一、澳大利亞拆遷補(bǔ)償規(guī)定,國(guó)外土地征收補(bǔ)償制度

國(guó)外土地征收補(bǔ)償制度因國(guó)家和地區(qū)而異，但通常都遵循一些共同的原則，如公平補(bǔ)償、合理安置等。以下是一些常見的國(guó)外土地征收補(bǔ)償制度要點(diǎn)：

一、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

土地補(bǔ)償費(fèi)：這通常基于被征收土地的市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值來計(jì)算。有些國(guó)家可能會(huì)采用土地前幾年的平均產(chǎn)值作為參考。

安置補(bǔ)助費(fèi)：為了妥善安置因土地征收而受影響的居民，政府會(huì)提供一定的安置補(bǔ)助費(fèi)。這包括搬遷費(fèi)用、新居建設(shè)或購(gòu)買費(fèi)用等。

青苗和其他附著物補(bǔ)償：對(duì)于被征收土地上的青苗、樹木、建筑物等附著物，政府也會(huì)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。這些補(bǔ)償通?；诟街锏膶?shí)際價(jià)值或評(píng)估價(jià)值。

二、補(bǔ)償程序與安置

通知與公告：政府會(huì)提前發(fā)布土地征收通知或公告，明確征收范圍、目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等信息，以確保受影響的居民有足夠的時(shí)間準(zhǔn)備。

補(bǔ)償協(xié)商與評(píng)估：政府與受影響的居民會(huì)進(jìn)行補(bǔ)償協(xié)商，包括確定補(bǔ)償金額、支付方式等。同時(shí)，會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收土地及其附著物進(jìn)行評(píng)估，以確保補(bǔ)償?shù)墓浴?

安置計(jì)劃：政府會(huì)制定詳細(xì)的安置計(jì)劃，包括提供搬遷協(xié)助、新居建設(shè)或購(gòu)買方案等，以確保受影響的居民能夠順利過渡到新的生活環(huán)境。

三、法律保障與監(jiān)督

法律保障：國(guó)外土地征收補(bǔ)償制度通常都有完善的法律法規(guī)作為保障，確保政府的征收行為合法、合規(guī)，并保護(hù)受影響的居民的合法權(quán)益。

司法救濟(jì)途徑：如果受影響的居民對(duì)政府的征收決定或補(bǔ)償方案不滿，他們可以通過司法途徑尋求救濟(jì)，包括提起訴訟或申請(qǐng)仲裁等。

社會(huì)監(jiān)督與透明度：政府會(huì)公開征收過程的相關(guān)信息，接受社會(huì)監(jiān)督，以確保征收行為的公正性和透明度。

綜上所述，國(guó)外土地征收補(bǔ)償制度雖然因國(guó)家和地區(qū)而異，但都致力于確保受影響的居民得到公平、合理的補(bǔ)償和妥善的安置。這些制度通常都有完善的法律法規(guī)作為保障，并設(shè)有司法救濟(jì)途徑和社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，以保護(hù)居民的合法權(quán)益。

二、國(guó)外征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么

一、土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目

1.對(duì)土地所有者的補(bǔ)償

關(guān)于土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目，盡管各國(guó)(地區(qū))的規(guī)定不大相同，但基本上是以地價(jià)補(bǔ)償和地上物(土地改良物)補(bǔ)償為主。

補(bǔ)償項(xiàng)目除了考慮土地及其附帶資產(chǎn)的價(jià)格外，英國(guó)還綜合考慮了以下因素：

(1)因所征用的土地一旦投入使用而導(dǎo)致的當(dāng)事人所擁有的其他土地的價(jià)格的增加。

(2)征地時(shí)，必須將征用土地與當(dāng)事人的其他土地劃開，因劃分使當(dāng)事人蒙受損失。

(3)對(duì)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)造成不良影響，從而使當(dāng)事人蒙受的損失。

(4)當(dāng)事人被迫遷居別處或到其他地方經(jīng)商所需要的合理費(fèi)用。此外，還有經(jīng)營(yíng)外損失費(fèi)的補(bǔ)償，例如英國(guó)有關(guān)土地征用的條例規(guī)定，假如一個(gè)人在一塊農(nóng)業(yè)用地上至少經(jīng)營(yíng)了三年，而由于征地失去這種經(jīng)營(yíng)權(quán)，則他有權(quán)要求得到額外經(jīng)營(yíng)損失費(fèi)，條件是他如果在英國(guó)境內(nèi)在三年期限內(nèi)開始經(jīng)營(yíng)另一塊農(nóng)業(yè)單元。

(5)由于動(dòng)亂而受到的損害；對(duì)于擁有者特殊經(jīng)濟(jì)利益的干擾和相關(guān)范圍的影響；由于有害影響受到的損失。

(6)如果由于土地被征用，當(dāng)事人對(duì)所有權(quán)而重新確認(rèn)時(shí)，在測(cè)量確認(rèn)和產(chǎn)權(quán)登記方面所需的花費(fèi)，以及可能繳納的印花稅和其他稅、費(fèi)等。

(7)對(duì)當(dāng)?shù)孛穹康恼饔靡o予補(bǔ)償。例如澳大利亞，當(dāng)進(jìn)行強(qiáng)制性土地征用時(shí)，當(dāng)?shù)鼐用竦淖》侩S土地被征用，失去了歇息的居所。他們應(yīng)該享受10000澳元補(bǔ)助及其他相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)。補(bǔ)償他們重新獲得相似條件住房的花費(fèi)。

除了上面提到的補(bǔ)償費(fèi)以外，在英國(guó)，當(dāng)農(nóng)民因征地而離開其農(nóng)場(chǎng)時(shí)，還能獲得一筆農(nóng)場(chǎng)損失費(fèi)，前提是：(1)他對(duì)被征農(nóng)地的使用期至少還有三年；(2)使用權(quán)的滅失是因?yàn)閺?qiáng)制性征地；(3)三年之內(nèi)又開始在英國(guó)另一家農(nóng)場(chǎng)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

2.對(duì)土地承租人的補(bǔ)償

許多國(guó)家規(guī)定，政府不僅要向土地所有者給予補(bǔ)償，而且還必須向承租人給予補(bǔ)償。例如，在英國(guó)，土地所有者、承租人和土地占有者都能獲得補(bǔ)償。

加拿大明確規(guī)定要向承租人給予補(bǔ)償。政府根據(jù)以下因素確定對(duì)承租人的補(bǔ)償：(1)租賃期限以及租約上剩余的年數(shù)；(2)有無續(xù)租權(quán)或續(xù)租的預(yù)期；(3)承租人對(duì)土地的投入。

韓國(guó)規(guī)定，要在土地所有人和關(guān)系人失去權(quán)利以前對(duì)各種權(quán)利人分別支付補(bǔ)償。

二、土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

關(guān)于土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，從各國(guó)(地區(qū))情況來看，大致可分為三類：

1.按公平市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償

即以被征用土地征用時(shí)在公開市場(chǎng)上能得到的公平市場(chǎng)價(jià)格為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，“公平市場(chǎng)價(jià)格”的定義是買賣雙方愿意接受的價(jià)格。大多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家采用這種方式，如英國(guó)、美國(guó)、我國(guó)香港地區(qū)等。

雖然這些國(guó)家都是以被征土地和相關(guān)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為主要參考標(biāo)準(zhǔn)，但在市場(chǎng)價(jià)格的計(jì)算時(shí)間上仍然存在差異。

(1)政府征地正式通告發(fā)布日的市場(chǎng)價(jià)格。

(2)最終裁決日的市場(chǎng)價(jià)格。

(3)正式征用日的市場(chǎng)價(jià)格(實(shí)際占有該土地的當(dāng)日市價(jià))如馬來西亞、德國(guó)、韓國(guó)、波蘭、美國(guó)、日本、香港、英國(guó)等。

在中國(guó)的香港特別行政區(qū)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為“財(cái)產(chǎn)征收當(dāng)日被征用財(cái)產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)”。根據(jù)香港土地管理署的規(guī)定，確定被征用財(cái)產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)是“征地當(dāng)日同一地區(qū)同類財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)交易證據(jù)。評(píng)估過程包括比較被征用的財(cái)產(chǎn)和同類財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)，并且要根據(jù)如位置、環(huán)境、建筑狀況…(以及建筑所在土地的其他因素)…交易日期等各種因素進(jìn)行必要的調(diào)整。”

(4)若干年前的被征土地的市場(chǎng)價(jià)格。其目的是為了抑制土地投機(jī)，如瑞典、法國(guó)。

瑞典是以10年前該土地的市場(chǎng)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算土地征用補(bǔ)償價(jià)格的。法國(guó)雖然參考土地征用日的被征土地周圍土地市場(chǎng)價(jià)格，但是還要以最終裁決日一年前的被征土地的用途為準(zhǔn)確定地價(jià)。因?yàn)橥恋赜猛臼谴_定土地價(jià)格的重要標(biāo)準(zhǔn)，所以農(nóng)業(yè)用地與商業(yè)用地當(dāng)然不是一個(gè)水平的價(jià)格，法國(guó)的這種做法實(shí)際上是相對(duì)凍結(jié)了土地的價(jià)格，同樣是為了防止投機(jī)買賣土地。

2.按裁定價(jià)格補(bǔ)償

指按法定征用裁判所或土地估價(jià)機(jī)構(gòu)裁定或估定的價(jià)格補(bǔ)償，如法國(guó)以征用土地周圍土地的交易價(jià)格或所有者納稅時(shí)的申報(bào)價(jià)格為參考，由征用裁判所裁定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

3.按法定價(jià)格補(bǔ)償

指按法律規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)或法律條文直接規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。如韓國(guó)，在執(zhí)行公示地價(jià)的地域，土地補(bǔ)償額以公示的基準(zhǔn)地價(jià)為準(zhǔn)(有時(shí)要根據(jù)實(shí)際情況予以修正)

4.按納稅申報(bào)價(jià)格

有些國(guó)家還以所有者納稅時(shí)的申報(bào)價(jià)格作為確定補(bǔ)償費(fèi)參考確定價(jià)格，如法國(guó)、墨西哥、危地馬拉新加坡等。

在墨西哥，土地所有者有權(quán)獲得所有者為了稅收目的申報(bào)的或認(rèn)可的數(shù)額，這個(gè)數(shù)額可以根據(jù)以前的納稅價(jià)值的改變進(jìn)行調(diào)節(jié)。在新加坡，申報(bào)的納稅價(jià)值是補(bǔ)償費(fèi)最高限額，而危地馬拉城的最高限額是申報(bào)的納稅價(jià)值加上30%.1980年薩爾瓦多出于土地改革的目的，使用了1976和1977年的納稅價(jià)值。

三、國(guó)外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

給予被征用土地的所有者或使用者的補(bǔ)償數(shù)額對(duì)其他所有者能夠有重要的影響力和公平的暗示。過低的補(bǔ)償費(fèi)不利于土地所有者進(jìn)行土地改良，他們害怕一旦土地被征用他們將不能收回這些投資價(jià)值。過低補(bǔ)償費(fèi)的另一后果是銀行將不愿意對(duì)某些他們認(rèn)為很可能被征用的地產(chǎn)進(jìn)行貸款。即使按完全的市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償，對(duì)土地所有者來說也是過低的，由于不考慮土地的附加值，而這個(gè)附加值是市價(jià)所不能反映出來的。盡管這些價(jià)值難于精確地確定，但他們可以考慮增加一定百分比的額外補(bǔ)助補(bǔ)償給居民或?qū)λ姓哂刑厥庖饬x的其他地產(chǎn)，或者通過增加額外的補(bǔ)償金用于重新安置或被打擾費(fèi)用。另一方面，過高的補(bǔ)償費(fèi)將不利于合法的征用，不利于“公共利益”的實(shí)現(xiàn)。因此，確定一套合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)非常重要。

（一）土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目1．對(duì)土地所有者的補(bǔ)償關(guān)于土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目，盡管各國(guó)（地區(qū)）的規(guī)定不大相同，但基本上是以地價(jià)補(bǔ)償和地上物（土地改良物）補(bǔ)償為主。補(bǔ)償項(xiàng)目除了考慮土地及其附帶資產(chǎn)的價(jià)格外，英國(guó)還綜合考慮了以下因素：

（1）因所征用的土地一旦投入使用而導(dǎo)致的當(dāng)事人所擁有的其他土地的價(jià)格的增加。

（2）征地時(shí)，必須將征用土地與當(dāng)事人的其他土地劃開，因劃分使當(dāng)事人蒙受損失。

（3）對(duì)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)造成不良影響，從而使當(dāng)事人蒙受的損失。

（4）當(dāng)事人被迫遷居別處或到其他地方經(jīng)商所需要的合理費(fèi)用。此外，還有經(jīng)營(yíng)外損失費(fèi)的補(bǔ)償，例如英國(guó)有關(guān)土地征用的條例規(guī)定，假如一個(gè)人在一塊農(nóng)業(yè)用地上至少經(jīng)營(yíng)了三年，而由于征地失去這種經(jīng)營(yíng)權(quán)，則他有權(quán)要求得到額外經(jīng)營(yíng)損失費(fèi)，條件是他如果在英國(guó)境內(nèi)在三年期限內(nèi)開始經(jīng)營(yíng)另一塊農(nóng)業(yè)單元。

（5）由于動(dòng)亂而受到的損害；對(duì)于擁有者特殊經(jīng)濟(jì)利益的干擾和相關(guān)范圍的影響；由于有害影響受到的損失。

（6）如果由于土地被征用，當(dāng)事人對(duì)所有權(quán)而重新確認(rèn)時(shí)，在測(cè)量確認(rèn)和產(chǎn)權(quán)登記方面所需的花費(fèi)，以及可能繳納的印花稅和其他稅、費(fèi)等。

（7）對(duì)當(dāng)?shù)孛穹康恼饔靡o予補(bǔ)償。例如澳大利亞，當(dāng)進(jìn)行強(qiáng)制性土地征用時(shí)，當(dāng)?shù)鼐用竦淖》侩S土地被征用，失去了歇息的居所。他們應(yīng)該享受10000澳元補(bǔ)助及其他相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)。補(bǔ)償他們重新獲得相似條件住房的花費(fèi)。除了上面提到的補(bǔ)償費(fèi)以外，在英國(guó)，當(dāng)農(nóng)民因征地而離開其農(nóng)場(chǎng)時(shí)，還能獲得一筆農(nóng)場(chǎng)損失費(fèi)，前提是：

（1）他對(duì)被征農(nóng)地的使用期至少還有三年；

（2）使用權(quán)的滅失是因?yàn)閺?qiáng)制性征地；

（3）三年之內(nèi)又開始在英國(guó)另一家農(nóng)場(chǎng)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

四、土地國(guó)家征收補(bǔ)償

法律分析：關(guān)于國(guó)家征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是按照土地原用途進(jìn)行補(bǔ)償，足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。如征收的土地是耕地，則補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

五、國(guó)外土地征用補(bǔ)償程序及糾紛解決

一、國(guó)外土地征用補(bǔ)償程序

從所調(diào)查的主要國(guó)家和地區(qū)的情況看，土地征用補(bǔ)償?shù)某绦虼笾氯鐖D1所示：土地的原所有者和利益相關(guān)人提出補(bǔ)償申請(qǐng)；主管土地征用政府機(jī)構(gòu)(或征用機(jī)構(gòu))自己或請(qǐng)專業(yè)評(píng)估師對(duì)被征地及相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查評(píng)估；主管機(jī)構(gòu)確定補(bǔ)償金額和方式；支付補(bǔ)償；如果在補(bǔ)償方面有爭(zhēng)議由法定機(jī)構(gòu)進(jìn)行裁決。

以上只是一個(gè)大致的示意性框圖，不同國(guó)家也有所區(qū)別。如有些國(guó)家并不是由當(dāng)事人首先提出補(bǔ)償申請(qǐng)，而是由主管機(jī)構(gòu)直接確定補(bǔ)償金額和補(bǔ)償方式，例如印度和馬來西亞，但當(dāng)事人如果認(rèn)為補(bǔ)償不足或補(bǔ)償方式和補(bǔ)償分配不合適可向法院上訴，要求公正裁決。

二、國(guó)外土地征用補(bǔ)償糾紛的解決

大多數(shù)國(guó)家或地區(qū)在土地征用的過程中，土地征用的補(bǔ)償額是由政府主管部門確定的，或由征地機(jī)構(gòu)與所有的當(dāng)事人協(xié)商解決的。如果協(xié)商不成，或當(dāng)事人不滿政府主管部門所確定的補(bǔ)償額，可向法院上訴，由法院做最終裁決。例如像英國(guó)，補(bǔ)償金額的確定既可以通過征地當(dāng)局和所有的當(dāng)事人兩者之間達(dá)成的一致意見，又可以采用土地法庭裁決補(bǔ)償費(fèi)。英國(guó)與其他國(guó)家不同是設(shè)有專門的土地法庭。而多數(shù)國(guó)家是民事法庭裁決。與英國(guó)情況相似有瑞典的土地法院、香港的土地審裁處等。法庭的裁決原則公正地公平地確定補(bǔ)償，以英國(guó)情況為例，英國(guó)土地法庭主要是根據(jù)下面的原則裁決補(bǔ)償金額的：(a)在征用是強(qiáng)制執(zhí)行的事實(shí)下，沒有補(bǔ)償費(fèi)；(b)地價(jià)將采用自愿購(gòu)買者在開放的市場(chǎng)上購(gòu)買土地所需支付的數(shù)額；(c)假如征地目的需要法令認(rèn)可，那么將不考慮對(duì)于任何目的土地特殊的適用或適應(yīng)性；(d)以不合法的、有害于居住者身體健康或有害于公共衛(wèi)生的方式使用的地產(chǎn)，其價(jià)值不予考慮；(e)假如一塊特定的土地由于缺少市場(chǎng)賣不出去，不能確定它的市價(jià)，則補(bǔ)償費(fèi)可以參照相當(dāng)?shù)牡貕K給予占有者的合理成本確定。在一定條件下，根據(jù)沒有被征地的地價(jià)的折舊確定補(bǔ)償費(fèi)也可以是有效的。

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文章來源參考：【頭條】澳大利亞拆遷補(bǔ)償規(guī)定，澳大利亞改造

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投稿：孟成海

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