(bǔ)償按建筑面積算。 國有土地上的 房屋征收 拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不低于被 征收房屋 的類似房地產(chǎn)市場價(jià)值評(píng)估確定，一般是按照被征收房屋的產(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積給予補(bǔ)償。 按照批準(zhǔn)當(dāng)事人的土地面積計(jì)算，房屋面積和空地面積相加等于批準(zhǔn)當(dāng)事人的 宅基地 面積。注意房屋面積和空地面積所給當(dāng)事人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不同的，相差很大。 城市房屋拆遷是針對被拆遷 房屋所有權(quán) 進(jìn)行的補(bǔ)償，這個(gè)拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定的，已包含拆遷房屋地段和 土地使用權(quán) 益的因素，土地使用權(quán)是不再另行補(bǔ)償?shù)摹?《國有土地上 房屋征收與補(bǔ)償條例 》第二條　為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

法律客觀：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括： （一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。 市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

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投稿：王小文

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