一、黃埔文沖拆遷補償方案,賢江三舊改造方案

法律分析：

星河灣為賢江舊改安置居民打造了6套戶型不同的回遷房，戶型面積介于76~250平方米，均是精裝修、高品質(zhì)交房標(biāo)準(zhǔn)。截至2021年6月，該區(qū)“三舊”改造標(biāo)圖建庫總用地面積52.63平方公里，累計批復(fù)城市更新項目127個，拆除面積2740萬平方米，開工面積1479萬平方米，竣工面積453萬平方米，建成安置房8590套，啟動老舊小區(qū)微改造項目67個，完成固定資產(chǎn)投資1281億元。

法律依據(jù)：

《廣州市黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)決勝三年完成舊村拆遷攻堅任務(wù)工作方案》 提升舊村改造的依法行政水平，兼顧效率與公平，黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)圍繞城市更新的重點領(lǐng)域和敏感環(huán)節(jié)，及時編制研究合作企業(yè)引入退出、村集體決策事項表決實施、復(fù)建安置資金監(jiān)管等三個指引。得益于該區(qū)出臺的“三個指引”，文沖舊改項目實現(xiàn)了合作企業(yè)引入退出，隨后萬科集團接手，打造了總用地面積51公頃的現(xiàn)代化社區(qū)，與附近的廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)相互呼應(yīng)。位于該區(qū)蘿崗街的大塱舊村項目則引入了保利集團，通過土地置換騰挪規(guī)整，實施“政府儲備用地-集體留用地-舊村改造”聯(lián)動改造開發(fā)，加快舊村改造，強化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，成為構(gòu)建節(jié)約集約用地和高質(zhì)量發(fā)展的新典范。目前，該項目政府儲備地塊引進并建設(shè)寶能金融、多益網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)總部?，F(xiàn)在途徑大塱舊村的舊址，可以看到部分已竣工、環(huán)境優(yōu)美、配套優(yōu)質(zhì)的居住小區(qū)，粵港澳大灣區(qū)國家技術(shù)創(chuàng)新中心、國家級人力資源產(chǎn)業(yè)園、京廣文化新干線等科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)載體正在加快建設(shè)。隨著舊村改造的加快推進，環(huán)境提升、配套完善、產(chǎn)業(yè)集聚的片區(qū)正逐步成型。

二、賢江三舊改造方案 法律問題

法律分析:

星河灣為賢江舊改安置居民打造了6套戶型不同的回遷房，戶型面積介于76~250平方米，均是精裝修、高品質(zhì)交房標(biāo)準(zhǔn)。截至2021年6月，該區(qū)“三舊”改造標(biāo)圖建庫總用地面積52.63平方公里，累計批復(fù)城市更新項目127個，拆除面積2740萬平方米，開工面積1479萬平方米，竣工面積453萬平方米，建成安置房8590套，啟動老舊小區(qū)微改造項目67個，完成固定資產(chǎn)投資1281億元。

法律依據(jù):

《廣州市黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)決勝三年完成舊村拆遷攻堅任務(wù)工作方案》 提升舊村改造的依法行政水平，兼顧效率與公平，黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)圍繞城市更新的重點領(lǐng)域和敏感環(huán)節(jié)，及時編制研究合作企業(yè)引入退出、村集體決策事項表決實施、復(fù)建安置資金監(jiān)管等三個指引。得益于該區(qū)出臺的“三個指引”，文沖舊改項目實現(xiàn)了合作企業(yè)引入退出，隨后萬科集團接手，打造了總用地面積51公頃的現(xiàn)代化社區(qū)，與附近的廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)相互呼應(yīng)。位于該區(qū)蘿崗街的大塱舊村項目則引入了保利集團，通過土地置換騰挪規(guī)整，實施“政府儲備用地-集體留用地-舊村改造”聯(lián)動改造開發(fā)，加快舊村改造，強化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，成為構(gòu)建節(jié)約集約用地和高質(zhì)量發(fā)展的新典范。目前，該項目政府儲備地塊引進并建設(shè)寶能金融、多益網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)總部。現(xiàn)在途徑大塱舊村的舊址，可以看到部分已竣工、環(huán)境優(yōu)美、配套優(yōu)質(zhì)的居住小區(qū)，粵港澳大灣區(qū)國家技術(shù)創(chuàng)新中心、國家級人力資源產(chǎn)業(yè)園、京廣文化新干線等科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)載體正在加快建設(shè)。隨著舊村改造的加快推進，環(huán)境提升、配套完善、產(chǎn)業(yè)集聚的片區(qū)正逐步成型。

三、三舊改造補償標(biāo)準(zhǔn)

一、三舊概念

三舊改造是廣東特有的舊城改造辦法。三舊分別指的是：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居。

1、舊城鎮(zhèn)

主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。包括因產(chǎn)業(yè)調(diào)整而搬遷或者停產(chǎn)的工業(yè)所留下的舊廠房、舊倉庫；上世紀80年代及以前的棚戶、簡屋、單層磚混結(jié)構(gòu)等建筑結(jié)構(gòu)簡陋、外觀環(huán)境差的危舊居民用房；物業(yè)價值低于土地價值的舊商鋪等。改造項目應(yīng)確定最小面積，以體現(xiàn)整體改造效益，其最小面積應(yīng)由每個地區(qū)因地制宜確定。如佛山確定為：低層建筑應(yīng)不小于500平方米，多層建筑不小于1000平方米，中高層、高層居住建筑不小于2000平方米，高層公共建筑不小于2500平方米。如廣州黃埔印象舊街區(qū)改造，黃埔印象三舊改造后被評為黃埔區(qū)國家電子商務(wù)示范基地。

2、舊廠房

主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴重影響城市觀瞻的臨時建筑。包括上世紀90年代及以前建設(shè)的臨時建筑、單層簡易結(jié)構(gòu)舊廠房；容積率低于0．6的舊廠房；與土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃用地性質(zhì)不符，占用灘涂、農(nóng)田等生態(tài)用地的違章建設(shè)廠房；地均產(chǎn)出低于100萬元／畝的低效工業(yè)工地；國家禁止類和淘汰類產(chǎn)業(yè)的舊廠房；廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業(yè)污染物排放未100％達標(biāo)的舊廠房；能耗和水耗高于國家和省規(guī)定的產(chǎn)品能耗、水耗限額標(biāo)準(zhǔn)的舊廠房等。

3、舊村居

主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的城中村；大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)占據(jù)的園中村；不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的空心村。具體包括上世紀80年代及以前的磚土結(jié)構(gòu)建筑；不符合國家規(guī)范和地方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的各項指標(biāo)的城中村、園中村；違法違章建筑、單家獨戶的舊村居；水、電等基礎(chǔ)設(shè)施，體育、衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施，交通、消防、生態(tài)環(huán)境等嚴重滯后的，不適宜居住的空心村、園中村等。

二、三舊改造補償標(biāo)準(zhǔn)

1、舊村莊、舊城鎮(zhèn)、舊廠房更新改造范圍內(nèi)的房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)政府制定后公布執(zhí)行，原則上每年修訂一次。舊村莊改造土地出讓收入由區(qū)政府統(tǒng)籌，其中5％用于區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其余部分撥付給原農(nóng)村集體用于成本支出及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2、三舊改造中將舊廠房用地改造為商業(yè)、旅游、娛樂用途的自行改造項目，按照確定的標(biāo)準(zhǔn)繳交土地出讓價款，繳交的出讓價款的30％撥付給原土地使用權(quán)人，作為土地及地上物的補償。

3、市屬、區(qū)屬國有全資企業(yè)將舊廠房自行改造為商住混合或商品住宅用地的，在確定的標(biāo)準(zhǔn)繳納地價后，按出讓價款總額的10％撥付給原土地使用權(quán)人，作為土地及地上物的補償。

三、三舊改造基本原則

1、政府引導(dǎo)，市場運作。政府要正確引導(dǎo)，加強監(jiān)管，確保改造規(guī)范推進。

2、明晰產(chǎn)權(quán)，保障權(quán)益。正確處理三舊改造過程中的經(jīng)濟、法律關(guān)系，切實保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定。

3、統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進。嚴格界定三舊改造范圍，對列入改造范圍的，必須編制控制性詳細規(guī)劃和改造方案，有序推進。嚴禁擅自擴大三舊改造政策的適用范圍。

4、節(jié)約集約，提高效率。通過市場運作和公開規(guī)范的方式，強化市場配置土地，促進土地高效利用。

5、尊重歷史，客觀公正。既要做好與國家法律政策的銜接，防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為，又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性，妥善解決歷史遺留問題。

四、三舊改造補償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：三舊改造根據(jù)改造的房屋情況不同，進而補貼的費用也是不同的，具體三舊改造補償多少錢，要根據(jù)具體的情況來看。下面根據(jù)情況具體了解下三舊改造補償費用：1、永久性建筑，永久性建筑按照拆除一平方米補償一平方米住宅以此進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換；2、國道商業(yè)建筑，（國道）用于商業(yè)用途的永久性建筑按照拆1平方米補償0.7平方米新建筑；3、村道商業(yè)建筑，（村道）用于商業(yè)用途的永久性建筑按照拆1平方米補償0.65平方米新建；4、商業(yè)永久性建筑，如果上述情況的用于商業(yè)用途的永久性建筑按照拆1平方米補償0.5平方米新建筑；5、瓦房住宅，瓦房補償標(biāo)準(zhǔn)按照拆1平方住宅補償1.5平方住宅進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換補償；6、磚墻住宅，臨時建筑補償標(biāo)準(zhǔn)樓頂磚墻鐵皮頂按每平方300元進行補償，而樓頂鋼架鐵皮頂則按照每平方200元進行補償。7、其他補償，在房子建設(shè)過程中人們是需要居住的，而這段時間也是會有補助的，國家還是比較人性化的，這期間會給住宅用戶每月每平方米20元的過渡期間租金補助。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第四條 市、縣級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

五、三舊改造補償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》改造并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，視被改造的城市、時間、拆遷征收主體、被拆遷對象的不同而有所區(qū)別。但所有的賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是公開的，通常以當(dāng)?shù)卣疄閱挝?，向社會公開，任何人可以查詢。一般情況下，每當(dāng)有拆遷活動時，當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府都會臨時成立拆遷辦，具體實施拆遷行為。

“三舊”改造是我省在土地資源供需矛盾日益突出的情況下，拓展建設(shè)空間、保障發(fā)展用地的重要途徑，是推進節(jié)約集約用地試點示范省建設(shè)的重要內(nèi)容。必須進一步解放思想，深化改革，通過制度創(chuàng)新和政策完善，有效破解“三舊”改造的難題，在新增建設(shè)用地逐年減少、單位建設(shè)用地產(chǎn)出逐年提高的條件下，統(tǒng)籌利用有限的土地資源，切實提高建設(shè)用地利用效率，力爭在節(jié)約集約用地方面為全國探索出一條新路。

法律依據(jù)：《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》改造并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，視被改造的城市、時間、拆遷征收主體、被拆遷對象的不同而有所區(qū)別。但所有的賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是公開的，通常以當(dāng)?shù)卣疄閱挝?，向社會公開，任何人可以查詢。

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投稿：舒菲妍

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