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最高法案例解析：通過買賣方式取得的宅基地，遇征收補(bǔ)償應(yīng)如何認(rèn)定？

  • 發(fā)布時間：

    2023-11-29 10:33:56

  • 作者：

    圣運(yùn)律師

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早年間，在農(nóng)村存在不少“農(nóng)村房屋買賣協(xié)議”，買賣合同需要雙方自愿達(dá)成合意，但基于《中華人民共共和國民法典》對于合同效力的規(guī)定，其違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，“農(nóng)村房屋買賣協(xié)議”無效，但如果在“農(nóng)村房屋買賣合同”中涉及了遇到征收相關(guān)的條款，是否也直接認(rèn)定無效？今天圣運(yùn)律師帶大家看一則最高法案例，學(xué)習(xí)無效的“農(nóng)村房屋買賣協(xié)議”中

最高法案例解析：通過買賣方式取得的宅基地，遇征收補(bǔ)償應(yīng)如何認(rèn)定？

早年間，在農(nóng)村存在不少“農(nóng)村房屋買賣協(xié)議”，買賣合同需要雙方自愿達(dá)成合意，但基于《中華人民共共和國民法典》對于合同效力的規(guī)定，其違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，“農(nóng)村房屋買賣協(xié)議”無效，但如果在“農(nóng)村房屋買賣合同”中涉及了遇到征收相關(guān)的條款，是否也直接認(rèn)定無效？今天圣運(yùn)律師帶大家看一則最高法案例，學(xué)習(xí)無效的“農(nóng)村房屋買賣協(xié)議”中有關(guān)征收作出約定的效力問題。
 
 
最高院判例案情簡介
 
 
劉先生本人非鄭州某村村民，幾年前購買了該村的宅基地，并建設(shè)了房屋；后來為了辦理集體土地使用證，劉先生就將戶籍遷入了該村，但并不享受村民待遇。后來另一非本村村民王女士與劉先生簽訂了《房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定將劉先生名下的上述宅基地及附屬建筑物轉(zhuǎn)讓給王女士。并在協(xié)議中約定：如遇國家、政府及行政公用事業(yè)征用、征收，搬遷時出讓方必須無條件、無償協(xié)助受讓方領(lǐng)取全部足額補(bǔ)償款及房屋，雙方并對其他事項進(jìn)行了約定。
 
之后，政府對涉案房屋進(jìn)行拆遷改造，在對附屬物進(jìn)行普查及空房驗收后，與王女士簽訂了《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》。王女士和劉先生對拆遷補(bǔ)償款存在爭議，劉先生便先后提起民事訴訟和行政訴訟。民事訴訟請求確認(rèn)雙方簽訂的《房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，后該協(xié)議被確認(rèn)無效。行政訴訟請求確認(rèn)政府與王女士簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》無效，一審被駁回訴訟請求，二審駁回上訴，再審駁回再審申請。

 
圣運(yùn)律師法律評析
 
 
針對《農(nóng)村房屋買賣協(xié)議》，如果是村集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員，其對該村宅基地?zé)o使用權(quán)，買賣宅基地附屬房屋合同應(yīng)為無效。根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣土地通知》和國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》均有明確規(guī)定，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售。因此，對村集體經(jīng)濟(jì)組織成員與組織外成員之間的宅基地房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。但房屋買賣合同被認(rèn)定無效并不必然導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償款歸出賣人所有：若房屋買賣合同簽訂后尚未履行，買受人未支付對價，出賣人未交付房屋，雙方合同無效，恢復(fù)原狀，拆遷補(bǔ)償款仍歸出賣人所有；若房屋買賣合同已經(jīng)履行，綜合考量合同無效時雙方過錯程度、合同履行程度、對雙方當(dāng)事人的利益影響、買受人翻建擴(kuò)建等情況，遵循誠實(shí)信用原則，對拆遷補(bǔ)償款進(jìn)行公平合理的分配。
 

具體到本案，我們需要關(guān)注以下問題：
 
一、政府將補(bǔ)償款支付給王女士是否不當(dāng)。
 
劉先生要求確認(rèn)《房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效的民事訴訟是政府與王女士簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》以后提起的。因王女士在此長期實(shí)際使用居住及拆遷改造時的房屋也為其重新改建的事實(shí)，政府根據(jù)王女士提供的《房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》等材料，與房屋的實(shí)際使用人王女士簽訂涉案《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，已履行了審慎審查的職責(zé)，并無不當(dāng)。
 
二、劉先生是否可以向政府主張對其進(jìn)行安置補(bǔ)償。
 
本案中，《房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中專門約定了如遇國家、政府征收，出讓方必須無條件協(xié)助受讓方領(lǐng)取全部補(bǔ)償款及房屋等內(nèi)容。雖然轉(zhuǎn)讓協(xié)議已經(jīng)司法程序確認(rèn)無效，但當(dāng)事人在已將房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓交付多年并已取得對價的情況下，要求確涉案《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》無效并對其進(jìn)行安置補(bǔ)償，有違誠信和合理原則，亦不符合法律規(guī)定。
 
三、《房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中有關(guān)征收的約定是否有效。
 
劉先生不能處置房屋及宅基地，《房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，但不等于協(xié)議的全部約定都當(dāng)然無效。該約定意味著雙方在簽訂協(xié)議時已經(jīng)預(yù)見到涉案房屋被征收、征用的可能，可以認(rèn)定為是協(xié)議雙方對拆遷安置中所涉經(jīng)濟(jì)利益作出的自由處分。并基于誠實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)對拆遷補(bǔ)償款進(jìn)行公平合理的分配。



溫馨提示
 
司法實(shí)踐中，經(jīng)常會遇到多個主體、多層法律關(guān)系存在一個拆遷案件中。這需要專業(yè)能力判斷各個主體是否有問題，政府機(jī)關(guān)是否超越職權(quán)，以此展開訴訟會很有效，建議拆遷戶朋友遇到拿不準(zhǔn)的問題，可以及時建議咨詢專業(yè)律師。
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