一、拆遷補償 樓房層高要求,拆遷房屋高度標準

拆遷房屋高度標準如下：

1、普通住宅層高宜為2.80米；

2、臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應低于2.40米，局部凈高不應低于2.10米，且其面積不應大于室內(nèi)使用面積的1/3。

拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償?shù)姆尚袨?。為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

1、國防和外交的需要；

2、由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

3、由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

4、由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

5、由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

6、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

法律依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》 第七條

商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

二、拆遷房子高度標準

按照國家標準《房屋的測量規(guī)范》該規(guī)定中2.2以上的高度，有外包圍正式建筑才算建筑面積，高度低于2.2米的不算納入補償?shù)挠行Ыㄖ娣e，但可以作為房屋的附屬物進行補償。

根據(jù)我國房屋建筑物面積計量規(guī)則，平屋頂屋高大于等于2.2米算全面積；小于2.2米只算一半面積；坡屋頂按凈高是否超過2.1米來劃分，超過全算，在2.2--1.2之間算一半，小于1.2米不算面積。因此房屋高度對面積補償有直接關系。

1.各類房屋層高規(guī)定：磚混及磚木結構房屋標準高度為平房3.2米，樓房3米；土木結構平房3.2米，樓房2.8米；簡易結構房屋2.2-2.6米。房屋層高增加的，按照增加因素處理。

2.各類房屋的等級，主要以墻體、梁柱承重、屋面、樓面、天溝、地面等主要結構來確定，凡與結構內(nèi)容不同者，按照增減因素處理。

3.房屋以建筑面積計算補償。建筑面積的計算，以房屋外墻外圍水平面積計算，不包括出檐出梢。有柱檐廊，按照柱中心連線計算；無柱的挑廊、挑陽臺（未封閉），按照投影面積的50%計算；層高在2.2米（不含2.2米）以下，不計算建筑面積。

地下室結構層高在2.2米及以上計算全面積，1.2-2.2米以內(nèi)（不含2.2米）計算一半面積?？蚣墁F(xiàn)澆結構形成建筑空間的坡屋頂，結構凈高大于2.1米以上的計算全面積，1.2-2.1米以內(nèi)（不含2.1米）的計算一半面積，1.2米以下的不計算面積。

4.房屋層高的測定方法：平房以室內(nèi)地面至落水檐口高度為準；前后檐有高低者，取平均高度計算。樓房以室內(nèi)地面至屋頂落水檐口高度除以層數(shù)計算。

5.征收補償標準已包括房屋基礎、主體、排水明暗溝、散水、天溝、雨外墻、踏步、水、電及材料運輸?shù)热垦a償。

6.磚混結構的房屋隔熱層按照平均高度計算，0.5米以下（含0.5米）的不計算補償。隔熱層高度超過0.5米的，每超過0.1米按照隔熱層的面積每平方米補助20元，補償高度最高不超過2.2米，超過2.2米的按照2.2米計算。

法律依據(jù)

《商品房銷售管理辦法》 第七條 商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

三、拆遷房屋高度規(guī)定

法律分析：

根據(jù)我國房屋建筑物面積計量規(guī)則，平屋頂屋高大于等于2.2米算全面積。

法律依據(jù)：

《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986-2000 3、 房產(chǎn)面積測算 3.1 房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容 3·1·1 面積測算 面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權面積、使用面積等測算。 3·1·2 房屋的建筑面積 房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。 3·1·3 房屋的使用面積 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。 3·1·4 房屋的產(chǎn)權面積 房屋的產(chǎn)權面積系指產(chǎn)權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。 2 3·1·5 房屋的共有建筑面積 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。 3·1·6 面積測算的要求 各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結果。量距應使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0．01㎡。 3·2 房屋建筑面積測算的有關規(guī)定 3·2·1 計算全部建筑面積的范圍 a) 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 b) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2．20M以上部位計算建筑面積。 c) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20M以上的，按其水平投影面積計算。 d) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 e) 房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2．20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2．20M以上的部位，按其外圍水平投影面只計算。 f）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算 g）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算 a) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算 b) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算 c) 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算 d) 有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 e) 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 f) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 g) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

四、拆遷房屋等級標準

拆遷房屋等級標準如下：

1、A級。按照相關標準，A級是最為安全的，房屋未處于危險地勢，結構安全，未發(fā)現(xiàn)危險點，也能夠滿足正常使用要求。對這類房屋，在采取安全防護措施后可繼續(xù)居住，持續(xù)觀察。

2、B級。鑒定為B級的房屋，未處于危險地勢，結構基本滿足正常使用要求，只是個別結構構件處于危險狀態(tài)，但并不影響主體結構安全；鑒定為B級的房屋經(jīng)一般修繕后就可以繼續(xù)使用。

3、C級。這類房屋未處于危險地勢，但部分承重結構已不能滿足正常使用要求，房屋局部出現(xiàn)險情，構成局部危房。也就是說，這類房屋就開始有坍塌的可能性了，按照規(guī)定C級房屋就應當經(jīng)修繕、加固后才可以繼續(xù)使用。

4、D級。這一類別是最危險的，當房屋處于危險地勢（比如易被山體滑坡掩埋等）時，無論房屋本身是否危險，均屬于危房。此外，若地勢安全，房屋本身的承重結構已不能滿足正常使用要求、地基出現(xiàn)損害，局部結構瀕臨坍塌使得整體出現(xiàn)險情的，構成整幢危房。這類房屋不能夠再繼續(xù)居住了應當拆除后就地重建或選址重建。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

五、拆遷房屋面積認定標準

法律分析：有證房屋按證上面積計算，無證房屋由評估機構測量。房屋拆遷中，拆遷方一般會以房產(chǎn)證件上的標注面積為準作為拆遷面積的計算。如果無房產(chǎn)證件，那就需要評估方入戶實地進行測量。

法律依據(jù)：住房和城鄉(xiāng)建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》

第三條 房地產(chǎn)價格評估機構、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

第四條 房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務。

第五條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構共同承擔。

兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構承擔的，應當共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產(chǎn)價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。

第九條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

房屋征收部門應當向受托的房地產(chǎn)價格評估機構提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結果情況。調(diào)查結果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

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投稿：戴莉

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