一、昌吉市房屋拆遷補(bǔ)償,勝訴案例｜劉律師介入強(qiáng)力撤銷(xiāo)責(zé)令交出土地決定書(shū)

      2018年12月30日，經(jīng)新疆維吾爾自治區(qū)自然資源廳依法批準(zhǔn)，昌吉市人民政府依照有關(guān)規(guī)定和程序征收建國(guó)路街道八工一村集體土地19.6175 公頃。2019 年11月12日昌吉市自然資源局與八工一村簽訂《征收集體土地協(xié)議書(shū)》，馬X的1畝住宅土地在此征收范圍內(nèi)。昌吉市人民政府于 2018年12月 30 日發(fā)布征收土地公告、征地補(bǔ)償安置方案公告，公告明確告知了土地征收補(bǔ)償安置方案、適用依據(jù)以及對(duì)公告內(nèi)容有異議可以在 15 日內(nèi)依法申請(qǐng)聽(tīng)證，但馬X在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未要求舉行聽(tīng)證，另外馬兵未按照公告要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。鑒于馬兵違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國(guó)家建設(shè)征用土地。經(jīng)我局研究決定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第四十五條之規(guī)定，責(zé)令馬X自收到本決定之日起十五日內(nèi)交出被征收的1 畝住宅土地。

      原告馬X訴稱，被告作出的被訴行政行為，存在事實(shí)認(rèn)定不清、適用法律錯(cuò)誤。理由如下∶原告是昌吉市建國(guó)路街道辦事處八工一村村民，依法擁有村中宅基地及地上房屋權(quán)屬。該房產(chǎn)因昌吉市 2018年棚戶區(qū)(城中村)改造計(jì)劃中的"八工一村城中村改造項(xiàng)目"而面臨被征收。在原告尚未與征收部門(mén)就安置補(bǔ)償事宜達(dá)成一致的情況下，被告于2021年3月19日作出了被訴行政行為，原告認(rèn)為該決定書(shū)事實(shí)認(rèn)定不清，適用法律錯(cuò)誤。一、被告作出《責(zé)令交出土地決定書(shū)》的事實(shí)認(rèn)定不清，法律適用錯(cuò)誤。被告作出的決定書(shū)中寫(xiě)明∶"鑒于你(原告馬兵)違反土地管理法律，阻撓國(guó)家建設(shè)征用土地。經(jīng)我局研究決定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第四十五條之規(guī)定，責(zé)令你(原告馬X)自收到本決定之日起十五日內(nèi)交出被征收的1 畝住宅土地。"被告明知原告的宅基地及房屋涉及拆遷，現(xiàn)就安置補(bǔ)償問(wèn)題存在爭(zhēng)議，尚處于訴訟階段。且原告一直以來(lái)都是依法維權(quán)，并沒(méi)有做出"阻撓國(guó)家建設(shè)征用土地"的行為，故被告所作出的被訴行政行為存在事實(shí)認(rèn)定不清。二、被告作出《責(zé)令交出土地決定書(shū)》存在程序違法。本案中原告并未見(jiàn)過(guò)征收方履行相應(yīng)征收程序。先補(bǔ)償，后拆遷是拆遷安置的基本原則。被告在征收方未針對(duì)原告房屋作出任何補(bǔ)償安置決定的情況下即下達(dá)責(zé)令限期交出土地處理決定，在此情況下如按照被訴行政行為原告被責(zé)令交出土地，原告將失去涉案房屋權(quán)屬，也沒(méi)有一份確定的合法補(bǔ)償依據(jù)，原告將面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)，可能致使其生活困難。被告作出被訴行政行為程序存在嚴(yán)重違法，其后果可能造成原告承擔(dān)重大損失。綜上，被告作出被訴行政行為，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)，缺少法定處罰程序?，F(xiàn)訴至法院，請(qǐng)求依法撤銷(xiāo)被訴行政行為。

      原告提交以下證據(jù)∶

      告知書(shū)、資料目錄、馬兵身份證、戶口本、城郊辦農(nóng)牧民院內(nèi)建房審批表、馬兵住宅用地圖、昌吉市城市規(guī)劃局征求意見(jiàn)表、規(guī)劃圖、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、申請(qǐng)書(shū)、建國(guó)路街道八工一村村委會(huì)通知、八工一村棚戶區(qū)改造范圍示意圖、房屋建筑面積通知單、起訴狀、昌市人常(2018)7號(hào)文、昌市黨辦字(2018)21號(hào)文、關(guān)于確保完成 2018年棚戶區(qū)改造任務(wù)有關(guān)工作的通知，證明補(bǔ)償?shù)怯浭窃娴臋?quán)利，原告放棄也不影響補(bǔ)償和安置。即使發(fā)出告知書(shū)，原告按照告知書(shū)的要求完成了補(bǔ)償?shù)怯浶袨?，原告給被告提交了資料，被告已簽收。被告對(duì)原告提交的告知書(shū)的真實(shí)性認(rèn)可。對(duì)資料目錄的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均不認(rèn)可，被告并未見(jiàn)到原告提交的資料。對(duì)身份證、戶口本的真實(shí)性認(rèn)可。對(duì)審批表的真實(shí)性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可。住宅用地圖的真實(shí)性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可。征求意見(jiàn)表是復(fù)印件，真實(shí)性不認(rèn)可。規(guī)劃圖真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。營(yíng)業(yè)執(zhí)照的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可。申請(qǐng)書(shū)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均不認(rèn)可。在 2019年4月原告已經(jīng)對(duì)征收情況是知情的。通知的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可。村委會(huì)通知上載明征收資金的發(fā)放時(shí)間是2019年3月2日至 2019年3月12日，拆除時(shí)間是2019年3 月3日至2019年3月30日。示意圖的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可。建筑面積通知單的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可，備注中載明 2019 年3月22日在八工一村辦公室摘抄，原告在2019年3月22日已經(jīng)知道了被拆遷的事實(shí)。對(duì)起訴狀的真實(shí)性不認(rèn)可。對(duì)昌市人常(2018)7號(hào)文、昌市黨辦字(2018)21號(hào)文、關(guān)于確保完成2018 年棚戶區(qū)改造任務(wù)有關(guān)工作的通知的真實(shí)性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可。

      被告昌吉市自然資源局辯稱，一、被告系依法征收。被告在征收集體土地過(guò)程中，嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定程序?qū)嵤┱魇展ぷ?。征收行為有新疆維吾爾自治區(qū)自然資源廳《關(guān)于昌吉市實(shí)施城市規(guī)劃 2018 年第六批建設(shè)用地的批復(fù)》(新自然資用地【2018】214號(hào))、昌吉市人民政府《征收土地公告》(昌市征地告【2018】第 004號(hào))、昌吉市人民政府《征地補(bǔ)償安置方案公告》(昌市征地補(bǔ)告【2018】第004號(hào))、建國(guó)路街道八工一村村委會(huì)通過(guò)的會(huì)議記錄(2019.11.2)、與八工一村村委會(huì)簽訂的《征收集體土地協(xié)議書(shū)》(2019.11.12)和其他相關(guān)手續(xù)。二、征收協(xié)議是與村委會(huì)簽訂，已簽訂生效并將履行完畢。首先，被告于2019 年11月12日代表市政府與建國(guó)路街道八工一村村委會(huì)簽訂了《征收集體土地協(xié)議書(shū)》，按照征收方案及協(xié)議內(nèi)容征收建國(guó)路街道辦事處八工一村土地19.6175公頃(均為建設(shè)用地)，涉案土地包含在其中。其次，昌吉市人民政府《征地補(bǔ)償安置方案公告》第三條明確規(guī)定∶被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或其他權(quán)利人對(duì)本公告內(nèi)容有不同意見(jiàn)要求舉行聽(tīng)證的，于 15 日內(nèi)，即2019年1月15日前向昌吉市國(guó)土資源局提出書(shū)面申請(qǐng)，逾期未提出的，視作放棄聽(tīng)證。本案中村委會(huì)明確表示放棄聽(tīng)證(2019年1月14日)，原告也未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向被告申請(qǐng)聽(tīng)證。

      被告提交以下證據(jù)∶

      1.新疆維吾爾自治區(qū)自然資源廳《關(guān)于昌吉市實(shí)施城市規(guī)劃 2018 年第六批建設(shè)用地的批復(fù)》(新自然資用地【2018】214 號(hào))、昌吉市人民政府《征收土地公告》(昌市征地告【2018】第004號(hào))、昌吉市人民政府《征地補(bǔ)償安置方案公告》(昌市征地補(bǔ)告【2018】第 004號(hào))、建國(guó)路街道辦事處八工一村村委會(huì)《放棄聽(tīng)證的說(shuō)明》(2019.1.14)、建國(guó)路街道辦事處八工一村村委會(huì)通過(guò)的會(huì)議記錄(2019.11.2)、昌吉市自然資源局于八工一村村委會(huì)簽訂的《征收集體土地協(xié)議書(shū)》(2019.11.12)，告知書(shū)及送達(dá)回證(2020.6.24)、責(zé)令交出土地決定書(shū)及送達(dá)回證(2021.3.19)，證明被告明確告知原告有聽(tīng)證的權(quán)利。八工一村村委會(huì)同意征收的方案。被告與村委會(huì)簽訂了征地合同。我方作出責(zé)令交出土地決定書(shū)，并依法給原告送達(dá)，被告的征收程序及補(bǔ)償方案是合法的。原告質(zhì)證后對(duì)被告提交的上述證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可。

      本院認(rèn)為

      根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第四十五條的規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)對(duì)阻撓國(guó)家建設(shè)征用土地的，有權(quán)責(zé)令其交出土地。拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。被告昌吉市自然資源局作為昌吉市土地行政主管部門(mén)，對(duì)在轄區(qū)范圍內(nèi)的阻撓國(guó)家建設(shè)征用土地的行為有行政執(zhí)法權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十四條第一款∶"縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)根據(jù)土地管理法實(shí)施條例第四十五條的規(guī)定，申請(qǐng)人民法院執(zhí)行其作出責(zé)令交出土地決定的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件∶

      (一)征收土地方案已經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn);

      (二)市縣人民政府和土地管理部門(mén)已經(jīng)依照土地管理法和土地管理法實(shí)施條例規(guī)定的程序?qū)嵤┱鞯匦袨?

      (三)被征收土地所有權(quán)人、使用權(quán)人已經(jīng)依法得到安置補(bǔ)償或者無(wú)正當(dāng)理由拒絕安置補(bǔ)償，且拒不交出，已經(jīng)影響到征收工作的正常進(jìn)行”的規(guī)定，是人民法院審查責(zé)令交出土地決定非訴行政執(zhí)行案件合法性審查標(biāo)準(zhǔn)，與本案審查標(biāo)準(zhǔn)具有一致性，即合法的責(zé)令交出土地決定應(yīng)當(dāng)具備第十四條第一款規(guī)定的條件。

      被告昌吉市自然資源局在作出責(zé)令交出土地決定書(shū)前，新疆維吾爾自治區(qū)自然資源廳新自然資用地201824關(guān)于昌吉市實(shí)施城市規(guī)劃2018年第六批建設(shè)用地的批復(fù)，同意昌吉市將農(nóng)民集體所有農(nóng)用地2.1128公頃(其中耕地8.2860公頃)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并辦理征地手續(xù)，另征收農(nóng)民集體所有建設(shè)用地3.5112公頃、未利用地工，2570公頃。共計(jì)批準(zhǔn)建設(shè)用地67.8810公頃，作為昌吉市實(shí)施城市規(guī)劃2018年第六批建設(shè)用地，并使用2018年當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。2018年12月30日，昌吉市人民政府發(fā)布了昌市征地告(O18)第0O4號(hào)《征收土地公告》，完成了對(duì)征地用途、征收土地位置、被征地單位和征地面積、征地補(bǔ)償?shù)裙?同日昌吉市人民政府發(fā)布昌市征地補(bǔ)告(2O18)第004號(hào)《征地補(bǔ)償安置方案公告》，完成了該征收補(bǔ)償安置方案的公告。昌吉市人民政府和昌吉市自然資源局已經(jīng)依照土地管理法和土地管理法實(shí)施條例規(guī)定的程序?qū)嵤┱鞯匦袨?。被告?dāng)庭提供的涉案勘測(cè)定界圖，經(jīng)本院核實(shí)屬實(shí)，原告的房屋在征地范圍內(nèi)。在履行批準(zhǔn)手續(xù)后，昌吉市自然資源局作出責(zé)令交出土地決定還應(yīng)當(dāng)以已經(jīng)履行了安置補(bǔ)償為前提。被告提交的《征收集體土地協(xié)議書(shū)》。不能證實(shí)已經(jīng)對(duì)原告進(jìn)行了使用土地現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置。在未能與原告簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下，被告向原告發(fā)出《告知書(shū)》，僅證實(shí)被告通知原告到相關(guān)部門(mén)辦理拆遷登記手續(xù)，系被告的告知行為，并不是最終的安置補(bǔ)償結(jié)果。被告作為土地管理部門(mén)，在未能與原告簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，也未妥善作出補(bǔ)償安置告知的情況下，即使原告未主動(dòng)辦理拆遷補(bǔ)償安置手續(xù)，也不能認(rèn)定原告已經(jīng)依法得到安置補(bǔ)償或者無(wú)正當(dāng)理由拒絕接受安置補(bǔ)償。被告作出的被訴具體行政行為，認(rèn)定原告阻撓國(guó)家建設(shè)征用土地，事實(shí)不清，證據(jù)不足，不符合《最高人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十四條第一款第(三)項(xiàng)規(guī)定作出責(zé)令限期交出土地的條件，依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。

      依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第七十條第(一)、(三)項(xiàng)的規(guī)定，判決如下∶

      撤銷(xiāo)被告昌吉市自然資源局作出的昌市自然資責(zé)字2021-01 號(hào)責(zé)令交出土地決定書(shū)。

      案件受理費(fèi) 50元，由被告昌吉市自然資源局負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于新疆維吾爾自治區(qū)昌吉回族自治州中級(jí)人民法院。

二、責(zé)令交出土地決定書(shū)程序

法律分析：違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國(guó)家建設(shè)征收土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令交出土地;拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

法律依據(jù)：《土地管理法實(shí)施條例》 第四十五條 違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國(guó)家建設(shè)征收土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令交出土地;拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

三、關(guān)于土地使用權(quán)糾紛的行政裁決問(wèn)題

一般農(nóng)村土地或林地使用權(quán)行政裁決案件，是指農(nóng)村集體所有的土地或林地，因單位之間、單位與個(gè)人之間及個(gè)人之間，對(duì)其使用權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議，由人民政府作出處理，經(jīng)復(fù)議后起訴到人民法院，依法屬人民法院行政案件的受案范圍的訴訟案件。其特征是：

1、使用權(quán)處理的主體是縣級(jí)以上人民政府或鄉(xiāng)級(jí)人民政府；使用權(quán)爭(zhēng)議的主體是主張對(duì)立的雙方以上的當(dāng)事人。一方當(dāng)事人不可能產(chǎn)生爭(zhēng)議，只有當(dāng)事人在雙方以上，其主張對(duì)立時(shí)才會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議。對(duì)同一土地或林地在一般情況下是雙方當(dāng)事人主張使用權(quán)，但在特殊情況下也有雙方以上的當(dāng)事人。有權(quán)作出處理決定的行政主體是特定的縣級(jí)以上人民政府或者鄉(xiāng)級(jí)人民政府。根據(jù)《土地管理法》第十六條、《森林法》第十七條的規(guī)定，土地或林地使用權(quán)爭(zhēng)議，單位之間的由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或縣級(jí)人民政府處理。處理土地或林地使用權(quán)是人民政府的法定職權(quán)，同時(shí)也是法定義務(wù)，屬人民政府專屬權(quán)利，其他組織和部門(mén)無(wú)權(quán)作出處理決定。根據(jù)國(guó)土資源部2003年1月3日發(fā)布的《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》第四條和國(guó)家林業(yè)部1996年10月14日發(fā)布的《林木林地權(quán)屬爭(zhēng)議處理辦法》第四條第二款規(guī)定，縣級(jí)以上國(guó)土資源行政主管部門(mén)、林業(yè)行政主管部門(mén)或者人民政府設(shè)立的處理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)土地或林地權(quán)屬爭(zhēng)議案件的調(diào)查和調(diào)解工作，調(diào)解不成的應(yīng)報(bào)同級(jí)人民政府作出處理決定。因此，國(guó)土資源行政主管部門(mén)、林業(yè)行政主管部門(mén)，無(wú)權(quán)對(duì)土地或林地使用權(quán)爭(zhēng)議作出處理決定。

2、爭(zhēng)議的客體和內(nèi)容是土地或林地的使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》和《森林法》的規(guī)定，農(nóng)村的土地或林地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外，屬于農(nóng)民集體所有，單位或個(gè)人只能依照法定程序才能取得其使用權(quán)。農(nóng)村集體所有的土地或林地按不同用途，可分為農(nóng)用地和建設(shè)用地。其取得使用權(quán)的方式，可分為以下四種形式：

一是農(nóng)用地包括林地使用權(quán)的取得。一般是通過(guò)承包經(jīng)營(yíng)的方式取得。根據(jù)《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，能夠取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體是集體經(jīng)濟(jì)組織成員及集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的單位或個(gè)人。以農(nóng)戶為單位實(shí)行家庭承包是集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得使用的主要形式；對(duì)不宜采取家庭承包形式的其他土地或林地，依法可以通過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)、協(xié)商等承包方式取得其使用權(quán)，該使用權(quán)取得的主體，既可以是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人。通過(guò)承包的方式取得其使用權(quán)的法律憑證，是縣級(jí)以上人民政府核發(fā)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或林權(quán)證。

二是宅基地使用權(quán)的取得。根據(jù)《土地管理法》第六十二條的規(guī)定，農(nóng)村村民以戶為單位，在一處一戶只能有一處宅基地，能依法取得宅基地的主體是農(nóng)戶。宅基地使用權(quán)取得要經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、審批程序，由縣級(jí)以上人民政府核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)其建設(shè)用地使用權(quán)。

四、解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同判決書(shū)

法律分析：因房屋買(mǎi)賣(mài)違約而產(chǎn)生的解除合同問(wèn)題，如果買(mǎi)賣(mài)合同有約定的，按照約定來(lái)處理。如果沒(méi)有約定的，可以向人民法院提起訴訟來(lái)解決相關(guān)問(wèn)題。

出賣(mài)方，身份證號(hào)碼；購(gòu)買(mǎi)方，身份證號(hào)碼；甲方自愿將以下房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿購(gòu)買(mǎi)該房屋。該房屋具體狀況；甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒(méi)有設(shè)定擔(dān)保、抵押等任何權(quán)屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索；房?jī)r(jià)款與付款方式；交付期限；違約責(zé)任。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 第四十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

五、解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同裁判文書(shū)

解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同主要有兩種：

1)約定解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同；合同雙方當(dāng)事人可以在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定，當(dāng)一定的情形出現(xiàn)時(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除。只要該約定不違反法律法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定，不具有欺詐脅迫或者顯示公平的情形，那么，在約定的條件具備時(shí)，合同解除。

2）法定解除。法定解除的情況很多，包括：商品房買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定無(wú)效；開(kāi)發(fā)商有欺詐行為；開(kāi)發(fā)商惡意違約；商品房質(zhì)量問(wèn)題；開(kāi)發(fā)商延遲辦理房產(chǎn)證；商品房面積誤差過(guò)大；按揭貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)等，都有可以導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除。

一、商品房退房的前提條件

根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，購(gòu)房者在遇到下列情況，可以要求退：

（一）面積誤差。若是發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商交付的房屋建筑面積或套內(nèi)建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3％，依照法律規(guī)定購(gòu)房人有權(quán)解除合同。

（二）開(kāi)發(fā)商擅自變更房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)。若發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商交付的房屋發(fā)生了規(guī)劃或設(shè)計(jì)的變更，例如：房屋結(jié)構(gòu)的變更，房屋用途的變更等，若是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有告知購(gòu)房人變更，則購(gòu)房人有權(quán)解除合同。

（三）房屋質(zhì)量問(wèn)題。若出賣(mài)人交付的房屋有質(zhì)量問(wèn)題且影響到購(gòu)房人正常居住使用的，則購(gòu)房人有權(quán)解除合同，例如：購(gòu)房人買(mǎi)了房子，房屋內(nèi)不斷漏水、滲水、墻體裂縫，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法正常居住使用的，購(gòu)房人就有權(quán)解除合同。

（四）房屋存在抵押。很多購(gòu)房人買(mǎi)了房子后，發(fā)現(xiàn)自己的房子又被開(kāi)發(fā)商偷偷抵押給其他銀行，這種情況下購(gòu)房人有權(quán)利以此為由而解除合同。

（五）無(wú)法獲得貸款。若是不可歸責(zé)于買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的原因而無(wú)法辦理銀行按揭貸款的，則買(mǎi)受人是有權(quán)解除合同。

（六）無(wú)權(quán)屬證明。一般商品房買(mǎi)賣(mài)合同中都會(huì)約定，若出賣(mài)人沒(méi)有在約定的期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟?rùn)?quán)屬證明的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

（九）逾期交房。很多開(kāi)發(fā)商在合同中約定，超過(guò)一定期限不交房的，則購(gòu)房人有權(quán)解除合同。

二、買(mǎi)到爛尾樓怎么辦可以不還房貸嗎

1、買(mǎi)到的房屋爛尾無(wú)法交付的，當(dāng)事人不能不還房貸。但經(jīng)銀行同意或者法院判決，可以暫停償還房貸。業(yè)主可以通過(guò)以下途徑解決房屋爛尾問(wèn)題：

(1)、在開(kāi)發(fā)商因資金緊張無(wú)法按期交房時(shí)，購(gòu)房人可以按照雙方合同的約定，要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。

(2)、如果開(kāi)發(fā)商交房嚴(yán)重超期，并符合合同約定的合同解除條件時(shí)，購(gòu)房人可以以開(kāi)發(fā)商交房為理由，要求解除與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，并要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。

(3)、如果開(kāi)發(fā)商因資不抵債而停止工地施工，導(dǎo)致房屋一直無(wú)法交付的，購(gòu)房者可以自發(fā)組織向法院申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序，一旦進(jìn)入公司破產(chǎn)程序，就可以由法院組織成立由相關(guān)部門(mén)參與的破產(chǎn)清算小組，由破產(chǎn)清算小組組織對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行破產(chǎn)重組，通過(guò)第三方注資的方式使得項(xiàng)目重新開(kāi)工。

2、法律依據(jù)：

《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第十一條根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第二十條因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

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投稿：鄭儀璇

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