一、廣州拆遷有補償政策,廣州回遷房面積補償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析:

天河區(qū)房屋補償指導(dǎo)價：

國有土地上住宅房屋：被征收人，可選擇貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；住宅房屋，補償標(biāo)準(zhǔn)為5.5萬/平方米，

國有土地上非住宅房屋：實行貨幣補償；非住宅房屋（現(xiàn)狀為商鋪,產(chǎn)權(quán)證記載為非居住用房），補償標(biāo)準(zhǔn)為10萬/平方米。

法律依據(jù):

《廣州市南沙區(qū)舊村莊更新改造項目補償安置標(biāo)準(zhǔn)指引（試行）》 第四條 住宅房屋的補償

（一）“拆一-補一”。符合以下情形的房屋建筑按照1:1比例計算基準(zhǔn)回遷安置面積:

1.具有合法產(chǎn)權(quán)證明以內(nèi)部分;2.2009年12月31日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建基面積80平方米、建筑面積280平方米

3.符合歷史報建要求(含辦理村民建房備案等手續(xù))村民住宅建基面積80平方米、建筑面積280平方米以內(nèi)部分;“- -戶-一宅”的認(rèn)定按照《廠州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證實施辦法的通知》(穗府辦規(guī) [2017] 11號)等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（二）合理激勵。符合本條第(一) 款第1項規(guī)定的房屋建筑所有人在規(guī)定期限內(nèi)完成簽約并移交房屋的，給予不超過證載面積的30%作為獎勵回遷面積;符合本條第(一) 款第2、3項規(guī)定的房屋建筑所有人，在規(guī)定期限內(nèi)完成簽約并移交房屋的，給予不超過現(xiàn)狀可安置面積的20%作為獎勵回遷面積。獎勵回遷面積由被補償人按1500元/平方米標(biāo)準(zhǔn)出資購買。

基準(zhǔn)回遷面積與獎勵回遷面積之和為房屋建筑所有人應(yīng)回遷安置面積。為解決回遷安置時每戶回遷安置面積與安置戶型實際面積差額，按5- 10平方米/棟標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留安置房面積作為調(diào)差面積。

（三）前后一致。符合取得獎勵面積條件的房屋建筑所有人，在規(guī)定期限內(nèi)完成簽約并移交房屋的，獎勵標(biāo)準(zhǔn)一致;未在規(guī)定期限內(nèi)完成簽約并移交房屋的，不給予獎勵面積。

（四）成本補償。無合法產(chǎn)權(quán)證明、2009年12月31日后建成、不符合“一-戶一宅”相關(guān)規(guī)定的房屋建筑，不予安置，按不高于1500元/平方米標(biāo)準(zhǔn)補償房屋建設(shè)費用。

二、廣州市房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)是如何規(guī)定的？

(一)拆遷辦關(guān)于房屋拆遷補償計算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格

(二)房屋拆遷安置費計算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費

(三)農(nóng)村房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。它的具體計算是(被拆+6拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

三、廣州拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償標(biāo)準(zhǔn)。按照被拆除房屋的建筑面積計算。即采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的補償標(biāo)準(zhǔn)是被拆除房屋的建筑面積。其中，償還面積與原面積相等的部分，按重置價格計算結(jié)構(gòu)差價;償還面積超過原面積部分，按商品房價格結(jié)算;償還面積不足原面積部分，按重置價格結(jié)合成新度結(jié)算。2、貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)。按照被拆除房屋的建筑面積的重置價格結(jié)合成新度計算。實行貨幣補償?shù)模瑧?yīng)由房屋所在地房地產(chǎn)管理部門或法定評估機構(gòu)對被拆除房屋進行評估，以評估價格作為計算依據(jù)。其他補償項目：對貨幣補償?shù)谋徊疬w人，只要符合條件，也享受各種困難補助、拆遷獎勵、停產(chǎn)停業(yè)損失，及房屋專修、家電移機補償?shù)?。一、搬遷補償款的發(fā)放流程是什么：1、被拆遷在與拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議時，就應(yīng)將補償金額、付款方式、付款期限等作明確約定，屆時拆遷人應(yīng)當(dāng)在該協(xié)議約定的付款期限內(nèi)；2、將拆遷補償款存入指定銀行，并將銀行開具的補償款存款單據(jù)交付給被拆遷人。3、農(nóng)村土地征收啟動到發(fā)放補償款的全流程：征地告知書－征地公告－補償?shù)怯洠瓟M征地補償安置方案－補償安置方案－聽證－審批通過補償安置方案－支付補償款。4、城市房屋拆遷啟動到發(fā)放補償款的全流程：征收調(diào)查登記－房屋征收決定－征收補償方案（公布）－房屋征收公告－簽訂補償協(xié)議－房屋征收補償決定－支付－搬遷。二、住宅房屋所有人的拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)有哪些？1、拆除住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照被拆房屋原建筑面積的重置價格結(jié)合成新對被拆除房屋所有人給予補償;2、拆執(zhí)行國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋，拆遷人對被拆除房屋所有人應(yīng)當(dāng)按照被拆除房屋原建筑面積的重置價格及成新，結(jié)合被拆除房屋所在區(qū)位給予補償;3、拆除私有自住住宅房屋和不執(zhí)行國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋，拆除人對被拆除房屋所有人應(yīng)按被拆除房屋原建筑面積的重置價格結(jié)合成新進行補償。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、廣州拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)

法律分析：拆遷補償政策是各地由各市、地、縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定的，不能一概而論。國家規(guī)定的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)如下：1、房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，按平方米單價計算。2、周轉(zhuǎn)補償費，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房。4、由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

五、最新廣州房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

最新廣州房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)有哪些？廣州市首次修訂城市住宅房屋拆遷最低補償標(biāo)準(zhǔn)，《關(guān)于修訂廣州市城市住宅房屋拆遷最低補償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷補助費標(biāo)準(zhǔn)、臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)的通知》已正式出臺更多最新廣州房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，盡在下文。

《通知》改變了此前全市按區(qū)分4個層次、一刀切的城市住宅房屋拆遷補償方式，將十區(qū)細(xì)化為132個區(qū)片，每個區(qū)片的補償標(biāo)準(zhǔn)幾乎都有所提高,達(dá)到4000～6000元/平方米，與此前制定的最高3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。

《通知》自12月16日起施行，此前已簽訂拆遷補償安置協(xié)議的，按原協(xié)議約定執(zhí)行。

由4個層次細(xì)化為132區(qū)片標(biāo)準(zhǔn)

●2004年標(biāo)準(zhǔn)將全市劃分為4個層次，最高補償3000元/平方米

●新標(biāo)準(zhǔn)按132個區(qū)片確定不同拆遷補償，最高1.2萬元/平方米

據(jù)了解，廣州市2004年制定的房屋拆遷最低補償標(biāo)準(zhǔn)，是按行政區(qū)域?qū)⑷袆澐譃?個層次，實行幾個行政區(qū)一刀切的最低補償價格。最低補償標(biāo)準(zhǔn)最高的是東山區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)所在的層次，為3000元/平方米。

而此次《通知》將全市10區(qū)細(xì)化為132個區(qū)片：每個區(qū)片都有自己的最低補償標(biāo)準(zhǔn)。

多數(shù)區(qū)片調(diào)高1/3～1倍

《通知》參考近年來廣州市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r以及近兩年來房地產(chǎn)市場價格的上漲幅度，整體提高了國有土地上住宅房屋最低補償標(biāo)準(zhǔn)。其中，全市最高標(biāo)準(zhǔn)為二沙島1.2萬元/平方米。

對大眾較有影響的條文，當(dāng)屬多數(shù)片區(qū)的補償價都調(diào)整為4000～6000元/平方米，與此前最高標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。

每戶至少按40m2補償

據(jù)悉，廣州市城市住宅房屋拆遷最低補償標(biāo)準(zhǔn)實行動態(tài)更新機制，由市國土房管局定期公布。

據(jù)介紹，此次拆遷最低補償標(biāo)準(zhǔn)除了從單價上有所提高，還首次規(guī)定城市每戶至少可按40平方米進行補償。被拆除的房屋屬于中低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一的一套產(chǎn)權(quán)住宅，且該住宅房屋建筑面積小于40平方米的，按40平方米予以補償。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，40平方米以內(nèi)部分不結(jié)算差價，超出10平方米以內(nèi)部分按建筑成本價結(jié)算差價，超出10平方米以外部分按市場價結(jié)算差價。

據(jù)介紹，不少老城居民居住的面積都在40平方米以下，此次設(shè)定最低補償面積線40平方米可以保障其居住權(quán)益。

最高獎勵補償金額5%

為鼓勵被拆遷人配合拆遷工作，《通知》還增加了提前搬遷獎勵金，對被拆遷人在規(guī)定的期限內(nèi)簽定拆遷補償安置協(xié)議并遷出原址房屋的給予適當(dāng)獎勵，最高獎勵補償金額的5%。

此外，本次城市住宅房屋只調(diào)整拆遷最低補償標(biāo)準(zhǔn)，搬遷補助費標(biāo)準(zhǔn)和臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)仍按照2004年標(biāo)準(zhǔn)實施。

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文章來源參考：【頭條】廣州拆遷有補償政策，廣州拆遷如何補償

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投稿：郝慧

內(nèi)容審核：馮興元教授