蘇州古村落拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，市場評(píng)估價(jià)格和補(bǔ)償方式:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢-北京圣運(yùn)律師事務(wù)所

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蘇州古村落拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，市場評(píng)估價(jià)格和補(bǔ)償方式:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2025-03-16 17:14:14
作者：
圣運(yùn)律師
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蘇州古村落拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),關(guān)于市場評(píng)估價(jià)格和補(bǔ)償,(一)補(bǔ)償方式及選擇被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)為其房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格。房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定、房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范，由市房產(chǎn)管理部門另行制定。市人民政府確定實(shí)施的城市建設(shè)工程和招標(biāo)拍賣地塊的住宅房

蘇州古村落拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，市場評(píng)估價(jià)格和補(bǔ)償方式:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、蘇州古村落拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),關(guān)于市場評(píng)估價(jià)格和補(bǔ)償

(一)補(bǔ)償方式及選擇

被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)為其房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格。房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定、房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范，由市房產(chǎn)管理部門另行制定。

市人民政府確定實(shí)施的城市建設(shè)工程和招標(biāo)拍賣地塊的住宅房屋被拆遷人或公房承租人，可以選擇以原區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)和房屋重置價(jià)為主要依據(jù)的市場評(píng)估價(jià)格進(jìn)行貨幣補(bǔ)償并由拆遷人提供定銷商品房指標(biāo)的補(bǔ)償方式(其他性質(zhì)的拆遷項(xiàng)目不適用此種方式)；也可以選擇以同類區(qū)段房地產(chǎn)市場交易價(jià)格為主要依據(jù)的市場評(píng)估價(jià)格進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，由被拆遷人自行購置房屋，不享受定銷商品房指標(biāo)的補(bǔ)償方式。被拆遷人或公房承租人可選擇其中一種，不得兼選。

市政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格。

(二)古城保護(hù)等拆遷行為的政策適用問題

根據(jù)規(guī)劃要求和古城、古鎮(zhèn)、古村落保護(hù)需要逐步遷移居住人口，改善居住環(huán)境的，可以參照房屋拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定執(zhí)行。

一、評(píng)估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入和確定

對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場價(jià)評(píng)估的機(jī)構(gòu)，由拆遷人在市房產(chǎn)管理部門公布的目錄中選定并進(jìn)行公示。如同一項(xiàng)目內(nèi)半數(shù)以上被拆遷人持有異議，由市房屋拆遷管理部門在符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)中抽簽確定。市房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)在抽簽前3日內(nèi)在拆遷地點(diǎn)公告抽簽的時(shí)間和地點(diǎn)。

二、評(píng)估結(jié)果公示和答疑

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。

公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向拆遷人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

拆遷人或被拆遷人對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問的，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)咨詢。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在拆遷現(xiàn)場設(shè)立接待場所，向其解釋拆遷評(píng)估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生的過程。

三、評(píng)估復(fù)核和鑒定

拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起3日內(nèi)，可以向原評(píng)估機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核。拆遷當(dāng)事人對(duì)原評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果仍有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果3日內(nèi)，可以向市房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

四、基本居住需求保障

被拆遷人或房屋承租人僅有一處住房且獲得的貨幣補(bǔ)償金額低于本市當(dāng)年最小戶型定銷商品房總價(jià)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照該總價(jià)對(duì)被拆遷人或房屋承租人予以補(bǔ)償。

被拆遷人或房屋承租人按照前款規(guī)定獲得貨幣補(bǔ)償后不愿自行購置房屋的，可以放棄前款補(bǔ)償，由拆遷人直接安置最小戶型的定銷商品房(產(chǎn)權(quán)房)。

定銷商品房戶型標(biāo)準(zhǔn)以《蘇州市市區(qū)定銷商品房銷售管理暫行辦法》的規(guī)定為準(zhǔn)。

五、私房落實(shí)政策房屋的補(bǔ)償

拆遷因國家有關(guān)私房改造政策形成租賃關(guān)系的(不包括原租戶性質(zhì))私有出租房屋，應(yīng)當(dāng)實(shí)行貨幣補(bǔ)償。拆遷人按照貨幣補(bǔ)償金額支付給被拆遷人；同時(shí)，按照該金額的80%對(duì)原房屋承租人給予補(bǔ)償。

六、非住宅房屋的認(rèn)定

被拆遷人或房屋承租人具有工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)經(jīng)營一年以上的房屋(需提供拆遷前一年的持續(xù)營業(yè)稅單)，按非住宅房屋認(rèn)定，經(jīng)營面積按土地變更面積或房屋租賃面積認(rèn)定。

七、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適用時(shí)點(diǎn)

房屋拆遷評(píng)估涉及的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適用時(shí)點(diǎn)，以房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為準(zhǔn)。

八、施行日期

本辦法自發(fā)布之日起施行。

二、市場評(píng)估價(jià)格和補(bǔ)償方式

(一)補(bǔ)償方式及選擇

(二)古城保護(hù)等拆遷行為的政策適用問題

一、評(píng)估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入和確定

二、評(píng)估結(jié)果公示和答疑

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。

評(píng)估復(fù)核和鑒定

三、拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果與市場價(jià)值的關(guān)系是怎樣的？

法律分析：拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果和市場價(jià)值存在一定的關(guān)系，但具體情況需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆?、政策和?shí)際情況來確定。拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)合理、公正、透明，考慮到被拆遷房屋的實(shí)際價(jià)值、使用年限、地段等因素。如果評(píng)估結(jié)果與市場價(jià)值存在較大差異，可以通過法律途徑進(jìn)行申訴和維權(quán)。

法律依據(jù)：

1.《拆遷補(bǔ)償條例》第十四條：拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照公平、合理、公正、透明的原則確定；

2.《物權(quán)法》第四十條：房屋的價(jià)值，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其用途、地段、建筑面積、建筑質(zhì)量和年限等因素確定；

3.《行政訴訟法》第二十條：當(dāng)事人認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的行政行為侵犯了其合法權(quán)益的，有權(quán)依照本法規(guī)定提起行政訴訟。

四、房屋拆遷補(bǔ)償是以市場評(píng)估為準(zhǔn)嗎

一、房屋拆遷補(bǔ)償是以市場評(píng)估為準(zhǔn)嗎根據(jù)新的辦法，今后將以市場評(píng)估價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。為防止評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果偏低，有關(guān)部門還搜集了不同區(qū)位今年以來的二手房交易案例并以此確定評(píng)估價(jià)格的下限。另據(jù)了解，為了鼓勵(lì)城市房屋被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償，揚(yáng)州還規(guī)定對(duì)選擇貨幣補(bǔ)償者及提前搬遷者增加補(bǔ)償金額；如果被拆遷人僅有一處住宅且獲得補(bǔ)償?shù)陀谧畹蜆?biāo)準(zhǔn)者按照最低標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；按照最低標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后仍無力解決住房者由拆遷人提供一套建筑面積不小于55平方米的拆遷安置房，55平方米以內(nèi)不結(jié)算差價(jià)。集體土地房屋的拆遷安置政策，揚(yáng)州此次也作了較大幅度調(diào)整——安置面積從“限制在人均40以內(nèi)”修改為“合法建筑面積小于或等于230的按實(shí)確認(rèn)安置面積；大于230的按230確認(rèn)；超過230的部分不安置住房，按照重置價(jià)格結(jié)合成新2．5至3倍的范圍給予補(bǔ)償?！绷硗猓瑸楣膭?lì)被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償，對(duì)選擇貨幣補(bǔ)償者增加20％的補(bǔ)償金。

二、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)應(yīng)如何評(píng)估隨著我國城市建設(shè)的發(fā)展，人民物質(zhì)文化生活水平的提高，部分舊的城市配套設(shè)施及功能已不再滿足城市化發(fā)展的需要，舊城改造在一定時(shí)期內(nèi)必將成為重要的課題，政府也必然出臺(tái)一系列的有關(guān)城市房屋拆遷相適應(yīng)的法律、法規(guī)。新的提出拆遷貨幣化補(bǔ)償，對(duì)我國城市舊城改造推進(jìn)了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是，估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員就如何合理化做好房屋拆遷估價(jià)？拆遷人如何對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償？這是我們?cè)诜课莶疬w工作中存在有待解決的問題。

一、在拆遷評(píng)估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價(jià)方法存在的問題目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評(píng)估，采取基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價(jià)，該計(jì)算方法與精神以及不符合。首先這是由于房屋的價(jià)格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價(jià)格來測算房地產(chǎn)市場價(jià)是沒有說服力的。其次，中也找不出“基準(zhǔn)價(jià)格”一詞的由來，更談不上其計(jì)算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價(jià)格存在的問題房屋基準(zhǔn)價(jià)的測算，首先是由政府來認(rèn)定估價(jià)機(jī)構(gòu)，后由該機(jī)構(gòu)來測算，再由政府會(huì)同有關(guān)部門來確認(rèn)其測算結(jié)果，實(shí)際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價(jià)還不是市場行為，不能準(zhǔn)確反映市場房屋價(jià)格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價(jià)的行為。

3、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)存在的問題土地的補(bǔ)償價(jià)沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價(jià)，而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來的經(jīng)濟(jì)效用價(jià)值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價(jià)，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價(jià)低這一結(jié)論。沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價(jià)合并計(jì)為基準(zhǔn)價(jià)，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價(jià)的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價(jià)格高這一歪理；政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價(jià)、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。通過上文的詳細(xì)介紹，我們知道，根據(jù)新的辦法，今后將以市場評(píng)估價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。