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農(nóng)民上樓房屋拆遷補(bǔ)償，上海農(nóng)村上樓安置政策:今日樓房拆遷補(bǔ)償更新

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2024-09-27 11:52:26
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圣運(yùn)律師
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農(nóng)民上樓房屋拆遷補(bǔ)償,上海農(nóng)村上樓安置政策,為合理引導(dǎo)并推動(dòng)浦江鎮(zhèn)農(nóng)民相對(duì)集中居住工作,有效維護(hù)農(nóng)民宅基地合法權(quán)益,努力實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地資源集約節(jié)約高效利用,根據(jù)上級(jí)部門關(guān)于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略及農(nóng)民相對(duì)集中居住工作的要求,結(jié)合浦江鎮(zhèn)實(shí)際,制定本實(shí)施意

農(nóng)民上樓房屋拆遷補(bǔ)償，上海農(nóng)村上樓安置政策:今日樓房拆遷補(bǔ)償更新

一、農(nóng)民上樓房屋拆遷補(bǔ)償,上海農(nóng)村上樓安置政策

為合理引導(dǎo)并推動(dòng)浦江鎮(zhèn)農(nóng)民相對(duì)集中居住工作,有效維護(hù)農(nóng)民宅基地合法權(quán)益,努力實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地資源集約節(jié)約高效利用,根據(jù)上級(jí)部門關(guān)于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略及農(nóng)民相對(duì)集中居住工作的要求,結(jié)合浦江鎮(zhèn)實(shí)際,制定本實(shí)施意見。

一、政策依據(jù)

1、《上海市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》(上海市人民政府第16號(hào)令)

2、《上海市人民政府關(guān)于切實(shí)改善本市農(nóng)民生活居住條件和鄉(xiāng)村風(fēng)貌進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)民相對(duì)集中居住的若干意見》(滬府規(guī)〔2019〕21號(hào))

3、《關(guān)于推進(jìn)閔行區(qū)農(nóng)民相對(duì)集中居住的工作方案》(閔府發(fā)〔2019〕15號(hào))

4、《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)民相對(duì)集中居住的政策意見》(閔府規(guī)發(fā)〔2019〕5號(hào))

二、基本原則

1、自愿退出,方式多樣。推行農(nóng)民相對(duì)集中居住上樓工作以居住戶自愿退出為基本原則,對(duì)居住戶自愿永久退出宅基地的,將采用實(shí)物安置、貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式供居住戶選擇。

2、依法依規(guī),客觀公正。推行農(nóng)民相對(duì)集中居住上樓工作將嚴(yán)格遵守《上海市人民政府關(guān)于切實(shí)改善本市農(nóng)民生活居住條件和鄉(xiāng)村風(fēng)貌進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)民相對(duì)集中居住的若干意見》、《上海市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》和《閔行區(qū)關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)民相對(duì)集中居住的政策意見》、《閔行區(qū)農(nóng)村村民住房建設(shè)管理實(shí)施細(xì)則》等文件精神,做到公開、公平、客觀公正。

3、保障利益,獎(jiǎng)補(bǔ)結(jié)合。推行農(nóng)民相對(duì)集中居住上樓工作將以確保居住戶的切身利益為前提,把補(bǔ)償政策與獎(jiǎng)勵(lì)政策有機(jī)結(jié)合,有序開展,順利推進(jìn)。

4、民生優(yōu)先,有序推進(jìn)。推行農(nóng)民相對(duì)集中居住上樓工作以重點(diǎn)解決民生問題,矛盾突出區(qū)域現(xiàn)行試點(diǎn)原則有序推進(jìn)。近階段以“三高二區(qū)”(高鐵、高速公路、高壓線、生態(tài)敏感區(qū)、環(huán)境綜合整治區(qū))、鄉(xiāng)村振興示范村、保留保護(hù)村以及規(guī)劃居住點(diǎn)范圍外戶數(shù)較少的自然村為重點(diǎn),逐步開展農(nóng)民相對(duì)集中居住工作。

三、適用對(duì)象

納入浦江鎮(zhèn)農(nóng)民相對(duì)集中居住上樓項(xiàng)目實(shí)施范圍內(nèi)的上樓戶。

四、核定面積

核定上樓戶的有證有效建筑面積是以農(nóng)村宅基地使用證、房地產(chǎn)權(quán)證及建房批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為依據(jù),結(jié)合安置人口情況核定(以下簡稱“核定有證有效建筑面積”)。

(一)安置人口

按照《上海市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》(上海市人民政府第16號(hào)令)及《閔行區(qū)農(nóng)村村民住房建設(shè)管理實(shí)施細(xì)則》(閔府規(guī)發(fā) [2019]6號(hào))中的相關(guān)規(guī)定,結(jié)合浦江鎮(zhèn)的實(shí)際情況,以浦江鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)審核表或建房批準(zhǔn)文件上記載的人員姓名作為依據(jù),進(jìn)城鎮(zhèn)集中居住戶現(xiàn)有戶籍人口較原立基人口有新增人口的,經(jīng)篩選審核,增計(jì)安置人數(shù)。如上樓戶符合分戶條件的,按照分戶政策的相關(guān)規(guī)定實(shí)施分戶備案后,進(jìn)行上樓安置。

計(jì)入安置人口的須符合下述條件:

(1)新增人口符合市、區(qū)兩級(jí)政府關(guān)于農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法規(guī)定的村民建房條件,項(xiàng)目區(qū)外無其他宅基地或分戶建房,與原立基人口有直系親屬關(guān)系,且戶口在現(xiàn)有宅基地房屋內(nèi)的。

(2)新增人口中2001年1月1日以后出生,父母至少一方為農(nóng)業(yè)戶口的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,其本人城鎮(zhèn)居民戶口地址以及生產(chǎn)、生活在本村的人員,可以計(jì)入戶內(nèi)。領(lǐng)取本市《獨(dú)生子女父母光榮證》(或者《獨(dú)生子女證》)的獨(dú)生子女,按2人計(jì)算(一戶只能享受該政策一次)。

(3)原立基人口或符合農(nóng)村建房條件的新增人口中,戶口暫時(shí)遷出的現(xiàn)役軍人(武警)、在校學(xué)生、服刑人員,以及符合區(qū)人民政府規(guī)定的其他人員,可以計(jì)入戶內(nèi)。

(4)在本村內(nèi)由于征地的原因辦理了農(nóng)轉(zhuǎn)非的且未享受過動(dòng)遷及其他福利(如分房、安排工作等)政策的人員可計(jì)入安置人口。

(5)新增人口需先沖抵下列對(duì)象:a、原立基人口中已死亡、戶口已遷出的;b、原立基人口中因宅基地征收(拆遷)已享受補(bǔ)償安置或者已參加集體建房的;c、原立基人口中已享受福利分房、國家住房補(bǔ)貼的。

(二)核定有證有效建筑面積

核實(shí)合法有效審批、登記建筑面積、新增人口及現(xiàn)有農(nóng)業(yè)人口情況后,結(jié)合下列表格中符合條件的安置人數(shù)對(duì)應(yīng)的建筑面積標(biāo)準(zhǔn),核定有證有效建筑面積。原房屋有證有效建筑面積低于表格中人數(shù)所匹配的建筑面積的,差額面積作為應(yīng)建未建建筑面積計(jì)入核定有證有效建筑面積;原房屋有證有效建筑面積高于表格中人數(shù)所匹配的建筑面積的,原房屋有證有效建筑面積即為核定有證有效建筑面積,不再增計(jì)建筑面積(戶內(nèi)無符合條件的安置人口時(shí),原房屋有證有效建筑面積即為核定有證有效建筑面積)。

二、上海農(nóng)村宅基地動(dòng)遷政策

上海農(nóng)村宅基地動(dòng)遷政策：

1、農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)，該規(guī)定表明法律并未禁止農(nóng)民出租、出賣住房，而是在農(nóng)村村民出賣住宅以后，農(nóng)民喪失了再申請(qǐng)宅基地的權(quán)利；

2、已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理變更登記或注銷登記手續(xù)，該條款也表明了宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的；

3、因此我國的基本法沒有禁止農(nóng)村房屋的買賣；

4、農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。規(guī)定嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證，從這些規(guī)定中似乎可以看出城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村住宅是違法的。因此可以認(rèn)為法律是允許農(nóng)村房屋買賣；

5、實(shí)踐中，城市郊區(qū)集體土地上的農(nóng)村房子買賣很多，也沒有辦理過戶，拆遷時(shí)，也給與了補(bǔ)償，只是價(jià)格低一點(diǎn)。

農(nóng)村宅基地，是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括已經(jīng)建設(shè)房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，已經(jīng)建設(shè)房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。我國土地和房屋是分別實(shí)行管理的。

法律依據(jù)

《中華人民共和國土地管理法》

第十一條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。

三、上海農(nóng)村拆遷規(guī)定

律師分析：

征地房屋補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)遵循“程序正當(dāng)、公平補(bǔ)償、結(jié)果公開”的原則，保障被征地農(nóng)民的居住條件，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

【法律依據(jù)】：

《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定》

第五條補(bǔ)償主體與實(shí)施部門。區(qū)（縣）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的征地房屋補(bǔ)償工作。區(qū)（縣）土地管理部門組織實(shí)施本行政區(qū)域的征地房屋補(bǔ)償工作。區(qū)（縣）土地管理部門下屬的征地事務(wù)機(jī)構(gòu)（以下稱“區(qū)（縣）征地事務(wù)機(jī)構(gòu)”）具體實(shí)施征地房屋補(bǔ)償工作。

第六條征收集體土地房屋補(bǔ)償程序。征地房屋補(bǔ)償是征地補(bǔ)償安置工作的組成部分。征地補(bǔ)償安置程序按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

四、上海農(nóng)村拆遷政策是什么

房屋拆遷，根據(jù)評(píng)估，參照房屋的結(jié)構(gòu)以及新舊，以每平米多少錢來計(jì)算補(bǔ)償金。另外還可選擇產(chǎn)權(quán)換置，以拆遷房屋面積換得拆遷方旗下相同面積的房產(chǎn)。而土地補(bǔ)償，則是根據(jù)它的性質(zhì)分檔次，按每畝多少錢來算補(bǔ)償金。房屋估價(jià)往往是由被拆遷房屋的市場(chǎng)單價(jià)和它的建筑面積相乘，若得出的房屋市場(chǎng)單價(jià)低于標(biāo)準(zhǔn)的話，則按同等房屋均價(jià)來算。貨幣補(bǔ)償通常聘請(qǐng)專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)來完成房屋的估價(jià)，從而根據(jù)結(jié)果來進(jìn)行補(bǔ)償金的計(jì)算，做到有據(jù)可循。同時(shí)還對(duì)會(huì)市場(chǎng)房價(jià)加以分析，對(duì)所拆遷的房屋進(jìn)行估算，從而算出房產(chǎn)均價(jià)。同時(shí)產(chǎn)權(quán)置換也需進(jìn)行房屋評(píng)估，根據(jù)它的價(jià)值，再來實(shí)行等價(jià)置換。

根據(jù)拆遷房屋大小，在拆遷方所提供安置區(qū)域，獲得相應(yīng)面積大小的房屋。但置換還需根據(jù)它的價(jià)值，來進(jìn)行折算，實(shí)行調(diào)換。由于大部分地區(qū)都在不斷建設(shè)和發(fā)展，因此拿地成本和房價(jià)一直走高，因此拆遷補(bǔ)償，不能單單使用一種方式。像一些特殊情況，就需要將貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換組合實(shí)行，例如拆遷的房屋，和置換房屋面積相差太大。您可以根據(jù)您房屋的具體情況結(jié)合上訴補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)估算自己房屋的補(bǔ)償款，如果征收方給您太低，不合理的話，您也可以運(yùn)用法律途徑來維護(hù)合法權(quán)益。

2021上海動(dòng)遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為∶

1、房屋補(bǔ)償費(fèi)，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊日程度劃檔，按平方米單價(jià)計(jì)算;

2、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，以臨時(shí)居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以劑補(bǔ)貼;

3、獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)。該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)是由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國家有關(guān)法律政策來加以確定。

法律依據(jù)：

《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定》

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

五、上海農(nóng)村拆遷政策有什么

上海農(nóng)村征收政策主要是《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定》滬府發(fā)（2011）75號(hào)以及《關(guān)于貫徹實(shí)施<上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定>的若干意見》，其次就是各區(qū)各征收基地根據(jù)該征收地塊的具體情況制定的征收口徑政策。