一、拆遷補(bǔ)償房屋的優(yōu)先權(quán),「以案說典」被拆遷人對(duì)拆遷安置房享有的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于建設(shè)工程價(jià)款受償權(quán)

裁判要旨

      建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)屬于法定權(quán)利，它優(yōu)先于普通的民事權(quán)利，其立法目的在于保護(hù)建設(shè)工程承包人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全性。但優(yōu)先受償權(quán)的行使也有其條件和限制。交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者對(duì)于建筑物的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于承包人優(yōu)先受償權(quán)，被拆遷人安置補(bǔ)償權(quán)益優(yōu)先于其他購房人及其他權(quán)利人的權(quán)利。故被拆遷人對(duì)建筑物的權(quán)益優(yōu)先于承包人的優(yōu)先受償權(quán)，在承包人申請(qǐng)對(duì)涉案房屋強(qiáng)制執(zhí)行的時(shí)候，被拆遷人享有排除執(zhí)行的優(yōu)先權(quán)。

基本案情

      原告王某聰、王某林共同承建了某村中和國(guó)際城東臨六棟安置房及一棟門頭房的建設(shè)，后因A村民委員會(huì)拖欠其工程款，王某聰、王某林向本院提起訴訟，2019年11月6日本院就原告王某聰、王某林與被告A村民委員會(huì)建設(shè)工程施工合同糾紛一案作出(2019)魯0881民初21XX號(hào)民事判決書，其中第四項(xiàng)判決:原告王某聰、王某林對(duì)涉案工程享有優(yōu)先受償權(quán)。2020年2月10日本院作出(2020)魯0881執(zhí)1XX號(hào)執(zhí)行裁定書，對(duì)涉案房屋進(jìn)行了查封。后桂某朋、桂某振于2021年4月向本院提起執(zhí)行異議，本院于2021年5月12日作出(2021)魯0881執(zhí)異10號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定中止對(duì)A村民委員會(huì)中和國(guó)際城A排11號(hào)東戶房屋的執(zhí)行。原告對(duì)該裁定不服，在法定期限內(nèi)向本院提起執(zhí)行異議之訴。

      另查明，被告桂某朋、桂某振系紙坊村集體組織成員，其父親桂某華在A村民委員會(huì)有兩處房屋，后因某村拆遷，兩處房屋均在拆遷范圍內(nèi)，經(jīng)結(jié)算，兩處房屋分別補(bǔ)償34664元、124251.5元，A村民委員會(huì)于2013年5月18日、5月28日向桂某華出具房屋拆遷補(bǔ)償款收據(jù)二張，該補(bǔ)償款可用于折抵拆遷后所購房屋的購房款。2013年5月14日交購房款10000元。上述三張收據(jù)中均有記載“20號(hào)樓西單元四層四戶，儲(chǔ)藏室/車庫4號(hào)車庫”等內(nèi)容。2013年6月27日桂某華向A村民委員會(huì)交購房款90000元，2014年1月25日桂某朋向A村民委員會(huì)繳納購房款60000元，2015年4月16日桂某朋、桂某振與A村民委員會(huì)簽訂《商品房買賣合同》，合同約定購買A村民委員會(huì)大門東側(cè)東延7號(hào)樓，房款339561元。2018年9月28日A村民委員會(huì)向桂某華出具40773元補(bǔ)助租金借據(jù)一張。

      還查明，拆遷后因急需用房，2019月3月15日桂某朋、桂某振的父母就涉案房屋與原告王某林簽訂《臨時(shí)借用房子協(xié)議》，約定向原告繳納10000元保證金后使用房屋七天，后桂某朋、桂某振及其家人在涉案房屋居住使用至今。

裁判結(jié)果

      曲阜市人民法院于2021年12月1日作出(2021)魯0881民初24XX號(hào)民事判決:駁回原告王某聰、王某林的訴訟請(qǐng)求。

案例解讀

      建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體為承包人，本案是由申請(qǐng)執(zhí)行人提起的執(zhí)行異議之訴，意在推翻案外人桂某朋、桂某振的執(zhí)行異議。被告提出的執(zhí)行異議認(rèn)為涉案房屋是被告的拆遷安置房，應(yīng)排除執(zhí)行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋[2002]16號(hào))規(guī)定:“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。......”。該條明確了建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)無法對(duì)抗買受人的物權(quán)期待權(quán)，立法目的旨在保護(hù)房屋買受人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)與交易穩(wěn)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號(hào))第七條第一款規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。即被拆遷人享有優(yōu)先取得安置房屋的權(quán)利，能夠?qū)蛊渌徺I人。該條表明被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置房?jī)?yōu)先于普通購買人。立法目的旨在保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)利。

      通過比較分析，本案被告即被拆遷人法益保護(hù)相對(duì)于普通購房人以及承包人的權(quán)利更具緊迫性，因?yàn)楸徊疬w人如果喪失對(duì)涉案補(bǔ)償安置房屋的占有、使用，便會(huì)由拆遷之前對(duì)房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)為普通債權(quán)，由原先的物權(quán)保護(hù)轉(zhuǎn)換為普通債權(quán)保護(hù)，有違公平原則。因此，相對(duì)于承包人的優(yōu)先受償權(quán)，被拆遷人的權(quán)利更具優(yōu)先性和緊迫性。故被拆遷人對(duì)拆遷安置房享有排除執(zhí)行的優(yōu)先權(quán)。

相關(guān)法條

      《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號(hào))第七條第一款

      《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條

      《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋[2002]16號(hào))第一條、第二條

      《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條

法官簡(jiǎn)介

張學(xué)燕 曲阜市人民法院王莊法庭法官

二、拆遷補(bǔ)償款是否有優(yōu)先受償權(quán)

法律主觀：拆遷補(bǔ)償是國(guó)家對(duì)征收行為給予原 土地使用權(quán)人 、 房屋所有權(quán) 人的補(bǔ)償，與行政賠償是沒有關(guān)系的。 對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括： (一) 被征收房屋 價(jià)值的補(bǔ)償; (二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償; (三)因征收房屋造成的 停產(chǎn)停業(yè)損失 的補(bǔ)償。

法律客觀：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

三、工程款是否享有優(yōu)先受償權(quán) -拆遷補(bǔ)償

法律分析：

是。

1、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是指承包人對(duì)于建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

2、所謂優(yōu)先受償權(quán)，指的是某種特殊債權(quán)的效力優(yōu)先于一般的債權(quán)，能在一般債權(quán)之前先得到滿足

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)民法典》 第八百零七條 發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

四、被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置房屋的優(yōu)先取得權(quán)

法律分析：拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，無論是否辦理了房屋過戶登記手續(xù)，被拆遷人起訴要求拆遷人與第三人向其交付該房屋的，人民法院均應(yīng)予以支持。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

五、被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置房屋的優(yōu)先取得權(quán) 法律問題

法律分析:

拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，無論是否辦理了房屋過戶登記手續(xù)，被拆遷人起訴要求拆遷人與第三人向其交付該房屋的，人民法院均應(yīng)予以支持。

法律依據(jù):

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

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投稿：畢菲諾

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