一、拆遷安置房買賣后不配合過(guò)戶怎么辦

一、關(guān)于拆遷安置房買賣未滿五年合同效力的問(wèn)題？到底是有效還是無(wú)效？

答案是肯定的，肯定是有效的。這里我們要區(qū)分拆遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用房的問(wèn)題，因?yàn)榻^大多數(shù)拆遷安置房也統(tǒng)稱了經(jīng)濟(jì)適用房。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)注意與拆遷安置房的區(qū)別，對(duì)于拆遷安置房，有的地方也稱為經(jīng)濟(jì)適用房，規(guī)定五年后才能上市交易。但性質(zhì)上而言，拆遷安置房與《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房屬于不同性質(zhì)房屋，兩者的政策目的及保護(hù)的法益不同。從性質(zhì)上看，拆遷安置房系對(duì)被拆遷人的整體補(bǔ)償，具有對(duì)價(jià)性；而經(jīng)濟(jì)適用房系保護(hù)城市低收入人群利益，具有保障性。從保護(hù)群體看，拆遷安置房包括農(nóng)村房屋安置和城鎮(zhèn)房屋安置，而經(jīng)濟(jì)適用房立足于對(duì)城市低收入人群的安置。因此，對(duì)于拆遷安置房買賣合同，并不涉及到擾亂社會(huì)公共利益的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。只是不滿五年轉(zhuǎn)讓的，具有不能履行的情形，當(dāng)事人要求五年內(nèi)過(guò)戶的，不予支持。

要特別說(shuō)明的是，就從我們司法實(shí)踐來(lái)講，2016年之前司法實(shí)踐當(dāng)中未區(qū)分拆遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用房，未滿五年統(tǒng)一確認(rèn)合同無(wú)效，自2016年年底江蘇省高級(jí)人民法院內(nèi)部培訓(xùn)紀(jì)要上開始承認(rèn)拆遷安置房買賣的效力，直至2017年8月份江蘇省高級(jí)人民法院正式發(fā)文，確認(rèn)拆遷安置房買賣的效力。所以，從法律規(guī)定以及目前的司法實(shí)踐來(lái)看，目前的拆遷安置房買賣合同的效力是法律所認(rèn)可的，這也就為買方的權(quán)益建立了初步的保障。

二、賣方要求漲價(jià)，或者毀約賠償違約金，不再繼續(xù)履行怎么辦？

第一步，談判。和賣家進(jìn)行談判，有禮有節(jié)。不要一味的擴(kuò)大矛盾，談判的同時(shí)是在采集證據(jù)，因?yàn)椴疬w安置房買賣往往年代久遠(yuǎn)，買方要想訴訟，必須充分采集證據(jù)，這里的證據(jù)涉及幾個(gè)方面：（1）買賣合同，有很多拆遷安置房買賣沒(méi)有買賣合同只有收條之類的，需要通過(guò)電話錄音、短信等形式來(lái)確認(rèn)證據(jù)；（2）付款憑證，證明買方已經(jīng)完成了所有的款項(xiàng)交付義務(wù)，比如銀行流水，比如收據(jù)，比如錄音確認(rèn)，短信確認(rèn)；（3）合同主體審查。很多拆遷安置房的被安置人和出賣人不一致，比如父親替女兒簽字買房等，要進(jìn)一步確認(rèn)出賣人的授權(quán)情況，行為事后有沒(méi)有被追認(rèn)等；（4）事情經(jīng)過(guò)，有中介參與交易的，讓中介出具相關(guān)的證明文件，沒(méi)有中介的，有證明人的讓證明人出具相關(guān)的情況說(shuō)明等來(lái)固定證據(jù)。

第二步、訴訟保全，繼續(xù)履行。在談判無(wú)果的情況下，如果進(jìn)行訴訟要求繼續(xù)履行，必須先行保全。能否保全查封到該房屋是拆遷安置房買賣當(dāng)中案件能否勝訴的重中之重，關(guān)鍵性一步。如果不能保全，就意味著賣方可以隨時(shí)轉(zhuǎn)移該房屋，第三人可以主張善意取得，導(dǎo)致合同無(wú)法實(shí)際履行，可能導(dǎo)致敗訴。所以打好訴前保全、訴中保全之戰(zhàn)是安置房買賣訴訟的關(guān)鍵之戰(zhàn)。建議委托專業(yè)的律師和保險(xiǎn)公司進(jìn)行辦理，能夠加快保險(xiǎn)的進(jìn)程。一般保全成功的，并且案件證據(jù)充分的，法院一般會(huì)支持買方的訴訟請(qǐng)求。

第三步，解除合同，賠償損失。因?yàn)槟承┰驅(qū)е潞贤男胁荒艿?，比如房屋已?jīng)過(guò)戶至他人名下的，比如簽約人和房主不是同一人等客觀情況導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，在這種情況下，只能調(diào)整訴訟請(qǐng)求為解除合同賠償損失。賠償?shù)恼?qǐng)求數(shù)額一般會(huì)房屋的市場(chǎng)價(jià)，對(duì)于房屋價(jià)值的確定，一般通過(guò)鑒定機(jī)構(gòu)評(píng)估房屋的價(jià)格來(lái)確定。

因?yàn)樵V訟屬于專業(yè)性和對(duì)抗性很強(qiáng)的色彩，所以建議所有的買房人最好委托律師辦理，最好在談判時(shí)就委托律師介入，多聽取律師的建議和方案，以保證維護(hù)到自己的合法權(quán)益。

三、關(guān)于安置房產(chǎn)生糾紛比較多的原因問(wèn)題？

鐘延成律師認(rèn)為，主要有以下一些原因：

（1）法規(guī)政策約束。拆遷安置房屋一般是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。此類安置房產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人，但在取得權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。

（2）價(jià)格差異因素。購(gòu)房者基于價(jià)格因素，傾向于低于同區(qū)域商品房?jī)r(jià)格的安置房。但此類房子從簽訂合同到房屋交付辦理產(chǎn)權(quán)，間隔時(shí)間長(zhǎng)，隨著價(jià)格不斷上漲。辦理過(guò)戶時(shí)，賣房者拒絕繼續(xù)履行合同要求。

四、關(guān)于賣方人能否以承擔(dān)違約責(zé)任單方面解除合同的問(wèn)題？

合同是否履行的選擇權(quán)在守約方，也就是買方可以選擇繼續(xù)履行該合同。

二、能否將拆遷安置房進(jìn)行買賣過(guò)戶？

拆遷安置房是可以辦理過(guò)戶的。但必須先給該安置房辦理房產(chǎn)證，然后才可以進(jìn)行過(guò)戶，辦理房產(chǎn)證的條件是房產(chǎn)住滿5年。辦理房產(chǎn)證后可以按照正常的流程進(jìn)行過(guò)戶。過(guò)戶的手續(xù)不復(fù)雜，只要雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費(fèi)繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證，就可以去過(guò)戶了。

安置房可以過(guò)戶或進(jìn)行買賣嗎？

安置房土地性質(zhì)

安置房是因?yàn)槌鞘幸?guī)劃或土地開放，給被拆遷房子所有人居住的房子。房子的特殊性，除了受到房子買賣相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)范外，還受到所在地地方政策的約束。一般安置房可以分為兩種：

1、一種是市政工程而拆遷的配到安置房。

2、一種是土地由于房產(chǎn)開發(fā)，拆遷方安排補(bǔ)償給被拆遷方的安置房。

安置房能夠買賣或過(guò)戶嗎？

安置房能夠買賣，最主要就是看有無(wú)全產(chǎn)權(quán)。如果安置房有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并且取得了房屋所有權(quán)證，就能夠在市場(chǎng)中買賣，沒(méi)有的話就無(wú)權(quán)買賣，也不能夠過(guò)戶。根據(jù)安置房的性質(zhì)，過(guò)戶也分兩種情況：

1、由政府補(bǔ)貼給被拆遷方的安置房，需要當(dāng)事人去辦理房產(chǎn)證，一般需要時(shí)間比較長(zhǎng)。而且要5年后才能在市場(chǎng)上交易、過(guò)戶，而且還需要補(bǔ)完國(guó)有地稅。要辦理安置房過(guò)戶時(shí)最好是找律師，以正規(guī)渠道辦理。如果是不滿5但是要著急過(guò)戶的，可以辦理贈(zèng)予或者繼承過(guò)戶，不過(guò)這時(shí)候需要交納較高的國(guó)有地稅。

2、由拆遷方安排的安置房，是比一般的商品房市價(jià)要便宜的，所以有一定的風(fēng)險(xiǎn)存在。一旦是沒(méi)有房產(chǎn)證的，就很難進(jìn)行房屋的買賣。具有正規(guī)房產(chǎn)證的安置房，如果需要過(guò)戶，費(fèi)用與普通商品房過(guò)戶費(fèi)一樣，只要將國(guó)有地稅補(bǔ)完，就能正常進(jìn)行買賣。

3、安置房過(guò)戶是必須有當(dāng)事人辦理，不能由其他人代替。

安置房可以過(guò)戶嗎？這是可以的。如果你家的房子正好是安置房，想要過(guò)戶的話，就先要搞清楚自己家的房子性質(zhì)是怎么，然后按照房有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)證要有，國(guó)有地稅要交，最后就可以自由買賣房子，做過(guò)戶手續(xù)。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。

前款規(guī)定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國(guó)務(wù)院制定。

三、安置拆遷房買賣合同糾紛怎么辦？

當(dāng)事人在遇到安置拆遷房買賣合同糾紛首先協(xié)商解決。在協(xié)商解決的同時(shí)，還應(yīng)了解相關(guān)政策法規(guī)，以防自己處于劣勢(shì)；調(diào)解解決，如果雙方協(xié)商不成，可以通過(guò)第三方來(lái)進(jìn)行調(diào)解；訴訟解決，如果雙方當(dāng)事人協(xié)商與調(diào)解都無(wú)法解決糾紛，那就只好將糾紛訴諸于法院，雖然這一方式較為公平，但是耗時(shí)較久，成本也比較大。

一、安置房買賣糾紛有哪些

1、賣房主體不合法或不合格

如果是夫妻雙方或者數(shù)人的共有房屋，出售者沒(méi)有征得其它共有人的同意，私自出賣共有房屋，即賣房者主體不合法或不合格，易引起糾紛

2、買房主體不合法或不合格

在某些城市中規(guī)定不具有本市戶口的不得購(gòu)買安置房，還有的城市規(guī)定沒(méi)有大陸戶口的不得購(gòu)買本市安置房等，買房主體必須合格才能購(gòu)房，若不合格就會(huì)產(chǎn)生糾紛。

3、房屋質(zhì)量不合格

安置房的房屋質(zhì)量與一般的商品房相比，比較令人擔(dān)憂，所以如果安置房的房屋質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)后，結(jié)果是不合格，那也會(huì)引起糾紛。

4、房屋性質(zhì)不同

因房屋的性質(zhì)不同，也往往發(fā)生糾紛，比如軍隊(duì)、鐵路和某些未經(jīng)過(guò)房改的單位的房屋一般不允許買賣，特別是不允許賣給外單位、外系統(tǒng)；某些地方規(guī)定公房房改后的一定年限內(nèi)不允許買賣，如果買賣，必須首先賣給原單位，或者經(jīng)過(guò)原單位的批準(zhǔn)等，所以一旦購(gòu)買就會(huì)引起糾紛。

5、房屋買賣合同無(wú)效

因房屋買賣合同的效力發(fā)生糾紛的案例很多，造成房屋買賣合同無(wú)效的情況也比較復(fù)雜。有些房屋的買賣在雙方簽訂合同或交付房屋時(shí)，政策不允許對(duì)該房屋買賣，那么房屋買賣合同就會(huì)被視為無(wú)效，這時(shí)就容易產(chǎn)生糾紛。

四、拆遷安置房買賣糾紛有哪些？怎么解決拆遷安置房買賣糾紛？

隨著蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，拆遷工作力度的加大，政府在園區(qū)建造了相當(dāng)數(shù)量的拆遷安置房。在近兩年蘇州商品房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升的帶動(dòng)下，在園區(qū)的大量拆遷安置房也開始流入二手市場(chǎng)。這些產(chǎn)權(quán)手續(xù)不齊全，買賣程序不正規(guī)的二手房源，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上引發(fā)矛盾和糾紛的新因素。蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院自4月至8月共受理各類民事案件400多件，其中因拆遷安置房買賣引起的糾紛達(dá)40多件，占受理民事案件總數(shù)的10%。

園區(qū)拆遷安置房買賣糾紛發(fā)生的原因很復(fù)雜，主要有以下幾類：

拆遷安置房大量涌入園區(qū)房屋買賣市場(chǎng)，對(duì)園區(qū)二手房源形成沖擊。由于拆遷安置房?jī)r(jià)格較低，與園區(qū)開發(fā)的商品房有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，形成了園區(qū)房屋買賣的另一種競(jìng)爭(zhēng)。眾多的房源使買房者難以辨認(rèn)，一些兩證手續(xù)不全，產(chǎn)權(quán)不明，甚至虛假房源信息成為房屋買賣糾紛隱患。

拆遷安置房往往通過(guò)一些資質(zhì)較差的房屋中介公司推向市場(chǎng)，造成買賣糾紛的發(fā)生。有的被拆遷戶通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)以個(gè)人名義對(duì)外買賣拆遷安置房，許多購(gòu)房者為了省去房屋買賣中介費(fèi)用，常常冒險(xiǎn)進(jìn)行此類房屋買賣，在沒(méi)有相關(guān)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的參與下，發(fā)生糾紛的可能性進(jìn)一步加大。

隨著園區(qū)房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，拆遷安置房的價(jià)值也水漲船高，房屋買賣從雙方達(dá)成意向、簽訂合同、交付房屋到合同履行完畢需要一定的時(shí)間，如果產(chǎn)權(quán)、兩證不全的房屋買賣需要的時(shí)間可能更長(zhǎng)。而這段時(shí)間內(nèi)房屋的價(jià)格也漲了幾成，甚至翻番。在巨大的利益驅(qū)使下，賣房者違約，一房多賣，甚至賣而不給，買房者既付出了精力，花費(fèi)了金錢，最終也得不到房屋，無(wú)奈只能訴諸于法院。

目前，園區(qū)法院受理拆遷安置房買賣糾紛案件的特點(diǎn)漸漸明朗：

一、是部分轉(zhuǎn)讓人不同意按合同履行合同。

二、是不講誠(chéng)信，任意毀約引起糾紛。三是拆遷安置房的買賣大多是在簽訂拆遷安置協(xié)議，但尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。

辦案法官結(jié)合實(shí)際，對(duì)于預(yù)防拆遷安置房買賣糾紛，提出這樣的建議：

一、規(guī)范拆遷安置協(xié)議。拆遷時(shí)對(duì)于被安置人應(yīng)當(dāng)在協(xié)議書上明確，在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)對(duì)于共有人應(yīng)當(dāng)一并登記在產(chǎn)權(quán)證上。以便買受人在買房時(shí)能及時(shí)發(fā)現(xiàn)拆遷安置協(xié)議或產(chǎn)權(quán)證上是否有其他共有人存在，也可要求其他共有人一并作為出讓人在合同上簽字，以避免出讓人有借口毀約，減少不必要的糾紛。

二、明確房屋所有人。對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)在處分時(shí)法律有明確規(guī)定，一方不得擅自代表對(duì)方作出處分。對(duì)于共有人之一擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，除非其他共有人事后追認(rèn)或擅自處分人事后取得該財(cái)產(chǎn)的全部所有權(quán)，否則該合同應(yīng)為無(wú)效合同。買受人在訂立買賣合同時(shí)一定要搞清房屋的實(shí)際所有人，并要求有其他共有人在房屋買賣合同上簽字或出具同意出讓房屋的書面證據(jù)。

三、嚴(yán)格按照法律規(guī)定確認(rèn)合同效力。法院在處理該類案件時(shí)，對(duì)于合同的效力只能按照法律的規(guī)定認(rèn)定。對(duì)于有效合同，堅(jiān)決維護(hù)其效力;對(duì)于無(wú)效合同，根據(jù)法律規(guī)定讓過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)一定的民事責(zé)任，對(duì)于買受人的損失予以一定程度的彌補(bǔ)。而對(duì)于買受人善意、有償并已取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的，則依法保護(hù)善意買受人的利益，其他共有人的損失由擅自處分人進(jìn)行賠償。但對(duì)此類買受人的保護(hù)，必須是實(shí)際已取得了房屋的所有權(quán)，即已辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

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投稿：湛一

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