一、糧食住改商房屋拆遷補償辦法,住改商拆遷補償標準

1、大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定。

2、規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補償政策規(guī)定，在拆遷公告公布前近二年以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補償政策。也有地方表述為按照房屋的實際用途補償。

3、參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標準有所不同，參照商業(yè)用房估價的前提一般相同，取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營、持續(xù)納稅一定時間。對沿街的住改商房屋，其估價是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評估價格之和作為實際營業(yè)部分的拆遷補償價格。

一、什么是征地補償

征地補償是指國家為了公共利益的需要，依法對農(nóng)民集體所有建設土地或棚戶區(qū)實行征收或征用，并按照被征地的原用途給予補償。

二、征地補償?shù)难a償范圍

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

二、住改商拆遷補償

法律分析：一、大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定

二、規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補償政策

三、參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標準有所不同

四、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質(zhì)進行補償

五、采用混合標準

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯??？h級以上地方人民政府應當組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應當在申請征收土地時如實說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

三、拆遷時住改商怎么補償

法律分析：對于拆遷時住改商的補償各地不盡相同，大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定，除此之外還有以下幾種：

1、規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補償政策；

2、參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標準有所不同；

3、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質(zhì)進行補償。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、商業(yè)用地拆遷賠償標準

一、商業(yè)用地拆遷賠償標準是什么

1、商業(yè)用地拆遷賠償標準具體如下：

（1）若房屋和土地分開補償，則土地按商業(yè)用途補償，房屋及其附屬物按重置成新價補償。此外，還有搬遷補助、正常營業(yè)的還有停產(chǎn)停業(yè)損失；

（2）如房地合一補償，則按照商業(yè)房地產(chǎn)市場價值（評估確定）進行補償。此外，也有搬遷補助、正常營業(yè)的還有停產(chǎn)停業(yè)損失。

2、法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第三十三條

國家實行永久基本農(nóng)田保護制度。下列耕地應當根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃為永久基本農(nóng)田，實行嚴格保護：

（一）經(jīng)國務院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油、糖等重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；

（二）有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田和已建成的高標準農(nóng)田；

（三）蔬菜生產(chǎn)基地；

（四）農(nóng)業(yè)科研、教學試驗田；

（五）國務院規(guī)定應當劃為永久基本農(nóng)田的其他耕地。

各省、自治區(qū)、直轄市劃定的永久基本農(nóng)田一般應當占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的百分之八十以上，具體比例由國務院根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市耕地實際情況規(guī)定。

二、企業(yè)征地的條件是什么

企業(yè)征地的條件具體如下：

1、征收土地必須是為了社會公共利益的需要；

2、征收土地是一種政府行為，是政府的專有權(quán)利，其他任何單位和個人都沒有征地權(quán)。同時，被征地單位必須服從，不得阻撓征地；

3、必須依法取得批準。國家征收土地依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府公告并組織實施；

4、必須依法對被征地單位進行補償。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應當在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯?，征收土地的，按照被征收土地原有用途給予補償。有關(guān)法律和行政法規(guī)對征收的具體補償標準有專門規(guī)定；

5、征地實行社會公開，接受社會監(jiān)督。

五、房改房拆遷補償標準

拆遷補償價格由各區(qū)、縣政府參照被拆除房屋所在地區(qū)屆時普通住宅商品房價確定，并報市國土資源和房屋土地管理局批準后執(zhí)行。城市市政建設工程房屋拆遷的拆遷補償價格，由市政府有關(guān)主管部門根據(jù)項目范圍內(nèi)的屆時普通住宅商品房價平均水平確定。對于補貼面積部分，按照經(jīng)濟適用住房均價給予補償。城區(qū)、近郊區(qū)和遠郊區(qū)、縣的經(jīng)濟適用住房均價按當?shù)亟?jīng)濟適用住房的市場供應價格確定。

法律依據(jù)：《青島市城市房屋拆遷管理條例》

第二十七條?拆遷住宅房屋實行就地房屋補償?shù)?，按照下列?guī)定執(zhí)行：

(一)按照被拆遷房屋面積補償;

(二)增加十平方米住房改善面積;

(三)被拆遷房屋面積不足二十五平方米的，按照二十五平方米計算;

(四)被拆遷房屋面積與住房改善面積之和不足四十五平方米的，按照四十五平方米補償，差額部分由被拆遷人按照拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格的百分之五十支付房款;

(五)被拆遷人在本市其他區(qū)域承租公有住宅房屋或者已按住房制度改革政策購買公有住宅房屋的，該公有住宅房屋面積與被拆遷房屋面積之和大于二十五平方米的，不適用本款第三項的規(guī)定;該公有住宅房屋面積與被拆遷房屋面積及住房改善面積之和大于四十五平方米的，不適用本款第四項的規(guī)定。

實際用于補償?shù)姆课莩鰬a償面積的部分，由被拆遷人按照補償房屋的商品住房銷售價格支付房款。補償房屋的產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人。

實行就地房屋補償?shù)谋徊疬w人因經(jīng)濟困難或者其他原因不能支付本條第一款、第二款規(guī)定房款的，由被拆遷人另行選擇貨幣補償或者異地房屋補償。

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文章來源參考：【頭條】糧食住改商房屋拆遷補償辦法，糧食局拆遷

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投稿：李翔

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