一、拆遷補(bǔ)償案例綜述,上海房產(chǎn)征收律師||上海公房動(dòng)遷中知青及支內(nèi)子女同住人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)總結(jié)

在關(guān)于房屋征收相關(guān)問(wèn)題的司法實(shí)踐中，當(dāng)事人是否屬于“共同居住人”往往是案件的焦點(diǎn)所在，怎么認(rèn)定同住人便成為是否獲得征收補(bǔ)償利益的關(guān)鍵。知青、支內(nèi)及其子女是我國(guó)社會(huì)變遷的特殊產(chǎn)物，那么這類群體返滬后面臨房屋征收糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)如何分配征收補(bǔ)償款?

政策背景“知青”專指曾在學(xué)校受過(guò)教育， 然后在20世紀(jì)50年代初至70年代末的“上山下鄉(xiāng)”這個(gè)特殊政策之下， 由政府所組織的到農(nóng)村或連續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的那批青年人。知青回城后要解決住房困難只有在原有房屋上翻建或搭建閣樓。后來(lái)房屋舊改征收，如果按照一般標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定能獲得征收利益的同住人，許多知青就會(huì)因?yàn)榉课菥幼±щy或家庭矛盾未實(shí)際居住而排除在能夠取得征收補(bǔ)償款的群體之外。知青回滬成為政府關(guān)注的重要議題，有關(guān)知青權(quán)益保障的政策也就陸續(xù)出臺(tái)了。

律師觀點(diǎn)因房屋征收所引起的糾紛中，有許多知青子女按照政策落戶后面臨房屋動(dòng)遷的案例。關(guān)于知青子女按照政策落戶是否屬于同住人，《上海市高級(jí)人民法院公房居住權(quán)糾紛研討會(huì)綜述》載明，“除回滬知青子女等按政策回滬人員外，承租人或同住人允許無(wú)法定監(jiān)護(hù)關(guān)系未成年人遷入戶口的，一般可認(rèn)定為屬于幫助性質(zhì)，如允許他人子女為上學(xué)之便，將戶口遷于公房，一般不應(yīng)確認(rèn)他人子女為同住人?！?/p>

      由此可知，根據(jù)知青回滬政策等回滬的，在沒(méi)有相反證據(jù)證明放棄居住權(quán)或曾享受過(guò)福利性房屋的情況下宜認(rèn)定為同住人，享有公房動(dòng)遷利益。

      但是在司法實(shí)踐中，我們還需要考量遷入戶口的性質(zhì)、房屋來(lái)源等具體情況來(lái)判斷知青子女或支內(nèi)子女的同住人身份。通過(guò)檢索案例，我們根據(jù)法院的判決結(jié)果總結(jié)了以下幾種情況:

      (一)若因家庭矛盾、居住困難等因素沒(méi)有實(shí)際居住或沒(méi)有實(shí)際居住滿一年，也是同住人

      根據(jù)《上海高院關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問(wèn)題的解答》，同住人是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實(shí)際居住一年以上，且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人?？梢?jiàn)，居住滿一年以上是判定同住人的條件之一，當(dāng)然也是判定知青、支內(nèi)職工及子女是同住人的被需具備條件之一。

      但是如果涉案房屋面積小、居住條件有限，知青及其子女按政策落戶，即使因家庭矛盾、居住困難等因素未實(shí)際居住，法官也會(huì)結(jié)合實(shí)際情況，決定是否認(rèn)定支內(nèi)、知青或其子女為房屋同住人。

      (二)他處購(gòu)置商品房不影響同住人的認(rèn)定

      “無(wú)其他住房”中的住房應(yīng)限定為福利性質(zhì)的房屋，而他處購(gòu)買的商品房不屬于“他處有房”。同時(shí)還需要注意區(qū)別借房和購(gòu)買商品房，知青、支持內(nèi)職工及子女借房或購(gòu)買商品房都不排除當(dāng)事人的同住人資格，但是購(gòu)買商品房后法院可能會(huì)認(rèn)為其居住需求小于借房居住的其他家庭成員，可能在動(dòng)遷補(bǔ)償款分配上稍少于借房居住的家庭成員。

      (三)戶口遷入時(shí)出具承諾書，是否影響同住人身份

      根據(jù)《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于房屋征收補(bǔ)償利益分割民事糾紛研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》，家庭成員在征收之前就征收補(bǔ)償利益的分割以家庭內(nèi)部協(xié)議的方式預(yù)先作出約定，法院應(yīng)尊重家庭成員之間的合意。如果該協(xié)議的確是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，那么雙方應(yīng)按承諾履行義務(wù)，當(dāng)事人可能因協(xié)議而無(wú)法認(rèn)定同住人身份。

      在特殊情況下落戶的是未成年人，通常由其父母為其代簽。若父母做出的承諾書侵害了未成年人的利益，子女成年后可以主張協(xié)議無(wú)效，以保障自己應(yīng)得的征收利益。遇到此類情況，法院會(huì)結(jié)合現(xiàn)實(shí)，考慮協(xié)議的簽署是否存在脅迫等行為，對(duì)協(xié)議本身有無(wú)重大誤解，是否屬于雙方真實(shí)意思表達(dá)，最終判斷能否將該知青子女認(rèn)定為同住人。

      (四)知青子女基于幫助性質(zhì)遷入戶口，不是同住人

      判斷知青子女按照政策落戶是否屬于同住人，首先，判斷其戶口遷入是基于幫助性質(zhì)還是其父親原來(lái)的戶口遷出地。其次，判斷該房屋的來(lái)源是否和當(dāng)事人有關(guān)系。比如，該知青子女直接將戶口遷回其父母遷出戶籍的房屋，其父母和該房屋來(lái)源有關(guān)，則可以認(rèn)定為同住人。若回滬知青子女與房屋來(lái)源無(wú)關(guān)，戶籍又落在親戚處，而不是直接落在父母處，則這個(gè)落戶行為一般認(rèn)為是有血緣關(guān)系之人的幫助行為，不能代表居住權(quán)的讓渡，知青子女就不能被認(rèn)定為同住人。

      (五)知青的子女并非一定享有征收份額

      司法實(shí)踐中，根據(jù)知青子女返滬政策戶口遷回的當(dāng)事人，由于其父母作為知青已經(jīng)享有了征收補(bǔ)償利益，子女的居住及安置問(wèn)題應(yīng)由其父母決定。因此，針對(duì)知青子女是否可以獲得安置補(bǔ)償利益須嚴(yán)格按照同住人或安置人員來(lái)認(rèn)定，即便是知青子女也不一定享有征收份額。

二、知青子女回滬遷入他處房屋后，再遷入關(guān)聯(lián)房屋，不再享受知青特權(quán)

前面幾期文章分享中，我們討論了知青（子女）回滬后不能分得動(dòng)遷利益的情形，今天我們以實(shí)際案例再來(lái)討論一種特殊的情形，即知青（子女）回滬時(shí)遷入他處房屋后，再遷入原始關(guān)聯(lián)房屋，是否還享有知青特權(quán)，是否仍然可以認(rèn)定為同住人，分得動(dòng)遷利益？

案件詳情：

陳某4、陳某2、陳某1與案外人陳某某等系兄弟姐妹，忻某某(2007年5月過(guò)世)系其母。陳某4與嚴(yán)某某系夫妻，陳5系其子，陳某6系陳5之子。曹某某系陳某2之子。陳3系陳某某之女，吳某某系陳3之女。

系爭(zhēng)房屋系公有房屋，承租人為陳某1。2020年9月，該房被列入征收范圍。征收時(shí)戶籍在冊(cè)人員為：陳某1(戶主)，男，于1978年自江西省九江港公社遷入；陳某4(知青)，男，于1998年(離退休)自江西省XX公司遷入；嚴(yán)某某(知青)，女，于1998年(離退休)自江西省XX公司遷入；陳3，女，于1982年自上海市新昌路房屋遷入；陳5(知青子女回城落戶上海市殷行路房屋)，男，于1996年自上海市殷行路房屋遷入；曹某某，男，于1999年(退伍)自福州市部隊(duì)遷入；陳某6，男，于2011年報(bào)出生；吳某某，女，于2007年報(bào)出生；陳某2(知青)，女，于2009年(離退休)自江西省九江市遷入。

陳某4、嚴(yán)某某、陳5、陳某6為證明其為系爭(zhēng)房屋同住人，提供陳某1向上海市房屋土地資源管理局提交承租戶名的變更申請(qǐng)書，記載：“新昌路XXX弄XXX號(hào)二樓后樓7.5㎡、二層中廂閣10.8㎡。原租賃戶名忻某某在2007年5月19日死亡，現(xiàn)過(guò)戶戶名陳某1，保證按政策可以回滬親屬的居住使用權(quán)…；同住人：陳某4、嚴(yán)某某、陳5、陳3、曹某某”。陳某1方對(duì)此表明其中陳某1、曹某某均非本人簽名。

法院觀點(diǎn)：

法院認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋被征收時(shí)，承租人為陳某1，陳某4、嚴(yán)某某、陳5、陳某6、陳某1、陳某2、曹某某、陳3、吳某某戶籍均在內(nèi)，且在內(nèi)征收人員不符合居住困難戶。陳某4、嚴(yán)某某、陳某2為知青，根據(jù)國(guó)家政策戶籍遷回系爭(zhēng)房屋，本市他處未享受福利分房，應(yīng)保障其對(duì)系爭(zhēng)房屋的居住利益，故可以認(rèn)定為共同居住人。陳5為知青子女，但其依據(jù)知青子女回城政策遷入本市他處地址，戶籍遷入系爭(zhēng)房屋時(shí)已不符合知青子女回滬政策條件，且在此未實(shí)際居住一年以上，故不符合認(rèn)定系爭(zhēng)房屋同住人條件。吳某某、陳某6系未成年人，報(bào)出生于系爭(zhēng)房屋內(nèi)但未實(shí)際居住，其居住利益由監(jiān)護(hù)人予以保障，吳某某、陳某6均不予認(rèn)定為同住人。對(duì)于曹某某，其在系爭(zhēng)房屋居住滿一年以上，在系爭(zhēng)房屋處入伍參軍，在外未享受福利性房屋，為房屋同住人，符合征收利益分割條件。關(guān)于陳3，除陳5對(duì)其同住人身份有異議外，其余當(dāng)事人均予認(rèn)可，陳某4、嚴(yán)某某、陳5、陳某6的訴訟請(qǐng)求亦按照承租人與同住人共計(jì)9人份額予以計(jì)算，視作對(duì)陳3同住人的確認(rèn)。

結(jié)語(yǔ)：

在司法實(shí)踐中，因?yàn)橹嗑哂刑厥獾臅r(shí)代特性，所以在公房動(dòng)遷中享有“特權(quán)”。一般在知青（子女）未明確表示放棄公房居住權(quán)利的情況下，即使未實(shí)際居住，仍有權(quán)分得動(dòng)遷利益。但是在上述案例中，當(dāng)事人雖然是按照知青（子女）回滬政策遷入上海市房屋，但因該房屋與當(dāng)初遷出的房屋沒(méi)有關(guān)聯(lián)，視為對(duì)其遷出房屋居住權(quán)利的放棄，知青（子女）回滬的行為只能定性為“幫助性質(zhì)”。而當(dāng)其戶籍再重新轉(zhuǎn)入與之遷出有關(guān)聯(lián)的房屋，則不再享受知青特權(quán)，而應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照同住人的要求進(jìn)行審查。

總而言之，當(dāng)涉及知青（子女）回滬時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)于當(dāng)事人的情形進(jìn)行綜合考慮判斷，多方收集相關(guān)證據(jù)，避免因證據(jù)不足而導(dǎo)致無(wú)法認(rèn)定同住人，影響后續(xù)公房動(dòng)遷利益的分割。

今天的內(nèi)容，您記住了嗎？我們下期再見(jiàn)。

朱建華律師團(tuán)隊(duì)專注于房屋動(dòng)遷領(lǐng)域，歡迎與您的交流！

三、上海對(duì)知青回滬動(dòng)遷安置

法律分析：同住人是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實(shí)際居住一年以上，且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

回滬知青及其子女的情況即符合該條件,屬同住人的一種特殊情況,有權(quán)分得房屋安置補(bǔ)償款。但如果回滬知青及其子女在戶籍遷入被拆遷房屋處時(shí)曾作出承諾,可以按承諾辦理。

回滬知青曾經(jīng)為家庭做出了巨大的犧牲，吃苦受累，國(guó)家依法保障其權(quán)益，享有動(dòng)遷安置利益。

法律依據(jù)：《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》第五十四條 拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有”。同住人是指“在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，拆遷許可證核發(fā)之日時(shí)在該房屋處已實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

四、上海動(dòng)遷同住人的認(rèn)定

法律分析：動(dòng)遷同住人的認(rèn)定要求：

1.在被征收房屋處具有常住戶口；

2.并實(shí)際居住生活一年以上；

3.本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

法律依據(jù)：《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》 第五十一條 本細(xì)則中下列用語(yǔ)的含義：

（一）被征收人，是指被征收房屋的所有權(quán)人。

（二）公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個(gè)人和單位。

（三）共同居住人，是指作出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

（四）房屋使用人，是指實(shí)際占用房屋的單位和個(gè)人。

五、原上海被拆遷房屋同住人如何認(rèn)定

上海被拆遷房屋的同住人應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為自作出房屋征收決定時(shí)在被征收房屋處具有常住戶口且實(shí)際居住生活一年以上的人。房屋征收部門應(yīng)對(duì)產(chǎn)權(quán)人給予拆遷補(bǔ)償，由產(chǎn)權(quán)人對(duì)同住人予以補(bǔ)償或安置?！痉梢罁?jù)】《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

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投稿：汪丹

內(nèi)容審核：石珊律師