一、農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償訴狀,宅基地糾紛152講：要拆遷了賣家起訴合同無(wú)效，如何賠償買家損失

廣州張靜律師解答：實(shí)踐中不同法官判法不同，下面這個(gè)案件僅供參考。法官按照棄產(chǎn)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，減去購(gòu)房款（購(gòu)房款需返還），再除以2，就是賣家賠償買家的金額。

判決書節(jié)選：

法院認(rèn)為，涉案房屋屬于宅基地上建設(shè)的房屋，陳買家并非涉案房屋所在村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，其與徐賣家簽訂的《宅基地房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》應(yīng)屬無(wú)效。關(guān)于合同無(wú)效的法律后果，本院酌定雙方存在同等過(guò)錯(cuò)。根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，在陳買家向徐賣家返還涉案房屋以及徐賣家向陳買家返還購(gòu)房款的基礎(chǔ)上，陳買家仍有權(quán)主張徐賣家承擔(dān)因房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的房屋差價(jià)損失。關(guān)于損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，徐賣家因舊村改造而取得涉案房屋的拆遷利益，陳買家要求參照《補(bǔ)償方案》《實(shí)施細(xì)則》《補(bǔ)償安置計(jì)算確認(rèn)表》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠償有理，本院予以支持。根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第三條關(guān)于棄產(chǎn)補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，框架、混合、磚木結(jié)構(gòu)統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為12000元/㎡，且按現(xiàn)狀房屋應(yīng)安置面積310.67㎡計(jì)算，陳買家主張按照13000元/㎡及320㎡計(jì)算缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院依法不予支持。故涉案房屋的現(xiàn)值應(yīng)為932010元（310.67㎡×12000元/㎡÷4層）。根據(jù)雙方就《宅基地房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無(wú)效的過(guò)錯(cuò)程度，扣除徐賣家已經(jīng)向陳買家支付的3萬(wàn)元補(bǔ)償，一審法院確認(rèn)徐賣家仍應(yīng)向陳買家支付的賠償款為386005元[（932010元-10萬(wàn)元）×50%-3萬(wàn)元]。

二、十多年后宅基地賣家反悔，法院認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書無(wú)效但不用還地！

夫妻二人買了一塊宅基地建房，雙方簽訂了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，但是十多年之后，賣家反悔，并且一紙?jiān)V狀將這對(duì)夫妻告上了法院，要求法院判定當(dāng)初簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無(wú)效，并要求鄭某夫婦歸還土地。法院審理后，判決雙方簽訂的協(xié)議無(wú)效，同時(shí)駁回賣家的其他訴訟請(qǐng)求。2007年的時(shí)候，鄭某夫婦從東莞市黃江鎮(zhèn)田美村村民孫某手里買了一塊宅基地，雙方簽訂了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定孫某將位于田美村轄區(qū)內(nèi)的一塊建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓給鄭某夫婦使用。簽訂協(xié)議后，鄭某依法辦理了建設(shè)工程規(guī)劃許可證、民房住宅工程許可證，并經(jīng)東莞市黃江鎮(zhèn)人民政府規(guī)劃辦公室在土地紅線確認(rèn)。在今年，孫某卻反悔了，將鄭某夫婦告上了法院，要求法院確認(rèn)雙方簽訂的協(xié)議系無(wú)效，并要求鄭某夫婦返還房屋。法院審理后認(rèn)定，孫某和鄭某夫婦簽訂了協(xié)議后，孫某已經(jīng)收取了轉(zhuǎn)讓款。建筑為合法建筑，鄭某夫婦出資興建了6層約720平方米的房屋，并一直居住使用至今。法院認(rèn)為，雙方糾紛涉及農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第一款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)由具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的村民享有。雖然原告與被告在2007年4月30日簽訂了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，就轉(zhuǎn)讓位于東莞市黃江鎮(zhèn)田美社區(qū)一塊宅基地使用權(quán)達(dá)成真實(shí)一致的意思表示，并且已經(jīng)實(shí)際履行了各自的義務(wù)，但是這并不代表被告已取得田美社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，由于被告并不具備田美社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，因此雙方簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》應(yīng)屬無(wú)效。但是，原告訴請(qǐng)被告返還宅基地使用權(quán)及騰退房屋，不符合誠(chéng)實(shí)守信、公平合理的原則，法院不予支持。按照法律規(guī)定，合同無(wú)效后法律效果需要一并處理，但在農(nóng)村宅基地買賣合同案件中，為保證公平公正，應(yīng)將賠償和騰退房屋一并處理。目前案涉房屋不涉及拆遷，其所在區(qū)域沒(méi)有明確的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，并且土地房屋的價(jià)值增幅較大，無(wú)法直接通過(guò)鑒定對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估。本案中的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》為何是無(wú)效的？律師指出：根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地是屬于農(nóng)民集體所有的，是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中的成員使用的，具有專屬性。而本案中鄭某夫婦不是田美村的村民，其與孫某之間簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》違背了強(qiáng)制性法規(guī)的規(guī)定，因此根據(jù)《民法典》第153條第1款的規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。該協(xié)議就屬于無(wú)效的協(xié)議?！锻恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無(wú)效后的結(jié)果是什么？律師表示：根據(jù)《民法典》第157條的規(guī)定：民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。本案的轉(zhuǎn)讓協(xié)議被認(rèn)定為無(wú)效，那么作為標(biāo)的的宅基地確實(shí)應(yīng)當(dāng)返還，相應(yīng)的對(duì)價(jià)款也應(yīng)當(dāng)返還，但由于鄭某夫婦已經(jīng)在該宅基地上面蓋了房子，將房屋拆除后返還宅基地不符合公平合理的原則，因此法院沒(méi)有支持孫某提出的返還宅基地這一訴訟請(qǐng)求。本案的法律啟示是什么？律師回應(yīng)到：在涉及土地轉(zhuǎn)讓或者房屋轉(zhuǎn)讓的合同簽訂過(guò)程中，無(wú)論是買方還是賣方都要確保土地和房屋的性質(zhì)是否能夠轉(zhuǎn)讓，雙方當(dāng)事人是否具有相應(yīng)的資質(zhì)，如果這些情況都沒(méi)有審查明確，進(jìn)而導(dǎo)致合同效力受影響的，再去追究雙方當(dāng)事人的責(zé)任則顯然會(huì)增加不必要的成本。

三、拆遷協(xié)議不合法有賠償嗎

不合法的拆遷協(xié)議一般情況下可以要求賠償。不合法的拆遷協(xié)議屬于無(wú)效合同，自始沒(méi)有約束力。當(dāng)事人可以申請(qǐng)拆遷管理部門裁決解決，裁決后當(dāng)事人仍不滿意的，可以向法院起訴。

【法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條

房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

第二十六條

房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

四、宅基地買賣后拆遷糾紛 法律問(wèn)題

法律分析:

1、農(nóng)戶之間發(fā)生宅基地權(quán)屬爭(zhēng)議，當(dāng)事人雙方應(yīng)尊重歷史，相互謙讓，協(xié)商解決問(wèn)題。

雙方協(xié)商成功，最好簽訂協(xié)議。雙方達(dá)成的協(xié)議，不得違反有關(guān)法律、法規(guī)，不得損害國(guó)家、集體的利益和其他村民的合法權(quán)益。

2、協(xié)商不成的，當(dāng)事人任何一方或雙方可到當(dāng)?shù)剜l(xiāng)(鎮(zhèn))政府或土地管理所等受理機(jī)關(guān)提出處理申請(qǐng)。

申請(qǐng)?zhí)幚頃r(shí)，應(yīng)以書面形式寫明：申請(qǐng)人、對(duì)方當(dāng)事人的名稱、地址；申請(qǐng)?zhí)幚淼氖马?xiàng)、具體要求和理由，并附爭(zhēng)議地塊示意圖；有關(guān)證據(jù)及其來(lái)源，證人的姓名、工作單位或地址。受理機(jī)關(guān)接到處理申請(qǐng)后，應(yīng)在15日內(nèi)決定是否受理。決定受理的，應(yīng)當(dāng)在將申請(qǐng)書副本發(fā)送對(duì)方當(dāng)事人。對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)在接到申請(qǐng)書副本之日起30日內(nèi)提交答辯文書和有關(guān)證據(jù)；逾期不提交答辯文書的，不影響作出處理決定。受理機(jī)關(guān)決定不受理的，應(yīng)當(dāng)在決定后書面通知申請(qǐng)人，并說(shuō)明理由。

法律依據(jù):

《中華人民共和國(guó)民法典》

第三百六十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

第三百六十四條 宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)依法重新分配宅基地。

第三百六十五條 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。

五、法院判決房屋買賣協(xié)議無(wú)效并且已生效現(xiàn)又起訴對(duì)方反還拆遷費(fèi)補(bǔ)償面積等我

法律分析：因標(biāo)的房屋被依法納入政府拆遷改造范圍，雙方當(dāng)事人在此之后所簽訂的房屋買賣合同無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，該標(biāo)的房屋的所有權(quán)人仍為賣方?？紤]到所購(gòu)房屋物權(quán)因拆遷而消滅，買方已無(wú)法取得標(biāo)的房屋的產(chǎn)權(quán)。賣方作為標(biāo)的房屋的所有權(quán)人，其所簽訂的國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書，合法有效。在一定意義上而言，賣方在該協(xié)議中的合同權(quán)利即為其出賣給買方的房屋及土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)?，F(xiàn)因政府拆遷導(dǎo)致房屋物權(quán)消滅，買方可選擇解除合同，也可選擇主張所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對(duì)價(jià)即拆遷補(bǔ)償款。因賣方尚未實(shí)際領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款，買方請(qǐng)求確認(rèn)其享有上述征收補(bǔ)償協(xié)議中的房屋及土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款，符合法律規(guī)定和權(quán)利義務(wù)相一致原則，賣方因?qū)⒈徽魇諛?biāo)的物出賣并收取了購(gòu)房款而無(wú)權(quán)重復(fù)享有征收補(bǔ)償款。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第十七條 基層人民法院管轄第一審民事案件，但本法另有規(guī)定的除外。

第十八條 中級(jí)人民法院管轄下列第一審民事案件：

(一)重大涉外案件;

(二)在本轄區(qū)有重大影響的案件;

(三)最高人民法院確定由中級(jí)人民法院管轄的案件。

第一百一十九條 起訴必須符合下列條件：

(一)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;

(二)有明確的被告;

(三)有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由;

(四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

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投稿：施凱

內(nèi)容審核：趙正群律師