一、房屋拆遷律師介入補償征收,律師介入政府征收補償工作的重要意義

一、律師介入政府征收補償工作的重要意義

律師作為具有專業(yè)的法律知識，為社會提供法律服務(wù)的職業(yè)群體，在政府征收拆遷過程中起著重要的作用，律師介入政府征收工作不僅是一項基本的律師業(yè)務(wù)，也是政府法律顧問服務(wù)內(nèi)容中不可或缺的一部分，對于減少拆遷矛盾糾紛，規(guī)范拆遷行為都具有重要意義。律師參與政府征收，可以確保政府征收工作的合法性，維護被征收人的利益，實現(xiàn)良好的社會和經(jīng)濟效果。

二、律師保障政府征收行為合法性的重要程序環(huán)節(jié)

《條例》對政府在國有土地上房屋征收與補償行為有清晰嚴格的程序性規(guī)定，每一程序都關(guān)系著政府征收行為的合法性。作為律師，在參與和協(xié)助政府開展征收工作中，需要以《條例》規(guī)定為準，認真嚴格地履行每一個征收環(huán)節(jié)的相關(guān)法律文書，確保征收工作中作出的所有文書，均符合《條例》的程序性規(guī)定，全面細膩地對需要收集和整理的證據(jù)材料作出安排，從每一個程序環(huán)節(jié)的每一個細節(jié)著手，從而保障政府在具體的房屋征收與補償?shù)墓ぷ黜樌M行。具體參與審核和規(guī)范的重要程序有：

(一)對政府征收立項行為的審核

根據(jù)《條例》第八條規(guī)定的為保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，律師應(yīng)嚴格審查政府征收立項：

1、是否符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃;

2、是否符合土地利用總體規(guī)劃;

3、是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃;

4、如屬于保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建的，是否納入當年的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃。

(二)對入戶調(diào)查程序的審核

根據(jù)《條例》第十五條規(guī)定，應(yīng)當對被征收人房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記。同時，為高效順利推進征收工作，律師應(yīng)就征收部門在前期收集與被征收人房屋相關(guān)的基本信息時，除《條例》規(guī)定需要調(diào)查的核心信息外，還應(yīng)調(diào)查記錄被征收人房屋是否存在所有權(quán)紛爭、抵押擔保情況等，并記錄包括房屋共有人、利害關(guān)系人的詳細身份信息、送達地址等。在入戶調(diào)查登記后，在不侵犯被征收人及相關(guān)利害關(guān)系人隱私的前提下，必須在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

(三)對評估機構(gòu)選定的審核

根據(jù)《條例》第二十條關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定的規(guī)定，律師應(yīng)準確及時的告知政府征收部門應(yīng)當重點把握的法律要點。

1、選定評估機構(gòu)遵循的原則。

在房屋征收工作中，選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當尊重被征收人真實意愿，遵循程序正當、公開透明的原則。

在選定鑒定機構(gòu)的過程中，應(yīng)當依法收集和保存各種現(xiàn)成資料和證據(jù)，以備后期在行政復(fù)議或訴訟中使用。在選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)后，應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)進行公告。

2、對評估機構(gòu)入戶評估及評估報告進行合法性監(jiān)督。

(1)入戶評估。

入戶評估期間，需要對被征收房屋的權(quán)屬進行確認，同時對被征收房屋的所有權(quán)人身份進行核驗。對房屋附屬與裝修的評估應(yīng)當留存影像資料。所有權(quán)人拒絕在評估現(xiàn)場勘查表上簽字的，除房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師簽字確認之外，還應(yīng)當由無利害關(guān)系的第三人簽字見證。無法入戶評估的，經(jīng)電話告知、書面通知、公告后，仍然無法入戶評估的，按規(guī)定由評估人員簽字注明后僅對房屋主體進行評估。在無法入戶評估環(huán)節(jié)，律師應(yīng)提示征收部門，核心應(yīng)全面詳盡記錄和保存通知送達的證據(jù)材料。

(2)評估報告。

評估報告作為政府確定補償?shù)囊罁?jù)和基礎(chǔ)，在依法作出后應(yīng)及時送達，并確保有效送達。同時，評估報告應(yīng)當客觀公正，且不能出現(xiàn)任何信息差錯，否則會導(dǎo)致政府與被征收人簽訂的征收補償協(xié)議書或作出的征收補償決定書存在無效的法律風(fēng)險。

(四)對征收決定與征收補償方案的審核

1、征收補償方案。

征收補償方案進行論證并予以公布之前，需要征求公眾意見，且征求意見期限不得少于30日，根據(jù)征求意見所反饋的信息對征收補償方案再次進行修改、補充和完善。同時，應(yīng)當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。如多數(shù)人認為征收補償方案不符合《條例》規(guī)定的，應(yīng)舉行聽證會。如被征收人認為征收補償方案是否符合《條例》規(guī)定的情況，應(yīng)當專門進行調(diào)查，采取書面的形式將被征收人的意見進行統(tǒng)計，統(tǒng)計資料注意妥善保存。

2、征收決定。

根據(jù)《條例》第十二條規(guī)定，政府在作出房屋征收決定前，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定，此環(huán)節(jié)需要形成政府常務(wù)會議紀要。同時，作出房屋征收決定前，律師需要審查房屋征收補償費用的銀行存款證明，確保足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。政府在作出的房屋征收決定書中應(yīng)當載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利、期限等事項，并在房屋征收范圍內(nèi)公布。

(五)對征收補償協(xié)議的審核

簽訂房屋征收補償協(xié)議環(huán)節(jié)，首先要確保簽訂主體的合法性，被征收人應(yīng)為被征收房屋的所有權(quán)人，由其本人親自簽訂協(xié)議。對于房屋所有權(quán)人死亡或無法親自簽訂的情況，應(yīng)由房屋所有權(quán)人的繼承人或其委托代理人持相關(guān)的證明材料并辦理相關(guān)的手續(xù)，方能與政府征收部門簽訂協(xié)議。律師要審核簽訂主體的合法性、內(nèi)容的合法性、證據(jù)材料的合法性。

(六)對擬作出的征收補償決定的審核

針對簽約期屆滿而未簽訂補償協(xié)議又未搬遷的被征收人，由政府依法作出補償決定。在把握《條例》所規(guī)定的補償決定法定要件外，還需針對被征收人不同情況，作出不同的法律文本。作出補償決定后，應(yīng)依法送達被征收人并在房屋征收范圍內(nèi)公告。

(七)對申請法院強制執(zhí)行前相關(guān)材料的審核

被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。在申請法院強制執(zhí)行環(huán)節(jié)，律師要嚴格審核被執(zhí)行人的主體信息、住址、評估報告及送達材料、補償決

該內(nèi)容由 梁勤栓律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

二、律師參與協(xié)助政府開展房屋征收工作的方式

(一)引導(dǎo)政府重視行政“預(yù)防”工作

作為政府行政征收工作，應(yīng)當以防為主，律師把“預(yù)防”作為政府法律顧問工作的核心，通過法律顧問在政府重大決策、行政行為作出前進行法律論證，提供法律意見和建議，將政府決策及行為導(dǎo)入法治化、規(guī)范化軌道，以徹底改變以往亡羊補牢的被動局面。

(二)有針對性地出具法律意見書

在實施征收補償工作的實踐中，由于《條例》規(guī)定得比較原則，僅僅依照《條例》往往無法解決實踐中政府在征收工作中的具體問題，比如被征收房屋的性質(zhì)、房屋出租、擔保、被征收人死亡繼承等，需要結(jié)合其他法律規(guī)定予以明確，發(fā)生上述復(fù)雜情況就需要律師以法律意見書的形式，全面詳盡地加以定性、規(guī)范，使政府在依法征收中有章可循。

(三)嚴格審核方案、文件、合同、協(xié)議等相關(guān)文書

針對政府在各個階段所應(yīng)具備的法律要件文字資料、需要發(fā)布的入戶調(diào)查公告、征收補償方案、選擇評估機構(gòu)通知、選定評估機構(gòu)公告、補償決定法律文書、催告書、送達文書、強制執(zhí)行申請等，律師均要嚴格進行審查，在保障上述書面材料和程序的合法性的同時，也就確保了整個征收工作合法性的核心。

(四)積極參與調(diào)解和談判工作

在征收中，征收人或征收代辦單位總要耗費大量的精力向被征收人宣傳征收法規(guī)，做征收人的思想工作。但由于大多被征收人對法律法規(guī)不理解，并且基于不同心態(tài)(如被征收人“故土難離”情節(jié)、被征收人企圖借征收“一拆暴富”等)對征收人持不信任態(tài)度，抑或持對立的態(tài)度，從而導(dǎo)致征收工作不能順利進行，甚至可能引起糾紛，群眾上訪，這是政府感到比較棘手的事情，而律師的介入恰好能彌補這一不足。律師是受過專業(yè)法律教育的人士，對法律、法規(guī)的理解比較準確和深刻，在征收過程中可以進行法律指導(dǎo)和法律咨詢，在征收人與被征收人之間架起一座溝通的橋梁，使征收談判順利完成，達到雙方滿意的結(jié)果，有效地預(yù)防和減少征收糾紛、杜絕群眾上訪。

(五)在行政復(fù)議和訴訟中當好代理人

對征收決定、補償決定不服的，《條例》賦予了被征收人提出行政復(fù)議、訴訟的權(quán)利，被征收人行使復(fù)議、訴訟的權(quán)利，也是被征收人監(jiān)督政府征收行為是否依法進行的一種方式。

律師參與行政復(fù)議或訴訟，向被征收人出示政府依法征收的證據(jù)材料，有助于被征收人充分理解政府行政的合法性，有助于政府征收的公益性主張得到被征收人的理解、支持與配合。同時，通過行政訴訟環(huán)節(jié)，也有利于司法機關(guān)對政府征收行為的合法性進行監(jiān)督，律師及時將司法機關(guān)對征收工作的意見或建議反饋給政府，促進政府自覺依法行政。

律師參與和協(xié)助政府在房屋征收工作中，需要加大政府法律顧問多角度、全方位等參與力度，確保房屋征收工作的每一個環(huán)節(jié)符合法律規(guī)定，防止程序的混亂和隨意性，從而提高政府在房屋土地征收工作中的民主化、科學(xué)化和法治化水平。律師在參與政府具體行政工作中，在依法規(guī)范政府工作的同時，不可忘記百姓的切身利益，使得一切可以依法進行，實現(xiàn)公平正義的理想或許就會成為律師執(zhí)業(yè)的良好狀態(tài)。

三、征地補償糾紛律師的作用

一、征地補償糾紛律師的作用

要了解征地拆遷程序本身是否合法、征拆后用地項目是否合法，需要到國土、發(fā)改、規(guī)劃、環(huán)保等各相關(guān)部門做充分的調(diào)查取證工作，以快速、全面的獲取與案件相關(guān)的信息;

其次，審查文件的合法性。

在拿到相關(guān)材料后，律師則從法律角度進行專業(yè)的審查，迅速抓住對方的違法點，例如：法律法規(guī)規(guī)定的三公告兩聽證的義務(wù)是否履行、被征拆老百姓的知情權(quán)參與權(quán)監(jiān)督權(quán)是否充分保障、補償安置是否合法合理等，而這些程序性問題的審查將直接影響到案件的發(fā)展方向。

進而，啟動法律程序

針對其中的不合法行為提起相應(yīng)的行政復(fù)議、行政訴訟或向有關(guān)部門發(fā)送律師建議函、查處申請等，法律程序不斷跟進，才能達到向政府部門施壓的成效。

除卻律師在法律知識運用自如這一層面，律師在法律實務(wù)中所掌握的技巧與經(jīng)驗，也是當事人所不具備的。

最終，得到合理補償

即使在談判過程中，律師的影響仍然不可或缺。律師不僅可以在拆遷過程中進行法律指導(dǎo)和法律咨詢，在當事人之間進行調(diào)解，最主要的是，在拆遷談判過程中作為中間人，對老百姓而言，其親和力、信任度遠遠高于政府部門，對法律法規(guī)同樣的宣傳和解釋，政府部門也更容易聽取律師的專業(yè)意見，這實際上為拆遷談判奠定了良好的思想基礎(chǔ)。在老百姓與政府之間架起一座溝通的橋梁，促使拆遷談判順利完成，達到雙方滿意的結(jié)果，有效的預(yù)防和減少拆遷糾紛的發(fā)生。

二、征地補償?shù)臉藴?/p>

1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案規(guī)定。

2、土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的確定(有關(guān)土地補償費、安置補助費的補償標準)：按當?shù)亟y(tǒng)計部門審定的最基層單位統(tǒng)計年報和經(jīng)物價部門認可的單價為準。

3、按規(guī)定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。原土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍的土地管理規(guī)定，已經(jīng)在2013年3月26日《土地管理法》中刪除。

三、征地補償費用項目

1、土地補償費

用地單位依法對被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因其土地被征用造成經(jīng)濟損失而支付的一種經(jīng)濟補償。

2、青苗補償費

用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。

3、附著物補償費

用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設(shè)施，因征地被毀損而向該所在人支付的一種補償費用。

4、安置補助費

用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。

如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到進行法律咨詢。

四、征地補償律師在征地過程中起到哪些作用

征地補償律師作為具有專業(yè)的法律知識，為社會提供法律服務(wù)的職業(yè)群體，在政府征收拆遷過程中起著重要的作用，律師介入政府征收工作不僅是一項基本的律師業(yè)務(wù)，也是政府法律顧問服務(wù)內(nèi)容中不可或缺的一部分，對于減少拆遷矛盾糾紛，規(guī)范拆遷行為都具有重要意義。律師參與政府征收，可以確保政府征收工作的合法性，維護被征收人的利益，實現(xiàn)良好的社會和經(jīng)濟效果。

征者與被征者地位懸殊，律師可以平衡二者關(guān)系

征地、拆遷的過程是普通民眾與一方政府或開發(fā)商之間相互較量的過程。受我國幾千年“官本位”思想影響，被征收人對政府存在著天然的畏懼心理，更何況政府在征地拆遷程序、補償標準等各個方面無不占主導(dǎo)地位。很多被征收人怕得罪政府，影響現(xiàn)有的工作和生活只能忍氣吞聲！而開發(fā)商總是與政府有著千絲萬縷的聯(lián)系，政府無視某些開發(fā)商的非法手段也是司空見慣的事情。很多政府官員的素質(zhì)不夠高，欺負弱勢分子，不從人民群眾的事跡出發(fā)，反倒助長不好的風(fēng)氣，這種時候就需要運用法律的手段，通過律師的幫助來維護自身的利益。

征地的具體含義

征地，是征收農(nóng)民集體所有土地的簡稱。國家為公共利益的需要，可以按照法定程序強制征收農(nóng)民集體所有土地，并根據(jù)補償標準一次性給予被征地者一定的貨幣補償。土地被征收后，其所有權(quán)屬于國家，不再屬于農(nóng)民集體。

一、征地補償相關(guān)內(nèi)容有哪些？

《土地管理法》第四十八條

征收土地應(yīng)當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應(yīng)當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

五、征收補償不合理啥時候請律師才能利益最大化

一、只要收到這“三”個文件，就要立即啟動維權(quán)

第一個文件，就是責令限期拆除決定書

行政機關(guān)出具的《責令限期拆除通知或決定》里應(yīng)當載明行政相對人、標的、日期、救濟途徑等內(nèi)容。一旦行政機關(guān)未按照法律規(guī)定出具《責令限期拆除通知或決定》，都屬于違法。

第二個文件，就是房屋征收補償決定

收到這份補償決定后，被征收人可以在60日內(nèi)申請行政復(fù)議，6個月內(nèi)提起行政訴訟。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第28條規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

第三個法律文書，就是責令交出土地決定書

從《土地管理法實施條例》第四十五條規(guī)定可以看出，被征收人在收到這份決定書的法定期限內(nèi)，不申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不履行行政決定的，沒有行政強制執(zhí)行權(quán)的行政機關(guān)可以自期限屆滿之日起三個月內(nèi)，規(guī)定申請人民法院強制執(zhí)行。

大家要知道責令交地是有前提條件的，除了根據(jù)土地管理法以及土地管理法實施條例所規(guī)定的程序之外，還有兩個前提條件就是必須對被征地的拆遷人進行安置補償。

那這個安置補償?shù)钠谙奘嵌嗑媚兀看蠹乙欢ㄒ⒁?，補償安置方案經(jīng)批準之日起，三個月之內(nèi)就應(yīng)當把征地的所有費用，全額支付。所以，三個月就是這個安置補償?shù)钠谙蕖?/p>

上面講的是在征收拆遷過程中，如果被征收人收到征收方下達的三份法律文書時，應(yīng)當立即啟動維權(quán)?，F(xiàn)實是，在征收過程中被征收人的知情權(quán)往往得不到保障，就是說征收方往往不會下達一些法律文件。遇到這種情況，被征收人就應(yīng)該立即咨詢律師，讓律師為你進行專業(yè)分析。

二、應(yīng)該什么時候請律師介入

——謹記“三”個之前

遇到過征地拆遷的老百姓都知道，面對補償不合理，最好是盡早請律師介入。曾經(jīng)有一位當事人和我們溝通時就說，下次遇到征地拆遷一定要盡早請你們，就不會走太多彎路，畢竟你們才是最專業(yè)的。

第一個之前，就是房屋被拆除之前

在這里要給大家解釋一個誤區(qū)，被征收人千萬不要有“只要我堅決不搬，政府也拿我沒有辦法”的想法，因為這種想法是錯誤的。要知道即便你是合法的房屋，也有可能面臨司法強拆。

大家千萬不要等到房屋被拆之后，甚至是房屋被拆幾年、十幾年后才想起來維權(quán)，這個時候再找律師，可能就已經(jīng)晚了。

第二個之前，就是簽訂合同補償協(xié)議之前

補償協(xié)議是房屋征收部門與被征收人依照條例規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

在這里大家需要注意的是，簽字之前一定要明白簽字意味著什么。

如果在補償協(xié)議上簽了字，就意味著你是認可了補償，一旦簽了協(xié)議又想要反悔，是很難再在后期去撤銷的。當然并不是說簽了協(xié)議就不能維權(quán)了，只是說一旦簽訂了不合理的補償協(xié)議，就很可能錯過了最佳的維權(quán)時機，也給后續(xù)的維權(quán)增加難度。

第三個之前，就是復(fù)議或起訴期限屆滿之前

征收決定公告、房屋補償決定、以及責令交出土地決定書，是我們常見的文書。這個時候就可以依法申請行政復(fù)議或者是提起行政訴訟。

但一定要注意，無論是申請行政復(fù)議還是提起行政訴訟，是有期限的。一般是當事人應(yīng)當自收到征收決定或者是補償決定之日起60日內(nèi)提出復(fù)議申請，或者在六個月內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。當事人可以自收到復(fù)議決定書之日起15日內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。

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文章來源參考：【頭條】房屋拆遷律師介入補償征收，聘請房屋拆遷律師的收費標準

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投稿：余惠

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