一、借名宅基地上房屋拆遷補償款,律所實務(wù)丨在他人宅基地上建房房屋權(quán)屬探究

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      近期筆者接到咨詢:在他人宅基地上建造的房屋碰到拆遷，該房屋拆遷款應(yīng)當(dāng)歸誰。就上述問題，筆者查詢相關(guān)資料，梳理如下:

      問題背景

      隨著國家新農(nóng)村建設(shè)優(yōu)惠政策推行和大力支持農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，我國農(nóng)村宅基地經(jīng)濟價值得到一定程度提高，也正是因此有關(guān)農(nóng)村宅基地的糾紛也大量增加。宅基地因為其土地性質(zhì)以及相關(guān)審批性質(zhì)的特殊性，在現(xiàn)實生活中出現(xiàn)了借用他人名義申請宅基地、在他人宅基地上建造房屋、和他人出資合建房屋、出資翻新他人宅基地上房屋等一系列的現(xiàn)象，此時該房屋的權(quán)屬問題至關(guān)重要。結(jié)合上述筆者提及的咨詢，本文通過梳理相關(guān)案例及相關(guān)法律規(guī)定，主要就“在他人宅基地上建造房屋房屋權(quán)屬”這一問題進行探究。

      目前關(guān)于該問題存在的觀點

      目前關(guān)于在他人宅基地上建房房屋的權(quán)屬問我要存在兩種觀點:

      第一種觀點認(rèn)為在他人宅基地上建房對房屋權(quán)屬雙方有約定的按約定處理無約定房屋所有權(quán)歸宅基地使用人所有，宅基地使用人應(yīng)當(dāng)賠付建房人建造房屋的相關(guān)費用。該觀點主要基于最高人民法院關(guān)于貫徹落實《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)第八十六條規(guī)定:“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除，不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人;造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！备鶕?jù)該規(guī)定，在他人宅基地上所建房屋的歸屬，應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種情況處

      理:一種是在他人宅基地上建房，已征得宅基地使用人同意，并且雙方對房屋所有權(quán)的歸屬有約定的，應(yīng)按約定處理;另一種情況是在他人宅基地上建房，雙方對房屋所有權(quán)問題沒有做出約定，經(jīng)協(xié)商未達(dá)成一致的，房屋所有權(quán)應(yīng)歸宅基地使用人所有，同時宅基地使用人應(yīng)當(dāng)賠付建房人建造房屋的相關(guān)費用。該種處理方式主要是遵循民法自愿原則，當(dāng)事人雙方有約定按約定，沒有約定由宅基地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)。

      另一種觀點認(rèn)為在他人宅基地上建造房屋，該房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)直接歸宅基地使用權(quán)人所有?！?】該種觀點主要依據(jù)民法中的添附原理，認(rèn)為非宅基地使用權(quán)人與宅基地使用人合伙在宅基地上建造房屋，實際增加了宅基地房屋的經(jīng)濟價值，形成一種添附 。因此，應(yīng)當(dāng)由宅基地使用權(quán)人取得房屋的所有權(quán)，房屋建造人可以依據(jù)《中華人民共和國民法典》第八百九十六條不當(dāng)?shù)美囊?guī)定要求宅基地使用權(quán)人給與相應(yīng)的補償。

      案例分析

      為探究上述觀點，筆者查閱了目前在網(wǎng)絡(luò)流傳較為廣泛的幾個案例，其中包括:

      1.周某清訴王某喜、王某銀所有權(quán)確認(rèn)案(2016)新2323民初1202號民事判決

      王某喜、王某銀系周某清的舅舅。1995年，周某清在呼圖壁縣園戶村鎮(zhèn)園戶村二組申請了一塊宅基地。同年4月24日，呼圖壁縣園戶村鎮(zhèn)人民政府給周某清頒發(fā)了新村規(guī)字第0120129號村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃許可證，建設(shè)地點為園戶村二隊大佛寺東側(cè)。因該宅基地閑置，王某喜、王某銀與周某清父母周某和王某花商量后，分別于1996年和1998年在該宅基地上出資修建了磚木結(jié)構(gòu)房屋 2011年1月23日，周某、王某花與新疆中天銀投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司呼圖壁縣分公司簽訂了房屋拆遷安置補償合同。王某喜、王某銀作為原告起訴要求確認(rèn)拆遷安置補償合同無效。(2011)呼民初字第961號民事判決駁回王某喜、王某銀的訴訟請求、(2012)昌中民一終字第156號民事判決予以維持。另查，王某喜、王某銀均不是園戶村的村民。庭審中，周某清認(rèn)可其宅基地上磚木結(jié)構(gòu)房屋為王某喜、王某銀出資修建，同意通過評估作價向王某喜、王某銀補償，但是王某喜、王某銀不同意對房屋評估作價補償其出資。

      該案件的爭議焦點是“在他人名下的宅基地建房，房屋的所有權(quán)歸土地使用權(quán)人所有還是歸房屋建造人所有”。法院認(rèn)為，房屋與宅基地的使用權(quán)是不可分離的，只能為同一人所享有，土地上建造建筑物需經(jīng)一定程序批準(zhǔn)，并以取得土地使用權(quán)為前提，所以土地使用權(quán)的取得是取得建筑物所有權(quán)的基礎(chǔ)。在他人享有使用權(quán)的宅基地上建造房屋，就發(fā)生了動產(chǎn)(建筑材料)與不動產(chǎn)(土地)的附合，根據(jù)民法原理，附合物歸屬應(yīng)依照“附合后的新財產(chǎn)歸不動產(chǎn)權(quán)利人，原動產(chǎn)權(quán)利人可取得與其動產(chǎn)相當(dāng)?shù)难a償”之原則，由土地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)。

      2.陳宏軍與吳岳龍、吳舟所有權(quán)確認(rèn)糾紛案件(2015)舟定岑民初字第16號判決

      原告陳宏軍母親吳建設(shè)與被告吳岳龍系姐弟關(guān)系，被告吳岳龍與被告吳舟系父子關(guān)系。2003年，因原告已到結(jié)婚年齡但未能獲批宅基地，吳建設(shè)與被告吳岳龍商議，以吳岳龍名義審批宅基地，用于原告建造婚房。后吳建設(shè)以被告吳岳龍名義到相關(guān)部門辦理審批手續(xù)(私人建房規(guī)劃許可審批表、農(nóng)村私人建房用地呈報表中“現(xiàn)有在冊人口”一欄記載為吳岳龍、吳舟)，獲批鄰村東方村周家一處宅基地，并于2004年在該處宅基地上建造房屋(現(xiàn)門牌號碼為“舟山市定海區(qū)雙橋街道橋頭施社區(qū)東方周家60號”)，該房屋建成后一直由原告居住使用。2014年11月4日，倆被告與原告及原告妻子毛賽紅簽訂“農(nóng)村宅基地調(diào)解協(xié)議”，后因原告未能滿足被告提出的補償要求，協(xié)議雙方未到相關(guān)部門辦理土地使用權(quán)變更登記。原告要求法院確認(rèn)上述房屋歸原告所有并判令被告協(xié)助原告辦理房屋及土地更名手續(xù)。

      該案件的爭議焦點同樣為“在他人名下的宅基地上建房，房屋歸土地使用權(quán)人所有還是歸房屋建設(shè)者所有”。法院認(rèn)為，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸集體，宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民，宅基地使用權(quán)不同于一般的物權(quán)，只能由宅基地使用權(quán)人行使，在行使收益或處分權(quán)利的時候，是受到嚴(yán)格限制的，轉(zhuǎn)讓宅基地的使用權(quán)必須符合特定的條件，不符合特定條件轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。法院認(rèn)為房屋所有權(quán)不能脫離宅基地單獨設(shè)立，建房人要求確認(rèn)房屋歸其所有，不予支持。宅基地使用權(quán)人自愿將其審批獲得的宅基地交由建房人建房，在地上建筑物尚存的情況下，要求返還宅基地使用權(quán)也不符合客觀實際。

      上述兩個案例，均駁回了建房人要求確認(rèn)房屋的所有權(quán)的請求。

      法律分析

      在“他人宅基地上建造房屋房屋歸屬”問題上，目前我國法律并未對此做出明確的規(guī)定，相關(guān)的裁判案例也相對較少，但是實務(wù)中他人宅基地上建造房屋的糾紛屢見不鮮。但是從上述觀點及案例可以看出:目前我國司法實踐中對宅基地上房屋所有權(quán)人的認(rèn)定，基本上認(rèn)為應(yīng)遵循“房地一體”原則，土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)為完整的權(quán)利，不可分離，因此房屋權(quán)屬應(yīng)以審批手續(xù)、宅基地證書上登記的人員為準(zhǔn)。【2】在他人宅基地上建房的，房屋應(yīng)歸宅基地使用權(quán)人所有，由宅基地使用權(quán)人支付房屋建造人對價或給予補償。而這種做法的依據(jù)主要采用的是民法中的“添附原則”以及不當(dāng)?shù)美姆颠€原則。

      但上述觀點是否符合現(xiàn)實狀況及合理，仍然值得商榷。有部分學(xué)者認(rèn)為，雖然此次《民法典》物權(quán)編相較于原《物權(quán)法》新增了添附的規(guī)定，【3】似乎為建筑物添附于土地的觀點提供了實證法上的依據(jù)，但是在我國物權(quán)法立法中，房屋被當(dāng)作獨立于土地的不動產(chǎn)來對待，【4】因此土地權(quán)利人無法依據(jù)添附原則取得房屋的所有權(quán)，在我國不動產(chǎn)體系之下，添附原則不適用于處理房屋和土地之間的關(guān)系。【5】

      上述兩種觀點，第一種觀點主張尊重雙方當(dāng)事人之間合意，這種做法確實契合了民法的精神，遵循當(dāng)事人自愿原則，但是卻有可能違背法律行政法規(guī)的強制性效力規(guī)定，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，只有農(nóng)村居民可以申請宅基地，取得宅基地的使用權(quán)，城鎮(zhèn)居民是無法取得宅基地使用權(quán)的，但是如果按照當(dāng)事人之間的合意，農(nóng)村居民將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民，將違背法律規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)歸于無效，也可能違反農(nóng)村居民“一戶一宅”原則的規(guī)定?！?】

      而第二種觀點相比較第一種觀點，看起來更加符合我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，可以在一定程度上保證農(nóng)村居民享有宅基地的使用權(quán)，保持宅基地使用權(quán)的穩(wěn)定，宅基地使用權(quán)人按照不當(dāng)?shù)美瓌t補償房屋建造人，也是民法公平原則的體現(xiàn)，符合民法的精神。但帶來問題在于，尤其是雙方對房屋權(quán)屬有過約定、或者通過交易買斷了宅基地使用權(quán)、借名建房等情形下，雙方反而陷入更多的糾紛之中，且不利于市場交易及社會秩序的穩(wěn)定。

      結(jié)論:兩種觀點的司法適用緩和

      通過上述觀點及案例梳理，我們看到:在我國，在土地上建造建筑物須經(jīng)一定程序批準(zhǔn)，并以取得土地使用權(quán)為前提條件，所以土地使用權(quán)的取得是取得建筑物所有權(quán)的基礎(chǔ)。在他人享有使用權(quán)的土地上建造房屋，建造人并不能取得建筑物的產(chǎn)權(quán)，但是否就必然應(yīng)由宅基地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)?筆者認(rèn)為該觀點也值得商榷，但筆者認(rèn)為，對于建房人想要通過司法確認(rèn)房屋所有權(quán)，法院也應(yīng)不予支持。而對于雙方對房屋權(quán)屬有過約定、通過交易買賣宅基地使用權(quán)、借名建房等情形，建房人可以考慮通過協(xié)議、不當(dāng)?shù)美申P(guān)系向法院提出請求。法院在裁判此類案件時，還應(yīng)合理考量建造房屋成本、拆遷補償款多少，在盡量遵循雙方意思自治及利益平衡基礎(chǔ)上作出裁判。

      據(jù)此，在他人宅基地上建造房屋拆遷，我們傾向于認(rèn)為房屋拆遷款補償主體是宅基地使用權(quán)人，但拆遷補償款應(yīng)結(jié)合雙方約定，按照民法的添附原則以及公平原則，由宅基地使用權(quán)人給與房屋建造人補償。

二、在別人宅基地建房子權(quán)屬問題

法律分析：無論當(dāng)事人對在他人宅基地上修建房屋所有權(quán)有無約定，該房屋都應(yīng)歸宅基地使用權(quán)人所有(集體成員內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓除外)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第三百六十二條 宅基地使用權(quán)的定義，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第三百六十三條 宅基地使用權(quán)取得、行使和轉(zhuǎn)讓的法律適用，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

三、在他人宅基地上建房所有權(quán)歸屬 最高法

法律主觀：一般情況下，在他人所有的宅基地上建房不可以取得房屋所有權(quán)。房屋所有權(quán)與宅基地的使用權(quán)不可分離，應(yīng)歸屬于同一人。因此在他人享有使用權(quán)的土地上建造房屋的，房屋所有權(quán)仍然歸土地使用權(quán)人享有。

法律客觀：《土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

四、在他人宅基地建造的房屋所有權(quán)歸屬

法律分析：宅基地使用權(quán)人和擬在宅基地上修建房屋的出資人之間如果沒有約定該房屋的所有權(quán)歸屬問題,毫無疑問,該房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于宅基地使用權(quán)人。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》

第十一條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。

第十二條 土地的所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。

依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

三、宅基地糾紛律師

法律分析：宅基地糾紛沒有威脅到人身以及財產(chǎn)安全的話，一般是不能報警處理的，宅基地糾紛的處理方法具體有以下幾種：協(xié)商解決，人民調(diào)解，行政解決，訴訟解決。

法律依據(jù)：《律師服務(wù)收費管理辦法》 第九條 實行市場調(diào)節(jié)的律師服務(wù)收費，由律師事務(wù)所與委托人協(xié)商確定。律師事務(wù)所與委托人協(xié)商律師服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)考慮以下主要因素：

（一）耗費的工作時間；

（二）法律事務(wù)的難易程度；

（三）委托人的承受能力；

（四）律師可能承擔(dān)的風(fēng)險和責(zé)任；

（五）律師的社會信譽和工作水平等。

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文章來源參考：【頭條】借名宅基地上房屋拆遷補償款，借名買宅基地

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投稿：周振涵

內(nèi)容審核：鄧海鳳律師