一、海南洋浦拆遷補(bǔ)償單,房屋征收最高法判例

通常認(rèn)為，盡管市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定是作出房屋征收補(bǔ)償決定的根本前提，但在被訴行政行為是房屋征收補(bǔ)償決定，而房屋征收決定并非被訴行政行為的案件審理中，則不宜對(duì)房屋征收決定按照對(duì)行政行為進(jìn)行合法性審查的一般標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審查，應(yīng)主要從關(guān)聯(lián)性、合法性、真實(shí)性等方面進(jìn)行證據(jù)審查。若房屋征收決定尚未作出，或是房屋征收決定與房屋征收補(bǔ)償決定針對(duì)的房屋無關(guān)，或是房屋征收決定的違法性極其嚴(yán)重以至于符合《中華人民共和國行政訴訟法》第七十五條規(guī)定的重大且明顯違法情形而構(gòu)成無效行政行為，則被訴房屋征收補(bǔ)償決定應(yīng)被認(rèn)定為主要證據(jù)不足。法律依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國行政訴訟法》的解釋》第七十五條 在一個(gè)審判程序中參與過本案審判工作的審判人員，不得再參與該案其他程序的審判。發(fā)回重審的案件，在一審法院作出裁判后又進(jìn)入第二審程序的，原第二審程序中合議庭組成人員不受前款規(guī)定的限制。

二、法院判決房屋如何征稅

需要交費(fèi)，和正常過戶費(fèi)用一樣。

法院拍賣房子的過戶流程：

(一)首先確認(rèn)法院是否解除了對(duì)該房產(chǎn)的查封；

(二)材料準(zhǔn)備好，用書面方式寄給有關(guān)部門；

(三)當(dāng)事人自愿履行判決或裁定的，由當(dāng)事人共同到登記機(jī)關(guān)辦理過戶登記；當(dāng)事人一方不愿履行判決、裁定義務(wù)的，由銀行向法院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院的強(qiáng)制過戶的判決或裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書辦理過戶；

(四)可讓法院出面協(xié)調(diào)建設(shè)局和國體資源局的關(guān)系，依法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

需提交證件(以下資料必須是原件)

(一)協(xié)助執(zhí)行通知書；

(二)民事裁定書；

(三)委托拍賣書(法院委托)；

(四)拍賣成交確認(rèn)書及發(fā)票;

(五)私有房地產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書及身份證；

(六)地稅完稅證明；

(七)契稅證明。

注意：

1、個(gè)人買受拍賣標(biāo)的房屋需另提供資料：

(1)買受人身份證明(核對(duì)原件收取復(fù)印件)；

(2)買受人婚姻狀況證明(核對(duì)原件收取復(fù)印件)；

(3)流動(dòng)人口婚育證明(買受人為18-49周歲非本市戶口的女性流動(dòng)人員需提供，核對(duì)原件收取復(fù)印件)。

2、單位承受拍賣標(biāo)的房屋需另提供資料：

(1)工商營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證(核對(duì)原件收取加蓋公章復(fù)印件)；

(2)代理人身份證明(核對(duì)原件收取復(fù)印件)。

二手房過戶中買賣雙方需要繳納的稅費(fèi)：

買家：

契稅：契稅=房屋總價(jià)×稅率

面積在144平米以上的，稅率為3%;

面積在90平米以下(首套房)，稅率為1%

面積在90-144平米之間(首套房)，稅率為1.5%

交易服務(wù)費(fèi)：住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米

房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：住宅80元/套;截止到目前，如果稅務(wù)局認(rèn)定您購買的為首套房，那么登記費(fèi)就可以免除。

貸款抵押登記費(fèi)：80元/套

賣家：

交易服務(wù)費(fèi)：3元/平米

營業(yè)稅：房屋總價(jià)×5.6%(滿2年免征)

個(gè)人所得稅：房屋總價(jià)×1%

注意：賣家一般都會(huì)將自己要交的營業(yè)稅和個(gè)稅加到總房價(jià)里，其實(shí)也就是買方在承擔(dān)營業(yè)稅和個(gè)稅。

以上就是對(duì)法院判決房屋如何征稅的問題的解釋。

三、【最高法裁判】市、縣級(jí)人民政府是否具有對(duì)被征收房屋個(gè)別共有人作出征收補(bǔ)償行為的義務(wù)？

裁判要點(diǎn)

市、縣級(jí)以上人民政府為了公共利益需要，實(shí)施國有土地上房屋征收，應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)人，也就是被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，不履行簽約義務(wù)，構(gòu)成不履行法定職責(zé)；房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)按照征收補(bǔ)償方案對(duì)被征收人作出補(bǔ)償決定。但是，無論是房屋征收部門簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的行政相對(duì)方，還是市、縣級(jí)人民政府作出征收補(bǔ)償決定的行政相對(duì)人，都應(yīng)當(dāng)是被征收房屋的所有權(quán)人。如果被征收房屋系共有房屋，房屋征收管理部門應(yīng)當(dāng)與所有共有人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。被征收房屋的共有人不能達(dá)成一致意見，與征收管理部門簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋的所有共有人依法作出征收補(bǔ)償決定。征收管理部門沒有與被征收房屋的個(gè)別共有人單獨(dú)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的義務(wù)；市、縣級(jí)人民政府亦沒有對(duì)被征收房屋個(gè)別共有人作出征收補(bǔ)償決定的義務(wù)。

裁判文書

中華人民共和國最高人民法院

行 政 裁 定 書

（2018）最高法行申5956號(hào)

再審申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）鄭山武。

被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）海南省洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)。

法定代表人張磊。

委托代理人張志琴、潘蓉。

再審申請(qǐng)人鄭山武因訴被申請(qǐng)人海南省洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)（以下簡稱洋浦管委會(huì)）不履行征收補(bǔ)償法定職責(zé)一案，不服海南省高級(jí)人民法院于2018年3月14日作出的（2018）瓊行終31號(hào)行政判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹河?018年7月24日立案受理，依法組成合議庭進(jìn)行審查。案件現(xiàn)已審查終結(jié)。

鄭山武的父親是鄭有壯。1991年洋浦地區(qū)人口調(diào)查時(shí)，鄭山武尚未成年，系鄭有壯戶5位戶籍人口之一。1992年3月25日，原儋縣人民政府進(jìn)行建筑物調(diào)查登記，在《洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)三十平方公里建筑物調(diào)查登記表》第五十五頁記載，鄭宅村有平房一間，面積46.8平方米，在鄭山武名下。1995年8月，鄭山武的房屋被納入拆遷范圍，鄭有壯作為戶主與被征收人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，套算包括以鄭山武的姓名登記的底冊(cè)房屋后，按人口進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換，將鄭有壯戶安置于新英灣安置區(qū)×2-9幢×號(hào)。該房地基面積45平方米，上下二層，合計(jì)90平方米。后，鄭有壯戶在二層基礎(chǔ)上又加蓋一層。1996年，鄭有壯戶入住×2-9幢×號(hào)房，并領(lǐng)取相關(guān)補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)用，安置協(xié)議全部履行完畢。鄭山武作為其父親鄭有壯戶的一個(gè)安置人口，已經(jīng)依法得到安置。2008年5月15日，洋浦規(guī)劃建設(shè)土地局因金海漿紙員工住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的需要，作出拆遷公告，針對(duì)用地范圍鄭宅舊村內(nèi)外進(jìn)行拆除。2010年10月28日，洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作出浦管（2010）號(hào)89號(hào)關(guān)于印發(fā)《實(shí)施細(xì)則》的通知載明，已實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房安置而重新選擇公寓樓安置的搬遷戶，必須退出產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房，并經(jīng)驗(yàn)收。2012年9月，金海漿紙員工住宅小區(qū)項(xiàng)目更名為金港花園項(xiàng)目，繼續(xù)實(shí)行第二期搬遷工作，并明確可適用同期搬遷的洋浦灣大橋項(xiàng)目的搬遷補(bǔ)償安置依據(jù)實(shí)施。據(jù)上述規(guī)定，鄭有壯戶可以重新選擇公寓樓進(jìn)行安置，但是重新安置的條件是交回先前的安置房。鄭山武不能交回原先安置的×2-9幢×號(hào)房，同時(shí)要求再次對(duì)其予以安置。2013年，鄭山武提起民事訴訟，請(qǐng)求對(duì)×2-9幢×號(hào)房及擴(kuò)建部分的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行析產(chǎn)，以方便其選擇第二次安置方式。2013年5月28日，洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人民法院作出（2013）浦民初字第64號(hào)民事判決（以下簡稱64號(hào)民事判決），認(rèn)定該安置房屋是依據(jù)鄭有壯名下的家庭人口數(shù)分配的，屬于家庭共有財(cái)產(chǎn)，鄭山武只是共有人之一，在其余共有人不同意析產(chǎn)的情況下，鄭山武無權(quán)要求析產(chǎn)為由，判決駁回鄭山武的訴訟請(qǐng)求，64號(hào)民事判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。2017年，鄭山武向洋浦管委會(huì)遞交《關(guān)于要求辦理安置手續(xù)的申請(qǐng)書》。2017年8月28日，洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)搬遷安置辦公室作出浦搬辦函（2017）60號(hào)《關(guān)于鄭山武信訪事項(xiàng)的答復(fù)意見》（以下簡稱60號(hào)信訪答復(fù)），主要內(nèi)容：重新安置須交回原產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房，現(xiàn)因鄭有壯戶與你戶（從母戶鄭有壯戶分出的分戶）無法交回原產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房而不能安置，原因在你戶自身。一旦你戶交回原產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房，就可以按政策規(guī)定簽訂搬遷安置協(xié)議。鄭山武不服60號(hào)信訪答復(fù)，認(rèn)為根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五、二十六條規(guī)定，洋浦管委會(huì)應(yīng)該對(duì)其補(bǔ)償安置。2017年9月7日，鄭山武提起本案行政訴訟，請(qǐng)求判令洋浦管委會(huì)在期限內(nèi)按照征收補(bǔ)償方案對(duì)其作出補(bǔ)償安置決定。海南省第二中級(jí)人民法院(2017)瓊97行初290號(hào)行政判決認(rèn)為，鄭山武在未將已取得的安置房屋交回的情況下，以涉案房屋被拆除為由，要求再次進(jìn)行補(bǔ)償，沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條的規(guī)定，判決駁回鄭山武的訴訟請(qǐng)求。鄭山武不服，提起上訴。

海南省高級(jí)人民法院（2018）瓊行終31號(hào)行政判決認(rèn)為，1995年鄭有壯戶，包括鄭山武，已得到妥善安置，政府的補(bǔ)償安置義務(wù)早已履行完畢。鄭山武訴請(qǐng)洋浦管委會(huì)履行征收補(bǔ)償義務(wù)，無事實(shí)根據(jù)，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定,判決駁回上訴，維持原判。

鄭山武申請(qǐng)?jiān)賹彿Q:1995年雙方未訂立補(bǔ)償協(xié)議，且搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)等合法權(quán)益仍然未獲補(bǔ)償，補(bǔ)償明顯不足。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五、二十六條規(guī)定，洋浦管委會(huì)具有對(duì)其進(jìn)行安置的法定義務(wù)。請(qǐng)求撤銷一、二審判決，依法再審本案，并判令洋浦管委會(huì)對(duì)其作出補(bǔ)償決定。

洋浦管委會(huì)答辯稱：1995年鄭山武尚未成年，是其父鄭有壯名下的一個(gè)安置人口，該戶領(lǐng)取90平方米的安置房居住至今，已經(jīng)得到充分的補(bǔ)償安置，不存在安置補(bǔ)償不足情形。洋浦管委會(huì)不具有對(duì)鄭山武作出補(bǔ)償決定的法定職責(zé)，并已多次明確告知鄭山武，按規(guī)定只要交回原安置房即可予以重新安置。但鄭山武仍憑早已被安置過的房屋底冊(cè)要求安置，明顯沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。請(qǐng)求駁回鄭山武的再審申請(qǐng)。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下簡稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。第二十五條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。第二十六條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。根據(jù)上述規(guī)定，市、縣級(jí)以上人民政府為了公共利益需要，實(shí)施國有土地上房屋征收，應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)人，也就是被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，不履行簽約義務(wù)，構(gòu)成不履行法定職責(zé)；房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)按照征收補(bǔ)償方案對(duì)被征收人作出補(bǔ)償決定。但是，無論是房屋征收部門簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的行政相對(duì)方，還是市、縣級(jí)人民政府作出征收補(bǔ)償決定的行政相對(duì)人，都應(yīng)當(dāng)是被征收房屋的所有權(quán)人。如果被征收房屋系共有房屋，房屋征收管理部門應(yīng)當(dāng)與所有共有人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。被征收房屋的共有人不能達(dá)成一致意見，與征收管理部門簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋的所有共有人依法作出征收補(bǔ)償決定。征收管理部門沒有與被征收房屋的個(gè)別共有人單獨(dú)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的義務(wù)；市、縣級(jí)人民政府亦沒有對(duì)被征收房屋個(gè)別共有人作出征收補(bǔ)償決定的義務(wù)。本案中，1995年鄭山武作為其父鄭有壯戶安置人口之一，與其他家庭成員共同取得×2-9幢×號(hào)90平方米安置房的所有權(quán)，鄭山武僅是該房屋的共有人之一，并已與其他家庭成員一同入住安置房。2012年洋浦管委會(huì)實(shí)行金海漿紙員工住宅小區(qū)的第二期搬遷工作時(shí)，通知已取得產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房的搬遷戶，可退出安置房，重選公寓樓，其實(shí)質(zhì)是對(duì)上述安置房實(shí)施的征收。作為安置房共有人之一的鄭山武，請(qǐng)求洋浦管委會(huì)對(duì)其單獨(dú)作出安置補(bǔ)償決定，洋浦管委會(huì)不具有相應(yīng)的法定義務(wù)。一、二審判決駁回鄭山武的訴訟請(qǐng)求，處理結(jié)果并無不當(dāng)。鄭山武主張1995年雙方未訂立補(bǔ)償協(xié)議，且搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)等合法權(quán)益仍然未獲補(bǔ)償，補(bǔ)償明顯不足。但是，1995年的安置補(bǔ)償協(xié)議是鄭山武取得本案被征收房屋共有產(chǎn)權(quán)人資格的根據(jù)，并非本案被訴行政行為，與本案被訴不履行對(duì)其作出補(bǔ)償決定行為的合法性不具有關(guān)聯(lián)性，以此為由申請(qǐng)?jiān)賹彛驹翰挥柚С?。鄭山武還主張，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五、二十六條規(guī)定，洋浦管委會(huì)具有對(duì)其進(jìn)行安置的法定義務(wù)。但是，如前所述，征收補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)對(duì)全體被征收房屋共有人作出，鄭山武只是被征收房屋的共有人之一，請(qǐng)求單獨(dú)對(duì)其作出補(bǔ)償決定，不符合法律規(guī)定，洋浦管委會(huì)沒有相應(yīng)的法定義務(wù)。至于鄭有壯戶共有人之間對(duì)補(bǔ)償安置費(fèi)用或安置房屋的內(nèi)部分配糾紛，應(yīng)當(dāng)由共有人通過調(diào)解或者依法提起民事訴訟等途徑解決。以此為由申請(qǐng)?jiān)賹?，理由亦不能成立?/p>

綜上，鄭山武的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條第（三）、（四）項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第一百一十六條第二款的規(guī)定，裁定如下：駁回鄭山武的再審申請(qǐng)。

審 判 長　郭修江

審 判 員　龔　斌

審 判 員　熊俊勇

二〇一八年十一月二十九日

法官助理　黃寧暉

書 記 員　陳清玲

轉(zhuǎn)自魯法行談

四、最高院征收土地房屋補(bǔ)償

最高院集體土地房屋征收補(bǔ)償有：集體土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔；集體土地房屋征收周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，以臨時(shí)居住條件劃檔；集體土地房屋征收獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地實(shí)際情況和國家法律政策確定。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

五、房屋拆遷糾紛法院怎么判決征收？

房屋拆遷糾紛法院會(huì)根據(jù)案件事實(shí)以及法律依據(jù)來判決征收。拆遷糾紛經(jīng)法院調(diào)解后，征地主管部門支付了補(bǔ)償金后可以征收，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

一、房屋拆遷的流程有哪些？

1、申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》；

2、拆遷管理部門進(jìn)行審核；

3、審核通過發(fā)放《房屋拆遷許可證》；

4、發(fā)布《拆遷通告》；

5、選擇確定評(píng)估機(jī)構(gòu)；

6、入戶調(diào)查；

7、評(píng)估結(jié)果公示；

8、出具并送達(dá)評(píng)估報(bào)告；

9、簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；

10、發(fā)放、領(lǐng)取補(bǔ)償款；

11、拆除房屋。

二、征地強(qiáng)拆的條件有哪些？

1、作出強(qiáng)制拆遷決定的主體必須是人民法院，其他主體無權(quán)作出強(qiáng)制拆遷決定；

2、拆遷人已經(jīng)履行補(bǔ)償安置義務(wù)，包括：以貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行補(bǔ)償或進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換方式進(jìn)行補(bǔ)償；

3、被拆遷人拒絕履行拆除房屋的義務(wù)，并且在法定期限內(nèi)不復(fù)議、不起訴；

4、拆遷方向法院提出強(qiáng)制拆遷的申請(qǐng)。

拆遷糾紛向法院起訴以后，法院可以根據(jù)造成拆遷糾紛的具體原因進(jìn)行調(diào)解，法院出具的調(diào)解書是具有強(qiáng)制執(zhí)行力的，但是，征地主管部門在沒有支付補(bǔ)償金之前，不能直接開始相關(guān)的征收工作。如果被征收人領(lǐng)了補(bǔ)償金以后仍然拒不搬遷，可以申請(qǐng)強(qiáng)制。

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文章來源參考：【頭條】海南洋浦拆遷補(bǔ)償單，海南洋浦2021年拆遷計(jì)劃

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投稿：褚晨銘

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