一、樓房拆遷頂樓補償有系數(shù)嗎,買房子閣樓面積怎么算的

買房子的時候會買到頂樓的房子，這時候頂樓的房子一般的還會有包括在閣樓的房子以及一些花園歐哲是平臺也是被附贈在里面的，但是我們通常在買房子的時候說的平方數(shù)是將閣樓包括在內(nèi)的還是不在內(nèi)的，者找法律規(guī)定中是有記錄的，所以買房子閣樓面積怎么算的？

閣樓面積計算方法？

1、我們一般購買頂樓房屋都附贈閣樓，購買底層一樓房屋都附贈小花園。2.2米以下不記入產(chǎn)證

2、其依據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《房屋測量規(guī)范》的規(guī)定，房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，2.20米以上(含2.20米)的建筑。這樣，以2.2米為界限，一般來說，2.2米以下閣樓不構(gòu)成房產(chǎn)概念，只作為附屬物，是不記入產(chǎn)權(quán)面積的。

3、它的計算方法：建筑面積=套內(nèi)建筑面積公攤面積公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積公攤系數(shù)=總公共分攤面積(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù))套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積墻體面積。

4、其多層建筑坡屋頂內(nèi)和場館看臺下，當(dāng)設(shè)計加以利用時凈高超過2.10m的部位應(yīng)計算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應(yīng)計算1/2面積；當(dāng)設(shè)計不利用或室內(nèi)凈高不足1.20m時不應(yīng)計算面積。

5、其實當(dāng)設(shè)計加以利用時，如樓板到兩個坡的

A、B兩點(兩個坡不對稱)的距離超過

2.

10m，則AB之間的范圍全算建筑面積。

閣樓算不算建筑面積？

1、我們知道頂樓的房子一般不好賣，買頂樓送閣樓是開發(fā)商為了促銷采取的手段，同時也能逃避需繳納的規(guī)費，這是許多地區(qū)比較常見的做法。

2、其實業(yè)主也不能辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證，因為開發(fā)商沒有把七樓面積納入建筑規(guī)劃，辦證基本無可能。閣樓法律意義上是屬于房產(chǎn)權(quán)擁有者的，拆遷補償要看當(dāng)?shù)卣?，首先面積計算規(guī)范有2個：

1)、其實一個是建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)范，工程用的，適用于立項、科研、規(guī)劃、施工；

2)、而另一個是房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)定超過2.2米以上計面積，否則不計，閣樓就是樓房的空間比較高，在中間再重新制作一層閣樓樓板，閣樓即指位于房屋坡屋頂下部的房間。

3)、事實上，閣樓主要是為了解決東北地區(qū)頂層屋面漏水問題而設(shè)計的結(jié)構(gòu)，它并不屬于正常的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，房屋產(chǎn)權(quán)證上根本沒有計入閣樓和露臺的面積。

二、閣樓面積是否算入總購房面積中

網(wǎng)友提問：請問，我的房子主房133平方米，閣樓63平方米，如何賣的話算普通住房嗎？

專家回復(fù)：如果閣樓未計入建筑面積，則屬于普通住房。請核實自己的購房合同。

一、二手房轉(zhuǎn)讓要繳納的稅費

1、交易手續(xù)費

按照房屋的建筑面積計算為每平方米6元。2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續(xù)費暫減半征收。

2、測繪費

按照建筑面積每平方米1．36元計算。

3、產(chǎn)權(quán)登記費

按照每宗交易80元來計算。

4、土地登記費

按照每宗交易38元來計算。

5、評估費

按照評估價格的0．3％～0．5％進行收取。

6、交易轉(zhuǎn)移印花稅

稅率標(biāo)準(zhǔn)為0．005％。2008年11月1日起，個人購買或轉(zhuǎn)讓住房暫免征收印花稅。

7、契稅

2008年11月1日起，個人購買非普通住房的契稅稅率為3％，個人購買普通住房的契稅為1．5％。而對于個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到0．5％。

個人出售家庭唯一住房，重新購置住房的，原有住房已納契稅在重新購房應(yīng)納契稅稅額中抵減。

8、營業(yè)稅

稅率收取標(biāo)準(zhǔn)為5．5％。2009年1月1日至2009年12月31日，對于個人購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

9、個人所得稅

對住房轉(zhuǎn)讓的個人，能夠提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，能夠正確計算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取查帳征收，依應(yīng)納稅所得額的20％計征個人所得稅；對納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取核定征收，稅率暫定為計稅價格的1％。

對個人轉(zhuǎn)讓現(xiàn)自有住房并在現(xiàn)自有住房轉(zhuǎn)讓1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人（時間以新房房產(chǎn)證時間為準(zhǔn)），其繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。

具體辦法為：個人重新購房金額大余或等于原有住房銷售額的，可向所在區(qū)地稅部門申請全額退還原來繳納的個人所得稅，購房金額小于原自有住房銷售額時，按照現(xiàn)購房金額占原售房金額比例，向區(qū)地稅部門申請同比例退稅。

規(guī)定個人自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房的個人所得，免征個人所得稅。（非普通住房按5年計算）。

二、買賣房屋契稅需要繳納哪一種？

契稅是房屋買賣中國家規(guī)定必須交的稅收，一般按合同中標(biāo)明的房屋價款的1.5/100稅率征稅(房交會契稅優(yōu)惠除外)，契稅是國家收的。這沒有什么疑問，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。買新房子要繳納的契稅為購房總價的3-5%(不同的省市自治區(qū)稅率不同)，普通商品住宅減半，即1.5-2.5%。買二手房：非普通住宅契稅要加倍。根據(jù)國家規(guī)定，房屋買賣要向國家繳納契稅，征收標(biāo)準(zhǔn)為：普通住宅1.5%，高檔住宅3%全部由買方承擔(dān)。地方規(guī)定，住房須同時滿足3個條件才能認定為普通住房。這3個條件是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上，單套建筑面積在144(含)平方米以下，實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

三、安置房過戶需要哪些費用

1、交易手續(xù)服務(wù)費：住宅6元／平方米（房改房、經(jīng)濟適用房、安居房減半收?。?元／平方米），非住宅10元／平方米。買賣雙方各承擔(dān)一半。

2、登記費：普通二手房住宅類為80元／套，買方承擔(dān)。

3、土地收益金（代收）：房改房、經(jīng)濟適用房、安居工程房買賣過戶時收取，按房屋正常成交價的2％計征，賣方承擔(dān)。

4、核檔費：50元／宗。

5、契稅：稅率為3％，按正常交易成交價格計征；個人購買的自用普通住宅（建筑面積144平方米以下、容積率1．2以上、交易價格4290元／平方米）契稅稅率減半，按1．5％征收，拆遷居民因拆遷重新購置二手房的對相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅，買方承擔(dān)。

6、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價格計征，交易雙方各承擔(dān)一半。

7、營業(yè)稅及附加：個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，個人購買超過兩年（含兩年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅，個人購買超過兩年（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

8、個人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時收取，有兩種方式，一種是：稅率20％，按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（本次交易價格－房屋原價－原繳納契稅－本次繳納營業(yè)稅－合理費用）計征；另一種是：未能提供原購房發(fā)票的按已成交價格的1％征收。賣方承擔(dān)。

三、房屋拆遷閣樓算面積嗎？

一、房屋拆遷閣樓算面積嗎

只要符合條件就可以計算面積；拆除房屋閣樓的補償，按閣樓高度分別折算成建筑面積(前后包檐不等高的，取平均值)計算：

1、高度在1米以下的，按閣樓平面面積的25%計算；

2、高度在1米至1.49米的，按閣樓平面面積的50%計算；

3、高度在1.50米至1.79米的，按閣樓平面面積的75%計算；

4、高度在1.80米至2.19米的，按閣樓平面面積的90%計算；

5、高度在2.2米以上的，按閣樓平面面積的100%計算；

臨時閣樓、浮閣及征地調(diào)查后搭建的閣樓不予補償。

二、拆遷補償?shù)捻椖坑心男?

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種賠償金。具體的賠償項目包括：

1、房屋補償費

用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

2、周轉(zhuǎn)補償費

用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

3、獎勵性補償費

用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得任意更改。

被拆遷人除了應(yīng)得的房屋補償費以外，還可得到搬家補償費；設(shè)備遷移費；過度期內(nèi)的臨時安置補助費。

三、拆遷的流程是怎么樣的

(一)拆遷人申領(lǐng)房屋拆遷許可證。

(二)房屋拆遷管理部門按房屋拆遷許可證內(nèi)容向社會發(fā)布公告。

(三)房屋拆遷管理部門和拆遷人向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作。

(四)確定拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案。一般而言，對違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補償。拆遷補償方式分為一般情形的補償和特殊情形的補償兩類。一般情形的補償分貨幣補和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、結(jié)算價差，被拆遷人可以選擇補償方式。特殊情形的補償被拆遷人不能選擇，或只作貨幣補，或只作房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、結(jié)算價差。

(五)拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達成拆遷補償安置協(xié)議。

(六)裁決拆遷。

(七)強制拆遷。強制拆遷前拆遷人有就拆除房屋的有關(guān)事項向公證處申請辦理證據(jù)保全的義務(wù)。

房屋拆遷如果存在有閣樓的，那么就可以看時間性，同時還要看是否有居住性，如果只是臨時搭的閣樓一般是不會算面積的，因此，在補償之前就會由專業(yè)的人員進行評估，確定在補償?shù)姆秶畠?nèi)，一般就可以按閣樓的高度來進行計算補償面積。

四、閣樓算產(chǎn)權(quán)面積嗎

開發(fā)商沒有把閣樓面積納入建筑規(guī)劃，因此業(yè)主不能辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證。閣樓法律意義上是屬于房產(chǎn)權(quán)擁有者的，拆遷補償要看當(dāng)?shù)卣?，首先面積計算規(guī)范有2個：

1、其實一個是建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)范，工程用的，適用于立項、科研、規(guī)劃、施工；

2、而另一個是房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)定超過2．2米以上計面積，否則不計，閣樓就是樓房的空間比較高，在中間再重新制作一層閣樓樓板，閣樓即指位于房屋坡屋頂下部的房間。

3、事實上，閣樓主要是為了解決東北地區(qū)頂層屋面漏水問題而設(shè)計的結(jié)構(gòu)，它并不屬于正常的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，房屋產(chǎn)權(quán)證上根本沒有計入閣樓和露臺的面積。

購買房屋屬于躍層，產(chǎn)權(quán)面積可以計，亦可以不計，以所簽合同為主，有約定按約定，無約定按法定，這些沒經(jīng)過規(guī)劃部門審批的閣樓就是非法建筑，銷售這種非法建筑的行為也是非法行為。

一、購買閣樓有何風(fēng)險

1、閣樓不具有產(chǎn)權(quán)證明，所以購房者的購房合同在法律看，屬于無效合同。

2、如果遇到國家征地拆遷，由于閣樓沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人實際只擁有房屋的永久使用權(quán)，所以其拆遷補償要比普通商品房低很多。

3、由于閣樓沒有在房管部門備案，不在政府機構(gòu)對商品房的統(tǒng)一管理范圍內(nèi)，這樣在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，無法有效維護權(quán)利。

4、開發(fā)資金和建筑質(zhì)量一般是需要銀行和政府進行監(jiān)管的，而閣樓在這方面比較薄弱，幾乎沒有得力的監(jiān)管機構(gòu)，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設(shè)。

5、容易發(fā)生糾紛，在法律上閣樓屬于公共空間，業(yè)主在使用時名不正言不順，萬一有其他業(yè)主出來反對，那么購買閣樓的人也很難維權(quán)。

二、閣樓是什么房子

1、閣樓就是樓房的空間比較高，再在中間再重新制作一層閣樓樓板。閣樓指的是位于房屋屋頂下部的房間，閣樓也是指位于房屋坡屋頂下部的房間。

2、住宅樓的人字頂空間也很高，一般都達到4米以上，底商空間達到4．2米的都可以做成閣樓，像別墅的空間，復(fù)式或是躍層的高空間都可以做出一層閣樓，露臺二層等，很方便。

五、買房建筑面積計算公式是怎么計算的？

一、房屋銷售面積計算規(guī)則

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商品房按套或單元出售，商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積。其中，各套（單元）的公用建筑面積分攤系數(shù)乘以套內(nèi)建筑面積，可得到買房人應(yīng)合理分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積＝套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分攤系數(shù)。

同時，套內(nèi)建筑面積等于套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積與陽臺建筑面積之和。套內(nèi)使用面積計算較為簡單，套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積則好找專業(yè)測繪機構(gòu)幫助測量。

公用建筑面積主要由以下兩部分組成：

（1）垃圾道、變電室、電梯井、樓梯間、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；

（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

房屋銷售面積計算規(guī)則房屋建筑面積計算公式

綜上所述，買房建筑面積計算公式中商品房銷售面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積＋公用建筑面積分攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積。

二、房屋建筑面積測算標(biāo)準(zhǔn)

房屋建筑面積包括挑廊、陽臺、地下室等，且結(jié)構(gòu)牢固、2.20米以上、具備有上蓋的性建筑。按房屋外墻勒腳以上各層外圍水平投影面積可以計算得出房屋建筑面積。

房屋建筑面積計算應(yīng)依據(jù)一些重要規(guī)則，具體如下：

（1）性建筑單層房屋按一層計算建筑面積。如帶有部分樓層者，符合一般規(guī)定的應(yīng)計算建筑面積。

（2）多層和高層房屋，按各層建筑面積的總和計算。

（3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，在2.20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。

（4）房屋內(nèi)的技術(shù)層在2.20米以上的按其墻外圍水平面積計算。

（5）樓梯、樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。

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文章來源參考：【頭條】樓房拆遷頂樓補償有系數(shù)嗎，拆遷頂樓賠償

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投稿：常桂安

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